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Re: [閒聊] 空空嗆房蟲的底氣是哪來的？

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間2小時前 (2025/08/21 10:53), 2小時前編輯推噓11(11推 0噓 40→)
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※ 引述《Ricky13 (BK)》之銘言： : 標題: Re: [閒聊] 空空嗆房蟲的底氣是哪來的？ : 推 wildzeon: 情況跟你相似，八年前看新竹房價已經是高攀不起的，努力 08/21 09:20 : → wildzeon: 到休士頓定居，這邊100坪新房1500萬台幣，雖然房屋稅高 08/21 09:20 : 推 wildzeon: 新區2.5%，稅率會隨著該區域的發展完成越來越低，而且一 08/21 09:31 : → wildzeon: 樣新房，台灣還有動輒30%、40%的公設比 08/21 09:31 : 推 wildzeon: 沒錯，而且不只房屋稅，還有保險，在美國買房貸款，銀行 08/21 09:42 : → wildzeon: 一定要你保房屋險，所以這筆也是不可避。另外還有HOA， 08/21 09:42 : → wildzeon: 一年約1200，台灣可能也有社區費用之類的? 08/21 09:42 : → wildzeon: 抱歉沒打到，對，1200美金一年的社區維護費用，我們社區 08/21 09:47 : → wildzeon: 有游泳池網球場和健身房那些，然後草坪沒除草，HOA會來 08/21 09:47 這篇剛好有買美國休士頓區的板友分享比較仔細的買房 & 持有內容， 因為過去一堆人說台灣房價高或是國外買房比較好，所以整理一下比較看看。 以上關於美國的內容除了美國的房貸利息是我GOOGLE看資料的以外，其餘資訊 是由這位 w 大分享。 買房要負擔的費用組成包含：a. 每月房貸(包含利息) b. 持有成本(稅&費) 如果你是全款買房，又不想有甚麼房屋增貸之類的投資行為，那下面你可以只看 b. 不過我相信大多數首購買房是需要貸款的，所以 a 的部分一樣會比較一下。 (單位都換算成台幣了) 美國休士頓 100 坪新房 1500 萬，如果是一般的首購自備 2 成 300 萬， 貸款 8 成 1200 萬，房貸利率當前約 6.7-6.8，長期平均我們抓 6% 。 使用首購常見 30 年貸款 & 本利攤，每月繳 71,946。 第一期利息是 6萬，依序慢慢遞減，貸款 1200萬，30年總繳息是 1390 萬 持有成本部分，根據 w 大的說法，長期房屋稅抓 2%，超長期(兒子繼承後) 抓1.5% 每年需繳 30 萬，長期來看抓 40 年(從購屋者到他老死)，要繳 1200 萬。 (如果 40歲才買房，平均活到 80 離開) 後續兒子繼承後每年持續繳 22.5 萬。 總計負擔 前 30 年每年購屋負擔 116 萬(每月負擔將近 10萬)，30 年總計 3480 萬。 後 10 年每年購屋負擔 30 萬，10年總計 300 萬。 繼承後兒子每年持續負擔 22.5 萬，持續到永久，除非賣屋。 我們來看同樣的負擔，在台灣如何。 相同總價不論區域： 自備 300貸款 1200，同樣30年本利攤，利率 2.2%，每月繳 45564， 第一期利息是 22000，依序遞減。 30 年總繳利息 440 萬。 持有成本以這總價帶平均每年抓 2.5 萬。 30 年共計 75 萬。 後 10 年後持有成本預估剩下1萬以下 兒子繼承後同樣越來越少，幾乎可忽略。 總計負擔 前 30 年每年購屋負擔 57 萬(每月負擔將近 4.8萬)，30 年總計 1710 萬。 後 10 年每年購屋負擔 1 萬，10年總計 10 萬。 繼承後兒子每年持續負擔幾乎幾千，持續到永久，除非賣屋。 所以同樣的 1500 萬房子不算進頭期款： 在美國購屋 40 年要負擔 3780 萬，其中有 2590 萬是付出去的稅 & 利息 在台灣購屋 40 年要負擔 1720 萬，其中僅有 525 萬是付出去的稅 & 利息 為什麼要特別強調付出去的稅 + 利息？ 因為付出去的是 "花費"，存下來的叫 "資產"。 如果用同樣的負擔(本利+稅費) 3780 萬， 在台灣可以負擔到 3300 萬的房子。 如果用同樣的稅費 2590 萬，台灣可以負擔到 4800 ~ 5000萬的房子。 