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Re: [閒聊] 幫我算一下這樣是開幾倍槓桿

看板home-sale (房屋交易)作者 (一貓人我的超人)時間2小時前 (2026/04/10 11:58), 27分鐘前編輯推噓9(16推 7噓 101→)
留言124則, 12人參與, 30分鐘前最新討論串2/2 (看更多)
寫一下房地產的增貸特性跟槓桿分散的效用。 由於房地產沒有即時結算，不賣就等於沒賠，你有按時繳款銀行也不會去追維持率，因此 房地產沒有波動耗損問題。 數學上漲跌漲跌同幅度，會越來越低，漲10%跌10%是99%不是100%，而房子大可以只在賺 錢的時候賣房，價格不好就用增貸去提領，避開數學上的耗損。 那沒有波動耗損，房地產其他的耗損呢？ 假設自住 房價1200萬 30年房貸960萬 利率2.5% 建物折舊每年0.5% 支出項 利息 406萬 折舊 168萬 稅費 100萬 收入項 租金設算24萬，每年成長1.5% 總租金收入901萬 總耗損 （406+168+100）-901 = -227 換算年化-0.63% 也就是即使不算房子的資本利得，自住是市場補償你0.63%帶薪居住，這種負利率的財務 槓桿去哪找。 那增貸只要能創造7%利差，就是一個持續由房價上漲驅動的負利率槓桿。 那7%利差難不難，利用負利率槓桿可以確定持股週期是七年以上，那麼單純的指數化投資 ，SP500是11.5%，台股14.15%，利息不要超過3%，年化7%輕輕鬆鬆。 （超過3%時期不動用） 因此房地產的資金槓桿優勢是：通常開槓桿，時間是敵人。但房地產實質上是負利率槓桿 ，時間變成了朋友，一開槓就在賺微薄的利差，反而非常適合需要長週期的利差交易。 當然自住是前提，沒有自住稅率跟無空租期，負利率槓桿可能就變正利率，那時間又變成 你的敵人了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.40.112 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1775793506.A.C94.html ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:15:28
推
04/10 12:18, 1小時前 , 1F
是覺得沒那麼理想 房價只要沒漲夠基本上都是虧的 因為
04/10 12:18, 1F
→
04/10 12:18, 1小時前 , 2F
你買房自住的替代租金都是偏高的 不能直接這樣算 你如
04/10 12:18, 2F
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04/10 12:18, 1小時前 , 3F
果租屋大部分都會選擇空間小一點租金低的 買房自住保
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04/10 12:18, 1小時前 , 4F
底消費就是那麼高 你等於強迫多消費居住成本還要裝潢
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04/10 12:18, 1小時前 , 5F
有的沒的 租別人倒是扎扎實實的收入 租自己就是有點浮
04/10 12:18, 5F
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04/10 12:18, 1小時前 , 6F
報預算的概念 增貸也是還本一陣子才能重新拿出來 所以
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04/10 12:18, 1小時前 , 7F
也是錯過好幾年漲幅 一切前提都是你買的房子有漲才會
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04/10 12:18, 1小時前 , 8F
有意義
04/10 12:18, 8F
委屈自己縮減開支那種不能算吧 要比較的是當下租金租同等房 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:20:15 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:20:50
推
04/10 12:20, 1小時前 , 9F
睡公園不用租金…什麼都要算到極致不符合人性
04/10 12:20, 9F
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04/10 12:21, 1小時前 , 10F
不然公園少年股神就無敵了
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04/10 12:21, 1小時前 , 11F
房子有漲才有意義，請問那個投資不是有漲才有意義
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04/10 12:21, 1小時前 , 12F
…
04/10 12:21, 12F
推
04/10 12:23, 1小時前 , 13F
跨度拉到30年 那房子沒有漲幾乎是小概率事件了
04/10 12:23, 13F
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04/10 12:24, 1小時前 , 14F
今年2026 30年前剛好是1996台海飛彈危機
04/10 12:24, 14F
推
04/10 12:24, 1小時前 , 15F
就是你很少會買剛好適合自己的物件 通常都買大一點的
04/10 12:24, 15F
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04/10 12:24, 1小時前 , 16F
而租屋是有比最小自住房還小的隔套可以選擇 所以消費
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04/10 12:24, 1小時前 , 17F
層級還能再低 所以大部分買房相對於租房都是會略過度
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04/10 12:24, 1小時前 , 18F
消費
04/10 12:24, 18F
消費降級比較像是個人選擇？ 因為自住也可以不裝潢直接入住買個床墊 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:25:40
