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Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者 (apege)時間8年前 (2017/04/02 13:01), 8年前編輯推噓20(22推 2噓 67→)
留言91則, 14人參與, 最新討論串10/34 (看更多)
※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言： : ※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言： : : 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了 : : 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證 : : 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子 : : 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略 : : 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環) : : 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說 : : "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位" : : 從想買房自助的角度分析: : : 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬 : : 買房一年支出 = 31.1萬 : : 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年 : : 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年 : : 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年 : : 管理費 2000/月 = 2.4萬/年 : : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 : : 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金 : : 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高 : : 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產 : : 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利 : : 若從想當房東買房收租的角度 : : 支出: = 18.5萬 : : 800萬貸款的成本 = 12萬 : : 管理費 = 2.4萬 : : 持有稅金 = 2萬 : : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 : : 收益 = 房租 30萬 : : 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬 : : 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負) : : (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的) : : 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年 : : 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性 : : 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策 : : 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算 : : 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高 : : 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本 : : 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態 : : 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓 : : 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益 : : 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人 : 真是有趣的一個課題。 : 那來假設雙方都有1100萬的情況下好了。 : 房東自備款300萬+800萬的4%獲利。 : 但是需要支付800萬的貸款1.7% : 800萬年盈餘2.3%=18.4萬 : 房客現金1100萬。年投報4%=44萬 : 支付房租30萬/年 : 年結餘14萬 : 然後。房客的30萬支付給誰？對。房東 : 基於房東需要維持房屋如管理費及您說的仲介費等等攤提費用。房東實領房租以25萬計算 : 房客年結餘14萬 : 房東年結餘18.4+25=43.4萬？ : 以上為個人淺見。如有錯誤歡迎指證討論。 : 對了。我是多多喔。 : http://i.imgur.com/bXhGQSR.jpg
你的例子其實應該也要假設房東也要去外面租一間租金30萬的房子 這樣比較才合理 不然房東的居住成本你不算不對吧 而現在要比的是個人有一筆錢買或租的問題吧 所以應該是這樣 買 自備款300萬+800萬的4%獲利 但是需要支付800萬的貸款1.7% 800萬年盈餘2.3%=18.4萬 持有房屋平均每年的修繕 稅金算3萬好了 所以買房的人是有一間自己的房子可以住加上第一年18.4萬的現金 所以20年來平均算大概是18.4*20=368萬(不考慮複利 期間不用還本金) 所以20年後就是一棟自住20年的房子+368萬現金 租 以現在1100的房子 一年租金大概平均23萬差不多 所以房客現金1100萬。年投報4%=44萬 20年後房客有1100萬+44萬*20(不考慮複利)-23萬房租*20=420萬 租房子就是有1520萬現金 所以先不考慮租或買的抽象的幸福感哪個比較高 如果新房房價在未來小漲 讓20年後現在買1100萬的房子 20年後不折舊還是1100萬 那買的人就是有財富1100+368=1468萬 租的人 財富1520萬 租贏買 如果新房不漲不跌 哪20年後1100萬的房子 算每年折舊2%就好 20年後剩下735萬 那買的人就是有財富735+368=1103萬 租的人 財富1520萬 租大贏買 新房小跌或大跌 哪不用算了 買房輸到脫褲 哪未來新房像過去20年大漲 哪也不用算了 租房輸到脫褲 所以你認為2037年台灣房子會像過去20年大漲 買吧 不過目前的人口推估2037年台灣人口會比現在少150萬人 然後接下來每年都還要少20萬人的速度少下去 還是認為能大漲的人 買吧 加油 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.200.179 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491109273.A.687.html ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:07:34
