[閒聊] 標的預測,楠梓一年至少賺105%以上。

看板home-sale (房屋交易)作者 (冰淇淋女孩)時間8小時前 (2025/07/11 13:44), 8小時前編輯推噓40(433170)
留言216則, 33人參與, 26分鐘前最新討論串1/1
標的: 高雄市楠梓區,興連城pro+社區。 分類: 看漲。 分析/正文: 位於高雄市楠梓區,都會公園捷運站4號出口,捷運出口到站就到家。 周遭兩間大型家樂福都很近,楠梓都會公園站生活機能佳,都會公園捷運站非常近,旁邊 都會公園走路就到。 社區戶數83戶而已,配兩部電梯。 110年底預售屋價格是楠梓區創新高最貴價錢,兩房一坪約19萬~22萬左右,兩房總價約4 20萬元上下。 從交屋權狀日期是113年底交屋,開始計算時間與後面持有成本與獲利,相關稅的追蹤計 算。 隔壁協勝發新建案同時蓋好,協勝發成屋販售,販售成交價格均價應落在4開頭。 高雄新建案兩房很可憐,幾乎都有暗房或暗廳,這大樓兩房明房明廳,贏很多其他新建案 大樓。 捷運10分鐘到高鐵左營站,新光三越。 捷運14分鐘到漢神巨蛋站,瑞豐夜市。 捷運20分鐘到高雄火車站。 台積電科學園區基地車程距離近。 都會公園捷運站,周遭沒有什麼戶數低於百戶的大樓新建案,也沒什麼土地了。 進退場機制: 雖然是明房明廳,本來有預期隔壁協勝高樓層發蓋起來還是有影響採光,但後來網路上看 到其他人的分析,自己評估後也是覺得值得,所以這間是我跟我朋友都有一起購入這間建 案。 我跟我朋友都是是買中高樓層,實際交屋後發現跟隔壁建案棟鉅採光影響還好,我買20萬 一坪上下,隔壁40萬一坪上下,覺得賺到。 因為我有買,我就實際以我買的大概,來做標的分析與後續追蹤。 110年底預售屋購買,113年底交屋開始計算成屋持有時間成本,兩房20,93坪購入價格抓 約420萬。 113年底,交屋購入成本,以自備款兩成84萬+雜項費用16萬,抓成本100萬。 - 如果現在出售的話。 隔壁協勝發超高樓層新建案聽說賣3X~48左右不二價,現在保守預估這間大樓單坪行情至 少約36萬一坪,總價價格753萬,這價格低總價,又是新建案絕對會成交而且很好賣。 753萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-半年年持有管理費稅費支出2萬-持有半年45%房地合 一稅137萬,稅後淨利178萬。 成本100萬,半年稅後純獲利178萬,等於年獲利報酬率約356%。 如小換大重購退稅為,成本100萬,半年純獲利315萬,等於年獲利報酬率約630%。 - 我自己是打算長期持有至少5年或10年。 保守計算抓118年底出售好了,預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪,小坪數低總價, 屋齡也才5年,又是捷運宅,總價價格約1088萬。 1088萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-5年持有管理費稅費支出14萬-五年20%房地合一稅1 28萬,稅後淨利510萬。 成本100萬,五年稅後純獲利510萬,一年獲利報酬率約105%。 如小換大重購退稅為,成本100萬,五年純獲利638萬,一年獲利報酬率約127.6%。 - 本文章建案個人有購買,空著放著,個人看好,現在也真的漲很多。 一樣單純看前面文章說為什麼沒有像股版一樣的文章,有感而發發一篇試試,順便分析看 法與大家討論,個人也非房仲與房地產相關產業,沒有很專業,如有錯誤請見諒。 以上整理與心得分享,請參考,謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752212679.A.9E8.html ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:45:38

07/11 13:49, 8小時前 , 1F
07/11 13:49, 1F
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:52:56

