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Re: [請益]大家覺得這波房價下跌趨勢何時會到最已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (隨便)時間9年前 (2016/12/06 19:22), 9年前編輯推噓6(8推 2噓 62→)
留言72則, 23人參與, 最新討論串13/21 (看更多)
※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言： : 標題: Re: [請益]大家覺得這波房價下跌趨勢何時會到最 : 時間: Tue Dec 6 10:54:17 2016 : : : 套T大的說法 南部看報酬不計殘值 : : 試想計算一下 : : 一棟房子 100萬 淨5%報酬 (稅後 and 假設租約連綿不斷) : 不考慮貸款因素(排除利率與財務槓桿) : : 每年租金5萬 20年租金100萬 : 20年後賣掉算殘值50% 50萬 ( : : 期初投入100 20年收租100+賣掉50=150 : : 20年賺50% 複利計算平均一年2.03% : : : : 恩... 20年回本了沒錯 但這投資我是不會做啦 : 1. 賺的少 2% : 2. 資金積壓大 百萬起跳 : 3. 沒流動性 20年難變現 : 4. 期數長 未知多 風險高 (租金 稅) : : 被動收入跟資產增值一定要交相搭配 尤其是資產 一貶值本金變小 %數都是虛的 : 資產價值(殘值)一定是關鍵 誰會為了賺被動收入 把資金投入在會貶值的資產上?? : : : : : ※ 引述《Tosca (hi)》之銘言： : : : 這些是長期結構看跌的因素 : : : 有個大家常忽略的 而且具有崩盤性影響力的 : : : 叫做折舊 : : 標準台北人看天下=.= : : 中南部房地產本來就一直有折舊因素在 : : 很多人買老房都擔心貸款成數不夠 銀行鑑價過低 : : 這在中南部是很普遍的現象 : : : 很多人用租金報酬率看 但有個問題 : : : 請問買了30年的中古屋 租人30年 60年的老屋價值會不會變? : : : 買60年老屋的會不會想，我如果再放30年可以值多少錢? : : : 中間的價差就是折舊 : : 那是因為台北投報率太可笑 你們才會在意殘值 在意資產價值剩多少 : : 說穿了就是台北房地產 賺錢的都是資產本身上漲 從來就不是賺投報 : : 中南部真的要拼投報 一年5%基本 一年10%很努力做都有 : : 透天一樓租店面 樓上租套房 騎樓再分租攤販 頂樓在出租基地台 : : 三角窗還可以租外牆看板 總之一棟房子能出租的辦法太多太多了... : : 一年5%投報 20年不就100% 完全回本了 : : 接下來20-30年根本無腦收租 : : 你說資產有折舊阿 殘值剩沒多少阿 : : 靠悲我都回本了 你還跟我計較殘值=.=? 你們台北人都這麼貪心嗎XD : : 更不用說一年10%投報的 十年就回本 十年後就躺著無腦收租了 : : 說真的我很難理解版上的程度到底在哪 : : 我談投報率 好像一堆人還是看不懂投報率是什麼東西 : : 哎... : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.230.157.97 : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1480992859.A.8D7.html : 推 Tosca: 因為你沒有下一代=.= 你想過二十年後 你小孩收租一輩子嗎?? 12/06 10:56 : → Tosca: 你要不要再算算 等孫子也繼續收租 這樣收租六十年 投報多少 12/06 10:56 : → Tosca: 你只想到你自己 當然覺得投報超鳥 12/06 10:58 : 推 Tosca: 房地產就是最抗通膨的阿 鈔票要印多少有多少 土地是有限的 12/06 11:00 : → Tosca: 你也可以把定存想成穩定收租 但本金比房地產有更大貶值壓力 12/06 11:01 : 推 Tosca: 沒人喜歡住繼承的老房子 但你可以出租拿來收租收爽爽阿=.= 12/06 11:16 : → Tosca: 老房子拿去租人 自己去買新的來住 不都是這樣嗎 12/06 11:16 : → Tosca: 上市公司股票 兩天就變壁紙 比起來房地產實在太安全了.... 12/06 11:28 : → Tosca: 你只會看十年二十年 你有想過台灣70%的房子是沒背貸款的 12/06 13:11 : → Tosca: 五十年來 多少房地產已經繼承又繼承 後人都是無腦收租耶 12/06 13:11 以T大說20年回本，之後無腦收租，不管殘值 來算算定存、租金兩著的差別吧(房子不管殘值) 100萬本金 100萬房子 2%複利 5%租金 --------------------------------- 20年後 本利150萬 收租100萬 30年後 本利181萬 收租150萬 40年後 本利221萬 收租200萬 47年後 本利254萬 收租235萬 之後定存利息超過5萬，而且越來越多 但租金永遠只有5萬 100年後 本利724萬 收租500萬 (複利) (單利) --------------------------------- 簡單的數學拉，只是想打臉T大"不計較殘值"這種觀念 房子要講投資怎麼可能不考慮殘值@@ 投資房地產最主要就是賺增值阿 再來講講定存與房地產收租風險成本 定存 房地產 -------------------------------- 通膨 維護 澳客 租不出去 持有稅 租金變少 天災 -------------------------------- 除非很值得，不然一般人不會選擇麻煩的投資 如果房價繼續像這10年來一樣繼續漲，那這些風險成本根本不算什麼 現在不漲了，他就跟車子一樣會折舊 想問T大，如果房地產不漲了 收租不一定賺贏定存，回本時間又那麼長 你還會覺得可以投資房地產嗎？