Re: [新聞] 雙北房仲業 近一成倒閉已回收
在下發表壹些淺見, 希望能拋磚引玉引發討論, 但本人並不認識
play大大或是張教授, 無意替任何一方護航或緩頰, 僅單純抒發己見,
懇請賜教.
1.關於臺北與新北
張教授的意思偏向於預測, 意味著北北不好, 整體大環境也不可能太好;
北北算是領頭羊, 實際交易的件數跟成交金額占全國的比例超過八成,
事實上北北慘淡中南部旺, 有部分的看法是資金部位往南移,
是投機心態或單純自住都有可能, 依照歷年趨勢, 臺灣不動產市場
的確都是從北北開始帶動其他地方的共變(co-variable)的.
play大大的數據論也無誤, 底下我再詳述.
2.倒閉家數與新創立間數
這點跟不動產景氣未必是連動的, 市場暢旺大家都會想跳進來作,
但有部分是受限於臺灣景氣低靡, 且房仲入行門檻較低,
讓部分失業人口灌入總從業人數, 久了反而恐怕導致劣幣驅逐良幣.
另一個角度是, 單純以新辦一間房產仲介公司而言,
進入障礙並不高, 簡言之租個店面徵員幾位就可以開辦,
普考經紀人的執照去租來及可, 有些投資客甚至自營幾間房仲共用一張牌.
換言之其實是政府在控管上的不作為.
舉個例子, 流動夜市的攤位三不五時就有新血入替,
未必代表這個夜市真的賺, 也有可能是撤退潮願意低價拋售攤位
或是頂讓廉租.
: 3.房仲業擴張與房價高點之連結關係不清
關於不動產淨值高低的預測, 與房仲業的興衰, 由於外生變數太多,
三言兩語是無法交代詳盡的; 張教授在報紙上也不可能有完整的篇幅
提供他闡述論點, 所以他僅能就一個現象做出概括性的描繪.
另外, 房價又是股價的落後指標, 不動產常要觀察股價波動後的六到九個月,
整體經濟是緩步走貶, 在不動產市場的震盪也不如股價來的明顯.
: 4.數據顯示,雙北市乃至全國,從奢侈稅到今年8月,
: 執業中家數和營業員人數幾乎是逐月增加,光這點就足以推翻整篇評論的立基點
上面已提及, 這指標其實會略為失真, 因為我國的法規沒有強制規定從業人員的
執照與考核, 導致有些房仲可能存在於這些總人數的母體中, 實際的成交量
卻相當低; 半年賣一間或是只領基本底薪的, 仍不在少數,
依房仲業的經營成本考量, 這些人留駐在員額中並不會提高固定成本,
有點類似直銷業, 理論上許多購買者具有經銷的資格, 真正從業的人數
則難以確實統計.
: 本來就不該用雙北看全國
: 何況我也貼了網址,想知道雙北數據變化,可以自己進去看啊!
: 要整理雙北市需要花時間的.......
我個人的看法是, 不看北市而看新北, 會較為精確, 除了因為人口外,
新北的狀況比較能夠類推全國.
當然play兄說得也無誤, 的確不能從台北看天下, 端視各人立場角度各異,
但我的看法是新北看全國(北市以外)不無道理.
: 神???
: 祂只要說很冷,很差,不漂亮
: 就永遠不會錯啊!!
: iii
: 三柱清香敬神
我認為政府應該做的統計數據, 是計算各間店面實際領有經紀人執照且
確有從業行為的人員, 因為這不僅反映了在銷售端的執行面, 且能
提昇銷售的服務品質.
原因在於, 其實房仲的進出成本不高, 一位僅具備30小時講習的房仲人員,
對於這市場的進退, 不怎麼痛; 反之, 領有經紀人的執照,
不僅投注在這領域的動機與心態較強烈, 素質或許也較高, 由這些人的
心態來檢視不動產交易的興衰漲跌, 可能更為準確.
當然我舉例的僅是個人淺見的指標, 應當有更多更完備的指標待開發就是了.
請指教!
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