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[閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。

看板home-sale (房屋交易)作者 (冰淇淋女孩)時間11小時前 (2025/07/11 13:44), 11小時前編輯推噓41(45推 4噓 173→)
留言222則, 37人參與, 18分鐘前最新討論串1/1
標的： 高雄市楠梓區，興連城pro+社區。 分類： 看漲。 分析/正文： 位於高雄市楠梓區，都會公園捷運站4號出口，捷運出口到站就到家。 周遭兩間大型家樂福都很近，楠梓都會公園站生活機能佳，都會公園捷運站非常近，旁邊 都會公園走路就到。 社區戶數83戶而已，配兩部電梯。 110年底預售屋價格是楠梓區創新高最貴價錢，兩房一坪約19萬～22萬左右，兩房總價約4 20萬元上下。 從交屋權狀日期是113年底交屋，開始計算時間與後面持有成本與獲利，相關稅的追蹤計 算。 隔壁協勝發新建案同時蓋好，協勝發成屋販售，販售成交價格均價應落在4開頭。 高雄新建案兩房很可憐，幾乎都有暗房或暗廳，這大樓兩房明房明廳，贏很多其他新建案 大樓。 捷運10分鐘到高鐵左營站，新光三越。 捷運14分鐘到漢神巨蛋站，瑞豐夜市。 捷運20分鐘到高雄火車站。 台積電科學園區基地車程距離近。 都會公園捷運站，周遭沒有什麼戶數低於百戶的大樓新建案，也沒什麼土地了。 進退場機制： 雖然是明房明廳，本來有預期隔壁協勝高樓層發蓋起來還是有影響採光，但後來網路上看 到其他人的分析，自己評估後也是覺得值得，所以這間是我跟我朋友都有一起購入這間建 案。 我跟我朋友都是是買中高樓層，實際交屋後發現跟隔壁建案棟鉅採光影響還好，我買20萬 一坪上下，隔壁40萬一坪上下，覺得賺到。 因為我有買，我就實際以我買的大概，來做標的分析與後續追蹤。 110年底預售屋購買，113年底交屋開始計算成屋持有時間成本，兩房20,93坪購入價格抓 約420萬。 113年底，交屋購入成本，以自備款兩成84萬+雜項費用16萬，抓成本100萬。 - 如果現在出售的話。 隔壁協勝發超高樓層新建案聽說賣3X～48左右不二價，現在保守預估這間大樓單坪行情至 少約36萬一坪，總價價格753萬，這價格低總價，又是新建案絕對會成交而且很好賣。 753萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-半年年持有管理費稅費支出2萬-持有半年45%房地合 一稅137萬，稅後淨利178萬。 成本100萬，半年稅後純獲利178萬，等於年獲利報酬率約356%。 如小換大重購退稅為，成本100萬，半年純獲利315萬，等於年獲利報酬率約630%。 - 我自己是打算長期持有至少5年或10年。 保守計算抓118年底出售好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，小坪數低總價， 屋齡也才5年，又是捷運宅，總價價格約1088萬。 1088萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-5年持有管理費稅費支出14萬-五年20%房地合一稅1 28萬，稅後淨利510萬。 成本100萬，五年稅後純獲利510萬，一年獲利報酬率約105%。 如小換大重購退稅為，成本100萬，五年純獲利638萬，一年獲利報酬率約127.6%。 - 本文章建案個人有購買，空著放著，個人看好，現在也真的漲很多。 一樣單純看前面文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看 法與大家討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。 以上整理與心得分享，請參考，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752212679.A.9E8.html ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:45:38
推
07/11 13:49, 11小時前 , 1F
？
07/11 13:49, 1F
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:52:56
推
07/11 13:53, 11小時前 , 2F
我前兩個月在這邊廣告的鄉民委託楠梓清景麟白易居
07/11 13:53, 2F
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07/11 13:54, 11小時前 , 3F
專任一個月成交 這幾天也要交屋了 那邊真的方便
07/11 13:54, 3F
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07/11 13:55, 11小時前 , 4F
不過那時候版上推文酸的要死 XD
07/11 13:55, 4F
推
07/11 14:01, 11小時前 , 5F
楠梓，這價格很勇哦，很多高雄在地人都在看楠梓笑話
07/11 14:01, 5F
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07/11 14:02, 11小時前 , 6F
楠梓這10年一直被看笑話，大樓建案一路笑到一坪12萬
07/11 14:02, 6F
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07/11 14:02, 11小時前 , 7F
成交到48萬，笑吧，沒差。
07/11 14:02, 7F
噓
07/11 14:06, 11小時前 , 8F
好了啦
07/11 14:06, 8F
推
07/11 14:07, 11小時前 , 9F
當年竹北2字頭被笑到8字頭 ，現在看楠梓1字頭看會被笑
07/11 14:07, 9F
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07/11 14:07, 11小時前 , 10F
到幾字頭
07/11 14:07, 10F
推
07/11 14:12, 11小時前 , 11F
越笑越漲，一個數鈔票，一個在電腦前面笑
07/11 14:12, 11F
推
07/11 14:15, 11小時前 , 12F
趕快all-in
07/11 14:15, 12F
推
07/11 14:17, 11小時前 , 13F
楠梓2房，4xx萬時我也買一間，到了7xx萬趕緊再買一間。
07/11 14:17, 13F
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07/11 14:17, 11小時前 , 14F
因為是第3房又剛好遇到金龍風暴，跟銀行周旋好久才弄好
07/11 14:17, 14F
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07/11 14:17, 11小時前 , 15F
。所以有幾家銀行我以後就盡量不跟他們往來，例如兆X...
