Re: [請益] 購買自營店面

看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3月前 (2026/05/20 12:13)推噓12(12推 0噓 13→)

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店面是這樣子. 有些生意,生意是跟著老闆跑的. 例如你如果是名醫,你是獨有或是獨特性高像麥當勞好事多Nagi拉麵. 你店換位置對你的生意影響並沒有很大. (除非是位置條件很爛,例如換到極難停車,有快慢車道分隔島,單行道,塞車塞爆處) 那你店面用租的.!! 但如果你的生意是客人有選擇性的. 例如便當店,麵店,賣3c. 這個你店面一換位置,你生意會差異非常大. 那你很可能會被逼著買店面. 然後做店面生意的應該都知道. 做生意,主要是留住客人. 也就是除非你有很強的行銷,像是藝人,廣告狂發,有高手在網路上幫你推廣. 否則你就是開門後,一開始沒啥客人. 然後通過各種理由進來的客人感覺不錯然後慢慢地留下越來越多的老客戶. 而老客戶也會開始把口碑傳出去讓更多人進你的店. 因此經營一家店,你靠的是"累積"... 但是你今天,你又不是第一種客人咬死跟著你老闆跑得生意的. 你換地方,你會突然損失龐大的累積. 因為那些人其實有選擇,他吃你的店也可能是因為方便,習慣. 而你換店面,他的方便和習慣就不再方便不再習慣. 所以她就會開始他的其他選擇. 例如他本來一個月會吃你的店3次,之後就可能剩下一次,再過不久就不吃了. 那... 那你就在新的地方重新累積...XD 而重新開始要知道,前期很可能是虧錢的.... 你好不容易撐過虧錢期進入賺錢期. 又要你回去稱虧錢期. 哀你很痛苦的拉,甚至很多人撐不住的拉. 所以很多做生意的買店面是被逼得. 這就是店面玩家的出貨手段之一. 一間店面,利用租金來操作. 通常做生意10個人7個沒多久就死了,2個要死不活,1個發大財. 厲害的店東是. 他再釣那個發大財的. 也就是他就這樣招租,然後看你的生意. 7個死掉的不用管他,那個反正就是這樣. 然後剩下三個活的. 要死不活的通常要嘛就是沒啥錢這樣過,要嘛就是富二代或有錢生意做健康的. 這種情況,店東會把他們趕走趕走方式很簡單,漲租金... 漲一次不走漲兩次三次,你就會走. 然後最後釣到發大財的. 讓他經營到生意很火. 在他生意最鼎盛的時候,你說你要把店面賣掉,下次不續約了... 他就會被嚇死!!!... 幹林杯綱要發財,你要把我打回新手村? 他就會問你要賣多少. 然後你就懂得...XD 當然也有鐵齒認為他無論在哪經營都可以很旺的. 那他就會走人. 那沒關係,你又開始從新釣魚遊戲. 直到最後釣到一個大凱子. 高價出貨!! 要知道店面的出租投報率是很低的. (要以當下店面行情算,不可以用你幾十年錢的買價算) 店面要賺的就是買賣價差... 平時養著就是跟銀行貸款搬錢. 而你買賣價差想要賣出一個超級天價. 基本上就是上面的釣魚法!!. 當然其他方面也有如果這邊的商圈正在成長,或是區域商業性再提高. 那你會長期養. 直到這個商圈變得超火熱.. 才是宰殺的時候. 火熱的商圈,甚麼金店面吃三代,啞巴兒子會吐錢. 都是為了"把店面在最火的時候用天價賣給做生意的生意人"!!! 物極必反. 一個地方已經旺到極點. 你不拋掉更待何時?? 等他衰退?!?像天母?像新堀江??....你是智障嗎? "成長"才是長期不動產賺錢的重點.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1779250389.A.EAB.html

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sjackie

05/20 12:46, 3月前 , 1^F

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k798976869

05/20 13:03, 3月前 , 2^F

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k798976869

05/20 13:03, 3月前 , 3^F

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土地要被建商整併蓋大樓才有價值. 不然不要迷戀土地. 否則樓店怎麼玩...XD..土地持份才一點點.價格又高. 等於持有土地的單位價格取得遠比上面的住宅還低. 已經被蓋了房子的土地. 通常價值性都低落,更多是直接被他的"使用價值"給輾蓋過去. 直到... 他有機會都更還是幹嘛. 土地價值才會奪回主導權. 因此店面就是店面. 店面在玩的是商效. 除非正幹道透天店面,然後容積建蔽率又是超高. 建商整併土地機率很大的這種. 這種才是養地,養到建商來整併都更或是收購. 而這種玩法以前講過.. 一排店面買中間,插旗在正中間. 你在兩邊會被放生. 中間,你建商不搞定我你就不用搞,因為你土地面積太小. 阿我媽台北的透天店面就是這樣當釘子戶當很久了..XD 這種才是養地.

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l3aller

05/20 13:08, 3月前 , 4^F

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planta

05/20 13:20, 3月前 , 5^F

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planta

05/20 13:20, 3月前 , 6^F

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planta

05/20 13:21, 3月前 , 7^F

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東西不是好或壞. 而是成長. 例如一個一線商圈,他的成長大概跟著都市的零售業發展上升. 而一個新區域甚至目前商效很差但是環境有再成長. 甚至附近開了有機會聚集商效的例如醫院. 那他的商業性會有爆發性上升效應. 投資就會買有爆發性上升效應的地方. 當然以上是指中古. 新屋的店面建商通常會回灌炒作以及他的成本等等的價格上去. 所以新店面的價格比較不是大幅反映商效. 另外,你只要有錢. 沒有買不到一線商圈金店面的問題. 那是一個話術. 金店面養肥了要出脫,才說"有錢也買不到金店面"...XD 否則當年路克時代,西門町,六合夜市,墾丁大街. 不有六合夜市和墾丁大街店面億字頭掛賣? 那可是它們到今天為止最旺的時候嘞..(而且那時候還不知道路克後面會消失) 你看他們最旺的時候,就是會有人丟出來賣天價!! 至於商圈轉移. 這個味道要自己去聞. 因此玩店面最好有一點經營店家的經驗.才好判斷. 並且它的風險比住宅還高. 因此要特別小心. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/20/2026 13:48:25 ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/20/2026 13:54:43

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kyois

05/20 14:02, 3月前 , 8^F

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kyois

05/20 14:02, 3月前 , 9^F

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商辦... 很多炒手都放棄了. 另外商辦你換地點對你影響其實滿小的. 用租的就可以了. 除非你是現金想屯資產. 商辦難炒主要是取代性. 可以用透天,用廠辦. 或是雲端網路而分散使用面積需求. 外加換地點對很多使用者而言並沒影響那麼大. 造成她難炒. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/20/2026 14:15:05

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k798976869

05/20 16:32, 3月前 , 10^F

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k798976869

05/20 16:32, 3月前 , 11^F

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kyois

05/20 16:42, 3月前 , 12^F

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