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04/10 12:25, 1小時前 , 19F
因為這邊沒討論漲的部分 我的意思就是沒有漲的話買個
04/10 12:25, 19F
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04/10 12:25, 1小時前 , 20F
房來開槓增貸沒啥意義
04/10 12:25, 20F
喔 那是 因為我不算資本利得是排除額外賺的 如果確定30年不漲那的確不用買
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04/10 12:25, 1小時前 , 21F
那不就是住在隔套裡說我租金成本很低 但買房對比三房
04/10 12:25, 21F
※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:26:39
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04/10 12:26, 1小時前 , 22F
而且房子愈大 租金換算就更差 很多3-4000萬的房 租金
04/10 12:26, 22F
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04/10 12:26, 1小時前 , 23F
都是比市價貸款利息低的
04/10 12:26, 23F
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04/10 12:26, 1小時前 , 24F
你隔套就可以那你就買個隔套自己住裡面 另幾間出租阿
04/10 12:26, 24F
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04/10 12:26, 1小時前 , 25F
這是十年前的必勝攻略耶....
04/10 12:26, 25F
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04/10 12:27, 1小時前 , 26F
我沒有要槓 我是說租屋確實可以切分到比買房最小單位
04/10 12:27, 26F
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04/10 12:27, 1小時前 , 27F
還低
04/10 12:27, 27F
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04/10 12:27, 1小時前 , 28F
2010年代左右 房版必勝攻略是買雙北頂佳格套 自己當舍監
04/10 12:27, 28F
我家早期是這樣 切出房間租人賺錢 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:27:59
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04/10 12:27, 1小時前 , 29F
那時還沒有現在這麼聰明知道不能買5+6 和要看地目
04/10 12:27, 29F
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04/10 12:27, 1小時前 , 30F
是可以 那沒問題
04/10 12:27, 30F
噓
04/10 12:27, 1小時前 , 31F
把借貸成本跟資產收益混在一起講成負利率槓桿，你真的知道
04/10 12:27, 31F
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04/10 12:27, 1小時前 , 32F
自己在講三小嗎？
04/10 12:27, 32F
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04/10 12:29, 1小時前 , 33F
知道啊 算帳起來就是實質負利率
04/10 12:29, 33F
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04/10 12:30, 1小時前 , 34F
照這個理論，有利差的債券、穩定領息的股票，都是負利率槓
04/10 12:30, 34F
還有 62 則推文
還有 11 段內文
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04/10 13:05, 1小時前 , 97F
瞬間無本生意
04/10 13:05, 97F
※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:05:41
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04/10 13:05, 1小時前 , 98F
住便宜股神 你為什麼不住公園？
04/10 13:05, 98F
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04/10 13:06, 1小時前 , 99F
租車位睡車上也比有租房有租車位便宜喔 公園股神
04/10 13:06, 99F
噓
04/10 13:07, 1小時前 , 100F
把 盈餘 稱為 負利率槓桿 這不是甚麼教不教科書問題
04/10 13:07, 100F
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04/10 13:07, 1小時前 , 101F
這是無知
04/10 13:07, 101F
你高興叫盈餘叫啥 不影響買房自住來槓結果比租房全股槓桿好 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:08:40
→
04/10 13:08, 1小時前 , 102F
無知沒什麼 但無知又愛教學 我就不知道是什麼心態
04/10 13:08, 102F
推
04/10 13:08, 1小時前 , 103F
再投入 然後計算irr才對吧 笑死
04/10 13:08, 103F
這部分要另外算 利差有7%以上就是額外賺到的 如果是少年股神利差15%應該沒問題 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:09:43
→
