Re: [情報] 無痛買房的實用技巧〔完〕

看板CFP (理財規劃)作者femlro (驀然回首已在燈火闌珊處)時間3年前 (2021/04/22 05:57)推噓2(2推 0噓 2→)

留言4則, 3人參與討論串2/2 (看更多)

※ 引述《ameryu (雨龍千尋)》之銘言： : 無痛買房的實用技巧〔完結〕 : 話說，小弟殺價功力頗差，因此，要分享『殺價』的技巧， : 可能也分享不出個鬼東西出來，不是因為你不會殺價是因為本來房地產殺價只是個假動作有實價登陸後就是看這個而已去抓而已空間其實非常小如果是你的房子你怎麼可能想賣便宜? 反之如果是你要買怎麼可能想賣貴只是環境空間的問題像現在房價飆漲有房的人最大不買很多人買根本不差你一個但2017-2018年房地產很慘議價空間是有的時間與景氣是很重要的價格因素 : 若是要交易二手房屋，『開價』要怎麼開， : 原則上是先去看周圍的行情落在哪一個區間， : 再來看你缺不缺錢，若沒有很缺，比較容易賣個好價錢。如果要賣很簡單你是真的想成交不是來亂的就是開近三個月實價登陸最高價試試看市場有到一下就過了去年就是這樣一堆案件都創新高 : 這跟玩股票有點類似，股票會不會賺錢的其中一個因素， : 並非是你有多會選股票，而是你什麼時候會『缺錢』， : 如果其他地方的資金，沒有辦法補足，某一個資金缺口， : 大部分的人就是先砍『投資部位』，來補。 : 買賣交易的部分，就點到為止。 : 還是先回到我們的主題，存錢，買房。 : 一月份的時候，在台南有舉辦了一場小型的理財座談會，會後， : 還蠻多人問買房的問題，所以才會有這系列的文章。 : 鄉民朋友有提到一個議題，我想還是先拿出來講， : 亦算是小弟鼓勵大家買房的原因。 .............. 你....有買過房嗎? 如果沒有分享買房經驗不太好吧至少找些買過房的人去分享吧 : 問題點一，『我想買「社區型電梯公寓」，但是家裡的人反對……』 : 註： : 因為與會者多為台南的鄉民朋友，以台南的狀況， : 大多數人及家中長輩，都會傾向買『透天厝』為優先。 : 但是，房價頗高，郊區也都要８００萬起跳了。 : 要靠一份薪水來養一棟透天厝，可能是撐不起來的。所以這個問題就是我說的很簡單 1.月收入不夠 2.頭期款不夠兩個都要可以的人才能買房很多人連頭期款都有問題怎麼買? : 問題點二，『我想買生活機能較好的地方，因為考慮到退休後……』 : 註： : 事實上，確實是如此，若考慮到，當身體機能退化後， : 連爬樓梯，上下樓，都是一種『挑戰』…… : 因此鄉民朋友考量的點，實際上還是挺令人玩味的。 : 此外，還有代收信件的問題，以及管理費的消磨。 : 其實各有優缺利弊，這『箇中滋味』只有當事人會最清楚， : 你想要『住』什麼樣的房子？買都買不起了怎麼去想這些應該先從買得起的開始挑吧如果可以我也想住信義聯勤阿你會去思考信義聯勤比較好還是陶珠隱園比較好嗎? 不會阿根本買不起有什麼好考慮的 : 問題點三，『透天的價格太高，負擔比較沈重……』 : 如果以總價來看，的確是多數人對於『透天厝』怯步的主要原因。 : 以購買一間『８００萬』的房子為例， : 頭期款：３成，２４０萬。 : 向銀行貸款：７成，５６０萬。 : 心算，５６０萬 ÷ （１萬）Ｘ５０＝２８０００。 : 註：以銀貸條件為２％左右，總貸年限為２０年來推算。 : 那您的薪水大概要， : ２８０００ ÷ ３０％（薪資中，居住開銷的理論比例） : ＝９３３３３元（平均月薪） : 不然就是『家戶所得』要落在這個區間，這樣子來繳貸款會比較輕鬆。 : 若以年終兩個月加上獎金......等，去反向推算。 : 在沒有「外力」的幫助下， : 93,333 ×12 ÷14 ＝ 79999.71元。(若加計兩個月的年終) : 換句話說，您一個月的薪水至少要有『新台幣８萬元』。 : 這樣子去養一間８００萬的房子，才會比較輕鬆。 : 而且要『每年』都有年終獎金２個月。 : 再不然就是年薪要有１１２萬元左右。 : 註：９３,３３３Ｘ１２＝１,１１９,９９６元 : 不過月薪８萬元的工作，大概沒那麼好找。 : 所以，鄉民朋友的考量，一定有它的原因所在。 : 然後大多數買房會被酸，當「屋奴」的點，參加理財講座的你請大家舉手誰有8萬月薪? 有8萬月薪的人都在房板大家討論的問題是現在央行房貸政策哪家銀行有錢可以願意貸你高成數或是哪個地段未來比較有潛力有些討論國際房價、利率政策、總體經濟 : 是當你買房之後，至少要連續２０年，都維持在這個收入水平， : 而且只能向上，還不可以被減薪，或者是『收入中斷，甚至是沒有收入』。 : 無痛買房的『核心概念』其實很簡單， : 先去算出，你每個月可不可以存到那筆錢？［１ＷＲ］ : 也就是您未來要支出的費用， : 若能按月存下，在存的過程就是在累積『購屋頭期款』， : 在這個階段，若有獎金真的不要亂花， : 可以小小的犒賞自己，但要節制， : 因為您存錢的速度，未必可以追上物價的成長速度。 : 如果沒辦法存到那個金額， : 那該如何調整自己的收支？［１ＷＲ］ : 這時候，來跟您談理財的東西， : 您可能就會比較有興趣了。一個月薪就算8萬的人降低物慾到極致也是要吃飯要房租(還沒買房)吧一個月存6萬好了調整就是通通該有的都不要有吃飯吃超便宜講來講去就是只能靠投資來抗通膨真的要懶人投資法就指數投資丟著不管 : 再來是，買了房子之後，你還要去考量到一些 : 『連帶的費用』，例： : 【年度支出】：您可以想像成『年費』。 : 房屋稅 : 地價稅 : 火險、地震險的保險費（有銀貸者須投保）相較於房貸這幾乎都是可以忽視的費用一間千萬的全新房子地震險火險多少連一個月管理費也不用房屋稅地價稅也不用半個月的房貸就是因為持有稅很低才有囤房稅這個議題只要調高持有稅房價會漲的更厲害因為你這些成本都會讓二手買家吸收 : 【每月支出】：按月繳納的 : 社區型電梯大樓的管理費 : 註： : 某些管委會接受一次繳一整年份的。 : 那就可以列為年度支出。 : 家用網路 : 註： : 若是使用手機的『行動網路／行動數據』， : 來取代您的家用網路，那您的手機月租費， : 在您買房之後，就轉換成『家用網路的月租費』。 : 若兩樣都有，那就分開列。 : 若手機被您打爆了，那超過的部分， : 就是列到浮動支出的部分去。 : 例：手機吃到飽方案，１３９９元。 : 而您的帳單是１６００元， : 因為通話量大於平常用量，所以打爆了。 : 記帳的部分，就是分開。 : 家用網路１３９９元。（屬「固定支出」） : 通話費透支２０１元。（屬『浮動支出』） : 第四台／ＭＯＤ（有線電視費） : 室內電話 : 天然氣 : 註：這要看天然氣公司的收費方式。 : 桶裝瓦斯你一個月用1600的話費超奢侈然後算一年19200 我們把19200省下來省了5年總共10萬不好意思一年房價漲5000元就好 5000*30坪=150000 * 5 = 750000 *0.2(頭期款) =15萬你省下來的追不上房價漲幅當然啦省下來沒有不好問題是省下來了如果你只是放銀行那根本連房價漲幅都無法對抗 : 【兩個月收一次的】 : 水費 : 電費 : 天然氣（若按月收，這邊就沒有） : 以上就是您購屋後，所需繳納的『連帶費用』。 : 其中還會有一筆『隱性支出』， : 『居家修繕費』，這個沒有一定， : 雖，不知道何時會遇見，但，別忘了它的存在。 : 以上金額全部計算出來之後， : 年繳的，去求月平均， : 房屋稅、地價稅、房屋保險費， : 這三項費用因為還沒真正有房子， : 您也不知道金額為「多少」，對不對？ : 大多數房子的這三項費用，加起來， : 平均統計比例，大約會是落在房屋總價的千分之一～千分之六左右。 : 註： : 這個是取中段來推算，扣除房價前２０％及末段２０％。 : 房屋總價若與市場比較是偏低的，那房屋稅跟地價稅， : 其占房屋總價的比例，實際上會偏高。 : 這個要看地段，房屋的結構型態， : 原則上是建議至少抓『千分之一』去推算。 : 以８００萬的房子來討論，就是一年８０００元。 : 抓高比較不會出問題，少抓就會有『叢錢』的可能性。 : ８０００ ÷ １２＝６６６.６６元（稅金加保險，月攤）順便算算房東怎麼想假設房屋稅是8000/12 = 666.66就是全部加進去房租當然啦房東也不會告訴你他加進去了然後如果房屋稅被漲到10000就是再把多的加進去以外再額外多收然後跟房客說因為政府漲租金所以要漲房租通常房東都是一起漲很多房東還有群組比如一個月多230 那通常大家都是直接多收300 所以稅金越多房租越貴 : 水費、電費、網路、有線電視、天然氣， : 如果您現在是在租屋，那就看您的金額為多少， : 實際買房後，生活機能費用的支出，轉換過去， : 變持平的可能性極大，甚至有可能會有費用增加的狀況。 : 因為您是獨立門牌、獨立電錶、獨立水裱。 : 所有的支出就是要自己掏腰包去支付。 : 獨立的，會比較貴。 : 如果是住家裡，那『參考數據』可能要自己推算一下。 : 或是上網找一下別人的範例當參考。 : 理論上是，這些哩哩叩叩的費用，包含房貸， : 是用您收入的３０％去支付，收入3萬*30% = 1萬只能買不到400萬的房子 : 一般會建議，盡量把財務狀況調整到這個樣子。 : 但實務上，大多數人的房貸，都會超過月收入的３０％， : 這部分就只能跟各位說，這些費用是當初您在買房時， : 就存在的『必要支出』。 : 如果您沒列到，那就有可能，需要從別的地方拉錢來補這個缺口。 : 一般來說，就會壓縮到「儲蓄率」， : 因為「生活費」能節省的地方，其實是很有限的。 : 若是一個人生活，自己在家煮三餐，未必會比較節省。 : 所以，才會跟各位分享兩種算法， : 看你是要「月繳先決」，還是「總預算先決」。 : 而實際上只是計算的先後順序的差別。 : 當你買了房子之後，那些數字，照理說就會很自然而然地浮現。 : 【簡略舉例】：一個人養房。 : 物件為４００萬的社區型電梯公寓。 : 目標：就算只有一個人，也要好好地過生活。 : 就算是「自願」單身終老，最起碼，退休後還有地方可以住。 : 避免年老時，會有『租不到房子』的風險。 : 租不到房子的風險，各位可以參考一下這篇文章 : 作者：施昇輝出版社：時報出版 : 書名：走過失業，我喜歡現在的人生 : 走過失業的體悟：「有房子，理財更靈活；沒房子，老了還租不到......」 : http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=66955 : 文章連結出處：CMoney : 施昇輝先生在文中談的是一種『觀念與生活態度』，ㄜ你知道施昇輝好像股票定存就幾千萬了這種人談觀念與生活態度是幾千萬資產的生活態度月薪3萬存不到錢的上班族可能只對出了哪款新手遊比較有興趣 : 接下來我們來看【財務計算】的部分。 : 個人推薦的計算順序是 : （一）、先算出目標金額。 : （二）、再去算出『目標』與『現階段』差距。 : （三）、然後想辦法調整自己的財務狀況， : 讓自己有符合門檻。 : 以４００萬的房子為目標， : 頭期要準備１２０萬，剩下２８０萬，向銀行貸款。 : 以房貸利率２％，貸款２０年為例， : ２８０萬÷（１萬）×５０.５８８＝１４,１６４.６４元 : 此為正確金額，取１４１６５元為月繳金額。 : 【較為寬裕的算法是......】 : １４,１６５÷０.２５＝５６,６６０元。 : 讓房貸月繳只佔您月收入的２５％，也就是四分之一。 : 然後用薪水的５～１０％來支付其他的費用， : 上限，盡可能控制在薪水的３０％以內， : 最大限度是３５％。 : ５６,６６０的５％＝２,８３３元 : ５６,６６０的１０％＝５,６６６元這只能適合台南高雄吧連台中要找400萬的房子都很難台南高雄我看也不好找 : 用這些錢來支付房屋的『連帶費用』。 : 如果可以，當然是『事先』把這些錢一併存下來。 : 如果你後面還有考慮到養兒育女的話，房貸支出比真的不要太高。 : 可以避免很多財務危機。 : 連帶費用的部分，從您的日常生活就能看出個端倪。 : 如果您現階段是在外租房，平均每個月電費若為１０００元， : 等您自有房子之後，其實在電費支出這邊， : 增加的機率會蠻大的，因為某些『家電』都是２４小時在耗電。 : 而有些房東是沒在收水費，所以截長補短，可能會差不多。 : 【銀行端的估算方式】 : 本段的主題是『一個人買房』，換句話說， : 就是沒有連帶保證人。 : 那一般銀行在評估財力時，就是以您收入的三分之一， : 或者收入的３０％，做為房貸償還能力的基準。 : 個人是比較推薦採用收入的３０％來計算， : １４,１６５÷０.３０＝４７,２１６.６６元。 : 讓房貸月繳只佔您月收入的３０％， : 然後用薪水的５～１０％來支付其他的費用， : 支出上限，盡可能把房貸月繳金額控制在薪水的３０％以內， : 單身買房的房貸月繳，理論上的最大限度是３５％。 : ４７,２１６的５％＝２,３６０元 : ４７,２１６的１０％＝４,７２１元 : 『連帶費用』的部分，也是可以先估算。 : （１）房屋稅（五月）、地價稅（十一月）、 : 房屋保險（某一個月份）， : 粗略概估先抓個房屋總價的千分之一， : ４００萬的千分之一，也就是４,０００元， : ４,０００元 ÷ １２＝３３３元 : （２）管理費，一坪５０元。 : 此為暫時性的假設數字，實際金額，依照您所購買的房子為主。 : ４００萬： : 以一坪１６萬，可買２５坪，管理費為１２５０元（每月） : 公設扣３０％，２５×０.７＝１７.５坪 : 以一坪２０萬，可買２０坪，管理費為１０００元（每月） : 公設扣３０％，２０×０.７＝１４坪。 : 註：大約一房一廳一衛，不一定會有廚房。 : （３）水、電、天然氣、網路、有線電視......居住相關的支出。 : 每個人的生活習慣皆不同， : 所以這邊的開銷就會『因人而異』。 : 水、電、天然氣、室內電話， : 像此類開銷，會有個基本月費的，就還蠻好抓的。 : 以我自身為例，因為我是使用桶裝瓦斯， : 所以就沒有天然氣的月費。 : 而熱水器是使用『儲熱式』一般電熱水器， : 那電費就會高一些。 : 另外，住電梯大樓，可能還要支出『公共電費』。 : 上述費用，每月平均大約１０００元。 : 註：實際上不到，但以一千元計。 : 網路的部分，是用手機開分享給筆電使用。 : 月租費約為１６００元。 : （４）整理一下， : 稅金： 333元（月均攤） : 管理費： 1,250元 : 公共支出： 1,000元（水、電…...