Re: [請益]大家覺得這波房價下跌趨勢何時會到最消失

看板home-sale (房屋交易)作者pthc時間9年前 (2016/12/08 12:22)推噓5(6推 1噓 7→)

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我的看法如下。我對臺灣人口年齡的分布略懂略懂，幾個關鍵的數據: 1. 未來 10 年後，台灣有 1/5 的人口超過 65 歲 2. 1981 年到 1987 年，是台灣出生率的巔峰，也就是現在 36~30 歲的人口約 226 萬 4 千多人，現在應該都是社會中堅。從 1983 年後，台灣每年出生人口再也沒有超過 40 萬人，到 1987 年後，歷經 10 年到 1997 年維持在 30~31 萬之間，從 1998 年後每年直接下滑 1~2 萬人直到現在僅剩下 20 萬人，三個世代剛好都是差不多 10 年區隔，從 40 萬、30 萬降到 20 萬，對應回房地產價格區間(如果我們假設內需是主要市場)，如果這 10 年來是房地產「需求」(不管是資金或居住)的高潮 (假設是 1971 ~ 1981，現年剛好 36~46 歲的人在買賣)，只證明一件事情，未來的內需將以這個(40-30-20)的 10 年為周期，越來越少，房屋的需求量越來越少，土地、房屋的各式稅率也不友善，所以假設我是一個自住市場房地產投資者，現在我 3 年前買進房子，在未來 2~5 年內沒有賣出去的話，同時政府法制沒改變的話，風險將會越來越大。過去兩年的政府體制，差不多已經將資本不夠深的投資人洗出去了，但因為低利率政策，以及這 10 年來在房地產市場，已經賺走一大票的資本人，口袋有的是錢的因素，從現在開始至少到未來 5 年，房地產市場我個人猜測應該會持續處於以下狀況: 1. 緩跌至平穩曲線後不再下降 (因持有成本不高，過去賺一年就能讓他撐好幾年) 2. 區塊市場的轉移，老買家會賣掉高價的精華區段，轉進有利多和規劃紮實的重劃區，甚至到中、南、東部的鄉鎮鬧區另闢戰場 (所以一堆荒涼的重劃區為什麼老是能守在 2~30 萬，就是因為資金氾濫，資金密集區灑出來屯在那裏的原因，看看那些空屋率就知道了。) 所以，除非: 1. 利率改變(貨幣) 2. 國際金融情勢(經濟)因為川普這個瘋子而有大的變動我想現在就是溫水煮青蛙，慢慢泡，慢慢溫，慢慢降，價格就會守在每個賣家的成本線上，反正賣家不缺錢，持有成本又不高的話，他幹嘛降價賣給你? 而這也是最恐怖的，因為一次砍你幾百萬有感覺，但幾百萬放十年下去賠你反而覺得好像還好，反正我跟銀行借一大筆錢出來再轉貸轉投資就好，我怕什麼？除非，直到有新的需求產生，比如: 1. 海外買家的湧入，買走所有土地、房子租給可憐的台灣人(事實上正在發生) 2. 台灣發了，有新的將外國人的錢賺進來的方法，重現民國 60~80 年的起飛榮景 (額，產業不轉型的話，我還是做做吃吃祖先老本的夢比較實在) 3. 台灣香港化.......(唉) 房地產市場才會有新的價格變化吧！不然就是現在我們看到的這樣，買家嫌貴，賣家嫌便宜，齁著不交易，交易了還考慮 AB 約，因為怕賠只想到自己。 ---- 一切都是假的，嚇不倒我的。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.72.92.133 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1481170942.A.2C6.html