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Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購

看板home-sale (房屋交易)作者 (溫一壺月光作酒)時間2年前 (2021/12/02 11:47), 2年前編輯推噓30(33推 3噓 127→)
留言163則, 18人參與, 2年前最新討論串3/10 (看更多)
※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言： : 樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年 : https://reurl.cc/Okoy5y : 目前該建案的最新實價登錄，尚未解套 : https://reurl.cc/WXo2OL : 這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用， : 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步 : 比較分析 : 有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公 : 寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有， : 確實是很不錯的投資選項。 : 但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來 : 說，你現在將會有2100萬。 這數字一看就不對, 哪來的買100萬十年後有2100萬, 1000萬吧？ 不管怎樣, 來算一下十年前買房, 以全國平均漲幅計算IRR 十年前總價2700萬(原po講的) 頭期款540萬, 貸款2160萬 十年前流行的是20年, 利率用1.8%算 一個月本利10萬, 每月房租5萬, 所以一年要付60萬 十年漲幅用信義房屋全國房價指數=341.62(2021Q3)/226.94(2011Q3)=1.505 ->十年後房屋價值4064萬, 剩餘房貸1600萬 寫成IRR https://i.imgur.com/qeUe8eg.png
年化報酬率 9.39% : 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的 : 波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。 : 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約 : 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數) : 當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股 : 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短 : 時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。 : 總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買 : 方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房 : 地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的 : 長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力 : 擊潰。 -- 一諾千金喬守信 赤膽忠心霍忠誠 　　　 單槍匹馬詹組團 我為其難杜舒適 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.235.254.204 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638416853.A.D00.html ※ 編輯: IBIZA (111.235.254.204 臺灣), 12/02/2021 11:50:13
噓
12/02 11:50, 2年前 , 1F
我明明就有說跟spy差不多吧
12/02 11:50, 1F
不要唬爛, 你寫的是40年, 我這才用10年算而已
推
12/02 11:56, 2年前 , 2F
你認真了 他可能連股票都沒買過
12/02 11:56, 2F
→
12/02 11:56, 2年前 , 3F
瞎雞八找一堆數字裝懂而已
12/02 11:56, 3F
→
12/02 11:57, 2年前 , 4F
如果是新富邑 看起來還真的沒什麼漲
12/02 11:57, 4F
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12/02 11:58, 2年前 , 5F
房屋價值應該沒有4000
12/02 11:58, 5F
這個是10年全國房價指數的漲幅, 個案當然是有漲有跌有持平 ※ 編輯: IBIZA (111.235.254.204 臺灣), 12/02/2021 12:00:55
推
12/02 12:01, 2年前 , 6F
他的意思是持有四十年 100萬變成2100萬 不是持有十年
12/02 12:01, 6F
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12/02 12:01, 2年前 , 7F
吧 還是我理解錯意思
12/02 12:01, 7F
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12/02 12:03, 2年前 , 8F
我是看他到標題用10年案例啊
12/02 12:03, 8F
推
12/02 12:04, 2年前 , 9F
持有十年的結果他是用台股總報酬指數去估計 約為三倍
12/02 12:04, 9F
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12/02 12:04, 2年前 , 10F
左右 這個數字會稍微高估 因為沒計算稅務跟手續費
12/02 12:04, 10F
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12/02 12:04, 2年前 , 11F
但是房子沒辦法買指數 所以看個案也不是太不合理
12/02 12:04, 11F
→
12/02 12:05, 2年前 , 12F
買房還是要慎選物件 買股...不懂就買指數就對了
12/02 12:05, 12F
推
12/02 12:05, 2年前 , 13F
