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Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了

看板home-sale (房屋交易)作者 (溫一壺月光作酒)時間3年前 (2023/02/18 10:57), 3年前編輯推噓45(46推 1噓 87→)
留言134則, 30人參與, 3年前最新討論串5/8 (看更多)
※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之銘言： 這篇完全是沒搞清楚狀況, 因果錯置 先講一般物件 為什麼很多地方租金投報會跌到3%以下 那是因為考慮目前的貸款條件, 3%就很好賺了 我自己是做了20年的包租公 從月租房價比200~240倍時代, 做到現在4~500倍時代 為什麼租金房價比不斷提高？ 因為貸款條件在這20年有巨大改變 20年前的房貸條件, 利率是4%, 20年, 成數是7-8成, 但浮報情況嚴重 我那時候買一間1750萬, 借1400萬, 月租8萬元, 差不多是218倍或年報酬率5.4% 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR大概是9%左右 https://i.imgur.com/5J9NVAI.png
10年前, 我原本是打算買內湖公寓, 當時選的原則就是報酬率4% 當時的房貸條件, 利率2%多, 20年, 成數8成, 已經很難浮報 年報酬率4%的話, 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR差不多是8% https://i.imgur.com/LeZNsaP.png
在利率差不多降到谷底之後, 過了幾年, 30年貸款開始流行 這時候貸款條件大約是1.8%, 30年, 成數8成 年報酬率3%的話, 完全不考慮房價成長, 就能做到IRR 6% https://i.imgur.com/rUdhfoe.png
你說為什麼IRR一直掉？ 這三個時期, 一般人能接受的投報本來就不太一樣 20年前剛低利化的時候, 我可以保到4%預定利率的保險, 你現在能保到嗎? 不行, 現在只有2.4% 至於說學生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成數8成, 年報酬7%算 短期(六年)IRR是14% https://i.imgur.com/TByYN6U.png
現在來做, 利率1.8%, 30年, 成數8成, 年報酬5%, 就能做到IRR 14% https://i.imgur.com/nSTBIYX.png
所以為什麼租金報酬降？ 這就跟為什麼房價漲一樣 這二十年因為貸款條件跟收入變動 二十年前的貸款壓力, 跟二十年後翻兩倍的貸款負擔其實沒有差太多 租金也是一樣, 因為貸款條件變動 現在只要二十年前一半再多一點的報酬率, 整體報酬率就足夠吸引人購買 所以並不是以前包租公比較好賺 而是以前包租公成本也比較高, 所以需要比較高的報酬率, 才足夠吸引人購買 事實上, 一直是扣除成本後的報酬率在決定房屋價格 -- 願歲月靜好，現世安穩 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.134.102 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676689058.A.17A.html
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02/18 11:05, 3年前 , 1F
如果用現金買的話，以前比較好賺
02/18 11:05, 1F
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02/18 11:06, 3年前 , 2F
（應該沒推論錯吧XD
02/18 11:06, 2F
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02/18 11:07, 3年前 , 3F
全現金的IRR很難看..
02/18 11:07, 3F
推
02/18 11:07, 3年前 , 4F
用現金買就浪費了房子好槓桿的特性
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02/18 11:07, 3年前 , 5F
如果規定全現金才能買房 我就不投資房地產了….