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04/02 13:09, , 1F
選房跟選股一樣不是看平均在操作的
04/02 13:09, 1F
→
04/02 13:09, , 2F
其實這種數據 這邊多一點 那邊少一點 結果就差很多
04/02 13:09, 2F
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04/02 13:09, , 3F
如果自認眼光看的準買什麼商品都可以賺到錢
04/02 13:09, 3F
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04/02 13:10, , 4F
若只是閉著眼睛買那就是高風險投資了
04/02 13:10, 4F
這是當然 房子20年有些漲100% 有些漲0% 選股也一樣我這邊算年4% 但也有不少人人每年14% 我這邊文章是以假設兩方投資能力相同 而買房的人買到跟大環境走勢大至相同 的房來算 你要假設有人投資比較強 或是能買到超出平均的房子 哪根本不用討論 ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:14:39
推
04/02 13:24, , 5F
原來是這樣計算的啊。那這樣看起來真的是買不如租呢。不
04/02 13:24, 5F
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04/02 13:24, , 6F
過這樣一算現在的人真的挺辛苦的。不含房租年存44萬。20
04/02 13:24, 6F
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04/02 13:24, , 7F
年後好像還是不能放心退休
04/02 13:24, 7F
買房就能退休嗎? 除非大漲 不然也不能退休
推
04/02 13:26, , 8F
其實我從來不預設房價會漲喔。我只是挑比市價低的好賣房
04/02 13:26, 8F
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04/02 13:26, , 9F
子買。然後以市價。或略低於市價賣。不過這也是屬於投資
04/02 13:26, 9F
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04/02 13:26, , 10F
的範圍了。不在自住的討論範圍之內
04/02 13:26, 10F
哪就是你投資房子眼光好阿 也有不少人投資證券債券管你每年大盤漲還跌 每年報酬率10~20% 這種人也不少 講這個就不用比了 ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:35:55
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04/02 13:37, , 11F
H大真是好脾氣，雞同鴨講也這麼客氣
04/02 13:37, 11F
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04/02 13:41, , 12F
H大的房東跟租客差別在舉債能量的利用，一有一沒有
04/02 13:41, 12F
一樣阿 那房東的居住成本就不用算? 如果房東居住成本不用算 那比較的基準跟本就不一樣 要比什麼? 等於一個有2200萬資金量的人 跟一個只有1100萬資金量的人 同樣報酬率下 哪個每年賺比較多? 可以這樣比? 用點腦子XDD ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:45:17
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04/02 13:43, , 13F
2者都買得起房，一個純投資，一個買房加槓桿投資
04/02 13:43, 13F
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04/02 13:44, , 14F
房東是現金買房理財貸不還本
04/02 13:44, 14F
1.理財貸款的利息3.5%以上 2.你要買房加槓桿投資來算 哪租房的人也要算他加槓桿投資來比這樣基準才一致 懂? ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:48:49
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04/02 13:47, , 15F
用點心看別人的文吧，你還不夠格叫我用腦子
04/02 13:47, 15F
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04/02 13:49, , 16F
對，H大的意思就是這樣，一般人租屋，吃虧在沒有用舉
04/02 13:49, 16F
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04/02 13:49, , 17F
債能量
04/02 13:49, 17F
舉債提高利潤伴隨提高風險 懂? ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:50:44
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04/02 13:49, , 18F
你冷靜一點，想一下H大的文，我的推文
04/02 13:49, 18F
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04/02 13:50, , 19F
