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[閒聊] 房子用美債避險

看板home-sale (房屋交易)作者 (待退)時間1周前 (2025/03/08 14:13), 1周前編輯推噓105(109推 4噓 327→)
留言440則, 64人參與, 1周前最新討論串1/4 (看更多)
之前有提過概念 最近實操完畢 來分享一下 先講結論 就是增貸買美債 之後用貸差產生的FCF作為防禦手段 風險就兩個 匯率 利率 至於台美之間的匯率 利率 自行評估 假設2000萬房子 貸款1600萬 目前4000萬 可以貸款3200萬 原本掛一 1600萬本利大概是6萬 剩下的 1600萬掛四 只繳利息大概3.3萬 1600萬美債4.5%計算 大概是6萬 這整包看下來大概是 市值4000 貸款3200 每個月只要繳35000 如果是自住 那很划算 如果是出租 只要>35000 就是正現金流 一個市值4000萬房子 通常租4~5萬應該是沒問題 所以這整包正現金流機會很大 還有更狠的 美債套兩層 甚至三層 第二層960 利差2% 19萬 第三層570 利差2% 11萬 總共大概2.5萬金流 整包算起來 一個月只剩1萬....要支付 我這邊還沒說到開PB 有更低利率 更高層數 更安全的MARGIN 概念分享到這 不要來問 這東西太多人做 會嚴重通膨 ======================================================= 補充幾點 1.兩三年前買很好? 沒有 那時候增貸出來應該是買預售屋 誰跟你套債券 頂多無聊有閒錢十萬百萬的買 房地產這幾年漲這麼多 現在掛才猛 2.利率要低 要開私銀 不是開PI PI那沒用很垃圾 只是讓你可以買一些商品 但是不是給你好的利率成數保證金 3. 上一批的人做的通常都是7~10年內 金融債 拚利差 拚大金流 4層都不少見 我反而是在避險跟鎖利 做這種超少 第一層就是接近20年的美國公債 對標房地產貸款年限20年 金流我房租已很夠用 債券疊出來的金流就隨意 4.我這邊說的美債就是美國公債 沒有什麼公司債 投等債 金融債 5.風險最大來自於台灣利率升息導致台幣匯率也升 美國不覺得目前會再度升息渠道 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.82.125 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1741414430.A.AA7.html
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03/08 14:16, 1周前 , 1F
太狠了……
03/08 14:16, 1F
推
03/08 14:16, 1周前 , 2F
推推m大苦口婆心FCF疊疊樂
03/08 14:16, 2F
推
03/08 14:21, 1周前 , 3F
匯率會有變回30 29 的可能嗎？想請教m大匯率這環如何考量呢
03/08 14:21, 3F
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03/08 14:21, 1周前 , 4F
，台幣對美金真的會一直貶嗎
03/08 14:21, 4F
推
03/08 14:21, 1周前 , 5F
謝謝m大無私分享 美債買好買滿 好安心
03/08 14:21, 5F
推
03/08 14:24, 1周前 , 6F
幾年前跟瑞銀的理專聊，她說高端客戶幾乎都在這樣做
03/08 14:24, 6F
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03/08 14:25, 1周前 , 7F
如果真的開戰了房子就送你銀行，我留美債
03/08 14:25, 7F
推
03/08 14:26, 1周前 , 8F
可是買債會被噴QQ
03/08 14:26, 8F
推
03/08 14:27, 1周前 , 9F
不太對吧 現在不就限貸 能這樣做的人本來就不多 剩下
03/08 14:27, 9F
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03/08 14:27, 1周前 , 10F
想做的也做不到
03/08 14:27, 10F
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03/08 14:28, 1周前 , 11F
綠能不死 貶值不只 這我個人看法
03/08 14:28, 11F
推
03/08 14:29, 1周前 , 12F
謝謝m大
03/08 14:29, 12F
推
03/08 14:30, 1周前 , 13F
另外美債不只上面講的那些風險 （雖然我自己也是有配
03/08 14:30, 13F
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03/08 14:30, 1周前 , 14F
美債就是了）
03/08 14:30, 14F
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03/08 14:30, 1周前 , 15F
那中華電信這種股利也是4.多%的可以當作同樣效果嗎xd
03/08 14:30, 15F
推
03/08 14:31, 1周前 , 16F
金龍:學習了
03/08 14:31, 16F
推
03/08 14:31, 1周前 , 17F
股板一堆這樣搞吧 還美債再去質押借錢再買
03/08 14:31, 17F
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03/08 14:32, 1周前 , 18F
所以搞到銀行沒錢限貸
03/08 14:32, 18F
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03/08 14:32, 1周前 , 19F
你太腿惹
03/08 14:32, 19F
推
03/08 14:32, 1周前 , 20F
美元必跌，范斯要是續上，長線要跌十年
03/08 14:32, 20F
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03/08 14:33, 1周前 , 21F
過去16年可以這樣爽，但未來可以持續的可能性降低很多
03/08 14:33, 21F
推
03/08 14:33, 1周前 , 22F
重點要直債
03/08 14:33, 22F
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03/08 14:33, 1周前 , 23F
要台幣跌的比美元還兇，那可能真的只有開戰辦的到...