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.157.193 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1481023349.A.A75.html
→
12/06 19:28, , 1F
你忽略到租金的運用，若把收到的租金放定存2%複利，結
12/06 19:28, 1F
→
12/06 19:28, , 2F
果應該不同
12/06 19:28, 2F
結果在26年後租金贏過定存(儲蓄險) 不過要講運用 也要考慮修繕等成本，會讓回本時間拉長
→
12/06 19:29, , 3F
2%？
12/06 19:29, 3F
→
12/06 19:31, , 4F
你有存過定存嗎?
12/06 19:31, 4F
→
12/06 19:31, , 5F
幹我笑了
12/06 19:31, 5F
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12/06 19:32, , 6F
房子除了有租金可能另作運用 本身可以再拿去抵押借貸再利用
12/06 19:32, 6F
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12/06 19:33, , 7F
這版的不是都是投資大師嗎 怎麼有房後就不精明了
12/06 19:33, 7F
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12/06 19:35, , 8F
儲蓄險的2.25%，不能算是定存 抱歉
12/06 19:35, 8F
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12/06 19:36, , 9F
是拉 投資本來就很複雜 要比至少要像一樓一樣才基本
12/06 19:36, 9F
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12/06 19:38, , 10F
現在台幣儲蓄險聽說是2%以下 1.8左右
12/06 19:38, 10F
→
12/06 19:40, , 11F
不過我沒有接觸這個東西 或許現在還是有2%以上
12/06 19:40, 11F
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12/06 19:40, , 12F
美金單3.xx不過缺點是要先放六年才有複利以及利率影響
12/06 19:40, 12F
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12/06 19:40, , 13F
而且美國應該是要升息了
12/06 19:40, 13F
→
12/06 19:41, , 14F
儲蓄險或定存的缺點就是流動性被鎖死 這點又跟房子類似
12/06 19:41, 14F
推
12/06 19:41, , 15F
看到真的笑了...
12/06 19:41, 15F
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12/06 19:42, , 16F
最近因為某些6年單快到期,到銀行跟理專整理一下..
12/06 19:42, 16F
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12/06 19:42, , 17F
房子是可以再套利 比如我去借1.8%貸款 去放樓上講的3%美金儲
12/06 19:42, 17F
→
12/06 19:42, , 18F
蓄險 投資方式各有利弊 自己合算就好
12/06 19:42, 18F
現在美金好像是3.25% 但又多了匯率風險 (不過時間久一點複利可以壓過匯率)
→
12/06 19:43, , 19F
結果呵呵無腦型信任投資果然很慘~~一年賠五%><
12/06 19:43, 19F
→
12/06 19:44, , 20F
我上面打錯不是利率影響而是匯率影響
12/06 19:44, 20F
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12/06 19:44, , 21F
對阿 投資市場沒有絕對的 風險最低就是放活存 被通膨吃
12/06 19:44, 21F
→
12/06 19:46, , 22F
投資還是自己做功課~~~教理專好好選保守點的感覺還是挑他們
12/06 19:46, 22F
→
12/06 19:46, , 23F
手續費高的><
12/06 19:46, 23F
推
12/06 19:47, , 24F
如果無腦買一銀之類的股票會不會穩定些?