他的意思就是租屋的人少利用了舉債能量
04/02 13:50, 19F
天下沒有白吃的午餐 懂? ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:51:52
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04/02 13:51, , 20F
理財貸低過2％的人多的是，不離題了
04/02 13:51, 20F
此外理財貸還有可能隨時被銀行中止貸款的風險 如果那時你投資還是負報酬時 你就被斷頭了XDD ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:55:06
推
04/02 13:53, , 21F
睡覺吧～
04/02 13:53, 21F
推
04/02 13:53, , 22F
理財型房貸不用付本金就可以再貸錢出來嗎？
04/02 13:53, 22F
推
04/02 13:56, , 23F
如果是這樣才有桿桿效益，問題的假設是兩者原本都有1100
04/02 13:56, 23F
→
04/02 13:56, , 24F
萬，我不太懂房東房怎麼變出多的桿桿？
04/02 13:56, 24F
你講到重點了XDD 不過我想有人看不懂
推
04/02 13:57, , 25F
買北部房 可能屆退休了還沒還完房貸
04/02 13:57, 25F
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 13:59:09
推
04/02 13:58, , 26F
1100萬現金買房，房子再辦理財貸800，不還本金
04/02 13:58, 26F
→
04/02 13:59, , 27F
800再用來投資，這是H大文中的意思
04/02 13:59, 27F
自備款300萬+800萬的4%獲利 但是需要支付800萬的貸款1.7% 800萬年盈餘2.3%=18.4萬 你說的不就是這個XDD 不就是我文中的假設 用點腦子好嗎XDD ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:01:02
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04/02 14:00, , 28F
所以房東有房子出租，借款800萬用來投資
04/02 14:00, 28F
還有 31 則推文
還有 14 段內文
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:26:51
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04/02 14:24, , 60F
那是H大脾氣好呀，L大
04/02 14:24, 60F
→
04/02 14:24, , 61F
理性，真的，但是領悟看個人
04/02 14:24, 61F
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04/02 14:26, , 62F
出門了，改天泡茶聊吧，歡迎來坐
04/02 14:26, 62F
他要住哪?他要住哪?他要住哪?他要住哪? 他要住哪?他要住哪?他要住哪?他要住哪?他要住哪?他要住哪? 他要住哪? 他要住哪? 他要住哪? 他要住哪? 他要住哪? ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:29:24
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04/02 14:28, , 63F
大老闆再看一次我的推文，裡面就有了。游泳去。
04/02 14:28, 63F
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04/02 14:29, , 64F
不要這麼死腦筋
04/02 14:29, 64F
沒看到 請問房東住哪 請問房東住哪 請問房東住哪 房東住哪 請問房東住哪 請問房東住哪 房東住哪 請問房東住哪 請問房東住哪 兩個人都只有1100萬 房東把買來的房子租人 他要住哪? 可以回答一下吧 你蓋不會告訴我房東可以另外買一間房子住吧XDD 他只有1100萬 300萬是租人的房子的頭期款 租人的房子 貸800萬買股票 請問他拿什麼錢再買一間房子住? 有聚寶盆?XDD ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:36:32
推
04/02 14:34, , 65F
我幫他回答睡公園！
04/02 14:34, 65F
XDDD 一直說理性討論 對這種天兵 要不酸他真的很難XDD ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:38:26 ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:43:23
噓
04/02 14:44, , 66F
不過就是買間房子，有需要這麼激動嗎? 要租要買高興就好，
04/02 14:44, 66F
噓
04/02 14:44, , 67F
何必咄咄逼人!數學不好是一回事，修養不好又是另外一回事 !
04/02 14:44, 67F
→
04/02 14:48, , 68F
你那裡看到我激動XDD 我是覺得好笑....
04/02 14:48, 68F
→
04/02 14:50, , 69F
總有一天會買房不是嗎算到最後自己也是輸家
04/02 14:50, 69F
→
04/02 14:51, , 70F
檯面上有沒有很會操作理財的高手在租房的
04/02 14:51, 70F
→
04/02 14:52, , 71F
本來1100萬的房子變便宜再買 哪裡輸?
04/02 14:52, 71F
→
04/02 14:53, , 72F
一樣邏輯可以套在你買房的當下阿
04/02 14:53, 72F
????
推
04/02 14:55, , 73F
跟龍二說那麼多沒用啦 多多大絕招扯東扯西 他很熟練
04/02 14:55, 73F
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 14:56:44
推
04/02 15:11, , 74F
以一戶有3-4人算，少一百萬人，等於需求少25-33萬戶
04/02 15:11, 74F
→
04/02 15:16, , 75F
1100的房子可以變便宜再買你也可以再假設房租更便宜
04/02 15:16, 75F
推
04/02 15:25, , 76F
看了大家回文...我覺得租或買根本不是重點，有錢才是重點
04/02 15:25, 76F
→
04/02 15:26, , 77F
有3000萬買或租都一樣爽 只有300萬都一樣坎...