所以單拿 1500 萬台灣房 vs 美國 1500 萬房， 其實看負擔金額就知道這兩者根本不是同一個級距的房子。 這也是為什麼跟其他國家比房價所得比很沒意義，因為持有成本 & 房貸利息又不同。 至於上面哪個好？ 自己選吧。 我肯定是選花費少的那項，至少可以確保繳完房貸後，不會每年還要扣 30萬的 dot。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.193.247 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1755744820.A.6D6.html ※ 編輯: s8752134 (61.228.193.247 臺灣), 08/21/2025 10:57:42
推
08/21 10:56, 2小時前 , 1F
按價格來看學區一定不怎樣
08/21 10:56, 1F
→
08/21 10:57, 2小時前 , 2F
美國學區差異比台灣還狂
08/21 10:57, 2F
推
08/21 10:57, 2小時前 , 3F
老實說，拿同總價來比我覺得怪XD
08/21 10:57, 3F
→
08/21 10:57, 2小時前 , 4F
美國的總價長那樣也是來自於高持有成本的後果
08/21 10:57, 4F
→
08/21 10:58, 2小時前 , 5F
你覺得怪的點是因為坪數 & 地點差異
08/21 10:58, 5F
→
08/21 10:58, 2小時前 , 6F
但我要跟你講的是 兩者1500萬 從負擔狀況來看根本不能
08/21 10:58, 6F
→
08/21 10:58, 2小時前 , 7F
直接對比
08/21 10:58, 7F
→
08/21 10:58, 2小時前 , 8F
以上面的數字, 美國1500萬的房至少要對標台灣3000萬的房
08/21 10:58, 8F
→
08/21 10:59, 2小時前 , 9F
至於1500萬的房跟3000萬的房哪個好? 看人選也看地點
08/21 10:59, 9F
→
08/21 10:59, 2小時前 , 10F
也要看美國那個1500萬的新房是水泥大樓還是木造? 都有差
08/21 10:59, 10F
→
08/21 11:00, 2小時前 , 11F
還要看學區比較勒 整體成本 不是只有房
08/21 11:00, 11F
→
08/21 11:00, 2小時前 , 12F
木造啦 1500那種坪數只有木造 不要幻想
08/21 11:00, 12F
推
08/21 11:01, 2小時前 , 13F
主要是實際要比的是， ‘’高持有成本+低總價‘’的總
08/21 11:01, 13F
→
08/21 11:01, 2小時前 , 14F
體負擔 vs “低持有成本+高總價”的總體負擔
08/21 11:01, 14F
→
08/21 11:01, 2小時前 , 15F
木造那些房 基本上 每年都要修東西
08/21 11:01, 15F
→
08/21 11:01, 2小時前 , 16F
我以前有週末打工換宿過
08/21 11:01, 16F
→
08/21 11:01, 2小時前 , 17F
到處幫忙修
08/21 11:01, 17F
→
08/21 11:01, 2小時前 , 18F
那當你把總價齊平時，兩造比較的起跑線就不一樣了……
08/21 11:01, 18F
文內有寫阿，同持有成本就是美國 1500 萬房 vs 台灣 3300 萬房 為啥前面會寫 1500 萬對比？ 阿不就是有人會講說美國 1500 萬能買到怎樣怎樣的房子，台灣只能破公寓之類的， 殊不知負擔成本直接算下去，兩者的 1500 萬根本不是同一個起跑線的東西。
→
08/21 11:02, 2小時前 , 19F
要省錢很簡單啊 週末打工就夠你住不用錢了
08/21 11:02, 19F
→
08/21 11:02, 2小時前 , 20F
會幫忙修東西 的房客很稀有的XD
08/21 11:02, 20F
修繕費我是沒計入了。 如果要納入修繕費，那差異肯定會更大 QQ ※ 編輯: s8752134 (61.228.193.247 臺灣), 08/21/2025 11:04:33
→
08/21 11:02, 2小時前 , 21F
持有成本0
08/21 11:02, 21F
→
08/21 11:03, 2小時前 , 22F
就想，先不論台灣比美國，你美國自己不同州比，同總價
