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Re: [閒聊] 幫我算一下這樣是開幾倍槓桿

看板home-sale (房屋交易)作者 (一貓人我的超人)時間2周前 (2026/04/10 11:58), 2周前編輯推噓20(27推 7噓 175→)
留言209則, 22人參與, 2周前最新討論串2/3 (看更多)
寫一下房地產的增貸特性跟槓桿分散的效用。 由於房地產沒有即時結算，不賣就等於沒賠，你有按時繳款銀行也不會去追維持率，因此 房地產沒有波動耗損問題。 數學上漲跌漲跌同幅度，會越來越低，漲10%跌10%是99%不是100%，而房子大可以只在賺 錢的時候賣房，價格不好就用增貸去提領，避開數學上的耗損。 那沒有波動耗損，房地產其他的耗損呢？ 假設自住 房價1200萬 30年房貸960萬 利率2.5% 建物折舊每年0.5% 支出項 利息 406萬 折舊 168萬 稅費 100萬 收入項 租金設算24萬，每年成長1.5% 總租金收入901萬 總耗損 （406+168+100）-901 = -227 換算年化-0.63% 也就是即使不算房子的資本利得，自住是市場補償你0.63%帶薪居住，這種負利率的財務 槓桿去哪找。 那增貸只要能創造7%利差，就是一個持續由房價上漲驅動的負利率槓桿。 那7%利差難不難，利用負利率槓桿可以確定持股週期是七年以上，那麼單純的指數化投資 ，SP500是11.5%，台股14.15%，利息不要超過3%，年化7%輕輕鬆鬆。 （超過3%時期不動用） 因此房地產的資金槓桿優勢是：通常開槓桿，時間是敵人。但房地產實質上是負利率槓桿 ，時間變成了朋友，一開槓就在賺微薄的利差，反而非常適合需要長週期的利差交易。 當然自住是前提，沒有自住稅率跟無空租期，負利率槓桿可能就變正利率，那時間又變成 你的敵人了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.40.112 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1775793506.A.C94.html ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:15:28
推
04/10 12:18, 2周前 , 1F
是覺得沒那麼理想 房價只要沒漲夠基本上都是虧的 因為
04/10 12:18, 1F
→
04/10 12:18, 2周前 , 2F
你買房自住的替代租金都是偏高的 不能直接這樣算 你如
04/10 12:18, 2F
→
04/10 12:18, 2周前 , 3F
果租屋大部分都會選擇空間小一點租金低的 買房自住保
04/10 12:18, 3F
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04/10 12:18, 2周前 , 4F
底消費就是那麼高 你等於強迫多消費居住成本還要裝潢
04/10 12:18, 4F
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04/10 12:18, 2周前 , 5F
有的沒的 租別人倒是扎扎實實的收入 租自己就是有點浮
04/10 12:18, 5F
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04/10 12:18, 2周前 , 6F
報預算的概念 增貸也是還本一陣子才能重新拿出來 所以
04/10 12:18, 6F
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04/10 12:18, 2周前 , 7F
也是錯過好幾年漲幅 一切前提都是你買的房子有漲才會
04/10 12:18, 7F
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04/10 12:18, 2周前 , 8F
有意義
04/10 12:18, 8F
委屈自己縮減開支那種不能算吧 要比較的是當下租金租同等房 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:20:15 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:20:50
推
04/10 12:20, 2周前 , 9F
睡公園不用租金…什麼都要算到極致不符合人性
04/10 12:20, 9F
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04/10 12:21, 2周前 , 10F
不然公園少年股神就無敵了
04/10 12:21, 10F
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04/10 12:21, 2周前 , 11F
房子有漲才有意義，請問那個投資不是有漲才有意義
04/10 12:21, 11F
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04/10 12:21, 2周前 , 12F
…
04/10 12:21, 12F
推
04/10 12:23, 2周前 , 13F
跨度拉到30年 那房子沒有漲幾乎是小概率事件了
04/10 12:23, 13F
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04/10 12:24, 2周前 , 14F
今年2026 30年前剛好是1996台海飛彈危機
04/10 12:24, 14F
推
04/10 12:24, 2周前 , 15F
就是你很少會買剛好適合自己的物件 通常都買大一點的
04/10 12:24, 15F
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04/10 12:24, 2周前 , 16F
而租屋是有比最小自住房還小的隔套可以選擇 所以消費
04/10 12:24, 16F
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04/10 12:24, 2周前 , 17F
層級還能再低 所以大部分買房相對於租房都是會略過度
04/10 12:24, 17F
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04/10 12:24, 2周前 , 18F
消費
04/10 12:24, 18F
消費降級比較像是個人選擇？ 因為自住也可以不裝潢直接入住買個床墊 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:25:40
