PTT職涯區 / CFP (理財規劃)

[請益] 自住房貸可以算入投資槓桿嗎?各種槓桿問

看板CFP (理財規劃)作者 (老了)時間3天前 (2025/01/09 11:58), 2天前編輯推噓2(2推 0噓 25→)
留言27則, 5人參與, 1天前最新討論串1/2 (看更多)
年初EXCEL整理了一下資產配置 遇到一些問題想問? 假設 (已做數值調整便於計算) 自住房屋購買價 4000萬，付800萬，貸款 3200萬 ETF 3200萬 存款 1000萬 如果只算房屋部分，槓桿率 4000/800 = 5 倍 這算是台灣買房常規操作 各類別資產合併計算槓桿率為 總資產/ 資產淨值 = 8200 / 5000 = 1.64 倍 我的問題是生命週期投資法說房貸和信貸可以做為槓桿投資方式 1. 自住房屋並不是我的投資目標，可以算是槓桿"投資"嗎? 2. 每個資產有不同特性，所有資產合併計算槓桿率代表的意義? 3. 我不自覺就保持著ETF的高槓桿嗎? 4. 那現金存款的槓桿又是什麼呢? 謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.75.207.133 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1736395125.A.048.html
→
01/09 13:57, 2天前 , 1F
你用了不屬於你的資源就是槓桿
01/09 13:57, 1F
→
01/09 13:58, 2天前 , 2F
算不算投資，看您高興。
01/09 13:58, 2F
→
01/09 14:01, 2天前 , 3F
您的房子要瞬間被認定成輻射房屋啥，土地被認定成重污染，不
01/09 14:01, 3F
→
01/09 14:01, 2天前 , 4F
許可再利用，房地價格歸零，貸款可還是在您身上。
01/09 14:01, 4F
→
01/09 14:03, 2天前 , 5F
當然房價狂漲數倍，那是另一種光景。
01/09 14:03, 5F
謝謝回覆，如果不是自住，我也不會想買房，買單一房子無法分散風險 不過跟股債ETF合併計算投資或許另有效果。
→
01/09 14:53, 2天前 , 6F
題外話 提醒你一下 即使淨資產價值夠高 還是要注意現金流
01/09 14:53, 6F
→
01/09 14:54, 2天前 , 7F
舉個例子當突然發生金融風暴 房屋市值跟ETF價格崩跌的時
01/09 14:54, 7F
→
01/09 14:54, 2天前 , 8F
候你的淨資產價值也會崩跌 但你的負債卻不會下降 這時候
01/09 14:54, 8F
→
01/09 14:55, 2天前 , 9F
你的當下槓桿率會突然提升 所以你本身現金流能不能夠持續
01/09 14:55, 9F
→
01/09 14:56, 2天前 , 10F
繳納利息跟生活開銷甚至繼續投資就很重要了 不能只看當下
01/09 14:56, 10F
薪水穩定，房貸目前佔薪水收入的1/3， 活期+定期存款有1000萬+，現金流應該不是問題 所以資產崩盤的時候，反而是要還部分房貸，進而減少槓桿? 資產增值時反而要繼續加碼(信貸或增貸)，維持槓桿? 不過槓桿目前要開多少，我自己目前也沒有概念? ※ 編輯: xu3wu0fu6 (211.75.207.133 臺灣), 01/09/2025 16:28:56
→
01/09 17:30, 2天前 , 11F
世間沒有絕對的公平，人心都是偏的；過程錯了，結果也就錯了
01/09 17:30, 11F
→
01/09 17:30, 2天前 , 12F
；過去的都是歷史，回不去的；同樣的起跑線，你卻追不到她；
01/09 17:30, 12F
→
01/09 17:30, 2天前 , 13F
第三人稱是單數；世界那麼大，遇見你不容易。
01/09 17:30, 13F
→
01/10 16:53, 1天前 , 14F
用生命週期的角度, 假設已經開滿槓桿了, 遇到崩盤, 是不能
01/10 16:53, 14F
→
01/10 16:53, 1天前 , 15F
再增加曝險, 因為你的終點數值已經變低了
01/10 16:53, 15F
→
01/10 16:55, 1天前 , 16F
但崩盤時, 選擇提早還房貸, 又跟生命週期作法違背了
01/10 16:55, 16F
→
01/10 16:56, 1天前 , 17F
所以生命週期的書, 才會說不要超過200%, 是心理的考量
01/10 16:56, 17F
→
01/10 17:11, 1天前 , 18F
崩盤時才有餘裕增加曝險, 是不是一種擇時??自由心證
01/10 17:11, 18F
推
01/10 17:19, 1天前 , 19F
生命週期投資法有分三段，第一段滿槓桿時，遇到崩盤應該降槓
01/10 17:19, 19F
→
01/10 17:20, 1天前 , 20F
桿。第二段之後，遇到崩盤應該增加槓桿加碼。
01/10 17:20, 20F
→
01/10 17:20, 1天前 , 21F
前提是你的理想股票比重在0~100%之間。如果你的理想股票比重
01/10 17:20, 21F
→
01/10 17:22, 1天前 , 22F
大於100%，則不管在哪一段，遇到崩盤都應該降低槓桿。
01/10 17:22, 22F
→
01/10 21:24, 1天前 , 23F
完惹, 跟D大的理解不同XD 我回去重讀書
01/10 21:24, 23F
推
01/10 22:02, 1天前 , 24F
我個人的算法是把槓桿算在房子5倍 ETF=1倍 總槓桿率會
01/10 22:02, 24F
→
01/10 22:02, 1天前 , 25F
把存款1000萬算進分母
01/10 22:02, 25F
→
01/10 22:03, 1天前 , 26F
自住房只是比非自住房投資的流動性更差 不代表必要時不
01/10 22:03, 26F
→
01/10 22:03, 1天前 , 27F
能賣掉去租房子住
01/10 22:03, 27F
‣ 更多 xu3wu0fu6 的文章
文章代碼(AID): #1dVqbr18 (CFP)
CFP 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 xu3wu0fu6 的文章
文章代碼(AID): #1dVqbr18 (CFP)