Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者Hermess (取之有道)時間8年前 (2017/04/02 08:17)推噓12(18推 6噓 152→)

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※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言： : 小學生都會算加減乘除但是變成應用題突然就很多人不會了 : 這個早上突然想到房地產的問題以下為個人淺見若有觀念錯誤歡迎討論指證 : 古老觀念有土斯有財房租養房貸 20年後就是免費得到房子 : 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目過去低利率時代很多人選擇忽略 : 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環) : 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說 : "2房格局權狀30坪成交大概1100萬左右平均36.6萬不含車位" : 從想買房自助的角度分析: : 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬 : 買房一年支出 = 31.1萬 : 自備款300萬機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年 : 貸款利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年 : 持有稅金房屋稅地價稅 2萬/年 : 管理費 2000/月 = 2.4萬/年 : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : 買房成本契稅印花稅攤提10年約1萬/年 : 買房支出居然高於租房且這尚未計算還本金 : 本金還越多你的薪水投入房貸未來每年能創造的收益越少即買房機會成本就高 : 舉例來說20年後我還了本金800萬現金轉換為資產你持有一間30年大樓2房的房產 : 但若保持800萬現金這20年甚至以後會持續會創造收益且隨時保有選擇進場的權利 : 若從想當房東買房收租的角度 : 支出: = 18.5萬 : 800萬貸款的成本 = 12萬 : 管理費 = 2.4萬 : 持有稅金 = 2萬 : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : 買房成本契稅印花稅攤提10年約1萬/年 : 收益 = 房租 30萬 : 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬 : 800萬貸款大概你的房客大概60年可以賺到不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負) : (是的房客幫你繳房貸久了就是你的) : 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年 : 蝦米居然差不多但還可以保持流動性 : 不管是買房收租當房東或是買房自助都是非理性決策 : 大家可以用這樣調整變數(總價利率自備率機會成本) 去試算 : 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺本金太大了資產增值的幅度高 : 但房價持平緩跌甚至有升息跡象時不只是考量貸款成本還必須要考量機會成本 : 大樓尚且如此我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態 : 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓 : 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金且這20年持續創造收益 : 3. 尚不包含修繕費用老公寓修繕費用驚人真是有趣的一個課題。那來假設雙方都有1100萬的情況下好了。房東自備款300萬+800萬的4%獲利。但是需要支付800萬的貸款1.7% 800萬年盈餘2.3%=18.4萬房客現金1100萬。年投報4%=44萬支付房租30萬/年年結餘14萬然後。房客的30萬支付給誰？對。房東基於房東需要維持房屋如管理費及您說的仲介費等等攤提費用。房東實領房租以25萬計算房客年結餘14萬房東年結餘18.4+25=43.4萬？以上為個人淺見。如有錯誤歡迎指證討論。對了。我是多多喔。 http://i.imgur.com/bXhGQSR.jpg

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luke2007

04/02 08:26, , 1^F

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