12/06 19:47, 24F
→
12/06 19:48, , 25F
理專 哀 不講了 以前也是吃過虧 還是靠自己實在
12/06 19:48, 25F
※ 編輯: chanchen (118.163.157.193), 12/06/2016 20:11:42
推
12/06 20:15, , 26F
還有空租風險 所以實際上更低
12/06 20:15, 26F
推
12/06 20:23, , 27F
複利 vs 單利比較 數學之驚奇簡直是奇文共賞…
12/06 20:23, 27F
→
12/06 20:32, , 28F
呃 現在有2%的嗎XD
12/06 20:32, 28F
推
12/06 21:01, , 29F
在座的各位....... 的在亂算XD
12/06 21:01, 29F
→
12/06 21:08, , 30F
全世界沒聽過哪個國家有人能靠定存致富的=.=
12/06 21:08, 30F
→
12/06 21:08, , 31F
以前定存5% 8%還說的通 現在明明才1% 你嘛幫幫忙
12/06 21:08, 31F
我是沒說定存可以致富 現在是因為房地產條件少了，所以拿來跟其他投資做比較 那不要說定存，講儲蓄險吧 2%的利率就可以跟你5%房租糾纏20年了，你覺得收租有比較好？ 10%的投報率的物件如果隨手可拿又穩定的話，早就很多人搶了 誰不想去賺這10%？ 重點是怎麼去找到或創造這個物件阿 你文章中把出租講的很簡單，但有能力有眼光有辦法承擔的人不多阿 你很行 想賺就去賺阿 不用一直洗腦講得好像隨便就可以賺 說真的，好賺你不會在這裡勸大家一起賺 是因為房價要撐住要繼續漲，就需要有更多需求，需要有更多想賺錢的人 投資房地產就是一個非常龐大的老鼠會 以前常在想，房價多少才合理？答案也許是看人類有多貪吧....
→
12/06 21:09, , 32F
當然沒~~低風險低報酬....
12/06 21:09, 32F
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12/06 21:09, , 33F
然後你去存定存看看 一百萬就不太愛給你存了 三百萬拒收
12/06 21:09, 33F
→
12/06 21:09, , 34F
我同學就這樣被銀行拒收 他超傻眼 我說這很正常 廢話
12/06 21:09, 34F
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12/06 21:10, , 35F
有空順便查察台灣銀行現在爛頭寸多少 還定存哩
12/06 21:10, 35F
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12/06 21:11, , 36F
所以之前美金單大賣阿吸了幾千億......
12/06 21:11, 36F
※ 編輯: chanchen (118.163.157.193), 12/06/2016 22:57:53
推
12/06 22:16, , 37F
借臺幣換報酬率高的美金產品獲利應該不錯
12/06 22:16, 37F
噓
12/06 22:32, , 38F
饒蛓呵ㄘ怕ㄧㄍㄍ帥四進 嗚嗚
12/06 22:32, 38F
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12/06 23:12, , 39F
簡單的數學?? 我看到數學老師在哭了
12/06 23:12, 39F
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12/06 23:13, , 40F
有什麼好算的 5% 就一定會贏 2% 你算不贏是因為根本算錯
12/06 23:13, 40F
噓
12/06 23:22, , 41F
人家2%是複利 樓上數學老師時常請假?
12/06 23:22, 41F
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12/06 23:22, , 42F
你租金是能複利?
12/06 23:22, 42F
→
12/06 23:23, , 43F
樓上還搞不懂? 一個單利一個複利這種假設想來騙人?
12/06 23:23, 43F
→
12/06 23:24, , 44F
有啥好算?? 5% 複利最好會輸 還在那邊算
12/06 23:24, 44F
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12/06 23:24, , 45F
我租金不能拿來定存喔 或是在弄一間 5%
12/06 23:24, 45F
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12/06 23:25, , 46F
憑什麼2%就能利滾利 租金就要變死錢
12/06 23:25, 46F
可以阿，但這跟數學好壞沒關係吧 你可以攻擊我投資觀念不好，但講數學老師在哭，是不是有點情緒？ ※ 編輯: chanchen (118.163.157.193), 12/06/2016 23:28:06
→
12/06 23:29, , 47F
這不是投資觀念不好 是假設前提就錯了還說簡單數學
12/06 23:29, 47F
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12/06 23:30, , 48F
數學題目可以假設阿，為什麼你要扯數學不好？
12/06 23:30, 48F
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12/06 23:30, , 49F
當然 也許你前提就是假設2%複利 5%單利 那就是我的錯
12/06 23:30, 49F
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12/06 23:31, , 50F
所以你一開始就是假設2%複利 5%單利 ??