03/08 14:33, 23F
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03/08 14:33, 1周前 , 24F
質押我太腿嘻嘻 有意思
03/08 14:33, 24F
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03/08 14:34, 1周前 , 25F
別鬧了，台灣算甚麼咖小。美金扁，台幣只會更烙賽
03/08 14:34, 25F
推
03/08 14:35, 1周前 , 26F
直債利率鎖住，這樣風險只剩匯率，這樣說對嗎？
03/08 14:35, 26F
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03/08 14:36, 1周前 , 27F
台幣可能升息
03/08 14:36, 27F
推
03/08 14:36, 1周前 , 28F
沒錯
03/08 14:36, 28F
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03/08 14:37, 1周前 , 29F
這唯一怕的是 台幣升息 畢竟美金升息機會不高 頂多不降
03/08 14:37, 29F
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03/08 14:37, 1周前 , 30F
美債的核心本來就是鎖利率，炒價格不過是歪路
03/08 14:37, 30F
推
03/08 14:37, 1周前 , 31F
升降息會影響，但現在影響更大的因子不是這個
03/08 14:37, 31F
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03/08 14:38, 1周前 , 32F
現在是要解決貿易逆差的問題，這個才是未來任期內的重點
03/08 14:38, 32F
推
03/08 14:40, 1周前 , 33F
現在比較不好弄，以前濫發PI。不過對真正的好野人來說
03/08 14:40, 33F
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03/08 14:40, 1周前 , 34F
還是容易
03/08 14:40, 34F
推
03/08 14:41, 1周前 , 35F
美債最害怕是查黃金,查下去發現少了30%以上.
03/08 14:41, 35F
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03/08 14:41, 1周前 , 36F
但是如果查黃金少了30%以上...那..
03/08 14:41, 36F
推
03/08 14:41, 1周前 , 37F
現在最大因子就開戰鴨 台灣通膨 利率升到18%
03/08 14:41, 37F
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03/08 14:41, 1周前 , 38F
不動產可以幫美債避險...讚~!!
03/08 14:41, 38F
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03/08 14:41, 1周前 , 39F
開戰利率飆升到18%,代表台幣崩盤.
