Re: [請益] 租不如買? 買不如租?
※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言：
: 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
: 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
: 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
有土斯有財...這觀念沒錯
但貸款還沒繳清
這土(財)是銀行的不是屋主的!!
: 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
: 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
如果只有300萬現金，要負債800萬
買房負擔比租房高出不少，這是正常的啦~~
台北市租金報酬率2%不到，用租的不會吃虧啦~~
喝牛奶也不用養牛嘛~~
但買房真的那麼不堪嘛?? 不會啦~~
看你有沒有錢而已...
現金1100萬買房子，再跟銀行抵押貸款鑑價的8成(假設800萬)
這800萬的貸款前3年 20年期1.75%本利攤還，
第4年轉為理財型房貸20年期2.3%、動用才計息、20年只還利不還本
(這樣的貸款確實存在，不過貸款的金額再多一些就是了)
相當於用300萬擁有這間房子，還有800萬可以動用。
(頂新集團買一○一股權、味全、帝寶都用這招)
: 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
: "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
: 從想買房自助的角度分析:
: 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
: 買房一年支出 = 31.1萬
恕刪
: 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
: 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
: 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
上面兩行看不懂 -__-?
是20年後有800萬(還了本金，或存起來)，還是現在就有800萬??
這兩個完全不一樣哦!!
: 若從想當房東買房收租的角度
: 支出: = 18.5萬
: 800萬貸款的成本 = 12萬
: 管理費 = 2.4萬
: 持有稅金 = 2萬
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 收益 = 房租 30萬
: 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
: 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
: (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
: 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
: 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
: 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
: 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
: 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
: 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
: 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
: 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
: 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
: 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人
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04/03 08:45, , 1F
04/03 08:45, 1F
隨時都可以，但你可以20年到了再還。
但這個貸款不是讓你借錢來買房子的，因為不划算
但如果你有一間沒貸款的房子 用房子借錢那就很讚!!
※ 編輯: ttnez (60.245.23.63), 04/05/2017 14:11:15
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