07/11 14:17, 15F
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07/11 14:17, 11小時前 , 16F
利用小瑕疵都要交屋了才退我聯徵!! 很賭爛。後來土銀貸
07/11 14:17, 16F
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07/11 14:17, 11小時前 , 17F
款利率談到3.6%才貸到，不過我沒差...因為我知道房價會
07/11 14:17, 17F
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07/11 14:17, 11小時前 , 18F
漲起來，後面再轉貸就好，先貸再說，而現在也真的漲起
07/11 14:17, 18F
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07/11 14:17, 11小時前 , 19F
來了。
07/11 14:17, 19F
推
07/11 14:24, 10小時前 , 20F
估52萬你是
07/11 14:24, 20F
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07/11 14:29, 10小時前 , 21F
五年後，屋齡5年，兩房捷運宅1088萬你覺得呢？
07/11 14:29, 21F
推
07/11 14:31, 10小時前 , 22F
疫情時候才一字頭
07/11 14:31, 22F
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07/11 14:32, 10小時前 , 23F
是啊，1字頭就已經被一堆人笑盤子了，笑到現在已經
07/11 14:32, 23F
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07/11 14:32, 10小時前 , 24F
很多成交4字頭
07/11 14:32, 24F
推
07/11 14:35, 10小時前 , 25F
預測= =
07/11 14:35, 25F
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07/11 14:36, 10小時前 , 26F
投資性質，購入動機都是未來預測，沒錯。
07/11 14:36, 26F
推
07/11 14:54, 10小時前 , 27F
疫情的時候你能估到有台積電嗎 講這都無謂
07/11 14:54, 27F
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07/11 14:55, 10小時前 , 28F
如果言而有據 然後實現 那是神
07/11 14:55, 28F
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07/11 14:55, 10小時前 , 29F
如果只是瞎矇 那就是猜而已
07/11 14:55, 29F
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07/11 14:57, 10小時前 , 30F
所以我不是現在先打預測了嗎？我又不是台積電漲到破
07/11 14:57, 30F
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07/11 14:57, 10小時前 , 31F
千才馬後炮，我也的確買了這建案20萬一坪左右，現在
07/11 14:57, 31F
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07/11 14:57, 10小時前 , 32F
的確實登36了
07/11 14:57, 32F
推
07/11 14:57, 10小時前 , 33F
還有就是你對中古屋的估計有點有趣
07/11 14:57, 33F
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07/11 14:57, 10小時前 , 34F
未來玩城市當初大概16 現在也只有25
07/11 14:57, 34F
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07/11 14:58, 10小時前 , 35F
謝謝，我現在還持有40幾間房子，買賣經驗也不少，
07/11 14:58, 35F
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07/11 14:58, 10小時前 , 36F
屋齡都是10年內
07/11 14:58, 36F
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07/11 14:58, 10小時前 , 37F
或許118新屋有52 並不代表你舊屋也有52
07/11 14:58, 37F
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07/11 14:58, 10小時前 , 38F
我沒有估未來玩城市，我文章是估興連城pro+
07/11 14:58, 38F
還有 144 則推文
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07/11 16:48, 8小時前 , 183F
那個格局我覺得不太行欸
07/11 16:48, 183F
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07/11 16:49, 8小時前 , 184F
但你買在20 那是無敵啦 只是當初應該是被很多人罵盤就是X
07/11 16:49, 184F
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07/11 16:49, 8小時前 , 185F
D
07/11 16:49, 185F
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07/11 16:50, 8小時前 , 186F
的確，但買楠梓好幾年好幾個建案了，一直都是被笑盤
07/11 16:50, 186F
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07/11 16:50, 8小時前 , 187F
子，現在看價格還是一直上去
07/11 16:50, 187F
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07/11 16:51, 8小時前 , 188F