04/02 15:26, 77F
龍二一直說舉債能量不同 我幫龍二說明1100萬怎麼買房租人自己又可住自己買的房子好了 龍二跟乙都有1100萬現金 假定龍二先生有1100萬 買A房 全現金買 租乙每年扣除修繕 稅金每年實收20萬 然後將A房用理財貸貸款800萬出來(而且是超爽20年不用還本金的理財貸 還可以貸到 800萬)每年利息1.9%(理財貸利息高一點) A房一年房款利息15.2萬 龍二先生在那A房貸出來的800萬 用頭期款400萬(第二間屋頭期款提高一點)貸款 700萬買B屋(1100萬)自住 利息2% B房一年房款利息14萬 然後B屋也很神奇的期間不用還本金 B屋每年修繕 稅金算3萬 剩下400萬投資證券每年4% 一年收16萬報酬 這樣龍二一年可以收到20(租金)+16(投資報酬)-15.2(A房利息)-3-14(B房利息)=3.8萬 將20年後3.8萬*20年=76萬 然後將投資證券的400萬本金還B房部分貸款 20年後龍二可以有B房(還有300萬貸款)+A房(還有800萬貸款)+76萬現金 假定新房小漲20年後1100萬的房子折舊後還是1100萬 龍二把兩間房子賣掉 這樣龍二有1100+1100-300-800+76=1176萬元 而把租房的乙君有1100+420萬 怎麼辦 龍二多買一間房比只買一間 資產在20年後還少 不止白忙一趟 還到貼 真要說個慘字XDD 簡單講 房價只要不大漲 你買房放大你的舉債能力根本找死 這些年買房放大你的舉債能力感覺很棒的原因哪是因為房價大漲的幻覺 懂嗎 龍二XDD 以上匆匆算的 有乘或加錯錯請指正 我再改 舉債能量XDDD
推
04/02 15:58, , 78F
總有一天會買..... SO? 總有一天到再說 房子也會蓋新房
04/02 15:58, 78F
推
04/02 16:00, , 79F
很明顯現在適合買的只有南部 北部怎麼算都買不如租
04/02 16:00, 79F
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 16:21:26
推
04/02 16:25, , 80F
我看的懂啊，條件一樣才能比較，謝謝原po耐心的解釋
04/02 16:25, 80F
→
04/02 17:12, , 81F
有一些人是可以討論的，言盡於此。
04/02 17:12, 81F
→
04/02 18:18, , 82F
那些人顯然不包括龍二XDD
04/02 18:18, 82F
推
04/02 18:21, , 83F
原po你也太有耐心了，門外漢的我已懂
04/02 18:21, 83F
→
04/02 18:21, , 84F
而且主題就是以買房or租房 同一條件下在做比較
04/02 18:21, 84F
→
04/02 18:25, , 85F
而且很清楚的是在建立在本身沒有房子的狀況下
04/02 18:25, 85F
→
04/02 18:25, , 86F
買房來租人賺報酬，自己就要另外去租房，沒有很難懂阿
04/02 18:25, 86F
→
04/02 20:01, , 87F
舉債能量利用是好的想法, 端看你做會虧還是會賺的投資
04/02 20:01, 87F
→
04/02 20:02, , 88F
p.s.每個都神人知道房子100%漲那早就壓身家梭哈了
04/02 20:02, 88F
→
04/02 20:02, , 89F
呼應那個每篇推文都要100%有 4%獲益的
04/02 20:02, 89F
推
04/02 20:05, , 90F
這篇分析的就比較正常, 以兩人都有1100來分析
04/02 20:05, 90F
推
04/03 09:41, , 91F
理財高手租房？有啊板上有 帥大
04/03 09:41, 91F
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