Re: [閒聊] 房子用美債避險
看板home-sale (房屋交易)作者blargelp (春日部四郎)時間17小時前 (2025/03/18 00:00)推噓18(19推 1噓 42→)留言62則, 20人參與討論串4/4 (看更多)
大大的資金部位我們學不來
講個小房蟲可用操作,
之前不是一堆人說寬限期完繳不出來三小的。
如果是最近剛剛寬限期到的,完全可以用美債繳本金…
三年前買價1250萬
房貸八成1000萬 寬3
寬限期18208
寬限後40737
三年漲40% 500萬應該不過分
貸出八成400萬
以現在4.6%殖利率
400萬*利差2.2%=8.8萬
400*ETF槓桿多1.5倍*利差1.6%=9.6萬
18.4萬/年=15333/月
本利攤40737-15332=25434月繳。
負擔根本沒比寬限期重多少。
我另外算了下,如果是在之前4.9% 5.0%的時間點進場,
月繳相抵剩下一萬九千多。跟寬限期一萬八沒兩樣…
上面是理論,
實務上
1. 銀行認列可能不會認列滿漲幅
2. 如果你是老房產品,可能也不會讓你貸出8成。新房比較容易。
可能會再少一點。
不過透過增貸掛美債,來把本利攤削到接近寬限期,理論上是做得到啦。
阿不過現在新青安的,
不用想說五年寬限期後還有這個優惠哦,
美債利差應該不會維持到那時。
不過,新青安還有個更邪門的。
寬限期直接增貸。
雖然利率跟額度比已經在繳本金的更差一些,不過有利差就先賺。
可讓你連寬限期要繳的錢都變少。一個月大概少幾千吧。
大概就是寬限期繳N, 政府補貼利息+美國政府補貼,要繳的剩0.6N
原本想說要不要把最後這個說出來,
想想應該沒差,畢竟新青安買不到兩年
也不是每個人買的物件 都漲到 就算被公股銀行保守估價 + 認列打折 還是能貸錢出來。
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ETF壓出 我算3%啦。一般人拿2.88也沒問題 就利差再加一點。
如果厲害拿得到2.3那當然更爽
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確實 抽社宅實戰經驗 我不如卿
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可,二月才貸完。但公股保守,實登漲幅大概認列一半而已。
你如果是跟公股中又特別保守的那幾間拿,可能直接不給你做
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那你可以4.9的時候買,剩19000左右
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