PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間7月前 (2025/08/18 14:19), 7月前編輯推噓34(35推 1噓 88→)
留言124則, 35人參與, 7月前最新討論串2/4 (看更多)
※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言： : 以下轉載自清流君 : 用歷史數據，看看不同的資產路徑： 先說結論：隨便亂比真的是蠻低能兒的。 是說到底為啥那麼多租屋股神很喜歡紙上談兵R？ 要講理論也不是不行，至少要算對嘛， 為了滿足自己的結論，然後扭曲真實市場的樣貌，或故意把比較值水準拉低， 這種算法僅僅停留在自慰階段，大概是小學生不論現況喊著我贏我贏的階段。 : 【2004–2025 台灣房市與 0050 實證比較】 : 很多人在做「五倍槓桿買房」或「買股租房」的決定時，往往依靠直覺或身邊的案例。 : 但如果我們回頭檢視真實的歷史數據，會看到一個更全面的路徑。 : 這次，我用 信義台灣房價指數（反映中古屋實際成交價格）與 0050 還原股價（含息再投 : 入）跑了 2004 年Q1 到 2025 年Q2 的完整歷史，並採用現金流差額投資法： : ●同樣初始資金 600 萬。 : ●買房自住情境：貸款八成、30 年本息均攤、年利率2.5%、管理稅費、保險、維護，以及 : 5% 賣屋成本。 : ●買股租房情境：租金為房價的2% (每月33,333元+年成長2%)，每月房貸等額的現金流差額 : 累積，每季末一次投入 0050，不開槓桿、僅一倍長期持有。 : 結果顯示，在這段台灣房市最強勢的二十年間： : ●買房自住最終淨資產約 6,930 萬。 : ●0050＋租房 則約 9,720 萬。 推文下面很多人說啥自備 600 買 3000 萬的房子租不到那價錢啥的， 那是因為清流君的模型是買 2000 萬的房子啊！ 阿你說剩下的 200 萬跑去哪了？ 根據他模型的設定，200 萬等於仲介費 + 雜費 + 裝潢。 所以從頭到尾都不是自備 600 萬買 3000 萬的房子 vs 同等金額租屋買股。 這裡有第一個盲點 - 居住品質不同。 依照他的設定，明顯買房自住的人 "居住品質" 會高於租屋仔。 基礎條件就不同了，後面在比是在亂算甚麼？ 第二個盲點 - 房租嚴重偏離現實 2004 年假設在台北拉，2000 萬的中古屋(因為他說要付仲介費)， 現在價格大約是近 7000 萬，折算他的租金 & 2% 成長，根據他的模型， 這間房子現在年收租大概 60 萬，也就是 1 個月五萬。 現在實際租報不到 1%，老實說連在租報比最差的台北，都沒那麼爛的行情。 台北 7000 萬左右的房子，現在房租年租金保守估 120 萬(每月10萬) 都算很客氣了。 如果用他所謂的 2% 租金漲幅回推，不好意思，20年前那間房子年租金要 80 萬， 等於一個月租金 6.6 萬。 2004 年一間台北 2000 萬的房子，房租有沒有 6.6 萬，我不確定，給那時期有在 市場上的投客來回答。 但有一件事情是確定的，如果 20 年前這間房子租不到 6.6 萬，就表示他列的 租金漲幅明顯低估。 所以要嘛是初始租金低估，要嘛是租金漲幅低估，自己選一個。 我自己的依稀印象這房子 2004 年年租金應該是 60 萬左右，房租年漲幅是 3.5% (下面也會依照這個來重新計算) 第三個盲點 - 是要紙上談兵？ 還是要討論真實？ 如果要討論真實，全台灣從 2004 年開始參與股票的股民，有多少比例照你說的 堅持 20 年，不論漲跌不出場然後持續紀律加碼的？ 1% 有沒有？ 不要說 1% 拉，有 10% 的股民照你這樣做的嗎？ 自己身邊玩股票的親友們，假設有 20 個，有 2個照你說得這樣玩嗎？ 如果沒有，那這作法不就是理論上可行，但實務上極難辦到？ 好好好，租屋股神要跳起來了，你說你做得到是吧？ 好，那我就陪你來紙上談兵談談。 (我個人是實際有這樣操作就是了) 先說結論，股市年化 20% 左右才有可能打贏槓桿五倍的買房仔。 設定條件根據清流君的並且納入真實狀況不失真。 1. 買房組： 頭期 400 萬買 2000 萬房，另外仲介費 + 雜費 + 裝修費抓 60 萬。 