Re: [問題] 停車位可以不隨建物就外賣嗎?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者amadeusli (阿瑪迪斯)時間13年前 (2013/03/05 17:33)推噓2(2推 0噓 0→)

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※ 引述《kaufktl (黑白郎君)》之銘言： : 標題: [問題] 停車位可以不隨建物就外賣嗎? : 時間: Fri Mar 1 14:34:12 2013 : : 事情是這樣的: : 建商把停車位持分掛在大樓大廳裡， : (這很奇怪，大廳屬公設，住戶不是也算花錢買了?) : 所以每個車位持分了大廳的土地與建物面積， : 也有一張獨立權狀。 : 這樣子是不是就可以只把停車位單獨賣出， : 而不須再把房子一起賣了呢? 答案是不行。 : 如果社區又規定不能賣給社區以外的任何人， : 有約束力嗎? 這種規定，並無意義。法定車位本來就會跟著專有部份跑，所以會擁有法車的人，原則上是貴社區的區權人。如果是增設車位或是獎車，如果滿足了可單獨移轉的要件，即便有作出這樣的規定也無強制力，不影響買賣契約的效力，而且搞不好它還是有建號(有的還有門牌)的。可獨立移轉車位的所有權人是區權人，嚴格來講，於登記完成後他也變成："社區以內的人"。下面談一下您回文提到停車位登記的問題。有關您提到：「......就是建物面積超小，共有面積超大。看權狀上記載用途是辦公室，持分自然是1/車位總數。這是建商耍手段吧?賣給住戶時說公設有大廳，卻又把大廳賣給買車位的人。」如果是自設車位跟獎車，前面有提過，在滿足一定要件下，可以登記作主建物單獨移轉，可是法車依目前規定，就只能登記成公共設施(大公或小公)。但是要登記成公共設施，就必需要有一個建號、也就是一個主建物來綁。要怎麼綁這個主建物，通常要思考的很仔細周全，因為設計的不好，是會出大問題的，既要考慮是封閉型或開放型社區，還要考慮調配各棟公設比的問題，通常會連車位是用配售還是選購等都一併考慮進去。目前業界比較流行的作法是設一個"主建物"，這個主建物通常非常非常小，之後用二工打掉牆面，將門牌移交給管委會保管，所有的車位都會綁在這個主建物下登記(包括法增獎三種車位，這種登記方式在先天設計上已經完全杜絕了車位外賣的可能；想持有車位，就一定要有專有部份)。我無法從您的說明中得知，究竟是大廳是主建物，綁車位公設(這聽起來合理，因為大家總都要有持分大廳吧!)還是另有其它主建物，綁大廳公設及車位公設。　看起來應該是沒什麼太大問題啦！　一般都是這樣登的。 : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) : ◆ From: 114.42.113.131 : → kai761:登記在公設裡的車位,不能單獨讓給外人; 只能賣給同社區人。 03/01 15:38 : 推 landagent:我當過主委，181戶78車位，管理室15坪由車位所有權持有 03/01 16:06 : → landagent:單獨車立權狀，主建物0.2坪是管理室，車位公設10.3合計 03/01 16:07 : → landagent:10.5坪，依法可以單獨買賣，賣給外人，我開會後，全部委 03/01 16:08 : → landagent:員決議不準賣給外人；外人不得進出大樓及車位，買了也不 03/01 16:09 : → landagent:能停，所以，沒人賣給外人。我們討論過了．就算是上法院 03/01 16:09 : → landagent:輸贏機會一半。我所知道的是，依公寓大廈管理辦法，管理 03/01 16:10 : → landagent:管委會很大，法無規定，管委會說了算，法有規定的有一併 03/01 16:11 : → landagent:的機會； 03/01 16:11 帥大的例子，我猜應該是蠻早期蓋的房子，屋齡應該至少有20up了吧! 早期(七八零年代)因集合式住宅剛開始發展，法規的訂定還跟不上發展的腳步，沒將車位與公設、附屬建物、與主建物綁死，造成了許多很奇怪的現象。就拿法車來說，現在看到能獨立移轉的法車，應該都會覺得見鬼。 : → wellkom:還要看這條是預售買賣簽的,還是後來區全會投票的 03/01 16:31 : → wellkom:又或者是管委會自己說了算的，如前兩種應該很難有爭議 03/01 16:32 : → wellkom:第三種的話，管委的權力還沒大到這樣，連要花錢超過多少 03/01 16:32 : → wellkom:都不是管委可以閉起門來蓋章就說了算，何況是這種事 03/01 16:32 應該是這樣說，公寓大廈管理條例賦予區權會的權力，坦白說，已經幾近失衡了，現在的區權會就像是失了控的大怪獸，甚至可以影響人民的基本權。但範圍僅限於社區或公寓大廈內的管理事務。所以，即便是區權會決議通過，不得將車位賣給未持有專有部份之人(當然，前提是符合可獨立移轉的要件)，假設今天有人賣了，管委會是否可以持這個決議，去撤銷那個買賣契約，我想是大有問題的。如果這樣子幹可行的話，那區權會只要作出「出售專有部份每坪售價不得低於200萬元整」的決議，那就真的達到人人都坐擁帝寶，真是太美好了! 再者，車位會跟預售合約產生關係，大概就是出在分管的問題上，不過，就算是與建商在銷售契約上約定好了分管，那也是存在買賣雙方，賓主之間的約束。是否真的可以拿跟建商的分管約定，跑去要求第三人一併受拘束，依契約相對性原則，我想也是有點困難的。更別提車位禁止外賣的約定，除了沒鳥用外，更不會有建商會吃飽了撐著去管沒錢賺的事。 : → kai761:公設的車位,依法是「不可以」外賣的,公寓大廈管理條例4條2 03/01 17:38 : → kai761:項、民法799條第5項。 03/01 17:39 : → kai761:「非公設」的車位,才可以單獨外賣。 03/01 17:41 : → kai761:法令要讓房子公設土地,合在一起買賣,避免麻煩。依法不能外 03/01 17:51 : → kai761:賣,那就不管規約了(即使約定可外賣也是沒用) 03/01 17:52 十分正確 : 推 a386036:帥大其實不准外賣不准停上法院依定會有問題 03/01 18:20 : → a386036:可是你可以訂管理費一個月5千本棟住戶打1折 03/01 18:20 : → hifree:你確定你的大廳是公設嗎?還是登記為建商所有,只是提供為公 03/01 23:46 : → hifree:用? 03/01 23:46 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 59.125.108.133