Re: [新聞] 「5年內台灣房市都不會好」 地產大佬喊話不買地
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間4小時前 (2025/10/25 13:16)推噓15(15推 0噓 23→)留言38則, 13人參與討論串4/4 (看更多)
陸客來台是這樣子.
基本上炒作還是以在地資金為大宗.
主要是路克資金還沒進來前,台灣資金在不動產會極度踴躍.
這時候房價已經噴到天上去了.
跟香港97後到200x這段時間類似.
至於路克資金則是後面接續才發酵.
路克過來最大的衝擊是租金!!
你直接住宅硬需求暴漲你覺得會怎樣.
並且,這是無論工作人口,居留人口,業務商務客,還是觀光.
突然一堆人,立刻住宅大量不足,租金狂漲暴漲.
就像當年陸客來台,一度花東的房價比高雄還高....
因為一堆房子都被拿去當民宿經營.
更不用說地價被吵到天上去.
這跟甚麼路克一條龍.陸資關係都很遠!!
旅行相關甚麼紅珊瑚還是傳說台灣產黃金甚麼鬼的薛盤子店,幾乎都是用承租的.
六合夜市一度店面價格跟西門町一樣,旗津店面一棟一億,墾丁一棟店面一億為基本單位.
全都是台灣人自己炒的....XD
但是租金,就是實實在在的非到天上去.
而等到台灣人大吵特吵個好幾年,陸資才會在市場產生效用.
這就是香港經驗.
97回歸不是陸資立刻湧入,而是香港自己資金先炒到翻天.
一堆中國人擠去香港撈金,所以香港租金狂漲狂噴.
香港那種全民搞金融的更不會浪費這個"本益比大幅飛升的炒作好標的"
你中資剛要進港還在審的時間,房價就飛到不知到哪裡去了.
當然整個市場炒到一半,陸資就會加入.
炒作是這樣子.
你漲大家就把錢丟進來,你跌,大家就不敢進去.
所以沒甚麼你家在跌,擬就不敢吵他家的道理.
就像美債跌的時候,你們還不是敢買股票..XD
但是現在比特壁和黃金這兩天大震盪,你又看到一堆人不敢進場.
那同樣的,當你這個地方因為中國人湧入而產生租金狂漲.
之後本地資金瘋狂的炒作,價格瘋狂的飛漲之後.
就算阿共那邊跌爛了,它們也會湧入這邊炒作.
甚至它們那邊跌越兇,資金就越湧入再漲的地方....
就像日本房價低迷那麼久,你看我們台日友好,台灣房價上漲有在管日本爸爸房價低迷嗎?
因此簡單講,中國人過來的情況就會產生.
租金暴漲+因應租金暴漲而產生惡性炒作.
而且這個炒作會很兇悍,很難打得下來....
你第二戶購屋房貸限制只能現金買一樣給你炒上去.
不過主要不是上漲這件事情.
因為智障都知道會漲翻.
主要是後續問題.
這種惡性炒作惡性暴漲,就鐵定失控.
失控就會產生炒過頭的問題.
就像當年日本最貴的地方吵到一坪1000萬台幣(換算成坪和台幣)
然後就垮下來.
中國那個也是炒過頭...所以就算現在跌個2x%,我對他的一二線都市房子一點興趣都沒有
對中國不動產我應該在他還在漲的前幾年就講過,那個價格沒跌腰斬以下我都不會投資.
他租金和房價的比例已經完全無理狀態,外加他的供給量實在太誇張了.
而現在再加上她政府很明顯的平衡化....
現在連山區都在給你平衡化...阿共大概學到台灣外圍用觀光來拉抬的經驗.
(想想,當年台東花蓮房價比高雄貴是怎樣產生的,以及表面上戶籍人口外移.
但實際上,當年觀光造成大量的服務業和零售業人口留在花東.
中國目前在偏遠觀光區都在做這個..)
因此你真的硬要投資對岸.
過度便宜但是有立基點的地方,可能才適合投資.
一線二線就算他漲,他也是漲的很少很少的那一群.
當然買就是要買有立基點的地方.無論是觀光區,還是有新產業園區並且價格落後處.
你不要買沒立基點的地方.
例如跑去買南通思源村....
喔....南通思源村這....我...覺得......