貸款 1600 萬，貸 30 年無寬限(讓你)，這 20 年來平均房貸利率抓 2.5% 房屋每五年增貸一次，並把增貸的錢同樣投入 0050 房屋根據 2004 - 2025 的信義房價指數，可得年化房價漲幅 6% 2. 租屋買股組： 期初 460 萬，月租金 5 萬，房租年成長 3.5%，其餘都按照他說的再投入。 第一階段五年後： 買房組： a. 房價 2000 -> 2676 萬 b. 貸款 1600 -> 1410 萬 (本金還款190萬) 五年後買房派淨資產為：1266 萬 操作轉增貸八成，可貸出 730 萬並全數投入 0050，房貸金額會變成 2140 萬， 未來第 6~10 年，每月還款會變成 84556。 租屋組： 0050 這 20 年來還原的年化報酬大約 8.5% ~ 9% 算 9%(一樣讓你) 租金每月 5 萬，年化漲幅 3.5% a. 期初資金 460 -> 707 萬 b. 期中投入第一年 15.8 萬 -> 22 萬(吃4年的年化9%) 期中投入第二年 13.7 萬 -> 17 萬(扣掉房租漲幅後，吃3年的年化9%) 期中投入第三年 11.5 萬 -> 14 萬(同上，吃2年的年化9%) 期中投入第四年 9.3 萬 -> 10 萬(同上，吃1年的年化9%) 期中投入第五年 7 萬 -> 7 萬(同上，剛投入尚未創造收益) 五年後加總租屋派扣掉租金後，淨資產為 777 萬 五年總結： 買房派房子 2000 萬變成 2676 萬， 且增貸出來的 730 萬快等於租屋買 0050 的淨資產。 第二階段：第六到十年 (買房派的開始用增貸屌打租屋買 0050 的了) 買房組： a. 房價 2676 萬 -> 3581 萬 b. 貸款 2140 萬 -> 1885 萬 (還款 255 萬) c. 手頭現金 770 萬買 0050 -> 1184 萬 第十年買房派淨資產為 2110 萬 此時再執行轉增貸 reset，貸八成可貸出 980 萬，同樣全數投入 0050。 等於共有 1184 + 980 = 2164 萬在第 11~15 年會投入 0050。 同時第11 ~ 15 年房貸金額每月會變成 113200 元。 租屋組： a. 期初資金777萬 -> 1195 萬 (每年投入資金會變成102萬扣租金再投入) b. 期中投入第一年 30.7 萬 -> 43 萬(吃4年的年化9%) 期中投入第二年 28 萬 -> 36 萬(扣掉房租漲幅後，吃3年的年化9%) 期中投入第三年 26 萬 -> 31 萬(同上，吃2年的年化9%) 期中投入第四年 23 萬 -> 25 萬(同上，吃1年的年化9%) 期中投入第五年 20 萬 -> 20 萬(同上，剛投入尚未創造收益) 至此，租屋派的年租金已經80萬初， 淨資產為 1350 萬 後續因買房組投入 0050 的資金已經高於租屋組，所以後續的報酬必定高於買房組。 所以後續年分就不再追加計算。 : 這並不是否定買房的價值。房子能給人安定感，也能滿足自住需求。 但我這並不是否定買股的價值。 股票可以給沒頭期的人機會，也能滿足買房增貸投資的需求。 : 但數據清楚告訴我們，在同樣的初始條件與現金流下，長期報酬率與複利滾動的效果，讓 0 : 050 的表現遠勝自住房產。 但數據清楚的告訴我們，再同樣的初始條件和現金流下，紙上談兵買房增貸的買房增值， 以及增貸買 0050 的長期報酬率遠勝於租屋買 0050。 : 房子會幫你「存錢」沒錯，但 0050 會幫我們「生錢」，而且還是生出一整個金礦。 房子會幫你存錢也會幫你生錢，給你一整個金礦再送你一個房價漲幅。 : 最後，對任何想把 0050 獲利了結、停利去買房的人，抱歉～我只能說三個字：「低能兒」 : ！ 最後，說租屋買 0050 報酬會贏房市的，我一律稱為低能兒。 補充一句，租屋股神如果要跳針說你買股票也能質押。 1. 你先告訴我你要質押多少，才能在 2004-2025 內不會被洗出去。 (清流君要比較的年份) 2. 買房增貸投入買股照樣可以質押，但是你買股沒房子的人沒有房子去增貸， 說白一點，買房的人能開的槓桿就是多你一層，而且是沒有斷頭的借錢手段。 好了，打完這篇，估計未來還是會有很多低能兒。 建議未來看到其他租屋買 0050 的低能兒，就貼這篇給他看。 愛算嘛？ 我都幫你算好了！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.96.138 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1755497955.A.0C0.html