只能說 樂居創辦人賺到爽度 住那邊房子本身品質還是可以
12/02 12:05, 13F
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12/02 12:05, 2年前 , 14F
我讀它文章感覺是分別舉兩個例子 1. 就40年老公寓與s
12/02 12:05, 14F
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12/02 12:05, 2年前 , 15F
py等等各類股指比較 2.樂居十年與台股報酬比較
12/02 12:05, 15F
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12/02 12:07, 2年前 , 16F
10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，
12/02 12:07, 16F
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12/02 12:07, 2年前 , 17F
到目前為止，他會有約
12/02 12:07, 17F
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12/02 12:07, 2年前 , 18F
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。 我猜他主要是要講這
12/02 12:07, 18F
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12/02 12:07, 2年前 , 19F
個
12/02 12:07, 19F
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12/02 12:07, 2年前 , 20F
40年前哪有指數可以買XD
12/02 12:07, 20F
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12/02 12:08, 2年前 , 21F
但我覺得你的比較方法比較好一點 因為誰也無法預測買
12/02 12:08, 21F
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12/02 12:08, 2年前 , 22F
房區域哪邊漲更多 只是房地產無法買大盤 股票可以這
12/02 12:08, 22F
→
12/02 12:08, 2年前 , 23F
樣
12/02 12:08, 23F
推
12/02 12:10, 2年前 , 24F
但現在可以啊，現在往未來看40年，你可以選ETF or房地
12/02 12:10, 24F
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12/02 12:10, 2年前 , 25F
產
12/02 12:10, 25F
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12/02 12:10, 2年前 , 26F
就只能回測模擬 作為未來的參考
12/02 12:10, 26F
推
12/02 12:16, 2年前 , 27F
華固雲股東哥
12/02 12:16, 27F
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12/02 12:16, 2年前 , 28F
你投資40年再跟我說 好不好？
12/02 12:16, 28F
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12/02 12:17, 2年前 , 29F
選舉到了開始養帳號吧
12/02 12:17, 29F
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12/02 12:17, 2年前 , 30F
房子一買40年我隨便都可以找一堆例子給你
12/02 12:17, 30F
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12/02 12:18, 2年前 , 31F
買過就知道 兩個東西要抱住的難度根本不一樣
12/02 12:18, 31F
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12/02 12:23, 2年前 , 32F
大家都知道台積電放30年報酬千倍, 但有幾個放30年的？
12/02 12:23, 32F
推
12/02 12:25, 2年前 , 33F
房產如果有大盤可以買 我會買
12/02 12:25, 33F
推
12/02 12:25, 2年前 , 34F
我投資學教授是印度人 他說你們不要跟股票談戀愛
12/02 12:25, 34F
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12/02 12:25, 2年前 , 35F
重點是個案比大盤吧
12/02 12:25, 35F
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12/02 12:25, 2年前 , 36F
蘋果已經500了 他不會漲 你可以拿iphone但不要盲目追高
12/02 12:25, 36F
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12/02 12:26, 2年前 , 37F
果然今天蘋果股價剩165 但人家分拆了3次 lol
12/02 12:26, 37F
還有 86 則推文
還有 4 段內文
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12/02 13:13, 2年前 , 124F
ib比較像是在講總價租金比 s26比較像是在講現金流/現
12/02 13:13, 124F
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12/02 13:13, 2年前 , 125F
金投入 ptt應該認為投報率是irr
12/02 13:13, 125F
推
12/02 13:17, 2年前 , 126F
比起討論 我好擔心我等下打疫苗會有副作用 我第一劑B
12/02 13:17, 126F
→
12/02 13:17, 2年前 , 127F
NT的時候燒三天 幾乎所有副作用全中….
12/02 13:17, 127F
推
12/02 13:18, 2年前 , 128F
All is well, blessing!