也許...他可能會有一波上漲力道.
因為連我都想要專程去見識一下南通撈屍李的本家是怎樣一個地方,哈哈哈.
就像一個海角七號炒紅了阿嘉的家...
那起點第一名這麼久的小說,把南通思源村炒紅一點應該不是甚麼難事.
畢竟這個地方鳥不生蛋...整個陰朝地府價..隨便一個理由就可以瘋狂比例價格上漲.
但是反正就是這樣.
投資而言.對岸..
你不要因為他極度垃圾價而去買她...因為他可能會繼續垃圾一輩子.
你必須看到立基點.
就像觀光好了,也許現在全面低迷,他價格也不高.
但是以對岸那種人潮,時間久了,只要經濟活性起來,觀光區又會有一波大順風.
更不用說如果對岸政府瘋狂砸基建的景點,你要稱亂切入也都是有理.
(但要注意,開發商的亂砸錢可能會搞砸...必須是政府基建做基礎才會穩)
不過我覺得,對岸政府在搞平衡發展 = 不利於長期投資.
(就算你吃到一波大爆衝,但後面也會沒力,因為政府又轉向去其他地方發展)
外加不動產結構性崩毀.
以及對岸不獎勵不勞而獲(資本利得資本所得都是不勞而獲...)
巨觀來講對岸整個都不是一個很好的投資選擇.
除非他的基礎又有所改變.
因此世界這麼大,你應該有更多的投資選擇.
除非你只是想要去對岸買一間來當公仔收藏.
那...開心就好....
就像那個買旋轉大樓的.....
那回到台灣.
對岸的人過來.
基本上我預言7~8成機率房價會失控.
政府會控制不住...不像這次連續兩波大漲被阿龍緊急lesson壓下來.
而這種情況,就會是一個階段性最後的煙花.
你可以不用預測高點.
反正各位在車上的就躺平等著龍捲風把各位飛天豬捲到太空去.
而後面就要注意土地成交狀況以及大型建商的狀況.
如果台灣有本事像今天這樣控管那麼嚴,讓土地釋出量這麼嚴謹.
這個失控會失控很久..
你制度上把風險壓制得越低,那在這個制度上還可以興起的炒作.
就他媽越無敵...無敵到你明知他價格已經完全瘋了,但都很難讓他崩.
崩盤是需要風險爆炸的,你沒風險怎麼爆炸?
日本和台灣當年房價大跌就是建商連鎖倒閉,因為浮濫放款給建商和浮濫開發.
中國這次爆炸也是建商惡性倒閉,因為浮濫讓開發商到處造鬼城還到處搞錢.
美國次級房貸爆炸是因為次級房貸讓房貸浮濫亂放後面大量債務違約.
而你他媽違約率0.07%...你要怎樣爆炸?
你不爆炸,你價格要怎麼崩盤?
當你把土地都控制著在有限量建地供給狀況下.
建商要怎樣蓋鬼城?供給量是要怎樣失控?
當你供給量被壓縮住,你建商是要怎樣浮濫膨脹資金?
而當你買家槓桿都很低,你買家是要怎樣債務違約房子被法拍?
上一次2016可是預售屋轉單轉不掉,又過戶不了大量斷頭造成的.
你現在可是預售屋連轉讓都不能轉讓...
你是要怎樣複製2016那種回檔?
歐美很多金融制度為啥不完美.
因為它們刻意放一個口子讓市場有崩盤的機會.
這樣他就可以從新整理+優化市場.
並且讓舊的企業或是資本家有不良狀況的都被淘汰...讓新人和更有能力的人有機會.
也就是鳳凰要死後才會慾火叢生!!爽!!
但台灣學一半,結果搞到極度保守...
這樣就成了市場會走向...泡沫會搞到更大才會炸裂.
並且炸裂的狀況下,就會更刺激.
就像,氣球吹破就碰一聲,被皮彈到也不會痛.
但你瓦斯桶爆炸就....
你他媽不給風險展現他爆破的威能,讓他洩壓.
那...你某天就要面對核彈級的炸彈威能.
這就是台灣智障,資本主義只學一半的地方.
而這種局面基本上都是長期持有為主力.
中期三年五年換屋追捕漲....恩...你如果連漲15年就好,你追個屁補漲,哈哈.
