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Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者 (藍色的月￾NN￾N )時間8年前 (2017/04/02 11:13), 編輯推噓21(21推 0噓 54→)
留言75則, 17人參與, 最新討論串9/34 (看更多)
※ 引述《Jichang (C.C.Lemon)》之銘言： : ※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言： : : 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了 : : 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證 : : 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子 : : 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略 : : 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環) : : 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說 : : "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位" : : 從想買房自助的角度分析: : : 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬 : : 買房一年支出 = 31.1萬 : : 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年 : : 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年 : : 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年 : : 管理費 2000/月 = 2.4萬/年 : : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 : : 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金 : : 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高 : : 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產 : : 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利 : : 若從想當房東買房收租的角度 : : 支出: = 18.5萬 : : 800萬貸款的成本 = 12萬 : : 管理費 = 2.4萬 : : 持有稅金 = 2萬 : : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 : : 收益 = 房租 30萬 : : 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬 : : 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負) : : (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的) : : 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年 : : 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性 : : 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策 : : 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算 : : 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高 : : 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本 : : 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態 : : 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓 : : 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益 : : 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人 有一些網友都認為年報酬率大於4%的標的很難找， 這些是我的一些美國公司債 http://imgur.com/a/ir3lX， 像YUM是必勝客，肯德基的母公司，到期日是2037年11月 年配利率是6.875%,搭配一些投資的基本原則，要賠錢的機率很低。 更何況目前美國踏入升息循環，在過個一兩年後債券一定會更便宜， 到時候一定會有更多更優質的公司債大特價，別急^^ 最近台中的海線像外埔，大安新建案的透天大約700多萬，以一般薪水處於 中位數的受薪階級是可以入手啦，但是同時人生也少了很多的可能性就是了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.163.151 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491102815.A.02D.html
推
04/02 11:19, , 1F
===出租的投報率3~5%划算?套套話術真的沒有底線===
04/02 11:19, 1F
推
04/02 11:25, , 2F
就是數學不好才會被套啊
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→
04/02 11:27, , 3F
這幾年看下來，其實錢不離開台灣，真的也什麼選擇，貸
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04/02 11:27, , 4F
款買房是大多數人的宿命
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04/02 11:45, , 5F
請問檔目前ytm多少？可以借幾成，借款利率約多少？
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04/02 11:46, , 6F
YUM那檔，另外請教為什麼要買duration那麼長的？買短
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的會比較好嗎？
04/02 11:46, 7F
推
04/02 11:54, , 8F
補個推
04/02 11:54, 8F
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04/02 12:05, , 9F
http://imgur.com/a/22JOT IB的強項是保證金利率低
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用保證金買債券，自備25%初始保證金就可以了
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其他一時半刻也講不清
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推
04/02 12:08, , 12F
除非長期定居國外，不然都要考慮賺利息賠匯差的問題
04/02 12:08, 12F
推
04/02 12:12, , 13F
大家一起來加入炒股行列。
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04/02 12:13, , 14F
離退休還有30~多年以上的投資生涯,匯差影響績效的機會
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不高，台幣升值到25的機會實在太低了，何況台灣國力
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04/02 12:16, , 16F
有辦法支撐強勢台幣到這種程度嗎?