07/11 13:53, 8小時前 , 2F
我前兩個月在這邊廣告的鄉民委託楠梓清景麟白易居
07/11 13:53, 2F

07/11 13:54, 8小時前 , 3F
專任一個月成交 這幾天也要交屋了 那邊真的方便
07/11 13:54, 3F

07/11 13:55, 8小時前 , 4F
不過那時候版上推文酸的要死 XD
07/11 13:55, 4F

07/11 14:01, 8小時前 , 5F
楠梓,這價格很勇哦,很多高雄在地人都在看楠梓笑話
07/11 14:01, 5F

07/11 14:02, 8小時前 , 6F
楠梓這10年一直被看笑話,大樓建案一路笑到一坪12萬
07/11 14:02, 6F

07/11 14:02, 8小時前 , 7F
成交到48萬,笑吧,沒差。
07/11 14:02, 7F

07/11 14:06, 8小時前 , 8F
好了啦
07/11 14:06, 8F

07/11 14:07, 8小時前 , 9F
當年竹北2字頭被笑到8字頭 ,現在看楠梓1字頭看會被笑
07/11 14:07, 9F

07/11 14:07, 8小時前 , 10F
到幾字頭
07/11 14:07, 10F

07/11 14:12, 7小時前 , 11F
越笑越漲,一個數鈔票,一個在電腦前面笑
07/11 14:12, 11F

07/11 14:15, 7小時前 , 12F
趕快all-in
07/11 14:15, 12F

07/11 14:17, 7小時前 , 13F
楠梓2房,4xx萬時我也買一間,到了7xx萬趕緊再買一間。
07/11 14:17, 13F

07/11 14:17, 7小時前 , 14F
因為是第3房又剛好遇到金龍風暴,跟銀行周旋好久才弄好
07/11 14:17, 14F

07/11 14:17, 7小時前 , 15F
。所以有幾家銀行我以後就盡量不跟他們往來,例如兆X...
07/11 14:17, 15F

07/11 14:17, 7小時前 , 16F
利用小瑕疵都要交屋了才退我聯徵!! 很賭爛。後來土銀貸
07/11 14:17, 16F

07/11 14:17, 7小時前 , 17F
款利率談到3.6%才貸到,不過我沒差...因為我知道房價會
07/11 14:17, 17F

07/11 14:17, 7小時前 , 18F
漲起來,後面再轉貸就好,先貸再說,而現在也真的漲起
07/11 14:17, 18F

07/11 14:17, 7小時前 , 19F
來了。
07/11 14:17, 19F

07/11 14:24, 7小時前 , 20F
估52萬你是
07/11 14:24, 20F

07/11 14:29, 7小時前 , 21F
五年後,屋齡5年,兩房捷運宅1088萬你覺得呢?
07/11 14:29, 21F

07/11 14:31, 7小時前 , 22F
疫情時候才一字頭
07/11 14:31, 22F

07/11 14:32, 7小時前 , 23F
是啊,1字頭就已經被一堆人笑盤子了,笑到現在已經
07/11 14:32, 23F

07/11 14:32, 7小時前 , 24F
很多成交4字頭
07/11 14:32, 24F

07/11 14:35, 7小時前 , 25F
預測= =
07/11 14:35, 25F

07/11 14:36, 7小時前 , 26F
投資性質,購入動機都是未來預測,沒錯。
07/11 14:36, 26F

07/11 14:54, 7小時前 , 27F
疫情的時候你能估到有台積電嗎 講這都無謂
07/11 14:54, 27F

07/11 14:55, 7小時前 , 28F
如果言而有據 然後實現 那是神
07/11 14:55, 28F

07/11 14:55, 7小時前 , 29F
如果只是瞎矇 那就是猜而已
07/11 14:55, 29F

07/11 14:57, 7小時前 , 30F
所以我不是現在先打預測了嗎?我又不是台積電漲到破
07/11 14:57, 30F

07/11 14:57, 7小時前 , 31F
千才馬後炮,我也的確買了這建案20萬一坪左右,現在
07/11 14:57, 31F

07/11 14:57, 7小時前 , 32F
的確實登36了
07/11 14:57, 32F

07/11 14:57, 7小時前 , 33F
還有就是你對中古屋的估計有點有趣
07/11 14:57, 33F

07/11 14:57, 7小時前 , 34F
未來玩城市當初大概16 現在也只有25
07/11 14:57, 34F

07/11 14:58, 7小時前 , 35F
謝謝,我現在還持有40幾間房子,買賣經驗也不少,
07/11 14:58, 35F

07/11 14:58, 7小時前 , 36F
屋齡都是10年內
07/11 14:58, 36F

07/11 14:58, 7小時前 , 37F
或許118新屋有52 並不代表你舊屋也有52
07/11 14:58, 37F

07/11 14:58, 7小時前 , 38F
我沒有估未來玩城市,我文章是估興連城pro+
07/11 14:58, 38F
還有 138 則推文
07/11 16:44, 5小時前 , 177F
36啦 還要再扣5%
07/11 16:44, 177F