12/02 13:18, 128F
→
12/02 13:20, 2年前 , 129F
不管股市房市，身體要好才能享受長期累積下豐厚的果實
12/02 13:20, 129F
推
12/02 13:22, 2年前 , 130F
第二劑至少會比第一劑好很多 打完多睡覺 多喝水
12/02 13:22, 130F
→
12/02 13:23, 2年前 , 131F
大家都沒吃退燒藥也沒燒 我是還有燒一點 不過比第一劑好
12/02 13:23, 131F
推
12/02 13:26, 2年前 , 132F
剛好工作忙 第一劑的時候 早上先跑一場 之後回新莊
12/02 13:26, 132F
→
12/02 13:26, 2年前 , 133F
打疫苗 在去下一場 晚上十點回家直接39 然後退燒藥大
12/02 13:26, 133F
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12/02 13:26, 2年前 , 134F
概都只能維持1-2小時 一天又不能超過四次 中間還有吃
12/02 13:26, 134F
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12/02 13:26, 2年前 , 135F
了退燒藥趁藥效的時候跑了一個案子…. 這次我全部
12/02 13:26, 135F
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12/02 13:26, 2年前 , 136F
推掉
12/02 13:26, 136F
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12/02 13:27, 2年前 , 137F
重點是我身邊打BNT的都沒事…..
12/02 13:27, 137F
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12/02 13:27, 2年前 , 138F
有疫苗打真好
12/02 13:27, 138F
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12/02 13:39, 2年前 , 139F
沒案子 準備好退燒藥和開水 零食手機 去被窩安心長抗體~
12/02 13:39, 139F
推
12/02 14:22, 2年前 , 140F
第二劑打完手不能動,先洗好澡,然後躺整整一天就行
12/02 14:22, 140F
推
12/02 14:39, 2年前 , 141F
這個還沒算租金勒
12/02 14:39, 141F
→
12/02 14:39, 2年前 , 142F
安啦 BNT就對了 支持果凍
12/02 14:39, 142F
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12/02 14:40, 2年前 , 143F
看DPP這麼怕BNT就準沒錯了
12/02 14:40, 143F
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12/02 14:41, 2年前 , 144F
對了BNT副作用主要在第二劑 所以間隔最好6周
12/02 14:41, 144F
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12/02 14:41, 2年前 , 145F
6-7周目前資料看是最好
12/02 14:41, 145F
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12/02 14:42, 2年前 , 146F
我還在翻第三劑資料
12/02 14:42, 146F
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12/02 14:42, 2年前 , 147F
因為我是第三劑
12/02 14:42, 147F
→
12/02 14:47, 2年前 , 148F
第一劑還會疲倦 第二劑只有打針的地方痛
12/02 14:47, 148F
推
12/02 15:04, 2年前 , 149F
我才隔五週 有點擔心 不過是收到簡訊通知 代表五週
12/02 15:04, 149F
→
12/02 15:04, 2年前 , 150F
打應該ok的吧......
12/02 15:04, 150F
推
12/02 15:13, 2年前 , 151F
你預約第六週就好啦
12/02 15:13, 151F
→
12/02 15:14, 2年前 , 152F
多喝水 打之前後一週正常睡眠
12/02 15:14, 152F
→
12/02 15:14, 2年前 , 153F
加強的話 吃一週魚油 益生菌
12/02 15:14, 153F
→
12/02 15:15, 2年前 , 154F
前後
12/02 15:15, 154F
→
12/02 15:15, 2年前 , 155F
順便保養身體，健康的身體絕對是最好的投資
12/02 15:15, 155F
推
12/02 16:00, 2年前 , 156F
40年前哪來的ETF啊
12/02 16:00, 156F
→
12/02 16:01, 2年前 , 157F
魚油有用喔?? 這東西我只有讓小孩吃耶 原來大人吃也可以?
12/02 16:01, 157F
推
12/02 16:12, 2年前 , 158F
可惜這個指數沒有期貨讓大家買賣
12/02 16:12, 158F
噓
12/02 16:25, 2年前 , 159F
不會空租 不用修繕 沒有稅金 是來鬧的喔
12/02 16:25, 159F
推
12/02 17:29, 2年前 , 160F
有指數我還不買爆
12/02 17:29, 160F
推
12/02 17:48, 2年前 , 161F
一般空租 稅金 修繕 就是持有成本啊......
12/02 17:48, 161F
→
12/02 17:48, 2年前 , 162F
這個獲利本來就會扣除
12/02 17:48, 162F
→
12/03 07:56, 2年前 , 163F
你認真了 那個數字一看就知道亂算 根本懶的驗算了
12/03 07:56, 163F
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