12/06 23:31, 50F
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12/06 23:31, , 51F
我是這樣假設po文的，看到一樓我就知道收租可以運用
12/06 23:31, 51F
→
12/06 23:33, , 52F
既然看到了可以花點時間修正 不修正會讓不用功的人誤解
12/06 23:33, 52F
→
12/06 23:33, , 53F
因為修正了 這篇就要刪掉了 錯誤的假設得到錯誤的答案
12/06 23:33, 53F
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12/06 23:34, , 54F
用功的人才會誤解吧 多數的人看到30年那邊就覺得怪了
12/06 23:34, 54F
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12/06 23:35, , 55F
對..我不知道要怎麼修，不然我在上面備註好了
12/06 23:35, 55F
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12/06 23:35, , 56F
你都會編輯文章推文了 你就直接說 一邊單利 一邊複利
12/06 23:35, 56F
※ 編輯: chanchen (118.163.157.193), 12/06/2016 23:45:07 ※ 編輯: chanchen (118.163.157.193), 12/06/2016 23:45:33
推
12/07 00:27, , 57F
一邊單利一邊複利？LP比雞腿？
12/07 00:27, 57F
推
12/07 02:29, , 58F
這是以無貸款的情況吧???
12/07 02:29, 58F
→
12/07 02:29, , 59F
有貸款還有利息要加入
12/07 02:29, 59F
→
12/07 09:19, , 60F
這樣比較的盲點是，租屋要看屋況跟當地租金租屋市場，
12/07 09:19, 60F
→
12/07 09:19, , 61F
有的房子不只5%,有的房子不到5%,還有房貸利息等，另外
12/07 09:19, 61F
→
12/07 09:19, , 62F
租金一樣可以定存，租房後也若賣房房價的漲跌也要看個
12/07 09:19, 62F
→
12/07 09:19, , 63F
案
12/07 09:19, 63F
→
12/07 09:39, , 64F
5%賺到的要生活花費, 2%賺到的反而可以存下來
12/07 09:39, 64F
→
12/07 09:41, , 65F
模型清楚一點都20年以上, 鈔票價值減損, 跟租金提高
12/07 09:41, 65F
→
12/07 09:42, , 66F
40年以前台北隨便100萬的房子現在八成都可以租到1月1萬
12/07 09:42, 66F
→
12/07 09:42, , 67F
再回來看你的假設... (笑
12/07 09:42, 67F
→
12/07 09:43, , 68F
你的模型連過去的情況都無法套用
12/07 09:43, 68F
機會成本，要比應該是看現在的成本吧 如果現在房子可以賣500萬，那就應該是要用500萬來比 或者要40年前的100萬放儲蓄險或定存，存40年到現在有多少？
→
12/07 10:34, , 69F
為什麼會有貸款 期初資金都是100萬啊
12/07 10:34, 69F
→
12/07 10:36, , 70F
真要算貸款只能說房子槓桿一放大 定存根本追不上
12/07 10:36, 70F
→
12/07 13:35, , 71F
房產頭期只出2成5%報酬要槓桿4倍扣房貸利率..如房產不跌
12/07 13:35, 71F
→
12/07 13:35, , 72F
都是屌打定存
12/07 13:35, 72F
所以我才假設房價不漲了，而且會折損阿， 這樣還是屌打？ -------- 其實我的分析是用原J大算出來的2%複利來比 J大也是租金單利20年，然後去算複利平均一年有幾% 我是用他的結論來走20年 各位高手立刻說要考慮租金運用 那為什麼不說J大呢 >.< 所以我依照J大的假設加上租金運用 算了一下 如果收租年年定存1% 20年複利平均 2.38% 儲蓄險2% 20年複利平均 2.73% 可以看得出來收租還是比較好 但是..有好很多嗎？ 在現在房價不漲，而且可能會跌的情況下 時間又那麼長，加上零零總總的風險，你還會想要投資？ ※ 編輯: chanchen (118.163.157.193), 12/08/2016 09:36:43
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