無論你買在哪裡,都是躺著等龍捲風就好,已經不用換去蛋黃區還是換到蛋白區的煩惱.
至於短期...你...
你沒事在那邊創造工作機會和幫政府收集稅金幹嘛....嫌自己太閒沒事幹?
反正就是持有房子躺平,當漲幅和租金收入達到足夠就再買一間繼續躺平這樣一直輪迴.
至於哪時候要出.
這樣講好了,糕點是很難預測的.
想當年我爸被第一次對岸打房就嚇出了上海.
以及2007中國股災,2015中國股災,也都有引發中國不動產市場的低迷甚至下跌.
這可不是今天台灣這種無病呻吟的建商買廣告說要跌了求求阿龍..XD
那是真的時期性低迷和下跌.
但是沒個兩年,就又從"歷史最高價"的價格翻倍...=.=
不過當然你事後豬哥亮可以說,他都沒產生結構性的崩毀.
沒有大量建商倒閉和大量爛尾樓.
朱鎔基當年嚴打肅貪有製造一波爛尾樓.
但那一波沒兩年就又被抹掉了.
就是因為這種倒閉的規模和爛帳的金額,產生的結構性破壞有限.
但是整個資金和市場的活躍性遠高於這個破壞.所以喘兩口氣就又蓋過去.
直到這一次,恆大碧桂圓等炸掉的規模實在有點誇張...XD
所以也許他會在一段時間內再把價格慢慢拉回來.
但你要再度產生暴漲,目前看來很難.
這個結構性破壞很大+中美經貿戰爭+中國平衡化發展.
看起來大不了就是維持之前的高價價位要好一段時間.
所以投資來講,很可能就算你熬到賺了漲回起跌點的2x%後就進入停滯.
所以未來如果複製回台灣.
在非常保守的市場失控產生的泡沫破裂.
必然也是很嚴重的結構性破壞.
這種情況很可能會比照這一波對岸的狀況.
那你的操作大概就是.
你有本事抓糕點,或是手腳抹得油夠滑.
在你看到大規模資金的建商甚至金融業被炸掉的時候或之前就跑掉,算你厲害.
而如果沒跑掉...
其實你也可以就不跑了...只要你現金流有控制好不要槓桿開到嘎部過來.
(不過這種炸掉會在前幾年就會有跡象,就向對岸對紫光這種大到不能倒的公司動手.
以及經濟進入通縮,金融市場也很緊縮等等的跡象.
而你看到跡象也不一定要賭大小的賣,但你就可以收縮槓桿,調配好現金流)
通常會在幾年後把價格漲回起跌點..
那時候你要賣在賣也可以.
就像美國2008次級房貸,也是急急忙忙用QE來把價格拉回來.
世界上除了自己國力太爛,例如東南亞那種炸掉很可能拖垮整個國家的爛國外.
只要國家有能力,大多都會把房價拉回起跌點...大不了盤再起跌點.
唯一的例外就是日本.
他下跌後,不但沒有去把房價回穩.
反而在跌到谷底後改稅制...讓房價躺在谷底.
進而開啟了日本30年通縮+日幣狂貶.
日本人均從台灣的兩倍變成現在要被超越.
也許日本的國際企業依然有強力競爭力.
但日本國人就顆顆..
這...沒辦法...小日本不是喜歡切腹,就是喜歡神風特攻隊.
這..台灣人應該做不到.
台灣人生意人命...不是天生武士...XD
政府敢在大跌的時候這樣搞.
那人民會讓他下台然後換一個政府上去解放不動產..XD
就像2016立刻解放針對性審慎措施.
2000年阿扁直接讓你房貸125%一樣.
只要跌,政府就會救.
台灣政府就希望長期房價緩漲.
這個官員講過超級多次,一堆人沒聽進去或是故意聽不懂.
那你跌下去你沒本事閃掉.
後面政府救拉上來這一波你倒是可以把它在補回來.
至少不用壓懶覺去補.
外加如果你在房價高的時候轉貸增貸.
他跌下去台灣歷史上沒再對自然人追加擔保的.
(反而會放寬...因為怕產生更多不良債+避免產生嚴重民怨)
所以你沒有斷頭的問題.....
但是記得,如果你看結構性破壞太嚴重.