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04/10 12:25, 2周前 , 19F
因為這邊沒討論漲的部分 我的意思就是沒有漲的話買個
04/10 12:25, 19F
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04/10 12:25, 2周前 , 20F
房來開槓增貸沒啥意義
04/10 12:25, 20F
喔 那是 因為我不算資本利得是排除額外賺的 如果確定30年不漲那的確不用買
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04/10 12:25, 2周前 , 21F
那不就是住在隔套裡說我租金成本很低 但買房對比三房
04/10 12:25, 21F
※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:26:39
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04/10 12:26, 2周前 , 22F
而且房子愈大 租金換算就更差 很多3-4000萬的房 租金
04/10 12:26, 22F
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04/10 12:26, 2周前 , 23F
都是比市價貸款利息低的
04/10 12:26, 23F
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04/10 12:26, 2周前 , 24F
你隔套就可以那你就買個隔套自己住裡面 另幾間出租阿
04/10 12:26, 24F
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04/10 12:26, 2周前 , 25F
這是十年前的必勝攻略耶....
04/10 12:26, 25F
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04/10 12:27, 2周前 , 26F
我沒有要槓 我是說租屋確實可以切分到比買房最小單位
04/10 12:27, 26F
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04/10 12:27, 2周前 , 27F
還低
04/10 12:27, 27F
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04/10 12:27, 2周前 , 28F
2010年代左右 房版必勝攻略是買雙北頂佳格套 自己當舍監
04/10 12:27, 28F
我家早期是這樣 切出房間租人賺錢 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 12:27:59
→
04/10 12:27, 2周前 , 29F
那時還沒有現在這麼聰明知道不能買5+6 和要看地目
04/10 12:27, 29F
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04/10 12:27, 2周前 , 30F
是可以 那沒問題
04/10 12:27, 30F
噓
04/10 12:27, 2周前 , 31F
把借貸成本跟資產收益混在一起講成負利率槓桿，你真的知道
04/10 12:27, 31F
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04/10 12:27, 2周前 , 32F
自己在講三小嗎？
04/10 12:27, 32F
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04/10 12:29, 2周前 , 33F
知道啊 算帳起來就是實質負利率
04/10 12:29, 33F
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04/10 12:30, 2周前 , 34F
照這個理論，有利差的債券、穩定領息的股票，都是負利率槓
04/10 12:30, 34F
還有 142 則推文
還有 28 段內文
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04/10 14:49, 2周前 , 177F
單純覺得 房版素質比較差 聽不懂教主傳教 嘻嘻
04/10 14:49, 177F
※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 14:50:13
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04/10 14:52, 2周前 , 178F
看看會不會打我臉 期待
04/10 14:52, 178F
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04/10 14:52, 2周前 , 179F
你2018 2021 2024被騙幾輪之後
04/10 14:52, 179F
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04/10 14:52, 2周前 , 180F
你就會開始相信燈號
04/10 14:52, 180F
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04/10 15:22, 2周前 , 181F
波動率耗損 跟 保酬不對稱
04/10 15:22, 181F
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04/10 15:22, 2周前 , 182F
是兩件事
04/10 15:22, 182F
相對於期貨、槓桿產品、融資 這種要把曝險拉高超過一倍 就有報酬率能否追上波動耗損的問題 那房產不僅沒有 持有期成本還低於租金 那等於免費給你一個財務上的槓桿 用來套利很好用 當股票部位已經投入到波動耗損極限 （台股大盤超過3倍） 開了就反而輸給不開 這時候如果有房地產就能再拉高曝險金額 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 16:52:38 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 16:54:43
