[情報] 無痛買房的實用技巧〔完〕

看板CFP (理財規劃)作者ameryu (雨龍千尋)時間8年前 (2017/02/19 12:39)推噓35(35推 0噓 1→)

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無痛買房的實用技巧〔完結〕話說，小弟殺價功力頗差，因此，要分享『殺價』的技巧，可能也分享不出個鬼東西出來，若是要交易二手房屋，『開價』要怎麼開，原則上是先去看周圍的行情落在哪一個區間，再來看你缺不缺錢，若沒有很缺，比較容易賣個好價錢。這跟玩股票有點類似，股票會不會賺錢的其中一個因素，並非是你有多會選股票，而是你什麼時候會『缺錢』，如果其他地方的資金，沒有辦法補足，某一個資金缺口，大部分的人就是先砍『投資部位』，來補。買賣交易的部分，就點到為止。還是先回到我們的主題，存錢，買房。一月份的時候，在台南有舉辦了一場小型的理財座談會，會後，還蠻多人問買房的問題，所以才會有這系列的文章。鄉民朋友有提到一個議題，我想還是先拿出來講，亦算是小弟鼓勵大家買房的原因。問題點一，『我想買「社區型電梯公寓」，但是家裡的人反對……』註：因為與會者多為台南的鄉民朋友，以台南的狀況，大多數人及家中長輩，都會傾向買『透天厝』為優先。但是，房價頗高，郊區也都要８００萬起跳了。要靠一份薪水來養一棟透天厝，可能是撐不起來的。問題點二，『我想買生活機能較好的地方，因為考慮到退休後……』註：事實上，確實是如此，若考慮到，當身體機能退化後，連爬樓梯，上下樓，都是一種『挑戰』…… 因此鄉民朋友考量的點，實際上還是挺令人玩味的。此外，還有代收信件的問題，以及管理費的消磨。其實各有優缺利弊，這『箇中滋味』只有當事人會最清楚，你想要『住』什麼樣的房子？問題點三，『透天的價格太高，負擔比較沈重……』如果以總價來看，的確是多數人對於『透天厝』怯步的主要原因。以購買一間『８００萬』的房子為例，頭期款：３成，２４０萬。向銀行貸款：７成，５６０萬。心算，５６０萬 ÷ （１萬）Ｘ５０＝２８０００。註：以銀貸條件為２％左右，總貸年限為２０年來推算。那您的薪水大概要，２８０００ ÷ ３０％（薪資中，居住開銷的理論比例）＝９３３３３元（平均月薪）不然就是『家戶所得』要落在這個區間，這樣子來繳貸款會比較輕鬆。若以年終兩個月加上獎金......等，去反向推算。在沒有「外力」的幫助下， 93,333 ×12 ÷14 ＝ 79999.71元。(若加計兩個月的年終) 換句話說，您一個月的薪水至少要有『新台幣８萬元』。這樣子去養一間８００萬的房子，才會比較輕鬆。而且要『每年』都有年終獎金２個月。再不然就是年薪要有１１２萬元左右。註：９３,３３３Ｘ１２＝１,１１９,９９６元不過月薪８萬元的工作，大概沒那麼好找。所以，鄉民朋友的考量，一定有它的原因所在。然後大多數買房會被酸，當「屋奴」的點，是當你買房之後，至少要連續２０年，都維持在這個收入水平，而且只能向上，還不可以被減薪，或者是『收入中斷，甚至是沒有收入』。無痛買房的『核心概念』其實很簡單，先去算出，你每個月可不可以存到那筆錢？［１ＷＲ］也就是您未來要支出的費用，若能按月存下，在存的過程就是在累積『購屋頭期款』，在這個階段，若有獎金真的不要亂花，可以小小的犒賞自己，但要節制，因為您存錢的速度，未必可以追上物價的成長速度。如果沒辦法存到那個金額，那該如何調整自己的收支？［１ＷＲ］這時候，來跟您談理財的東西，您可能就會比較有興趣了。再來是，買了房子之後，你還要去考量到一些『連帶的費用』，例：【年度支出】：您可以想像成『年費』。房屋稅地價稅火險、地震險的保險費（有銀貸者須投保）【每月支出】：按月繳納的社區型電梯大樓的管理費註：某些管委會接受一次繳一整年份的。那就可以列為年度支出。家用網路註：若是使用手機的『行動網路／行動數據』，來取代您的家用網路，那您的手機月租費，在您買房之後，就轉換成『家用網路的月租費』。若兩樣都有，那就分開列。若手機被您打爆了，那超過的部分，就是列到浮動支出的部分去。例：手機吃到飽方案，１３９９元。而您的帳單是１６００元，因為通話量大於平常用量，所以打爆了。記帳的部分，就是分開。家用網路１３９９元。（屬「固定支出」）通話費透支２０１元。（屬『浮動支出』）第四台／ＭＯＤ（有線電視費）室內電話天然氣註：這要看天然氣公司的收費方式。桶裝瓦斯【兩個月收一次的】水費電費天然氣（若按月收，這邊就沒有）以上就是您購屋後，所需繳納的『連帶費用』。其中還會有一筆『隱性支出』，『居家修繕費』，這個沒有一定，雖，不知道何時會遇見，但，別忘了它的存在。