04/10 13:09, 1小時前 , 104F
複雜的名詞別亂套用不就沒事了
04/10 13:09, 104F
噓
04/10 13:11, 1小時前 , 105F
其實看態度就知道為什麼會窮一輩子 只能靠賭運稍微翻身
04/10 13:11, 105F
聽你的才窮一輩子 你有一億關我屁事 是會分來花？ 分我花我就不這樣做啊 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:13:02 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:13:40
推
04/10 13:13, 1小時前 , 106F
外勞大將軍眼紅QQ
04/10 13:13, 106F
噓
04/10 13:14, 1小時前 , 107F
笑死 聽我的買股票或是買房子的 賺到好幾間的多的是
04/10 13:14, 107F
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04/10 13:14, 1小時前 , 108F
前兩天才有一個說他有跟著買XD
04/10 13:14, 108F
噓
04/10 13:16, 59分鐘前 , 109F
笑死 原來repast會眼紅有人給乞丐零錢
04/10 13:16, 109F
關我屁事 現在贈與我244萬我就跟你道歉啊 你過去在我文章每一篇意見 事後證明對我不但沒利還有害 阿不就還好沒聽你鬼扯 一億元說不可行的那是你資產太大 拿來框我的做法根本無知 既然這樣你有錢 還是給誰多少又關我什麼事？ ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:19:39
推
04/10 13:21, 54分鐘前 , 110F
我不貪 200萬就好 謝謝外勞大將軍
04/10 13:21, 110F
※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:22:28 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:24:37 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:26:07
推
04/10 13:28, 47分鐘前 , 111F
租金是用30年計算嗎
04/10 13:28, 111F
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04/10 13:28, 47分鐘前 , 112F
老屋沒處理租金是0啦
04/10 13:28, 112F
折舊要算一下 有計入 當然房價如果上漲折舊提高那就是額外賺到 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:29:10 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:30:26
推
04/10 13:30, 45分鐘前 , 113F
04/10 13:30, 113F
→
04/10 13:31, 44分鐘前 , 114F
同地段新屋近捷運這個價錢，妳老一點的房子不處理怎麼可
04/10 13:31, 114F
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04/10 13:31, 44分鐘前 , 115F
能有人租啦
04/10 13:31, 115F
第一年是新屋1200萬 2萬租金還好吧？ 我實際找要10年屋才有2萬 不然都爆預算 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:33:32 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:34:04
推
04/10 13:34, 41分鐘前 , 116F
我是覺得ㄧ概睡公園 要不搭帳篷炒股
04/10 13:34, 116F
→
04/10 13:34, 41分鐘前 , 117F
住房子什麼的 真的沒必要
04/10 13:34, 117F
不吃不喝不住 羽化成法人炒股 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:35:15
推
04/10 13:35, 40分鐘前 , 118F
第一年是還好阿，我沒有覺得你預估24萬有問題
04/10 13:35, 118F
→
04/10 13:35, 40分鐘前 , 119F
是後面房子老了，租金通膨上去這一點
04/10 13:35, 119F
我在想折舊0.5%會因房價上漲而變多 實際上20年後老房整修 早期折舊有提攤0.5%的話應該差不多？ ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:38:37 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:39:30
推
04/10 13:42, 33分鐘前 , 120F
而且耗損沒有比租金多啊，你為什麼會算出負值？
04/10 13:42, 120F
→
04/10 13:42, 33分鐘前 , 121F
還是你是要說耗損是負的？
04/10 13:42, 121F
對 負耗損（借錢反而賺了 因為我股票要開槓 融資質押期貨都有利息壓力 但房子算一算居然沒有 還賺 所以24年一有頭期就先買了 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:43:50 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:45:08
推
04/10 13:44, 31分鐘前 , 122F
還有自住多少錢的房子，結果完全不同，你可以往高總算算
04/10 13:44, 122F
→
04/10 13:44, 31分鐘前 , 123F
看
04/10 13:44, 123F
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04/10 13:45, 30分鐘前 , 124F
嗯 高總卡錢就多了 沒辦法8成 租金也低
04/10 13:45, 124F
能八成自住才租不如買 再上去就真的租便宜些 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 13:47:21
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