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Re: [閒聊] 空空嗆房蟲的底氣是哪來的？

看板home-sale (房屋交易)作者 (賈小斯汀)時間3小時前 (2025/08/20 18:56), 編輯推噓7(7推 0噓 31→)
留言38則, 12人參與, 2小時前最新討論串15/18 (看更多)
※ 引述《PaulOneil1 (MadBum)》之銘言 : 簡單的數學問題，以我為例 : 2017年11月我在台中太平買了一間二房，當時屋齡不到2年，買入價為558萬 : 當時我總共拿出: : 558*0.2(貸8成) +70(裝潢) = 182萬左右 : 去年5月賣掉實拿1050萬，最後獲利為: : 1050 - 380(房貸餘額) - 70(裝潢) - 75(繳的房貸) = 525萬 : 假設同一時間，我不買房，我把那筆錢一次投入買006208這種指數ETF : 用還原月線圖來算 : 2017年11月的買入價是 38.27塊 : 2024年5月的賣出價是 99塊 : 最終182萬會變成 182 * (99/38.27) = 471萬 : 用同比資金在同一區間的獲利 買房 vs 買股 --> 525萬 vs 471萬 : 這還不包含沒買房還要每個月繳1~2萬房租喔 : 最後，我相信買房的人可以從2018年抱到2024年，但買指數的人有辦法不在2022年初高點 : 或是2023年7月高點忍住不賣嗎? 可以的話世界上早就沒有窮人了 有人覺得個案不客觀，沒關係 各自用股房的大盤去推算就知道了； 股市部分用 0050為基準， 含息報酬2003/6/25至2025/6/30， IRR 11.24%。 房市部分用 全台信義指數為基準， 2003Q2 36.15 2025Q2 164.39 回推IRR 大約是7.15%。 假設2003/07/01買一間A房 自備3成 貸20年 利率2.5%， 1. 期間不增貸 2. 固定繳本利和， 3. 利率"固定用2.5%" 在放水、上了3層debuff之後， 計算出來的IRR是 8.68%。 以上可以得出一個‘’不太懂投資‘’的人， 買一間自住房，長期投報率大約是7-9%。 （全額買房不操作=7.15%） 這樣的投報率合不合格？見人見智， 就數字上，看起來比不上股市大盤， 但別忘了，股神也還有租金要扣血。 最後， 不是說股票一定打不贏房市， 但請考慮到幾點現實面： 1. 房子單次投入的金額較大， 基本上都是高槓桿為起點。 2. 房子可以增貸再投入操作， 一樣可以有靈活的資產配置。 3. 房市波動小，更容易長期持有， 尤其自住房還可以鎖定居住成本。 結合起來就是買房的勝率極高， 還擁有不差的長期投資報酬率， 懂得運用資金還可以擴大投資， 這麼好用的抗通膨資產被嫌棄， 我只能說不是神就是蠢。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.105.189 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1755687378.A.2A6.html
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08/20 18:58, 3小時前 , 1F
其實這個時間點比較這種事情 房子已經吃很大虧了
08/20 18:58, 1F
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08/20 18:59, 3小時前 , 2F
基期又高 二房後再融資屬性又差 扛debuff在打擂臺
08/20 18:59, 2F
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08/20 18:59, 3小時前 , 3F
然後打出來還不是穩輸 你就知道限貸前那幾十年優勢多大
08/20 18:59, 3F
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08/20 19:04, 2小時前 , 4F
無所謂，反正中立的數字參考參考，
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08/20 19:04, 2小時前 , 5F
這都各自解讀，裝睡的叫不醒。
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推
08/20 19:06, 2小時前 , 6F
是說現在股市基期也是歷史新高
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08/20 19:06, 2小時前 , 7F
房價跟股市是連動的，房價下去股市不會比較好
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08/20 19:11, 2小時前 , 8F
一律都說小朋友才做選擇，房股兩個都買不就好了，資金不夠
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08/20 19:11, 2小時前 , 9F
就努力賺啊。
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推
08/20 19:13, 2小時前 , 10F
自住租金基本上就可以打平利息了
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08/20 19:13, 2小時前 , 11F
然後自住 稅制上可以避稅
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08/20 19:14, 2小時前 , 12F
抵稅額用來算在持有成本上就差不多了
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08/20 19:14, 2小時前 , 13F
一般舊屋的話 稅制上是必勝的
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08/20 19:15, 2小時前 , 14F
所以唯一需要比的只有槓桿 +價差 VS 租屋+買股
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推
08/20 19:20, 2小時前 , 15F
嗯 現在股房基期都很高 未來十五年要保守一點估報酬
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08/20 19:20, 2小時前 , 16F
我記得我之前也估過一次類似的 考量了各種生活支出
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08/20 19:21, 2小時前 , 17F
和現金流的版本 當時我用的股房報酬率都比歷史數據
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08/20 19:21, 2小時前 , 18F
打了蠻大的折
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08/20 19:21, 2小時前 , 19F
0050也不是真大盤，已經是篩選出來的優質股，普通
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08/20 19:22, 2小時前 , 20F
人早點買自住不會錯的
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08/20 19:23, 2小時前 , 21F
2025買的話 買在哪裡我覺得未來十五年會差很多XD
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推
08/20 19:25, 2小時前 , 22F
一定會 幾個蛋盒雞屎還是得爆炸個一半
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推
08/20 19:32, 2小時前 , 23F
買起來 我跟仲介押九月才開始看房
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08/20 19:33, 2小時前 , 24F
有些屋主還是很硬啊 降價100萬 笑死 他原本就比實登高3
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08/20 19:33, 2小時前 , 25F
00 現在降100還是高200 慢慢賣吧
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推
08/20 19:37, 2小時前 , 26F
說用個案個股不客觀，汝採大盤股房一樣不客觀啊
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08/20 19:38, 2小時前 , 27F
清流君有算過，股票明明就屌打買房10條街，裝睡叫不醒餒
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08/20 19:40, 2小時前 , 28F
現在入手的話確實要選地方了，
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08/20 19:40, 2小時前 , 29F
一些外圍未來很慘，甚至現在就已經有價無市了，
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08/20 19:40, 2小時前 , 30F
基本上我在估原始投報率是用3.5%。
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08/20 19:42, 2小時前 , 31F
貸8成，正常操作，不算預售屋，
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08/20 19:42, 2小時前 , 32F
IRR15%左右算基本，預售屋會更高。
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08/20 19:54, 2小時前 , 33F
其11%與9%差2%而已 但用複利來看 50年後可能是很大的數字
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08/20 19:57, 2小時前 , 34F
用AI拉一下，這2% 50年後會是2.5倍的差距
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08/20 19:57, 2小時前 , 35F
加入屋齡持續增長實際irr在打折
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推
08/20 19:58, 2小時前 , 36F
複利 讚啦！
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08/20 19:58, 2小時前 , 37F
基本上未來台灣人到65歲沒有個1億2千萬股票都是失敗的 （
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08/20 19:58, 2小時前 , 38F
25歲工作 每月投入2萬 複利年化10% 40年後）
08/20 19:58, 38F
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