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[閒聊] 幫我算一下這樣是開幾倍槓桿

看板home-sale (房屋交易)作者 (Aso)時間3周前 (2026/04/10 08:46), 2周前編輯推噓15(19推 4噓 38→)
留言61則, 18人參與, 2周前最新討論串1/3 (看更多)
[ 豪朋友] 2021 年入手總價 2000 萬的三房，頭期款已壓 400 萬。 現在準備交屋，行情已經噴到 3000 萬。他打算繳清，一年後辦理增貸拿回400(2400-200 0)萬，靠收租走回復型只繳息不還本。 請問一下這樣是開幾倍槓桿？ https://i.mopix.cc/69GhYU.jpg
-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.240.200.219 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1775782001.A.B7F.html ※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 08:50:18
推
04/10 08:52, 3周前 , 1F
既然是豪朋友了 那就是算整體資產的槓桿
04/10 08:52, 1F
→
04/10 08:53, 3周前 , 2F
算單筆沒什麼意思
04/10 08:53, 2F
推
04/10 08:53, 3周前 , 3F
(3000+400)/1400=2.42倍 總資產/淨資產
04/10 08:53, 3F
→
04/10 08:54, 3周前 , 4F
增值1000加上你頭期就是你淨資產
04/10 08:54, 4F
推
04/10 09:05, 3周前 , 5F
實務上算槓桿是為了計算波動耗損 但房地產沒有 所以金流
04/10 09:05, 5F
→
04/10 09:05, 3周前 , 6F
為正就沒差
04/10 09:05, 6F
→
04/10 09:06, 3周前 , 7F
有繳錢 銀行不會管你維持率 價格也沒有結算日
04/10 09:06, 7F
噓
04/10 09:10, 3周前 , 8F
先確認這個朋友會不會像你一樣 說的跟做的不一樣
04/10 09:10, 8F
→
04/10 09:10, 3周前 , 9F
你看空做多 他看多做空吧
04/10 09:10, 9F
→
04/10 09:10, 3周前 , 10F
叔叔別幻想了QQ
04/10 09:10, 10F
噓
04/10 09:17, 3周前 , 11F
還在等2萬4的空手仔是0倍哈哈
04/10 09:17, 11F
wait and see cc
推
04/10 09:42, 2周前 , 12F
如果以機會成本的角度來看，他還是押了600萬的資產
04/10 09:42, 12F
→
04/10 09:42, 2周前 , 13F
在這間房子底下，所以槓桿仍然是五倍吧。但是如果
04/10 09:42, 13F
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04/10 09:42, 2周前 , 14F
以投資獲利的角度來看投入這間房子的錢已經全部拿
04/10 09:42, 14F
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04/10 09:42, 2周前 , 15F
回來了，根本變成無本生意……
04/10 09:42, 15F
用兩種角度解釋可理解 但是解答只有一個，要選哪一個 用機會成本的話，可以無限上綱 比如我買正2，比期貨10倍還多了成本在裡面之類的
推
04/10 09:49, 2周前 , 16F
槓桿要用你投資全資金去算啊 除非他這頭期也是借來的 然
04/10 09:49, 16F
→
04/10 09:49, 2周前 , 17F
後名下完全沒有錢才算無限
04/10 09:49, 17F
※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 10:10:24
噓
04/10 10:17, 2周前 , 18F
反正你又買不起 幫你算幹嘛 窮人整天幫比自己有錢的人
04/10 10:17, 18F
→
04/10 10:17, 2周前 , 19F
擔心
04/10 10:17, 19F
我在想如果是無限開槓的話，跌0.01%是不是就是破產，想看我豪朋友破產 cc ※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 10:31:07
推
04/10 10:31, 2周前 , 20F
一定不是5倍，貸出來的錢不能扣除成本，應該加在分子不
04/10 10:31, 20F
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04/10 10:31, 2周前 , 21F
是分母。這就是金龍壓掛一放掛四的原因，槓桿倍率差很多
04/10 10:31, 21F
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04/10 10:31, 2周前 , 22F
。 不過增值的部分怎麼算我其實不是很確定
04/10 10:31, 22F
推
04/10 10:39, 2周前 , 23F
曝險/身家
04/10 10:39, 23F
這個可能比較偏正解，用身家beta下去算多少，不過就要把股票算進去
推
04/10 10:48, 2周前 , 24F
這樣扣掉稅可以賺多少？
04/10 10:48, 24F
扣爆，傻子才賣房不增貸，所以你知道房地合一稅其實是抑制供給，尤其在增貸容易的台 灣上 能夠增貸何必賣房，而且一票私銀收支比抓很寬，甚至不看。 ※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 10:53:42
推
04/10 10:52, 2周前 , 25F
04/10 10:52, 25F
→
04/10 10:53, 2周前 , 26F
請問這樣對嗎，4槓桿好幾倍，四年賺500
04/10 10:53, 26F
等體育老師來解讀了
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04/10 11:05, 2周前 , 27F
要 wait 多久啊 我想見證奇蹟的時刻
04/10 11:05, 27F
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04/10 11:05, 2周前 , 28F
大神可以指點指點我一下嗎
04/10 11:05, 28F
菜雞剛入場嗎 急啥 我的經驗 2018 2021 2024 一年左右，目前才3個月，反正不用幻想噴爆 我還真沒看過紅燈+乖離大，還在噴 唯一一次就是1989那次，後來崩死膝斬，日本失落的30年開始 ※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 11:09:32
