[閒聊] 標的預測,楠梓一年至少賺105%以上。
看板home-sale (房屋交易)作者icecreamgirl (冰淇淋女孩)時間8小時前 (2025/07/11 13:44)推噓40(43推 3噓 170→)留言216則, 33人參與討論串1/1
標的:
高雄市楠梓區,興連城pro+社區。
分類:
看漲。
分析/正文:
位於高雄市楠梓區,都會公園捷運站4號出口,捷運出口到站就到家。
周遭兩間大型家樂福都很近,楠梓都會公園站生活機能佳,都會公園捷運站非常近,旁邊
都會公園走路就到。
社區戶數83戶而已,配兩部電梯。
110年底預售屋價格是楠梓區創新高最貴價錢,兩房一坪約19萬~22萬左右,兩房總價約4
20萬元上下。
從交屋權狀日期是113年底交屋,開始計算時間與後面持有成本與獲利,相關稅的追蹤計
算。
隔壁協勝發新建案同時蓋好,協勝發成屋販售,販售成交價格均價應落在4開頭。
高雄新建案兩房很可憐,幾乎都有暗房或暗廳,這大樓兩房明房明廳,贏很多其他新建案
大樓。
捷運10分鐘到高鐵左營站,新光三越。
捷運14分鐘到漢神巨蛋站,瑞豐夜市。
捷運20分鐘到高雄火車站。
台積電科學園區基地車程距離近。
都會公園捷運站,周遭沒有什麼戶數低於百戶的大樓新建案,也沒什麼土地了。
進退場機制:
雖然是明房明廳,本來有預期隔壁協勝高樓層發蓋起來還是有影響採光,但後來網路上看
到其他人的分析,自己評估後也是覺得值得,所以這間是我跟我朋友都有一起購入這間建
案。
我跟我朋友都是是買中高樓層,實際交屋後發現跟隔壁建案棟鉅採光影響還好,我買20萬
一坪上下,隔壁40萬一坪上下,覺得賺到。
因為我有買,我就實際以我買的大概,來做標的分析與後續追蹤。
110年底預售屋購買,113年底交屋開始計算成屋持有時間成本,兩房20,93坪購入價格抓
約420萬。
113年底,交屋購入成本,以自備款兩成84萬+雜項費用16萬,抓成本100萬。
-
如果現在出售的話。
隔壁協勝發超高樓層新建案聽說賣3X~48左右不二價,現在保守預估這間大樓單坪行情至
少約36萬一坪,總價價格753萬,這價格低總價,又是新建案絕對會成交而且很好賣。
753萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-半年年持有管理費稅費支出2萬-持有半年45%房地合
一稅137萬,稅後淨利178萬。
成本100萬,半年稅後純獲利178萬,等於年獲利報酬率約356%。
如小換大重購退稅為,成本100萬,半年純獲利315萬,等於年獲利報酬率約630%。
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我自己是打算長期持有至少5年或10年。
保守計算抓118年底出售好了,預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪,小坪數低總價,
屋齡也才5年,又是捷運宅,總價價格約1088萬。
1088萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-5年持有管理費稅費支出14萬-五年20%房地合一稅1
28萬,稅後淨利510萬。
成本100萬,五年稅後純獲利510萬,一年獲利報酬率約105%。
如小換大重購退稅為,成本100萬,五年純獲利638萬,一年獲利報酬率約127.6%。
-
本文章建案個人有購買,空著放著,個人看好,現在也真的漲很多。
一樣單純看前面文章說為什麼沒有像股版一樣的文章,有感而發發一篇試試,順便分析看
法與大家討論,個人也非房仲與房地產相關產業,沒有很專業,如有錯誤請見諒。
以上整理與心得分享,請參考,謝謝。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752212679.A.9E8.html
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