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Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧

看板home-sale (房屋交易)作者 (水餃)時間4年前 (2022/02/09 16:10), 編輯推噓2(2推 0噓 34→)
留言36則, 6人參與, 4年前最新討論串8/8 (看更多)
不管是粗投報率還是現金投報率 或是計算irr都要有一個分母 如果今天是全貸買房0頭期 那投報要怎麼算？ 買了一間台北物件700萬 全貸沒出頭期 花了2000自己買批土乳膠漆養生膠帶 全室上兩道 出租扣掉管理費實拿20k 一年實收240k 利息92.4k 稅金1k 淨收益一年約147k 當然本利攤現金流是負的 總投一樣是24/700=3.428% 但現金投報率變成147/2=735% 這樣算好像沒錯，但又覺得哪裡不對 ※ 引述《Syun04 (大勳)》之銘言： : 小魯弟我啊在去年買進新北一房一廳加車位的物件 : 總價約700 自備140 1.31% 30年 : 成本： : 頭期款140萬 : 契稅/代書費/半年管理費約10萬 : 裝潢 天花板+冷氣+窗簾+家具約花16萬 : 拿出去的現金166萬 : 目前房子出租中，目前是第二個房客(第一個房客因疫情搬離) : 第一個房客租他19K(含管理費2K) : 第二個房客租22K(含管理費2K) : 固定成本 房貸利息6K/月 : 管理費2K/月 : 房屋稅0.5K/月，6K/年 : 地價稅?/月 (還沒繳到) : 淨收益約13K/月，156K/年 : 年化報酬率15.6/166=9.4% : 給您參考 : --------------------------------------------------------- : 補： : 我的算法是現金投報率，畢竟我的錢為我創造多少效益才是我在意的 : 總投報率24/700=3.4% -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.84.165 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644394227.A.209.html
推
02/09 16:14, 4年前 , 1F
房仲為了讓你接盤，什麼算法都有可能
02/09 16:14, 1F
推
02/09 16:15, 4年前 , 2F
我沒在算現金投報率
02/09 16:15, 2F
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02/09 16:17, 4年前 , 3F
02/09 16:17, 3F
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02/09 16:18, 4年前 , 4F
02/09 16:18, 4F
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02/09 16:18, 4年前 , 5F
基本上就是用現金流量的方式計算報酬
02/09 16:18, 5F
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02/09 16:19, 4年前 , 6F
全貸超爽der~~~ 這樣可以屌打那些說etf投報率的租房股神
02/09 16:19, 6F
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02/09 16:20, 4年前 , 7F
你這件因為現金流量是負的 所以報酬還不是很誇張
02/09 16:20, 7F
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02/09 16:21, 4年前 , 8F
如果期初中期都沒投入 現金流量又是正的 就沒辦法算
02/09 16:21, 8F
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02/09 16:22, 4年前 , 9F
你這個例子就等於期初投入2000, 每個月投入3525 每年額外
02/09 16:22, 9F
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02/09 16:22, 4年前 , 10F
再投入1000稅金 然後期末用房屋淨值
02/09 16:22, 10F
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02/09 16:24, 4年前 , 11F
I大的意思是用類irr算法對吧？這樣確實會比較貼近現況
02/09 16:24, 11F
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02/09 16:24, 4年前 , 12F
10年來講, 期末價值是2,035,342
02/09 16:24, 12F
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02/09 16:25, 4年前 , 13F
對 這就是IRR算法
02/09 16:25, 13F
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02/09 16:25, 4年前 , 14F
沒有喔 我這個方法 租房股神會說他們也可以全貸700丟etf
02/09 16:25, 14F
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02/09 16:25, 4年前 , 15F
繼續屌打我
02/09 16:25, 15F
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02/09 16:25, 4年前 , 16F
2035342=期初2000*IRR^10+第一年(3525*12+1000)*IRR^9....
02/09 16:25, 16F
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02/09 16:26, 4年前 , 17F
最後把IRR解出來
02/09 16:26, 17F
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02/09 16:30, 4年前 , 18F
etf質押槓桿有限...而且有可能斷頭
02/09 16:30, 18F
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02/09 16:34, 4年前 , 19F
IRR算法的話 全貸700丟ETF, 要看每年股息能不能cover貸款
02/09 16:34, 19F
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02/09 16:34, 4年前 , 20F
支出
02/09 16:34, 20F
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02/09 16:35, 4年前 , 21F
如果頭期是0 期中現金流也都是正 期末也是正 那就無限大
02/09 16:35, 21F
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02/09 16:35, 4年前 , 22F
無法算
02/09 16:35, 22F
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02/09 16:36, 4年前 , 23F
但ETF應該很難股息能cover信貸本利和
02/09 16:36, 23F
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02/09 16:37, 4年前 , 24F
意思是租金超過23525 就無法算irr 只能用粗投報率來看了
02/09 16:37, 24F
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02/09 16:37, 4年前 , 25F
？
02/09 16:37, 25F
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02/09 16:39, 4年前 , 26F
02/09 16:39, 26F
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02/09 16:40, 4年前 , 27F
這個是7年信貸700萬利率1.8%, 全投入IRR, 每年4%股息, 10年
02/09 16:40, 27F
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02/09 16:40, 4年前 , 28F
股價成長50%
02/09 16:40, 28F
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02/09 16:41, 4年前 , 29F
IRR就是用現金流算報酬 所以完全沒有丟現金出去 報酬率就
02/09 16:41, 29F
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02/09 16:41, 4年前 , 30F
是無限大無法計算
02/09 16:41, 30F
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02/09 16:42, 4年前 , 31F
02/09 16:42, 31F
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02/09 16:42, 4年前 , 32F
這個就是無法算的例子
02/09 16:42, 32F
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02/09 16:44, 4年前 , 33F
期初資金全來自貸款 每月本息低於每月股息 現金流只有進
02/09 16:44, 33F
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02/09 16:44, 4年前 , 34F
沒有出 就無法算 IRR
02/09 16:44, 34F
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02/09 16:53, 4年前 , 35F
其實最原原po我感覺就是在洗文章的
02/09 16:53, 35F
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02/09 16:53, 4年前 , 36F
很多篇幾行字引戰之類的
02/09 16:53, 36F
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