[閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。

看板home-sale (房屋交易)作者icecreamgirl (冰淇淋女孩)時間10小時前 (2025/07/11 13:44)推噓40(44推 4噓 172→)

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標的：高雄市楠梓區，興連城pro+社區。分類：看漲。分析/正文：位於高雄市楠梓區，都會公園捷運站4號出口，捷運出口到站就到家。周遭兩間大型家樂福都很近，楠梓都會公園站生活機能佳，都會公園捷運站非常近，旁邊都會公園走路就到。社區戶數83戶而已，配兩部電梯。 110年底預售屋價格是楠梓區創新高最貴價錢，兩房一坪約19萬～22萬左右，兩房總價約4 20萬元上下。從交屋權狀日期是113年底交屋，開始計算時間與後面持有成本與獲利，相關稅的追蹤計算。隔壁協勝發新建案同時蓋好，協勝發成屋販售，販售成交價格均價應落在4開頭。高雄新建案兩房很可憐，幾乎都有暗房或暗廳，這大樓兩房明房明廳，贏很多其他新建案大樓。捷運10分鐘到高鐵左營站，新光三越。捷運14分鐘到漢神巨蛋站，瑞豐夜市。捷運20分鐘到高雄火車站。台積電科學園區基地車程距離近。都會公園捷運站，周遭沒有什麼戶數低於百戶的大樓新建案，也沒什麼土地了。進退場機制：雖然是明房明廳，本來有預期隔壁協勝高樓層發蓋起來還是有影響採光，但後來網路上看到其他人的分析，自己評估後也是覺得值得，所以這間是我跟我朋友都有一起購入這間建案。我跟我朋友都是是買中高樓層，實際交屋後發現跟隔壁建案棟鉅採光影響還好，我買20萬一坪上下，隔壁40萬一坪上下，覺得賺到。因為我有買，我就實際以我買的大概，來做標的分析與後續追蹤。 110年底預售屋購買，113年底交屋開始計算成屋持有時間成本，兩房20,93坪購入價格抓約420萬。 113年底，交屋購入成本，以自備款兩成84萬+雜項費用16萬，抓成本100萬。 - 如果現在出售的話。隔壁協勝發超高樓層新建案聽說賣3X～48左右不二價，現在保守預估這間大樓單坪行情至少約36萬一坪，總價價格753萬，這價格低總價，又是新建案絕對會成交而且很好賣。 753萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-半年年持有管理費稅費支出2萬-持有半年45%房地合一稅137萬，稅後淨利178萬。成本100萬，半年稅後純獲利178萬，等於年獲利報酬率約356%。如小換大重購退稅為，成本100萬，半年純獲利315萬，等於年獲利報酬率約630%。 - 我自己是打算長期持有至少5年或10年。保守計算抓118年底出售好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，小坪數低總價，屋齡也才5年，又是捷運宅，總價價格約1088萬。 1088萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-5年持有管理費稅費支出14萬-五年20%房地合一稅1 28萬，稅後淨利510萬。成本100萬，五年稅後純獲利510萬，一年獲利報酬率約105%。如小換大重購退稅為，成本100萬，五年純獲利638萬，一年獲利報酬率約127.6%。 - 本文章建案個人有購買，空著放著，個人看好，現在也真的漲很多。一樣單純看前面文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。以上整理與心得分享，請參考，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752212679.A.9E8.html ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:45:38

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chen831030

07/11 13:49, 9小時前 , 1^F

07/11 13:49, 1^F

※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:52:56

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zeroyaking

07/11 13:53, 9小時前 , 2^F

07/11 13:53, 2^F

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zeroyaking

07/11 13:54, 9小時前 , 3^F