推
08/18 14:24, 7月前 , 1F
推~買房的人能開的槓桿就是多你一層
08/18 14:24, 1F
→
08/18 14:29, 7月前 , 2F
別人在買航海王的時候你還在0050喔？不怕被人笑喔
08/18 14:29, 2F
推
08/18 14:29, 7月前 , 3F
哇草（讚歎）！你也太認真了！
08/18 14:29, 3F
→
08/18 14:31, 7月前 , 4F
租屋股神現在開始挑歷史漲幅最高的跟你比報酬，問
08/18 14:31, 4F
→
08/18 14:31, 7月前 , 5F
它未來五年要買哪一檔才能跟航海王一樣就會中離+跳
08/18 14:31, 5F
→
08/18 14:31, 7月前 , 6F
針了
08/18 14:31, 6F
推
08/18 14:33, 7月前 , 7F
我淫我淫
08/18 14:33, 7F
→
08/18 14:39, 7月前 , 8F
這篇值得存起來，以後看到租屋股神就用這篇叫他閉嘴
08/18 14:39, 8F
→
08/18 14:39, 7月前 , 9F
事實上我也是沒看過哪個股神會沒房子的啦，股房雙刀流的
08/18 14:39, 9F
→
08/18 14:39, 7月前 , 10F
人遠比租屋股神多太多了，本來就不是二選一的問題，又不
08/18 14:39, 10F
→
08/18 14:39, 7月前 , 11F
是小孩子，大人的回答會是我全都要的吼。
08/18 14:39, 11F
→
08/18 14:40, 7月前 , 12F
清流君本來就很愛亂算+胡說八道
08/18 14:40, 12F
要講這種紙上談兵的，我也來講一個。 小明在 2004 年瞧不起買股買房的，死存錢存到 2010 年存了 460 萬。 整整讓了上面的買房派和租屋買0050派 六年的時間。 他在 2010 年拿去買了 190 萬顆比特幣，中途躲過了任何交易所倒閉的風險， 死抱到現在，而現在 2025 市值 6.5 兆台幣，小明突然變世界前 10 富豪。 小明：跟我比報酬？ 蛤？ 所以未來大家都去買比特幣吧！　乾安捏？ ※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 14:46:54
推
08/18 14:49, 7月前 , 13F
就說看看周圍的長輩親友 鄰居長輩 找60-70歲這個族群的
08/18 14:49, 13F
→
08/18 14:49, 7月前 , 14F
看看他們身上現在最大的資產是 股票 現金 還是早年買的房
08/18 14:49, 14F
→
08/18 14:49, 7月前 , 15F
子……
08/18 14:49, 15F
→
08/18 14:49, 7月前 , 16F
看看比例不就知道了
08/18 14:49, 16F
→
08/18 14:50, 7月前 , 17F
現實就擺在眼前周圍的人身上 但忽略看不到
08/18 14:50, 17F
推
08/18 14:50, 7月前 , 18F
推計算
08/18 14:50, 18F
推
08/18 14:52, 7月前 , 19F
樓上沒錯，我家人沒啥存款但土地跟房一堆。基本上父母輩
08/18 14:52, 19F
→
08/18 14:52, 7月前 , 20F
財商比較低，我們後來小孩繳遺產稅有點辛苦
08/18 14:52, 20F
→
08/18 14:53, 7月前 , 21F
但也很感謝父母沒負債，也有保保險，一般家庭這樣就夠了
08/18 14:53, 21F
→
08/18 14:54, 7月前 , 22F
股票都知道要長期持有，知道複利的威力，但有時候就是
08/18 14:54, 22F
→
08/18 14:54, 7月前 , 23F
抱不住
08/18 14:54, 23F
推
08/18 14:54, 7月前 , 24F
其實也不能怪長輩，那時候資訊沒那麼流通，很多都是
08/18 14:54, 24F
→
08/18 14:54, 7月前 , 25F