等等） : 網路： 1,600元 : ----------------------------------------------- : 合計： 4,183元，為求方便計算，取４,２００元。 : 然後，回頭去看一下房貸月繳，１４,１６５元， : 個人會建議在十位數，無條件進位，讓尾數變百元。 : 取１４,２００，再加上居住的連帶支出，４,２００元。 : １４,２００＋４,２００＝１８,４００元 : １８,４００／４７２１５＝０.３８９７， : 大約佔您收入的３８.９７％。 : 這個１８,４００元，就是您的每月『至少』的儲蓄金額， : 在還沒有買房子之前，會建議您，每個月至少存下這筆錢。 : 如果可以超過，那當然是更好， : 『事先』把『居住的連帶費用』一併存下來，對您會比較有助益。 : 正常人剛買房子後，手頭緊是正常的， : 接下來就是『透過提前償還房貸本金』的方法， : 把您每一個月的房貸月付金，降低。 : 讓居住的總開銷，壓制在您的月收入的３０％以下， : 甚至是２５％以下。 : 如此一來，您就會有『多的餘力』，看是要玩股票， : 或是再買一間房，替自己創造非工資的收入。 : 講完了月繳，再來談【如何存頭期款】， : 剛剛算出每個月應該存18,400元，對不對？ : 若用簡易的數學來推算 : 1,200,000 ÷ 18,400＝ 65.21個月。 : 這個是存頭期款所需的時間， : 正常來說，應該是不需要到65個月， : 因為我的算法是不加計『年終、獎金……』， : 是只有用「本薪」去推算。 : 若您有副業或兼職，那存的速度應該又會更快。 : 您別忘了，買房之後，還要買床，傢俱，各式大小家電。 : 多數人應該會買個雙層冰箱吧！？ : 有些人還會想要裝潢房子，這些費用都要另外存， : 個人的建議是，若不能一次到位，就房子先買再說， : 再去頭痛裝潢的問題，生活沒有行情，裝潢也是沒有『行情』可言。 : 居家用品、傢俱、家電，也是一樣， : 有人一台冰箱買二手的可能幾千塊就有， : 但一台雙門對開冰箱，有可能要價十幾萬， : 這部分就是看需求，還有口袋夠不夠深， : 在『需求』與『虛榮』之間，去抓一個平衡點，這個就您自己決定吧！ : 而存頭期款的手法，個人會推薦用『循環式定存』，按月存錢。 : 定存週期，抓一年又１５天的方式去做， : 因為當您談好房價時，再把全部的定存解約，拿去付頭期款。 : 利息的損失，算是最少的。 : 第二年起，就是疊加上去，例：18,400元一筆， : 次年度，就是18,400＋18,400元，利息要不要加進去， : 再往下『複利滾存』，就看您自己，這沒有硬性規定。 : 如果覺得這樣存太慢，或是覺得擺定存太浪費，可以撥一部分去買股票， : 或去做點小額的投資，『比重』要自己拿捏好， : 切莫因小失大。 : 這部分，風險自承，根據操作的方法不同，會產生不同的結果。 : 以上是無痛買房的技巧之一， : 若是租屋的朋友，就要麻煩您去爬一下文，之前有講過， : 【租屋者該如何存頭期款】。我有興趣我等一下去看 : 理財有很多東西， : 到最後都是環環相扣的東西，在這邊是給各位一些『基礎的概念與方向』。 : 以及一些簡易的財務計算，希望對『初學者』有所幫助。 : ameryu. 2017-02-19# -- Every man for himself and God against them all. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.125.187 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1619042255.A.B42.html