04/02 12:16, 16F
推
04/02 12:20, , 17F
會問可以借幾成就要借美金買避匯率風險，所以要算ytm
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跟借款利率的利差，升息快的話duration長的債減損快，
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反而買快到期的債或ytp, ytc高的債好，対嗎？
04/02 12:20, 19F
推
04/02 12:22, , 20F
我做equity的，所以提出這些fix的問題請教
04/02 12:22, 20F
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04/02 12:23, , 21F
只要年獲利15%以上，管他什麼差。穩賺不賠
04/02 12:23, 21F
推
04/02 12:25, , 22F
本來就沒有很難...今年台股股利收益約6%，考慮轉向國際
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04/02 12:25, , 23F
市場/公債etf,不然所得稅約只會越來越高TT
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04/02 12:33, , 24F
升息期間應購入到期日短，票面利率高的債券。
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推
04/02 12:34, , 25F
匯率風險不是一般人能承擔的
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不過我債券都是準備要持有到期的，不作價差
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04/02 12:35, , 27F
台幣美金一漲一跌 已經匯損20%了 你賺不夠賠
04/02 12:35, 27F
推
04/02 12:36, , 28F
不用跟沒做功課的認真 有做功課就能找到4%+
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04/02 12:37, , 29F
沒做功課的一直質疑東質疑西的 就讓他們質疑到87歲
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04/02 12:37, , 30F
還是在質疑別人
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04/02 12:38, , 31F
標的自己知道就好 幹嘛跟伸手牌講
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04/02 12:39, , 32F
T醫生應該很喜歡一把重壓，不是+20就是+20
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-20
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04/02 12:39, , 34F
就算台幣目前30升值到20，漲幅33%,債券年息6%多持有
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推
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不過醫生真的百百種，有T醫生 也有像綠角
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04/02 12:40, , 36F
6%債券再多持有5年(利息再投入)，複利，就完全COVER了
04/02 12:40, 36F
推
04/02 12:45, , 37F
伸手牌...哈哈哈，我台股殖利率比這高，又沒滙率風險
04/02 12:45, 37F
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04/02 12:46, , 38F
何必呢這樣酸呢？多學一些東西不好嗎？
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04/02 12:47, , 39F
睡覺吧，夏蟲不可語冰
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推
04/02 12:47, , 40F
不是針對你 是針對第一篇一堆在質疑4%的人
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04/02 12:47, , 41F
U因為網友要穩賺的啊，債券比較符合他們的期待
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那些一直靠北4%的就讓他們繼續定存就好了 低調
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同S大道歉
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04/02 12:49, , 44F
同s大道歉，一時情緒澎湃，射惹兒
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也同A大道歉～和氣生財，賺錢管道多多益善
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還好啦，^^
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推
04/02 12:56, , 47F
拿貸款去投資4%不是更好？住不用錢的。
04/02 12:56, 47F
推
04/02 13:01, , 48F
一堆人看到玉晶光幾個月飆5倍，怎麼可能甘心於年化4%的
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商品？所以不是沒有而是很多人想要賺更多，但又沒有能力
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挑選投資標的，才會賺小賠大
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推
04/02 13:02, , 51F
哪跟貸款買房還不是一樣 一樣藥貸款利息阿
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推
04/02 14:55, , 52F
你真是太好心了，不過有人會質疑你升息循環幹嗎買這
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04/02 14:55, , 53F
個
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升息循環買比較便宜啊，跳樓大拍賣，但也要慎選公司債
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就是了，投資沒有穩賺的
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你真是太棒的人了，我都懶得跟pds1那種解釋這麼多
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升息循環，債券會大跌，也是有人會這時候揀便宜
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04/02 15:04, , 58F
他還說，那跟你買特別股跟債券的可能賺不了錢了，你
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04/02 15:04, , 59F
個人覺得會賺不到嗎？
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04/02 15:08, , 60F
話說這種公司債多久給一次利息？會被預扣30%稅嗎？
04/02 15:08, 60F
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04/02 15:10, , 61F
光是講債券跟特別股會大跌我根本就懶的回了 ㄧ看就知道沒在
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04/02 15:10, , 62F
玩 都是看上網讀新聞派的
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04/02 15:15, , 63F
美國公司債沒課稅，特別股債權性質也不扣稅，但股權
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股權性質的要扣30%的稅
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→
04/02 15:18, , 65F
這事很簡單 敢買的就會買 不敢買的就會繼續質疑你
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推
04/02 15:18, , 66F
J大，我真是太蠢了，跟他扯一堆
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04/02 15:18, , 67F
一直追著你"穩定"4%猛打
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04/02 15:19, , 68F
跟他講0056 (已經排除掉公司營運風險) 有4%
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04/02 15:19, , 69F
他會質疑你賠了價差 不然就質疑你沒抵押房子去買
04/02 15:19, 69F
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04/02 15:23, , 70F
什麼都有風險，連存銀行也有風險，這麼怕那能賺錢?
04/02 15:23, 70F
推
04/02 16:02, , 71F
f大 他們只會要你保證有4%和他們也要免費賺啦XD
04/02 16:02, 71F
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連買賣房屋都可以收2-6% 投資管道卻要免費提供 真好笑
04/02 16:03, 72F
推
04/02 19:09, , 73F
保證4%的有啊，只是08年左右停賣了，但是現在還是4%
04/02 19:09, 73F
→
04/02 19:09, , 74F
噢
04/02 19:09, 74F
推
04/02 20:33, , 75F
股版有人買國泰金7年50%
04/02 20:33, 75F
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