08/21 11:03, 22F
→
08/21 11:03, 2小時前 , 23F
不同持有稅來比，持有稅高的肯定比較重，連算都不用算
08/21 11:03, 23F
推
08/21 11:04, 2小時前 , 24F
推整理
08/21 11:04, 24F
推
08/21 11:07, 2小時前 , 25F
算進年薪中位數比較，其實美國沒有比較便宜
08/21 11:07, 25F
→
08/21 11:09, 2小時前 , 26F
我還以為S大寫得很清楚 還是有人看不懂XD
08/21 11:09, 26F
推
08/21 11:24, 2小時前 , 27F
他降息後會換貸款吧
08/21 11:24, 27F
→
08/21 11:25, 2小時前 , 28F
沒道理長期吃6%吧？
08/21 11:25, 28F
→
08/21 11:25, 2小時前 , 29F
美國貸款怎麼換都高啊
08/21 11:25, 29F
→
08/21 11:28, 2小時前 , 30F
即使是疫情零利率時期 美國30年房貸利率都還在3%以上
08/21 11:28, 30F
→
08/21 11:28, 2小時前 , 31F
2010年代大多數時間 30年房貸利率都高於4%
08/21 11:28, 31F
→
08/21 11:29, 2小時前 , 32F
2000年代則都是6%
08/21 11:29, 32F
推
08/21 11:29, 2小時前 , 33F
對照分析很棒。雖然我覺得應比較總成本相同的兩房
08/21 11:29, 33F
→
08/21 11:29, 2小時前 , 34F
如果美國真的告別低利率 那6%就是常態
08/21 11:29, 34F
→
08/21 11:29, 2小時前 , 35F
沒有無限追索權 風險高啊
08/21 11:29, 35F
→
08/21 11:30, 2小時前 , 36F
只是我不懂，為何房板的分析，錢都不考慮時間價值？
08/21 11:30, 36F
→
08/21 11:31, 2小時前 , 37F
不同年度付相同的金額，現值根本不一樣
08/21 11:31, 37F
→
08/21 11:32, 2小時前 , 38F
什麼30年一共付多少利息，直接視為成本，有誤導嫌疑
08/21 11:32, 38F
推
08/21 11:32, 2小時前 , 39F
美國房貸轉貸的成本遠比台灣高哦，不是像台灣輕鬆轉
08/21 11:32, 39F
→
08/21 11:33, 2小時前 , 40F
而且不只一個人誤導，幾乎人人都這樣算
08/21 11:33, 40F
→
08/21 11:33, 2小時前 , 41F
大家就圖方便 很難懂嗎 不然你來寫一個利息的時間成本?
08/21 11:33, 41F
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08/21 11:34, 2小時前 , 42F
你可以不要看30年總計, 你可以看每月負擔
08/21 11:34, 42F
→
08/21 11:34, 2小時前 , 43F
同樣1500萬 美國買一個月負擔快10萬
08/21 11:34, 43F
→
08/21 11:34, 2小時前 , 44F
台灣而是不到5萬
08/21 11:34, 44F
→
08/21 11:35, 2小時前 , 45F
以後的10萬 5萬比較不值錢沒錯 但前提是你要先有能力
08/21 11:35, 45F
→
08/21 11:35, 2小時前 , 46F
負擔
08/21 11:35, 46F
推
08/21 11:37, 1小時前 , 47F
因為你還要算自住租屋
08/21 11:37, 47F
推
08/21 11:42, 1小時前 , 48F
台灣人真的很自卑欸，去到國外連屎都香的，呵呵
08/21 11:42, 48F
→
08/21 11:43, 1小時前 , 49F
每次看持有成本都覺得美國蠻資本主義的，一旦老了或用繼
08/21 11:43, 49F
→
08/21 11:43, 1小時前 , 50F
承的方式，退休金或薪資跟不上，很快就被掃到外圍
08/21 11:43, 50F
推
08/21 11:44, 1小時前 , 51F
電影都有演
08/21 11:44, 51F
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