以上金額全部計算出來之後，年繳的，去求月平均，房屋稅、地價稅、房屋保險費，這三項費用因為還沒真正有房子，您也不知道金額為「多少」，對不對？大多數房子的這三項費用，加起來，平均統計比例，大約會是落在房屋總價的千分之一～千分之六左右。註：這個是取中段來推算，扣除房價前２０％及末段２０％。房屋總價若與市場比較是偏低的，那房屋稅跟地價稅，其占房屋總價的比例，實際上會偏高。這個要看地段，房屋的結構型態，原則上是建議至少抓『千分之一』去推算。以８００萬的房子來討論，就是一年８０００元。抓高比較不會出問題，少抓就會有『叢錢』的可能性。８０００ ÷ １２＝６６６.６６元（稅金加保險，月攤）水費、電費、網路、有線電視、天然氣，如果您現在是在租屋，那就看您的金額為多少，實際買房後，生活機能費用的支出，轉換過去，變持平的可能性極大，甚至有可能會有費用增加的狀況。因為您是獨立門牌、獨立電錶、獨立水裱。所有的支出就是要自己掏腰包去支付。獨立的，會比較貴。如果是住家裡，那『參考數據』可能要自己推算一下。或是上網找一下別人的範例當參考。理論上是，這些哩哩叩叩的費用，包含房貸，是用您收入的３０％去支付，一般會建議，盡量把財務狀況調整到這個樣子。但實務上，大多數人的房貸，都會超過月收入的３０％，這部分就只能跟各位說，這些費用是當初您在買房時，就存在的『必要支出』。如果您沒列到，那就有可能，需要從別的地方拉錢來補這個缺口。一般來說，就會壓縮到「儲蓄率」，因為「生活費」能節省的地方，其實是很有限的。若是一個人生活，自己在家煮三餐，未必會比較節省。所以，才會跟各位分享兩種算法，看你是要「月繳先決」，還是「總預算先決」。而實際上只是計算的先後順序的差別。當你買了房子之後，那些數字，照理說就會很自然而然地浮現。【簡略舉例】：一個人養房。物件為４００萬的社區型電梯公寓。目標：就算只有一個人，也要好好地過生活。就算是「自願」單身終老，最起碼，退休後還有地方可以住。避免年老時，會有『租不到房子』的風險。租不到房子的風險，各位可以參考一下這篇文章作者：施昇輝出版社：時報出版書名：走過失業，我喜歡現在的人生走過失業的體悟：「有房子，理財更靈活；沒房子，老了還租不到......」 http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=66955 文章連結出處：CMoney 施昇輝先生在文中談的是一種『觀念與生活態度』，接下來我們來看【財務計算】的部分。個人推薦的計算順序是（一）、先算出目標金額。（二）、再去算出『目標』與『現階段』差距。（三）、然後想辦法調整自己的財務狀況，讓自己有符合門檻。以４００萬的房子為目標，頭期要準備１２０萬，剩下２８０萬，向銀行貸款。以房貸利率２％，貸款２０年為例，２８０萬÷（１萬）×５０.５８８＝１４,１６４.６４元此為正確金額，取１４１６５元為月繳金額。【較為寬裕的算法是......】１４,１６５÷０.２５＝５６,６６０元。讓房貸月繳只佔您月收入的２５％，也就是四分之一。然後用薪水的５～１０％來支付其他的費用，上限，盡可能控制在薪水的３０％以內，最大限度是３５％。５６,６６０的５％＝２,８３３元５６,６６０的１０％＝５,６６６元用這些錢來支付房屋的『連帶費用』。如果可以，當然是『事先』把這些錢一併存下來。如果你後面還有考慮到養兒育女的話，房貸支出比真的不要太高。可以避免很多財務危機。連帶費用的部分，從您的日常生活就能看出個端倪。如果您現階段是在外租房，平均每個月電費若為１０００元，等您自有房子之後，其實在電費支出這邊，增加的機率會蠻大的，因為某些『家電』都是２４小時在耗電。而有些房東是沒在收水費，所以截長補短，可能會差不多。【銀行端的估算方式】本段的主題是『一個人買房』，換句話說，就是沒有連帶保證人。那一般銀行在評估財力時，就是以您收入的三分之一，或者收入的３０％，做為房貸償還能力的基準。個人是比較推薦採用收入的３０％來計算，１４,１６５÷０.３０＝４７,２１６.６６元。讓房貸月繳只佔您月收入的３０％，然後用薪水的５～１０％來支付其他的費用，支出上限，盡可能把房貸月繳金額控制在薪水的３０％以內，單身買房的房貸月繳，理論上的最大限度是３５％。４７,２１６的５％＝２,３６０元４７,２１６的１０％＝４,７２１元『連帶費用』的部分，也是可以先估算。（１）房屋稅（五月）、地價稅（十一月）、房屋保險（某一個月份），粗略概估先抓個房屋總價的千分之一，４００萬的千分之一，也就是４,０００元，４,０００元 ÷ １２＝３３３元（２）管理費，一坪５０元。