→
04/10 11:08, 2周前 , 29F
#1fSjC-Zw 我從你1月底就等到現在了 不是滿足點到了嗎
04/10 11:08, 29F
→
04/10 11:09, 2周前 , 30F
翻到這篇你那時候就在wait and see 了耶
04/10 11:09, 30F
推
04/10 11:10, 2周前 , 31F
少年古生等不及了啦
04/10 11:10, 31F
→
04/10 11:10, 2周前 , 32F
台積電今天都要漲停板了
04/10 11:10, 32F
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04/10 11:11, 2周前 , 33F
講話不用動不動就在那裏菜雞來菜雞去啦 有夠難聽
04/10 11:11, 33F
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04/10 11:11, 2周前 , 34F
開口就在菜雞 我是不知道這種素養有多高
04/10 11:11, 34F
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04/10 11:11, 2周前 , 35F
04/10 11:11, 35F
噓
04/10 11:13, 2周前 , 36F
從1月喊到4月 嘻嘻 跟投顧老師
04/10 11:13, 36F
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04/10 11:14, 2周前 , 37F
然後被嘎4000點 chill西狼哈哈
04/10 11:14, 37F
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04/10 11:17, 2周前 , 38F
你忘記你還有無敵大法可以開了嗎 漲上去我有股票啊 跌了
04/10 11:17, 38F
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04/10 11:17, 2周前 , 39F
我有空單啊 你應該要用這招保護自己才對
04/10 11:17, 39F
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04/10 11:17, 2周前 , 40F
好像有點搞笑
04/10 11:17, 40F
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04/10 11:18, 2周前 , 41F
被嘎到35000
04/10 11:18, 41F
→
04/10 11:24, 2周前 , 42F
上面 現在有新招是"我有做短多單"XD
04/10 11:24, 42F
→
04/10 11:29, 2周前 , 43F
其實後來才想起來 這人幾年前就開始反串 可以看舊文
04/10 11:29, 43F
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04/10 11:29, 2周前 , 44F
反正多軍的收人標準一向都很低 拍兩下馬屁就好 cc
04/10 11:29, 44F
推
04/10 11:48, 2周前 , 45F
人設不要崩啊,繼續看空當空軍總司令,呵
04/10 11:48, 45F
推
04/10 12:01, 2周前 , 46F
投入400但房屋淨值增加1000怎麼會是賺600 是賺1000啊
04/10 12:01, 46F
→
04/10 12:45, 2周前 , 47F
靠北原來是空空反串多多喔？誤傷友軍QQ
04/10 12:45, 47F
跟你講一個事實 其實囧森是多軍反串空軍 我就是空軍反串多軍 484怕了 ※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 12:53:37
推
04/10 12:57, 2周前 , 48F
你用400萬操控2000萬房 這裡是五倍 但你繳清就是攤
04/10 12:57, 48F
→
04/10 12:57, 2周前 , 49F
提獲利1000了 所以你需要算最後一段用3000萬房純資
04/10 12:57, 49F
→
04/10 12:57, 2周前 , 50F
產增貸400萬出來 是3400/3000=1.13倍
04/10 12:57, 50F
推
04/10 13:13, 2周前 , 51F
喔 1000萬認列成本金 感覺3400/1400才對
04/10 13:13, 51F
推
04/10 13:59, 2周前 , 52F
本金1600啊 不是只貸400？
04/10 13:59, 52F
推
04/10 14:34, 2周前 , 53F
漲到3000借2400，依然是五倍槓桿
04/10 14:34, 53F
→
04/10 14:34, 2周前 , 54F
難道你賣掉可以多拿回的600不是錢？
04/10 14:34, 54F
→
04/10 14:34, 2周前 , 55F
槓桿以當下價值和貸款比例為主
04/10 14:34, 55F
沒錯 用負債回推就簡單理解，用初始本金會卡 但是負債的利息是房客繳，這樣無本開槓是開幾倍 ※ 編輯: jinso7410 (27.240.200.219 臺灣), 04/10/2026 14:43:32
推
04/10 17:10, 2周前 , 56F
明明400萬投入正二（一樣開槓桿）到現在獲利更好 房子
04/10 17:10, 56F
→
04/10 17:10, 2周前 , 57F
獲利1000萬還要扣掉很多隱形成本 中間都不用付利息啊...
04/10 17:10, 57F
推
04/10 17:11, 2周前 , 58F
股房本來就都可以配置 踩股市捧房市 大可不必
04/10 17:11, 58F
推
04/10 21:05, 2周前 , 59F
投正二問題是報酬順序問題 如果是第一時間就崩會出問題
04/10 21:05, 59F
→
04/10 21:05, 2周前 , 60F
當然如果漲幾年才崩正二會贏
04/10 21:05, 60F
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04/10 21:06, 2周前 , 61F
而且兩倍以上就要靠增貸+正二 比直接三四倍期貨好
04/10 21:06, 61F
其實回看美國50年行情，已經有正解配置 但是不想一直講，會變顯學 資本社會還是要有高低才會爽，變顯學你就是沒得爽 ※ 編輯: jinso7410 (119.14.229.166 臺灣), 04/10/2026 23:25:17
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