07/11 16:45, 5小時前 , 178F
為啥我沒有扣5%,是不二價?
07/11 16:45, 178F

07/11 16:45, 5小時前 , 179F
那個B6 2F還不用3字頭 比我估的還便宜 差點下手XD
07/11 16:45, 179F

07/11 16:46, 5小時前 , 180F
真假,不用3,那現在對比周遭新建案真的很划算欸!
07/11 16:46, 180F

07/11 16:47, 5小時前 , 181F
期待實價登錄看到底價格怎樣~
07/11 16:47, 181F

07/11 16:48, 5小時前 , 182F
這棟可以買啦 但隔壁pro+ 當初在蓋是不是沒考慮隔壁這棟啊
07/11 16:48, 182F

07/11 16:48, 5小時前 , 183F
那個格局我覺得不太行欸
07/11 16:48, 183F

07/11 16:49, 5小時前 , 184F
但你買在20 那是無敵啦 只是當初應該是被很多人罵盤就是X
07/11 16:49, 184F

07/11 16:49, 5小時前 , 185F
D
07/11 16:49, 185F

07/11 16:50, 5小時前 , 186F
的確,但買楠梓好幾年好幾個建案了,一直都是被笑盤
07/11 16:50, 186F

07/11 16:50, 5小時前 , 187F
子,現在看價格還是一直上去
07/11 16:50, 187F

07/11 16:51, 5小時前 , 188F
不過拿來租GGer很夠用了 後面還有幾個廠的大軍來襲 這裡很
07/11 16:51, 188F

07/11 16:51, 5小時前 , 189F
有競爭力的
07/11 16:51, 189F

07/11 16:51, 5小時前 , 190F
協勝發跟興連城一開始就有協調好,完工日差不多,
07/11 16:51, 190F

07/11 16:51, 5小時前 , 191F
所以興連城基地還空一年左右,才開始動工
07/11 16:51, 191F

07/11 16:52, 5小時前 , 192F
這兩個建案蓋這樣,還有完工日,都是協調過的
07/11 16:52, 192F

07/11 16:52, 5小時前 , 193F
但那個樣子怎麼看起來不像有協調好XD
07/11 16:52, 193F

07/11 16:54, 5小時前 , 194F
但那個南下路口如果從台一線要右轉進來要很小心 那裡車都
07/11 16:54, 194F

07/11 16:54, 5小時前 , 195F
很快 滿常出車禍的
07/11 16:54, 195F

07/11 16:54, 5小時前 , 196F
嗯嗯,我朋友買pro+兩房一樣420左右,有裝潢出租,
07/11 16:54, 196F

07/11 16:54, 5小時前 , 197F
含管理費租2.5萬的樣子,過年前很快就簽約租掉
07/11 16:54, 197F

07/11 16:55, 5小時前 , 198F
我空屋不敢出租,沒有心力處理可能的麻煩
07/11 16:55, 198F

07/11 16:55, 5小時前 , 199F
謝謝告知
07/11 16:55, 199F

07/11 16:58, 5小時前 , 200F
那你是本厚啦 不然那邊空屋租應該18k沒問題
07/11 16:58, 200F

07/11 16:59, 5小時前 , 201F
這區其實是還有地 72期重劃區 不過那個地下有被埋廢棄物
07/11 16:59, 201F

07/11 16:59, 5小時前 , 202F
可能也沒那麼快處理好
07/11 16:59, 202F

07/11 17:00, 5小時前 , 203F
只是那個位置跟這裡比就不是捷運了 可能面公園會比較優而
07/11 17:00, 203F

07/11 17:00, 5小時前 , 204F
07/11 17:00, 204F

07/11 17:02, 5小時前 , 205F
用自備款算,那稅費也要用自備款算吧
07/11 17:02, 205F

07/11 17:04, 5小時前 , 206F
大概2010有一個房仲也是這樣神奇算法
07/11 17:04, 206F

07/11 17:05, 5小時前 , 207F
目標價可能也可以參考永信在海科東買的那塊住三 81w/坪 那
07/11 17:05, 207F

07/11 17:05, 5小時前 , 208F
邊蓋好 我猜大概開一坪47~50賣吧
07/11 17:05, 208F

07/11 17:13, 4小時前 , 209F
永信那塊我估未來至少會賣46以上,至少均5
07/11 17:13, 209F

07/11 17:14, 4小時前 , 210F
楠梓真的一直被低估
07/11 17:14, 210F

07/11 18:43, 3小時前 , 211F
沒錯
07/11 18:43, 211F

07/11 19:08, 3小時前 , 212F
那個點位置真的不錯
07/11 19:08, 212F

07/11 19:12, 2小時前 , 213F
順便推算一下仁武北屋一帶五年後價格 感謝
07/11 19:12, 213F

07/11 19:49, 2小時前 , 214F
真哭 標的文愛看不看 怎麼有人這麼氣
07/11 19:49, 214F

07/11 20:58, 1小時前 , 215F
感謝分享,有料的預測分析
07/11 20:58, 215F

07/11 21:42, 26分鐘前 , 216F
楠梓上50/p穩的,一路笑上去
07/11 21:42, 216F
文章代碼(AID): #1eSAJ7de (home-sale)
文章代碼(AID): #1eSAJ7de (home-sale)