此為暫時性的假設數字，實際金額，依照您所購買的房子為主。４００萬：以一坪１６萬，可買２５坪，管理費為１２５０元（每月）公設扣３０％，２５×０.７＝１７.５坪以一坪２０萬，可買２０坪，管理費為１０００元（每月）公設扣３０％，２０×０.７＝１４坪。註：大約一房一廳一衛，不一定會有廚房。（３）水、電、天然氣、網路、有線電視......居住相關的支出。每個人的生活習慣皆不同，所以這邊的開銷就會『因人而異』。水、電、天然氣、室內電話，像此類開銷，會有個基本月費的，就還蠻好抓的。以我自身為例，因為我是使用桶裝瓦斯，所以就沒有天然氣的月費。而熱水器是使用『儲熱式』一般電熱水器，那電費就會高一些。另外，住電梯大樓，可能還要支出『公共電費』。上述費用，每月平均大約１０００元。註：實際上不到，但以一千元計。網路的部分，是用手機開分享給筆電使用。月租費約為１６００元。（４）整理一下，稅金： 333元（月均攤）管理費： 1,250元公共支出： 1,000元（水、電…...等等）網路： 1,600元 ----------------------------------------------- 合計： 4,183元，為求方便計算，取４,２００元。然後，回頭去看一下房貸月繳，１４,１６５元，個人會建議在十位數，無條件進位，讓尾數變百元。取１４,２００，再加上居住的連帶支出，４,２００元。１４,２００＋４,２００＝１８,４００元１８,４００／４７２１５＝０.３８９７，大約佔您收入的３８.９７％。這個１８,４００元，就是您的每月『至少』的儲蓄金額，在還沒有買房子之前，會建議您，每個月至少存下這筆錢。如果可以超過，那當然是更好，『事先』把『居住的連帶費用』一併存下來，對您會比較有助益。正常人剛買房子後，手頭緊是正常的，接下來就是『透過提前償還房貸本金』的方法，把您每一個月的房貸月付金，降低。讓居住的總開銷，壓制在您的月收入的３０％以下，甚至是２５％以下。如此一來，您就會有『多的餘力』，看是要玩股票，或是再買一間房，替自己創造非工資的收入。講完了月繳，再來談【如何存頭期款】，剛剛算出每個月應該存18,400元，對不對？若用簡易的數學來推算 1,200,000 ÷ 18,400＝ 65.21個月。這個是存頭期款所需的時間，正常來說，應該是不需要到65個月，因為我的算法是不加計『年終、獎金……』，是只有用「本薪」去推算。若您有副業或兼職，那存的速度應該又會更快。您別忘了，買房之後，還要買床，傢俱，各式大小家電。多數人應該會買個雙層冰箱吧！？有些人還會想要裝潢房子，這些費用都要另外存，個人的建議是，若不能一次到位，就房子先買再說，再去頭痛裝潢的問題，生活沒有行情，裝潢也是沒有『行情』可言。居家用品、傢俱、家電，也是一樣，有人一台冰箱買二手的可能幾千塊就有，但一台雙門對開冰箱，有可能要價十幾萬，這部分就是看需求，還有口袋夠不夠深，在『需求』與『虛榮』之間，去抓一個平衡點，這個就您自己決定吧！而存頭期款的手法，個人會推薦用『循環式定存』，按月存錢。定存週期，抓一年又１５天的方式去做，因為當您談好房價時，再把全部的定存解約，拿去付頭期款。利息的損失，算是最少的。第二年起，就是疊加上去，例：18,400元一筆，次年度，就是18,400＋18,400元，利息要不要加進去，再往下『複利滾存』，就看您自己，這沒有硬性規定。如果覺得這樣存太慢，或是覺得擺定存太浪費，可以撥一部分去買股票，或去做點小額的投資，『比重』要自己拿捏好，切莫因小失大。這部分，風險自承，根據操作的方法不同，會產生不同的結果。以上是無痛買房的技巧之一，若是租屋的朋友，就要麻煩您去爬一下文，之前有講過，【租屋者該如何存頭期款】。理財有很多東西，到最後都是環環相扣的東西，在這邊是給各位一些『基礎的概念與方向』。以及一些簡易的財務計算，希望對『初學者』有所幫助。 ameryu. 2017-02-19# -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.238.146 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1487479169.A.850.html ※ 編輯: ameryu (36.239.238.146), 02/19/2017 12:49:19

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