推
04/10 19:18, 2周前 , 183F
長老你還是回股板吧，常常被ib 大打臉，股板比較多
04/10 19:18, 183F
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04/10 19:18, 2周前 , 184F
人看你寫劇本！！
04/10 19:18, 184F
你沒有必要為了對你沒好處的人不做或做什麼 這種道理應該很淺顯易懂
→
04/10 20:53, 2周前 , 185F
我才不在乎那個挑詞彙的傢伙
04/10 20:53, 185F
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04/10 20:53, 2周前 , 186F
要就禁發文啦 不然你就別看
04/10 20:53, 186F
※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 21:01:12
推
04/10 21:19, 2周前 , 187F
一樓講的東西以前也講過 也是遇到同樣的反論XD
04/10 21:19, 187F
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04/10 21:19, 2周前 , 188F
對大部分人 拿自己的自住房算租金都嘛在浮報預算
04/10 21:19, 188F
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04/10 21:19, 2周前 , 189F
講難聽點就 幻想自己在另一個平行時空會有同等租金
04/10 21:19, 189F
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04/10 21:20, 2周前 , 190F
但實際上真正還在租的時候 大部分人都會租更便宜的物件
04/10 21:20, 190F
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04/10 21:20, 2周前 , 191F
即使房間數等剛需不變的情況
04/10 21:20, 191F
如果要忍忍黨自住可以用手工自己漆 家具買一買花不到太多 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 21:22:02
→
04/10 21:21, 2周前 , 192F
至於增貸的部分也講過了 你如果會預測股市 投股市就好
04/10 21:21, 192F
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04/10 21:22, 2周前 , 193F
不會預測 你跑去買房再增貸 你等於再預測了房市 多變數
04/10 21:22, 193F
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04/10 21:22, 2周前 , 194F
這兩年甚至出現股房反向的情況 你真抓不準還要賭?
04/10 21:22, 194F
→
04/10 21:22, 2周前 , 195F
都還沒說買房是5倍槓 這一年踩到某些蛋白的直接掛
04/10 21:22, 195F
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04/10 21:31, 2周前 , 196F
其實 覺得房子不會爆倉是優點 多少有點賭狗的僥倖思維
04/10 21:31, 196F
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04/10 21:31, 2周前 , 197F
以5倍槓來說 -3%~-5%在期貨市場就要追繳
04/10 21:31, 197F
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04/10 21:31, 2周前 , 198F
但很多人肯定覺得-3~-5%就是底部XD 停損是阿呆谷
04/10 21:31, 198F
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04/10 21:31, 2周前 , 199F
萬一今天-20%才是底部 你絕對希望銀行早早把你掃出門XD
04/10 21:31, 199F
股市的槓桿有邊際效益 看得準吃不到也沒用 開太高槓被掃出去停損就沒救 用房子來開第一層套娃就沒這問題 同樣4倍槓 期貨長期報酬是比正二差 但用房子增貸買正二湊四倍 則能多套個15%利差出來 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 21:40:03 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/10/2026 21:41:41
推
04/10 21:55, 2周前 , 200F
我只知道 公寓都更等於翻倍 然後*5倍槓桿等於10倍
04/10 21:55, 200F
→
04/10 21:56, 2周前 , 201F
然後自住隨通膨 剩下你根本不用想太多
04/10 21:56, 201F
→
04/10 21:57, 2周前 , 202F
用30年去看的話台灣投報最強就是等都更 沒有任何東西
04/10 21:57, 202F
→
04/10 21:57, 2周前 , 203F
比得上
04/10 21:57, 203F
→
04/10 21:58, 2周前 , 204F
你要算東西不如算這個
04/10 21:58, 204F
→
04/10 22:29, 2周前 , 205F
有等到就額外賺到
04/10 22:29, 205F
推
04/10 22:31, 2周前 , 206F
你要不要去算看看 差距哈哈
04/10 22:31, 206F
→
04/10 23:22, 2周前 , 207F
你這都是理想，實際根本不是這樣
04/10 23:22, 207F
實際投股市就是碰到槓桿上限問題啊 解決方案：播出錢去投房爲將來增貸槓桿準備 實際房價隨通膨上漲都沒算 只會更樂觀 ※ 編輯: onekoni (49.216.40.112 臺灣), 04/11/2026 00:06:18
推
04/11 00:31, 2周前 , 208F
原來原po是同道中人阿
04/11 00:31, 208F
推
04/11 07:52, 2周前 , 209F
推蜈蚣
04/11 07:52, 209F
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