甚至向對岸這樣有一大堆鬼城,供給量有點太誇張的大.
那漲回來差不多後就可以賣了.
後面會漲得很無力...
因為結構破壞+供需失衡...
並且政府不會在這種局面下還讓房價明顯往上爬.
他把價格拉回來主要是避免那些未爆彈都炸掉.
尤其不動產是大多數人民的財富...
後面繼續炸就不是企業,而是自然人和很多其他產業或是店家.
那個後面問題會極度可怕,動搖國本.
因此把價格拉回來,讓這些潛在未爆彈都拆彈後,政府就放生...
因此你手上有不動產的就可以利用這一波死貓跳把房子拋掉.
之後就去遊山玩水,錢就去其他地發轉.
直到哪一天整個台灣不動產又浴火重生.
你在回來...
至於多久...誰知道,八年十年二十年...誰知道.
不用預設立場.
你只是把局面的變化想起來放.
而實際的市場和時間線,沒有人知道,都只能自己盯著市場看.
當然各位可以考慮到時候成立一個基金,集資出錢去把8zz的房子全都買下來.
也許女神會保佑各位發大財.
so...簡單講.
對岸如果過來會先暴漲租金之後暴漲房價.
而且你無法預測會漲多久和漲到多少錢.
在之後會產生一個核彈級的泡沫,尤其以台灣這麼保守的制度...
而你如果有本事在泡沫炸掉前就跑,算你厲害.
如果你沒跑,你在糕點轉貸增貸之後就準備迎接衝擊做好現金流控管.
炸掉之後政府就會想辦法讓價格回拉..
擬就再回拉的時候再把房子全都賣掉,甚至住得看他不爽賣掉租屋都可以.
直到更久以後的未來,你看到市場又活起來後,再回來.
以上..
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看地價的感覺是.
你找別人去救就好.
我懶得管無病呻吟..XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 13:28:58
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越老的房子折舊越低.
你發現10年屋要60萬一坪,30年屋要45萬,好像老屋不值錢.
但你沒想過,10年屋你新的時候買要45萬.
而30年屋當年新的時候買才1萬.
並且10年前,新屋45萬,20年屋(30年屋的十年前)要30萬.
因此實際上你10年前買新屋賺了33%.
但你買20年屋(30年屋的十年前),你賺了50%.
因此房價貴的賺得比較少!!!
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 13:37:12
補一下.
一般來講起漲的時候,新屋時間上,會先跑在中古屋的價格前面.
所以一般來講,買新的會賺比較少.
因為你買的時候新屋已經跑一段出去,中古屋可能還停在原地.
只有兩種例外.
一種就是.
大盤整之後新舊屋處於非常平衡的一個比例.
就像2019我再說的蛋黃蛋白價差已經低到太低+中期補漲沒東西可以買很無奈.
而2020我就買了自住的中古屋20w和預售屋26w.
(我不是那個案子一開賣就去買,那是逛街過去看熱鬧,結果聊天聊一聊不小心買的
在早一點的預售屋24w....)
另一種就是.
特殊的區域和情況下.
中古屋有人惡性炒作.
結果地價還沒上去,你中古屋房價就非過頭.
那自然建商以地價做基礎推案,很可能會推到新屋和中古屋價差極低的狀態.
但這種情況極少發生....非常特例.
以前比較容易發生在豪宅市場....因為豪宅的獨立性產生有些亂炒現象.
但大多數時候.
新屋會先跑,所以你看到新案明顯比中古案貴(同一區)的時候.
除非你是資金或槓桿的理由.
不然都是中古屋會比較肥...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 13:42:26
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先不論對岸的.
你光現在新屋供給量就沒多少.
住不起新屋的怎麼半..XD
新屋租金動不動三四五萬.
一般人是有都少薪水租新屋.
而如果對岸過來.
會產生全面房子不夠住問題.
你要知道很多房子會被拿去商用.
例如民宿,囤貨,掛公司幹嘛的.
因此硬需求大幅上升,但是供給量還會下降.
花東當年房價超越高雄就是.
大量房子都被拿去當民宿.
包含那些老房子.越老越香...XD
阿這種情況你都不用思考老屋的問題.
反而老屋價格跟新屋還會收縮一些.
你要在新屋供給量很大的狀況.