要長輩自己多涉略才會知道
08/18 14:54, 25F
推
08/18 14:57, 7月前 , 26F
不過現在世代財商資訊比上一代爆炸許多 下一代的投資能力
08/18 14:57, 26F
→
08/18 14:57, 7月前 , 27F
絕對勝過上一代 但行為學一樣不可忽略 不是簡單什麼excel
08/18 14:57, 27F
→
08/18 14:57, 7月前 , 28F
算一算退休股市複利幾千萬幾億這樣那麼簡單
08/18 14:57, 28F
推
08/18 15:02, 7月前 , 29F
要不讓魯空全部進桶XD
08/18 15:02, 29F
推
08/18 15:02, 7月前 , 30F
別攻擊弱勢族群,我只覺得這個是笑話,都亂講的,戶頭拿
08/18 15:02, 30F
→
08/18 15:02, 7月前 , 31F
出來比較就知道,絕對不敢.清流?有時候就覺得這咖是笑
08/18 15:02, 31F
→
08/18 15:02, 7月前 , 32F
話
08/18 15:02, 32F
推
08/18 15:04, 7月前 , 33F
買房增貸有個問題是，每個月那麼高的還款金額如果
08/18 15:04, 33F
→
08/18 15:04, 7月前 , 34F
本業不強該怎麼辦呢
08/18 15:04, 34F
推
08/18 15:09, 7月前 , 35F
回樓上 可以逐季質押出來還款 增值追得上
08/18 15:09, 35F
→
08/18 15:10, 7月前 , 36F
基本上增貸抄底都是底部報酬都夠他還自己
08/18 15:10, 36F
推
08/18 15:10, 7月前 , 37F
前陣子股板不是有個蜈蚣流 我也是聽了周遭同事提到他0071
08/18 15:10, 37F
→
08/18 15:10, 7月前 , 38F
3之神還什麼的 什麼小資族買713質押再怎樣操作什麼的 同
08/18 15:10, 38F
還有 49 則推文
還有 2 段內文
→
08/18 15:46, 7月前 , 88F
你後來操作又獲利啦
08/18 15:46, 88F
推
08/18 15:47, 7月前 , 89F
公園君只會叫人allin 但大跌的時候自己又生的出一筆錢
08/18 15:47, 89F
推
08/18 16:05, 7月前 , 90F
2000萬的房 要漲到7000萬 也只有台北市區了吧 不過這是
08/18 16:05, 90F
→
08/18 16:05, 7月前 , 91F
舉例就算了
08/18 16:05, 91F
實際不到7000拉，以信義房價指數來說，確時漲了 3 倍多， 當年 2000 萬的房子現在 6000 多萬。
→
08/18 16:05, 7月前 , 92F
年化20趴好難喔
08/18 16:05, 92F
※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 16:11:06
噓
08/18 16:19, 7月前 , 93F
低能君
08/18 16:19, 93F
→
08/18 16:20, 7月前 , 94F
對清流君四處嗆人垃圾很反感
08/18 16:20, 94F
→
08/18 16:25, 7月前 , 95F
租屋股神是先有結論再算數學的，因為結論是他會贏，所以不
08/18 16:25, 95F
→
08/18 16:25, 7月前 , 96F
論怎麼算他都會贏
08/18 16:25, 96F
→
08/18 16:26, 7月前 , 97F
而租屋股神若真贏了，拿出對帳單就行了，還算什麼數學
08/18 16:26, 97F
推
08/18 16:34, 7月前 , 98F
租屋股神跟上班房神,誰可以拿出不在職證明,誰就贏
08/18 16:34, 98F
推
08/18 16:41, 7月前 , 99F
租屋的常被預設租很貴，但通常租屋又願意存錢（錢拿來買
08/18 16:41, 99F
→
08/18 16:41, 7月前 , 100F
股票）的，都會在符合基本需求的前提下，盡量租便宜一點
08/18 16:41, 100F
→
08/18 16:41, 7月前 , 101F
