[閒聊] 用持有成本看型態，台灣其實是買斷型住宅
看到最近一篇瘋日本買房，有很多高手討論的持有成本的問題，因此打算發一篇比較完整
的比較!
很多人也喜歡用「房價所得比」來討論台灣房價合不合理，但我一直覺得這個指標在跨國
比較時，其實很容易誤導。
因為房子不是只在「買的那一刻」產生成本，而是買完之後，每年還要不要繼續被現金流
追著跑的持有成本問題，差異非常大。
以下討論不是在否認台灣買房門檻高，也不是在討論首購難不難。
我討論的是一個很具體的狀態：
在「已購屋、且無房貸」的前提下，不同國家的住宅制度，對後段人生現金流的壓力差異
。
(且台灣房貸利率超低其實更友善，在此先不討論)
也就是買到之後，能不能躺平不再拼命工作。
就以PTT上最多人置產的台灣、日本、美國舉例，當然都只能是概述比較，不同國家不同
物件都有差別，所以都舉最大眾的物件來做簡單評估。
一、房子的真實成本
如果把住宅當成一個長期資產，它的真實成本估價應該要這樣計算：
真實成本估值 = 購買價格 + PV(年度必付持有成本C)
其中年度必付持有成本C ，包含：
房屋稅、地價稅、管理費、保險、不可避免的公共維護費用等。
若把這些視為一筆無限年金，則：
PV(年度必付持有成本C) = C/r
r=合理折現率
二、用最常見 1500 萬房子舉例（全現金、無房貸，再說一次台灣房貸利率超低其實更友
善，在此先不討論)
假設折現率 =3%(算是合理的假設了)
台灣
年度必付持有成本 5萬(假設管理費3萬/年，房屋稅地價稅2萬/年)
年金折現 167 萬(5萬/3%)
→ 總成本 1667 萬
意思是你買了一間1500萬的房，未來的持有成本只需要大概現在的167萬
日本
固定資產稅 + 修繕積立金 20 萬(保守估計)
年金折現 667 萬(20萬/3%)
→ 總成本 2167 萬
意思是你買了一間1500萬的房，未來的持有成本需要大概現在的667萬
美國
Property tax + HOA + 保險 30 萬(保守估計)
年金折現 1000 萬(30萬/3%)
→ 總成本 2500 萬
意思是你買了一間1500萬的房，未來的持有成本需要大概現在的1000萬，幾乎要可以多買
一間了
三、結論：一次買斷 vs. 分期付款
台灣：
買完房後，年度持有成本現金壓力極低，經濟效果接近「買斷」「買斷」「買斷」!!!
很重要所以說三次!!!
日本／美國：
即使沒有房貸，每年仍必須支付高額持有成本，
更像是一種「終身分期付款」，仍需長期維持穩定現金流。
所以房價所得比根本沒有把付款的型態給考慮進去。
一次買斷跟分期付款怎麼比?
要比也是用上面的方法把未來的現金流折現到現在算估值才算是站在同一個基準。
四、若台灣提高持有稅?
網路上有一種常見的主張，就是常常想靠提高持有稅讓持有房產者崩潰，
我認為沒那麼簡單，只會讓已經開始分化的市場再度加速分化。
年度持有成本一上升，核心地段租金只會先暴漲，沒房的人在居住壓力上只會更痛苦。
核心地段依舊硬，租金暴漲，屋主成功轉嫁幾乎沒有懸念
真正出現「機會」的地方依然只有邊緣地段、弱需求物件租不出去，價格崩一片
這時候，確實有機會買到郊區邊緣、原本沒人要的房子了
但這種「機會」，真的是無產階級想要的結果嗎？
大概就是日本郊區不動產變成負資產的概念。
少子化 + 不低的持有成本 = 更加速了M型化
又因為持有成本變高，你買了之後，現金流壓力仍然存在，
只是從「買不起」，變成「買得起但不能停」。
買對地段的人繼續躺平，進不去的人依然進不去，分化更加嚴重。
而我也得說實話，台灣這種買斷制的確會讓人一出生就是重大的分水嶺，那種不公平感會
非常強烈。
所以網路上常看到對房價憤恨不平的人……就讓他們罵吧 XD
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→ abyssa1: 的用在維護）
有證據先給你推一個!
我的確沒在日本買房而你有，看起來你絕對有資格噴我這點。
但我的數據是根據兩個AI給我的一個保守數據，
我是要求AI給我要符合常態分配的數據，並且經過兩個AI認證過。
而我說過了，就算是同等價位的房屋，會因為各種因素導致持有成本差距甚大，
要舉反例絕對也是一堆。
就像你說的新房便宜老房高，那長期平均下來就是越來越高。
而台灣新房稍貴但越老越便宜，那長期平均下來就是越來越低。
我這篇不是再說制度合理性，我是講現實狀況。
台灣房子的確老了大家都不維修造成外觀不佳，這些都是隱藏風險，
這和後面有人提到的居住品質有因果關係，品質就是錢堆出來的我不否認。
但現實就是，台灣沒有強迫你繳錢，但國外要。
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