Re: [問題] 當房東租屋投報率7.5%算高嗎?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者HSTim (科科)時間13年前 (2013/04/28 23:40)推噓6(6推 0噓 6→)

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其實投資真的就只是簡單的數學引用一下這篇 ※ 引述《minhorn (超愛黑傑克的音質)》之銘言： : 1.路人甲在2009年把大安區的三房30坪老舊公寓賣掉獲得1350萬,跑去桃園某大學 : 旁邊買了間透天改成的出租套房總共十二間套房,一間套房約收入6000元.透天大概 : 連同可使用空間約80坪權狀約60坪 : 2.路人乙在2009年把桃園的出租套房透天屋賣掉,已改建完成得透天套房當時總共賣了 : 1000萬完成銷售,連同屋主自己的存款丟進去350萬2009年去大安區買了三房老舊公寓 : ,且沒有入住拿來出租大安區三房租個2.5萬 : 來算一下甲乙得投資收益假設兩人都沒有貸款 : 三年來大安區房價增值60% 桃園區假設增值15% 雙方投入的資金一樣是1350萬 : 路人甲的收益1350萬X1.15不動產增值+7.2萬X36月現金流量增加=1811.7W : 路人乙的收益1350萬X1.6不動產增值+2.5萬X36月現金流量的增加=2250W 以獲利來看路人甲獲利是 1811.7w-1350w=461.7w 路人乙則是 2250w -1350w=900w : 這只是帳目上的試算建議路人乙把大安區的土地持份去給銀行估一下 : 保證你有意外得收穫 (大安區的土地價值至少漲50%以上) : 就跟買股票有人喜歡買宏達電有人喜歡買台積電一樣 : 我想這樣討論才有意思把簡易的槓桿加進去我會這麼做路人丙：現金流+資本利得兼顧大安區30坪公寓不賣掉...把他拿去給銀行貸款...應可得1350萬的8成1180萬元再拿1180萬加上自己的存款丟270萬進去共1350拿來買一間收租套房如原po所說假設月收7.2w 三年來的收益是路人丙的收益1350萬*1.15不動產增值+7.2*36月現金流再減去1180萬貸款利息(假設2%)=1180萬*2%*3(年) 即是1811.7w-70.8w=1740.9w -----這是在收租套房的部分獲利因為貸款而減少了但是沒有居住正義只漲不跌的天龍國房子還在依照原PO算法增值1.6倍 4年後的今天應該已經有2160萬左右的價值所以他得到了增值(2160w-1350w= 810 w) + 1740.9w = 2550.9w ====>當然還有1180萬的負債+一個月5.2w(租金7.2w-2w利息) 的月現金流所以獲利應該是 2550.9w-1350w = 1200.9w 簡單試算下來如此獲利大概比路人乙增加 300w左右財務智商的提升 = 獲利的提升 ----------------------------分隔線----------------------------- 當然如果是我我會把槓桿最大化，把借出來的1180W當作頭期款買總值5900W的資產用總值5900W的資產來再創造現金流及資本利得.... 絕對比路人丙多多了Q_Q (當然債務也多多了 XD 要有心臟承擔就是，我目前就是這樣...XD) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 111.242.185.124 ※ 編輯: HSTim 來自: 111.242.185.124 (04/28 23:46)