Re: [新聞] 衝本業還先買房？房貸賽道論引爆世代對決

看板home-sale (房屋交易)作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)時間19小時前 (2026/02/20 10:21)推噓0(0推 0噓 0→)

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首先，5000萬的房子，除了雙北，都是超過豪宅線，只能貸款三成其次，有能力買5000萬房子的人，早已經不是一般的普羅大眾，考量點也很不同你自己說「買房常會從資產的觀點看事情」所以站在公平的起跑點：兩個人都可以住在自己原生家庭，比較兩種狀況因為原文是寫四十年，因此我也用四十年來做比較 (1)房股雙棲：有能力買房的一般人，月薪5萬(台灣月薪中位數約3.8萬) 現在有期頭款200萬買一千萬的房子，貸款800萬，四十年本利攤還，無寬限期房貸利率2.5%，月還款26382(利息佔16670) 台灣都會區40年來，房市平均年複合成長率（CAGR）大約落在 4.5% 至 6.5% 我取低的4.5% 租金算兩萬，將這兩萬投入0050，所以每個月能花費23618元。 (2)只買股：一樣月薪五萬，期頭款200萬，投入0050，每個月再投入26382元所以每個月能花費的金額，一樣是23618元。 0050年成立22年，平均投報率是10.5%，兩方案都將配股配息再投入在這樣的條件下，單純買股遠優於股房雙棲，試算表如下： https://meee.com.tw/CbwyGom，兩者相差約9千萬然而這是沒有考慮租金會上漲，台灣40年來平均租金漲幅約1.5%/年近年更是高達2.5%，不過這裡我取1.5%來計算在這樣的條件下，仍然是買股優於股房雙棲，但差距大幅縮小 https://meee.com.tw/ldlugD3，兩者相差約3千萬在這兒我刻意偏向單純買股，所以我(1)房市成長率(2)租金漲幅(3)租金投報率都取低者來計算，尤其租金投報率我自己都是超過4%，這兒我抓低於2% 答案似乎很明顯，單純買股優於股房雙棲不是喔~不是這樣子的喔~ 如果讓兩者都能開桿槓呢? 這是我在房版學到最重要的事之一，但不是唯一先前說過：買房能比買股多開一層桿槓，這裡再說一次買房>>增貸>>買股>>質押買股>>質押若買房每5年轉增貸一次，金額全投入0050，且0050也質押 v.s. 只買0050的，一樣也質押同樣四十年後，兩者的差距約是6.5億~8億 v.s 5.5億~6.5億股房雙棲明顯優於只買0050 然而，對於普羅大眾而言，買房是為了自住，所以條件比較合理的比較應該是：自住需求v.s租屋，這樣在長期租金上揚的情況下方案(1)的租金收入會上漲，而增加投資在0050的金額方案(2)的租金支出會上漲，而減少投資在0050的金額方案(2)最後的總資產就會更低除此之外，買房自住者，面對房市價跌，其實心情並不會收影響，還是能住租屋者面對租金上漲，不論實質上或心理上都會大受影響面對股市大幅波動時，有租金收入+股市者，心情影響相對小我說過，不論是去年4股關稅戰的股災、2022或2020，這種跌幅超過20~30%的震盪我都是非常平穩地，不需要做任何因應，更別提變化緩慢的房價了而然股市為何大幅波動?不就是因為股民急著停損嗎? 更別提買房的其實絕大多數人都是長期持有超過10年買股的卻有35~40%是短線進出，甚至當沖的股民即使在去年2025年股市大漲，平均每位股民獲利約150萬(看你取的計算時間而不同) 然而當沖的股民卻仍平均賠了11萬，就能知道單純投資股票的勝率其實更小這也是因為大多人都以為自己在股市是天選之人的自我錯誤認知滿倉跌停，天天想當股神卻變韭菜單間收租，歲歲坐看房價勝過大盤 : 我覺得買房常會從資產的觀點看事情 : 會計資產定義是資本+負債 : 比如說你今年用1000萬買了5000萬的房（5倍槓桿） : 就瞬間好像是5000萬的身價 : 但其實你還是只有1000萬的淨資產 : 也就是說 : 如果房價保持不變 : 你會花40年的時間 : 才讓自己的淨資產真的提昇5倍（5倍槓桿） : 如果40年房價變為現在的2倍 : 你會花40年的時間 : 讓自己的淨資產提昇10倍 : 如果40年後房價變成現在的8倍 : 你會花40年的時間 : 讓自己的淨資產提昇40倍 : 但是買大盤etf 40年 10% : 也是讓自己的淨資產提昇40倍 : 等於你要賭你的房子 : 在40年後會是現在的8倍 : 才有可能打敗10%的etf : 其實etf是4億5 : 而房價才4億 : 而且還是老房價值可能都在土地 : 所以就算房價提昇八倍還輸給etf 5000萬 : 當然有人會辯解他房子中間的資金可以做其他操作 : 但這樣會讓問題複雜化 : 股市中間也可以做其他操作 : 原理是一樣的 : 所以就不討論中間其他操作了 : 你有了很多房以後 : 你可能就要被迫當房東 : 要去管理房子 : 如果你是真心喜歡管理房務那就還好 : 以前房子有穩定理財的功能 : 但現在政府不管在野執政都不愛房價高 : etf造成很多人盲買又改善股市的淺碟大起大落 : etf已經可以取代部分理財功能了 : 因為很多人買了也不管 : 所以就不會有追跌的現象 : 然後因為不會大跌又讓更多人愛買etf : 政府護盤與救市技巧QE也提昇股市不會大跌 : 更多人盲買ETF又造成不會追跌的現象 : 變成一種不大跌的良性循環 : 房地產不好 : 就算你知道未來幾年AI會好 : 你也無法痛下決心把房產全部出清去買AI股 : 但在股市 : 產業輪動快速 : 很久以前是金融好 : 你要換產業只要一鍵出清即可 : 甚至你買大盤etf : 你都不用一鍵出清 : 是etf自動淘汰掉沒落的產業 : 一旦你進入房產業 : 你就只能死守房產業 : 所以年輕時先買etf : 大約25年後就可以全額不用貸款買房 : 買了房再去用理財型房貸 : 此時你已有25年的股市經驗 : 也不是股市菜鳥 : 如果不想等25年再買房 : 其實也可以八成現金去買房 : 只貸兩成 : 讓自己提早幾年買房 : 何況現在租房可能可以租補一些 : 等於是更往股市傾斜的政策 : 不管怎麼看 : 都是應該先買股再買房 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.180.228 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1771554072.A.117.html