Re: [新聞] 買房容易養房難 日本置產這3「費」要付得起
看板home-sale (房屋交易)作者tommy91124 (東京不動產特派員)時間5年前 (2019/03/28 22:12)推噓50(51推 1噓 41→)留言93則, 31人參與討論串2/4 (看更多)
大家好,小弟在東京的不動產公司工作中
2011年退伍後在新北的綠色房屋工作將近2年
2013白天在旅行社上般,晚上補日文
2015赴日唸日文
2016進日本的不動產公司工作
服務內容就是為說中文的客人買日本房子,做後續收租管理
工作也要滿3年了,平均一個月賣個2~4間,三年下來也處理過上百個案子
便宜的有200万日円的房子,貴的也有上億的(1億其實也才2800萬台幣)
自認台灣及日本的不動產狀況都算了解
這才敢來吐槽一下好房網
※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言:
: 買房容易養房難 日本置產這3「費」要付得起
: https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html
: 2019-03-25 18:10 好房網News 記者段佩宜/綜合報導
: 日本不只老人多,老房也不少,專家提醒,前往日本置產最好不要選擇15年以上的老房,
: 否則必須付出高額管理費,同時可能面臨沒人想租,更別說轉手賣出了。
直接來看50年的房子要收多少好了
我隨便搜新宿區50年以上,50平米以上的房屋訊息
https://imgur.com/a/rPwtCSi
61平米 1966年建 合計收25909円
https://imgur.com/a/yvPKdjy
65平米 1966年建 合計收35809円
https://imgur.com/a/SylTcMV
51平米 1967年建 合計收33900円
https://imgur.com/a/Ip90ilG
73平米 1968年建 合計收42610円
固都稅41829円 (每年要繳的,類似台灣的房屋稅地價稅)
https://imgur.com/a/xtr7Aqr
60平米 1969年建 合計收20000円 固都稅58700円
https://imgur.com/a/cCyMpW6
54平米 1969年建 合計收20200円 5月開始33900円 固都稅60916円
https://imgur.com/a/KPCTrWG
51平米 1969年建 合計收23350円
https://imgur.com/a/dYavnwT
64平米 1969年建 合計收20330円 固都稅70400円
簡單抓8間出來看,大概就是收3~4万日円
光看4万日幣大約1万1台幣,可能會覺得嚇死人
但!!!
日本的物價比台灣高,房租收得比台灣高
管理費修繕金收的比台灣高,這不是天經地義的事情嗎?
截圖都是現在出售中的房子,也都是新宿區的
就當作都是50年老公寓,也不管維護的好壞
新宿賣3~4千万,約台幣1千萬
台北市中心要賣多少錢?
反而東京的房子賣的比台灣便宜,是誰的問題?
: 國立屏東大學部動產經營學系教授賴碧瑩,日前在好房網TV《操盤手的秘密》節目中表示
: ,日本房屋買賣採「實坪制」,且房價不如台北,因此吸引不少人前往置產。然而買房容
: 易養房難,日本的「消費稅」、「管理費」以及「修繕積利金」其實很高。
在東京,很難找到租金養不起房子的物件
維持費用高,房租也收的高
怎麼看都很正常
該在意的只是「投入多少錢」以及「一年可以回收多少錢」
再來評估「趨勢」、「未來性」
我常跟客人說
「沒有不能買的房子,只有不能買的價格;價格怎麼評估,就看它能創造多少收益」
房子再舊再破,只要有人願意付房租,他就有價值
看不動產不是什麼困難的事情
門檻低,風險低,利潤低
靠的是「長期積累」產生的複利,以及有沒有好的物件訊息的管道
: 其中最關鍵的是「修繕積利金」,賴碧瑩表示,在日本買房,房價一樣包含公設,但不會
: 隨同轉移,換句話說,你在日本買了一間70坪+30%公設的房子,但權狀只有70坪,即使只
: 付了70坪的房價,但社區內有30坪公設,需要住戶共同負擔修繕基金,因此才會說買房後
: 要負擔的管理成本很大。 修繕積利金按月繳交,屋齡越老,修繕費用越高,等於住越久
日本的房屋權狀雖然只有專有部分的面積
但權利義務當然包含公設,公設一樣是按造持有面積的大小,按比例持分
跟台灣是相同的
只是用「專有面積」做廣告刊登
反而日本因為「陽台」「外牆」「屋頂」「窗戶、大門」都是共有設施
大樓屋頂或是外牆有漏水,都是管理組合(管委會)要出面修繕,少了很多紛爭
用的也是大家繳的「修繕積立金」
羊毛用在羊身上,何樂不為
: ,修繕費就會逐年倍增。對此財金專家蔡明彰建議,在日本買房不要買超過15年的房子,
: 否則須負擔龐大修繕費,另外他強調,日本少子化、人口老化,房屋需求本來就低,更別
: 說房子老了,反漲的空間很小。
修繕費是否逐年倍增,上面已經給了,50多年的房子就收這樣,是要倍到哪去
而且無論【管理費及修繕金有多高】
若是購買投資收租型的物件,都是扣除之後計算租金回報率的
「扣除之後」租金回報還能有年收4~6%,怎麼算都比台灣高
所以這是「假議題」
而且,「已知」維護的費用會調漲,為什麼不去買已「漲過」的房子
這樣計算收益不是更貼切嗎?