不過拿來租GGer很夠用了 後面還有幾個廠的大軍來襲 這裡很
07/11 16:51, 188F
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07/11 16:51, 8小時前 , 189F
有競爭力的
07/11 16:51, 189F
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07/11 16:51, 8小時前 , 190F
協勝發跟興連城一開始就有協調好，完工日差不多，
07/11 16:51, 190F
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07/11 16:51, 8小時前 , 191F
所以興連城基地還空一年左右，才開始動工
07/11 16:51, 191F
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07/11 16:52, 8小時前 , 192F
這兩個建案蓋這樣，還有完工日，都是協調過的
07/11 16:52, 192F
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07/11 16:52, 8小時前 , 193F
但那個樣子怎麼看起來不像有協調好XD
07/11 16:52, 193F
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07/11 16:54, 8小時前 , 194F
但那個南下路口如果從台一線要右轉進來要很小心 那裡車都
07/11 16:54, 194F
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07/11 16:54, 8小時前 , 195F
很快 滿常出車禍的
07/11 16:54, 195F
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07/11 16:54, 8小時前 , 196F
嗯嗯，我朋友買pro+兩房一樣420左右，有裝潢出租，
07/11 16:54, 196F
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07/11 16:54, 8小時前 , 197F
含管理費租2.5萬的樣子，過年前很快就簽約租掉
07/11 16:54, 197F
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07/11 16:55, 8小時前 , 198F
我空屋不敢出租，沒有心力處理可能的麻煩
07/11 16:55, 198F
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07/11 16:55, 8小時前 , 199F
謝謝告知
07/11 16:55, 199F
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07/11 16:58, 8小時前 , 200F
那你是本厚啦 不然那邊空屋租應該18k沒問題
07/11 16:58, 200F
推
07/11 16:59, 8小時前 , 201F
這區其實是還有地 72期重劃區 不過那個地下有被埋廢棄物
07/11 16:59, 201F
→
07/11 16:59, 8小時前 , 202F
可能也沒那麼快處理好
07/11 16:59, 202F
推
07/11 17:00, 8小時前 , 203F
只是那個位置跟這裡比就不是捷運了 可能面公園會比較優而
07/11 17:00, 203F
→
07/11 17:00, 8小時前 , 204F
已
07/11 17:00, 204F
推
07/11 17:02, 8小時前 , 205F
用自備款算，那稅費也要用自備款算吧
07/11 17:02, 205F
→
07/11 17:04, 8小時前 , 206F
大概2010有一個房仲也是這樣神奇算法
07/11 17:04, 206F
推
07/11 17:05, 8小時前 , 207F
目標價可能也可以參考永信在海科東買的那塊住三 81w/坪 那
07/11 17:05, 207F
→
07/11 17:05, 8小時前 , 208F
邊蓋好 我猜大概開一坪47～50賣吧
07/11 17:05, 208F
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07/11 17:13, 8小時前 , 209F
永信那塊我估未來至少會賣46以上，至少均5
07/11 17:13, 209F
→
07/11 17:14, 8小時前 , 210F
楠梓真的一直被低估
07/11 17:14, 210F
→
07/11 18:43, 6小時前 , 211F
沒錯
07/11 18:43, 211F
推
07/11 19:08, 6小時前 , 212F
那個點位置真的不錯
07/11 19:08, 212F
推
07/11 19:12, 6小時前 , 213F
順便推算一下仁武北屋一帶五年後價格 感謝
07/11 19:12, 213F
推
07/11 19:49, 5小時前 , 214F
真哭 標的文愛看不看 怎麼有人這麼氣
07/11 19:49, 214F
推
07/11 20:58, 4小時前 , 215F
感謝分享，有料的預測分析
07/11 20:58, 215F
推
07/11 21:42, 3小時前 , 216F
楠梓上50/p穩的，一路笑上去
07/11 21:42, 216F
推
07/11 21:58, 3小時前 , 217F
人家就賺大錢敢曝險，嘰嘰叫有夠好笑……擺老又怎樣…
07/11 21:58, 217F
→
07/11 21:59, 3小時前 , 218F
竹科中科南科都演過了，邁邁又這麼邁力剛好而已吧
07/11 21:59, 218F
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07/11 22:14, 3小時前 , 219F
好 信你一把 歐印
07/11 22:14, 219F
噓
07/11 23:32, 1小時前 , 220F
現在還幻想118年楠梓52/p喔?? 有夢最美 你爽就好
07/11 23:32, 220F
推
07/12 01:04, 18分鐘前 , 221F
都會公園站會是最低價 後勁跟青浦比較值錢 但價差最多
07/12 01:04, 221F
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07/12 01:04, 18分鐘前 , 222F
5萬 當地人不會住 只能靠外來
07/12 01:04, 222F
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