才可能產生老屋排擠效應.
但台灣這種土地供給這麼保守的狀況.
目前很難發生.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 14:00:41
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這種大事件都是發生了再說.
平時想起來放就好.
不應該也沒必要提早準備.
想起來放只是到時候不要突然鉅變而手忙腳亂.
現在局面還是看阿龍年底的信用管制檢討.
狀況一樣.
如果阿龍死不放手.
就會繼續低迷一段時間再緩慢回升.
畢竟台灣內資很強大...
以及不動產違約率實在太誇張的低.
而阿龍放手就會提早回溫,尤其成交量.
但是放手不代表暴漲.
放手只是成交量回溫,價格可能也是很烏龜爬行的往上.
想要再一次大漲,就需要其他的東風.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 14:15:13
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目前台灣違約率太低 = 沒有壓力.
當一群有錢人花他的一頓飯的錢買了玉石在家.
請問這些玉石要怎樣崩盤?
大概這種概念.
崩盤必須是風險炸掉...
而風險炸掉基本上就是惡性槓桿和惡性供需失衡(尤其租金垮掉)引發.
目前都沒跡象.
不過之前連漲兩波,如果政府再不壓.
那很可能會走向失控.
這樣就會開始累積不安定的槓桿.
因此阿龍的lesson其實就是減壓.
你看現在炒房地都躺平遊山玩水.
同時它們的現金流和槓桿也都沉澱下來控制得很穩定.
這就是減壓.
減壓不是減價.
而是減少風險的存在...
但是如果對岸過來的問題在於.
他太強烈的供需失衡.
所以那個起噴會異常強烈.
這時候怎樣的減壓都沒用.
那個反應會很快又很強,控制手段會直接失效.
但是政府又不能像威權國家這樣來硬的,他會直接下台.
所以很容易失控是這樣來的.
你車子在堅固,被匕首極音速導彈正面炸下去,都是要變成碎片的.
台灣是世界上對中國管制最嚴格的國家,比北韓還嚴格.
阿你突然這個管制被拿掉.
那個衝擊可不是其他國家可以比擬的.
更何況背景還有同語言以及統戰的同化操作...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 14:21:25
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基本上現在就是控制好現金流,躺平.
之後等局面變化再說.
現在最不利於長期,因為死魚盤.
中期則是被信用管制卡到,所以也許有補漲可以追.
例如前不久跟某YT聊到諾貝爾,諾貝爾從我上次賣16之後盤在16好一段時間了(兩年)
上個月就差不多要衝18~20,,
而那個YT有諾貝爾,還兩間,爽到.哈哈....
所以也是有補漲.
但問題是阿龍卡我們的購屋貸款,造成就算看到有補漲可以追.
但資金調整速度超慢,所以只能看著機會這樣過去...
因此中期可以玩,但是很卡手卡腳.
而短期就是全面被卡手卡腳.
當然你要現金去玩賺個便當錢.
短期還是可以玩就是了.
但交易量低也代表你回收資金的時間也變長.
投報率會很爛.
因此現在來講.
中期 > 短期 > 長期.
至於租金特化,把出租投報率弄高.
反而是現在最好的操作.
差別是,如果阿龍把信用管制解開.
那中期和短期可以復活.(長期繼續躺)
這樣出租特化就可能賺不贏他們兩者.
因此年底的阿龍政策很重要.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 14:25:48
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是的,整個前半段會是自己內資先炒到翻天.
後面才是其他各地資金看漲而跑來追.
就像到今天都有人追泰國一樣.
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之前英國脫歐之前.
有一波炒房潮.
也例如那個被說世界最難炒房的德國房價突然瘋狂大漲.
都是因為移民和難民湧入.
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這就是消風.
你想想,當把人頭出租物件賣掉,把預售屋過下來.
是不是就安定了....無敵了...
而你槓桿也因此收縮了.
所以消風不是打價.
而是打風險.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 15:00:57
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連續兩波大漲其實是很危險的.
很容易失控.
當人民相信房價只漲不跌.
就會向對岸當年打房那樣.
怎樣打都沒用.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 15:01:32
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所以這種事件就不需要預測.
來了再說,不來就想想就好.
就像QE一樣.
你無法預測推論..XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/25/2025 15:05:06
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