日本少子高齡化是事實
財經專家可能是想說
因為人口減少,所以得出「房屋需求低」的結論
日本整體人口逐年減少是事實,但反而加速「一極集中」的趨勢
東京人口自從1996年就持續增加
https://imgur.com/a/RIKXCtp
再來我們假設他「房屋需求低」為真
那代表房租會降低,因為租不出去只好降價租
https://imgur.com/a/iixX0zU
數據出自東京カンテイ公司
日本三大都市圈的租金都沒有降低的趨勢
所以
專家是在呼籲各位別去買鄉下的房子
【這還用你說?】
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另外通篇我沒看到「消費稅高」會造成什麼樣的後果
可能要看影片才曉得,但我懶得找了
消費稅的提高,日本政府是期望加速「通貨膨脹」刺激經濟活絡
目前還不曉得是否能如願以償(10月開始,上一次增稅是2014年)
消費稅的增加跟房子會有什麼關係呢?
買房子時付的仲介手續費、代書費用會多2%
中古屋買賣一般不會課消費稅,別以為1000万的房子就要多付2% 20万日円
即使是5000万的新房子,也不是多2% 100万
土地的買賣是不會課消費稅的,僅有「建物」的價值會多2%
房子的修繕費用增加
大樓的修繕費用增加(可能導致修繕積立金提高)
1000万的房子,仲介手續費36万
消費稅多2%,7200円
冷氣一台連工帶料假設10万
消費稅多2%,2000円
大樓的大規模修繕工事2000万
消費稅多2%,40万
就抓40戶好了,1戶多1万的成本
【是差多少?】
更不用說假設刺激通膨,企業的收入數字增加(數字上)
員工的薪資也會增加(數字上)
就有機會帶動平均租金提升
所以消費稅的提高,怎麼會是不能買房子的原因
而且「已知」之後買房子的成本會提升
現在看到不錯的還不買?
除非
專家「預測」,消費稅的提高,將會讓日本進入「通貨緊縮」
使得消費行為減少,企業獲利減少,進而使房租降低,房價降低
現在不該買
不然聽不懂他想表達什麼 我還要幫他找台階下
日本的不動產,從2013年開始到現在,每年平均漲5%
我自己也不覺得現在的房子便宜 (我沒說不能買)
因為有「堅定的租金收入支持」
東京目前也尚未看到明顯會使不動產降價的因素
人口增加、企業獲利增加、多處再開發工事、觀光客增加
租售比例與周圍國家相比,房子簡直是便宜到不可思議
https://imgur.com/a/3Gy0FcG
數據出自東京カンテイ公司
首都圈的不動產價格數據
新房子平均63.39平米要賣5592万
換算室內面積19.1坪要賣1565萬台幣
公設30%好了,27.2坪1565萬 = 57.5萬台幣 / 坪
中古屋平均60.95平米要賣3348万
換算室內面積18.43坪要賣937萬台幣
公設20%好了,23坪937萬 = 40萬台幣 / 坪
【這還是已經漲了6年的價格】
房價沒差多少,租金多收一倍
好房子,不買嗎?
你缺的只是一個是否真的懂日本不動產的人
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東京最強未公開小資物件情報網
https://www.facebook.com/goodlifetwjp
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.164.93.64
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1553782366.A.F22.html
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並沒有針對「外國人」的稅率,日本人繳多少外國人就繳多少
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今天剛好要去看5000万左右的一戶建,晚點再來分享
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是的,您提到一個台灣比較沒有的「租賃廣告費用」
有錢能使鬼推磨,仲介難免會比較推薦客人有廣告費可以收的物件
但地點不差別離車站太遠的,大都不用給也能租出去的
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這裡看不太懂您2.2%怎麼算的,我也尚未去找這種房子的行情租金
對「自住客」來說,通常都是看「房貸」+「管理費積立金」合計是否能夠負擔
以及在日本,我都不建議以投資角度買「新房子」
「新」也是有成本的,過去了魔法就沒了
實際也有統計,首都圈2007年建的房子,在2017年的賣價比當初賣的價格
平均下降8%
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新房子就是貴
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![](https://i.imgur.com/KLsIGNE.jpg)
從匯率來看的話現在還是在低檔,所以換日幣都是划算的
至於國內好好的為什麼要投資海外
這就是投資人自己的考量了,我也就是為這些「想把資金轉移一些出去」
的客人,做好在日本買房子的調查分析,讓他買的放心,租金收的安心
我自己以前在台灣賣房子,也沒想過海外的不動產
「想把資金轉出去」的動機,中國還是比較大的
目前我手上大部分的客人也都是中國人
台灣的客人會考慮日本大都是有親人在這,或是將來有考慮赴日的
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千代田區中古偶爾公司會接到,純外國人(非居住在日本)貸款只能找台系銀行
單筆貸款要1500~2000万日幣以上
2.8%左右
貸款成數5~7成
屋齡20年以上的評價額會更低
條件可以說是沒有好到哪去,所以中古2000万以下的房子,可以說是無法跟台系銀行貸款的
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