03/08 14:41, 39F
還有 362 則推文
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03/08 23:51, 1周前 , 402F
　
03/08 23:51, 402F
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03/09 00:37, 1周前 , 403F
貸1200 美債投等債1000 比例5:5貸款月付本息3.5萬 債月領息4
03/09 00:37, 403F
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03/09 00:37, 1周前 , 404F
.5萬 萬一升息領更多但賠資本利得 有40年可以跟它耗 萬一降
03/09 00:37, 404F
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03/09 00:37, 1周前 , 405F
息領少了賺資本利得 我的做法不知道有沒有問題？
03/09 00:37, 405F
推
03/09 00:41, 1周前 , 406F
請問大家直債要找誰質押啊？ 我用永豐複委託買美債直
03/09 00:41, 406F
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03/09 00:41, 1周前 , 407F
債可是問永豐說不給質押呀
03/09 00:41, 407F
推
03/09 00:49, 1周前 , 408F
利差太小? 我看你是沒有遇過大空頭哦
03/09 00:49, 408F
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03/09 00:56, 1周前 , 409F
你公司債波動小是買短啊 我是買20年附近公債
03/09 00:56, 409F
推
03/09 01:07, 1周前 , 410F
這作法有一個收入支出現金流不對等問題，一般直債都是
03/09 01:07, 410F
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03/09 01:07, 1周前 , 411F
半年配，但是借款利息是月付，買直債要買到月月配，至
03/09 01:07, 411F
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03/09 01:07, 1周前 , 412F
少要買6檔配息日不同月的直債，銀行一檔直債面額美金20
03/09 01:07, 412F
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03/09 01:07, 1周前 , 413F
萬，買6檔就是120萬，建議一般人可以部分搭配月配的投
03/09 01:07, 413F
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03/09 01:07, 1周前 , 414F
等債ETF，金流才不會卡不過來
03/09 01:07, 414F
推
03/09 01:13, 1周前 , 415F
投等債最佳進場點大概是2年多前匯率還在30 10年期美債
03/09 01:13, 415F
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03/09 01:13, 1周前 , 416F
殖利率剛破4的時候 那時市場恐慌 連台積電公司債殖利率
03/09 01:13, 416F
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03/09 01:13, 1周前 , 417F
都可以到6% 現在美債殖利率雖然高 但是法人大戶都上車
03/09 01:13, 417F
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03/09 01:13, 1周前 , 418F
等降息 投等債殖利率反而普普
03/09 01:13, 418F
推
03/09 01:17, 1周前 , 419F
原po2022年就一直持續在推買美債
03/09 01:17, 419F
推
03/09 01:20, 1周前 , 420F
很難能有多數到4.5%
03/09 01:20, 420F
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03/09 01:37, 1周前 , 421F
這你就自以為懂惹 我2022每次都買個百萬而已 最近是狂買
03/09 01:37, 421F
推
03/09 01:47, 1周前 , 422F
今年開始買的才是高手 房市跟債市不就相反方向
03/09 01:47, 422F
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03/09 01:48, 1周前 , 423F
戰士進場時就是投資客高割離席時
03/09 01:48, 423F
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03/09 01:48, 1周前 , 424F
房貸留給戰士 投資客早就轉進其他獲利賽道
03/09 01:48, 424F
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03/09 01:49, 1周前 , 425F
戰士在祈禱房價上漲的時候 就是長期走跌的開始
03/09 01:49, 425F
※ 編輯: mfcke (1.164.82.125 臺灣), 03/09/2025 02:02:27
推
03/09 03:16, 1周前 , 426F
匯率可以做SWAP
03/09 03:16, 426F
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03/09 03:16, 1周前 , 427F
但銀行要不要給你作是另一回事
03/09 03:16, 427F
推
03/09 03:19, 1周前 , 428F
美國直債銀行不賣一般人的
03/09 03:19, 428F
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03/09 03:20, 1周前 , 429F
我上一個買美國國債的客人掛4借了5億，一般人不用想
03/09 03:20, 429F
噓
03/09 03:23, 1周前 , 430F
掛4什麼時候可以還掛1
03/09 03:23, 430F
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03/09 03:24, 1周前 , 431F
你一還馬上跳報表
03/09 03:24, 431F
噓
03/09 03:33, 1周前 , 432F
唉，我真的不該講太多銀行的事
03/09 03:33, 432F
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03/09 03:34, 1周前 , 433F
應該讓有些人真的去實操爆一次就知道了
03/09 03:34, 433F
推
03/09 08:39, 1周前 , 434F
匯率還是唯一風險
03/09 08:39, 434F
→
03/09 08:47, 1周前 , 435F
2008和2020空頭都遇過，股房起漲點
03/09 08:47, 435F
→
03/09 10:36, 1周前 , 436F
笑死 做swap 那根本利潤所剩無幾 裝懂仔
03/09 10:36, 436F
推
03/10 00:14, 1周前 , 437F
美債現在ㄧ堆套牢賠錢的，你這個根本太理想
03/10 00:14, 437F
推
03/10 11:31, 1周前 , 438F
這招... 不就長老去年在房版常說嘛
03/10 11:31, 438F
推
03/10 16:17, 1周前 , 439F
推M大
03/10 16:17, 439F
→
03/10 20:50, 1周前 , 440F
推一個
03/10 20:50, 440F
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Re: [閒聊] 房子用美債避險
mfcke
21小時前, 03/17
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