的，可能跟買房的每月利息差不多，甚至更低，而把剩下買
08/18 16:41, 101F
→
08/18 16:41, 7月前 , 102F
房派每月要押進房地產的本金也都投入股市，這樣算會更接
08/18 16:41, 102F
→
08/18 16:41, 7月前 , 103F
近真實狀況。
08/18 16:41, 103F
→
08/18 16:45, 7月前 , 104F
然後買房派一直算入轉增貸而讓可動用資產增加的部分也比
08/18 16:45, 104F
→
08/18 16:45, 7月前 , 105F
較不現實，因為實際上這樣做的人也是相對少的，特別是以
08/18 16:45, 105F
→
08/18 16:45, 7月前 , 106F
前買房的人，大部分是想儘早還清貸款，不會想定期轉增貸
08/18 16:45, 106F
→
08/18 16:45, 7月前 , 107F
把錢拿出來用，轉增貸的部分終究也是要把本金和利息還回
08/18 16:45, 107F
→
08/18 16:45, 7月前 , 108F
去，所以淨資產也要記得扣掉因轉增貸而重置的負債數字。
08/18 16:45, 108F
所以現在是要講回現實不紙上談兵了？ 也可以阿。 現實就是 2004 年照清流君說的買法，不管漲跌持續買進的比例有多少？ 極低 還有啊，你租金要租便宜哪有啥問題，買房也改買跟你租的房子同等級的房啊。 不然不再同一個比較級別，是要比甚麼？ 甚至買房的哪天想省錢，跟你說的租便宜的房也可以， 他買的房子拿去出租，意思一樣。 其實看懂的人就知道，不懂的人還需要這樣解釋我看也不一定懂。 ※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 16:50:24
推
08/18 16:57, 7月前 , 109F
主旨: 你用十年磨一劍 ，
08/18 16:57, 109F
→
08/18 16:57, 7月前 , 110F
我可以五年雙管齊下。
08/18 16:57, 110F
→
08/18 16:57, 7月前 , 111F
你拿青春賭明天，
08/18 16:57, 111F
→
08/18 16:57, 7月前 , 112F
我用真心換此生。
08/18 16:57, 112F
→
08/18 16:58, 7月前 , 113F
小朋友才做選擇，
08/18 16:58, 113F
→
08/18 16:58, 7月前 , 114F
有錢人全部都要。
08/18 16:58, 114F
推
08/18 18:09, 7月前 , 115F
在省iphone跟出國錢的議題上有這種數學能力就好了
08/18 18:09, 115F
推
08/18 20:35, 7月前 , 116F
推有數據和公式呈現
08/18 20:35, 116F
推
08/18 21:03, 7月前 , 117F
推一個
08/18 21:03, 117F
推
08/18 21:52, 7月前 , 118F
你認真了…推推
08/18 21:52, 118F
推
08/18 22:03, 7月前 , 119F
我2006買第一間房，自備款80萬，沒錢裝潢空屋入住
08/18 22:03, 119F
→
08/18 22:04, 7月前 , 120F
現在淨資產約略小於清流君算的買房組。如果2004年開局
08/18 22:04, 120F
→
08/18 22:04, 7月前 , 121F
我能有600萬，以相同方式操作至少，想必會非常不同
08/18 22:04, 121F
推
08/18 23:53, 7月前 , 122F
千金難買早知道 QQ
08/18 23:53, 122F
推
08/19 08:10, 7月前 , 123F
太強了
08/19 08:10, 123F
推
08/20 00:39, 7月前 , 124F
看蜻流君那鳥樣 騙騙流量而已吧
08/20 00:39, 124F
‣ 更多 s8752134 的文章
文章代碼(AID): #1eeiNZ30 (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 s8752134 的文章
文章代碼(AID): #1eeiNZ30 (home-sale)