02/18 11:07, 5F
※ 編輯: IBIZA (1.169.134.102 臺灣), 02/18/2023 11:09:47
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02/18 11:08, 3年前 , 6F
我挑物件是用租金回推出價 只是最近都被電到飛天
02/18 11:08, 6F
推
02/18 11:08, 3年前 , 7F
推！ 請問報酬率是用什麼app計算的呢？
02/18 11:08, 7F
推
02/18 11:09, 3年前 , 8F
例如說槓桿開滿之後，以前可能ROA比較漂亮
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02/18 11:09, 3年前 , 9F
不過以前通膨比較高，實質報酬不確定有沒有比較高
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02/18 11:10, 3年前 , 10F
要這樣講的話 以前定存也比現在好賺 我覺得不太能這
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02/18 11:10, 3年前 , 11F
樣講 畢竟現金買房就是比較沒有效率的做法
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02/18 11:11, 3年前 , 12F
現金買房出租 通常就是已經不在意報酬率的作法
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02/18 11:11, 3年前 , 13F
但市場大部分還是追求正常投報比較多 也是這些人決定價格
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推
02/18 11:11, 3年前 , 14F
另外很多人會怕的未來沒租客這件事真的會發生嗎？
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推
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我覺得用ROIC比較合理
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02/18 11:11, 3年前 , 16F
租客來源看地點
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02/18 11:12, 3年前 , 17F
市區要沒租客 我這代應該看不到
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推
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不過現在利率都2%了…. 投報率又下降
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02/18 11:14, 3年前 , 19F
現在2%一般會覺得是短期吧 如果固定下 那報酬率也有可能
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02/18 11:14, 3年前 , 20F
跟著提高
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02/18 11:14, 3年前 , 21F
不過其實沒有差太多
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推
02/18 11:15, 3年前 , 22F
利率提高 成本提高 任何成本的增加或多或少都會轉嫁到
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末端消費者 也就是可能會透過漲租來維持投報
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02/18 11:15, 3年前 , 24F
1.8%差不多是近十年長期利率的水準
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02/18 11:15, 3年前 , 25F
租金長期來說會隨著利率調整吧 如果繼續升很多的話
02/18 11:15, 25F
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02/18 11:15, 3年前 , 26F
是啊 利率維持越久 房租就越可能漲價
02/18 11:15, 26F
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02/18 11:16, 3年前 , 27F
我以前還沒買的時候真的是用1.8%在算成本
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02/18 11:16, 3年前 , 28F
這個房客不錯 不漲租 換下個房客就漲了
02/18 11:16, 28F
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02/18 11:17, 3年前 , 29F
我前幾年也是用1.8%當成本算
02/18 11:17, 29F
推
02/18 11:18, 3年前 , 30F
我目前還沒有同組漲租過 原本有一個偷偷當二房東的想要
02/18 11:18, 30F
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02/18 11:18, 3年前 , 31F
漲租逼走他 結果想想還是直接攤牌解約 畢竟合約上有註
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02/18 11:18, 3年前 , 32F
明不得轉租 然後也沒扣他押金
02/18 11:18, 32F
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02/18 11:18, 3年前 , 33F
其實我這邊用的報酬率跟貸款利率 都是用我當時實際考慮的
02/18 11:18, 33F
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02/18 11:19, 3年前 , 34F
數字 我這幾個時期都有買啊XDD
02/18 11:19, 34F
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02/18 11:19, 3年前 , 35F
現在成本喔….現在是他媽的一直被賀成交各種巴頭
02/18 11:19, 35F
推
02/18 11:25, 3年前 , 36F
90天票券利率最近有降一些
02/18 11:25, 36F
推
02/18 11:30, 3年前 , 37F
1000萬月收4萬多 這種現在應該很難找？
02/18 11:30, 37F
推
02/18 11:37, 3年前 , 38F
拼報酬率當然是槓桿開滿啊…每間都六成
02/18 11:37, 38F
還有 56 則推文
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02/18 16:30, 3年前 , 95F
喔喔 你說的是每個月投入的本金 那去算的話的確還會降
02/18 16:30, 95F
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02/18 16:30, 3年前 , 96F
低投報一直到接近總投報
02/18 16:30, 96F
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02/18 16:31, 3年前 , 97F
如果能每5年就轉增貸一次重算30年的話應該影響就不大
02/18 16:31, 97F
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02/18 16:31, 3年前 , 98F
所以我上面才會想問哪些銀行轉增貸30年比較容易XD
02/18 16:31, 98F
推
02/18 16:32, 3年前 , 99F
所以還是在於資金的運用程度
02/18 16:32, 99F
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02/18 16:32, 3年前 , 100F
台新 國泰都很好談
02/18 16:32, 100F
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02/18 16:33, 3年前 , 101F
應該說如果你使用其他投資工具獲利幅度可以穩定超過房
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02/18 16:33, 3年前 , 102F
地產 那你拿來買就不如那去投資
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02/18 17:22, 3年前 , 103F
@ZackRyo 那只是用每一千萬是多少本金利息獲利率，
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02/18 17:24, 3年前 , 104F
@askey 一千萬租六萬，20年前算標準的啊，沒特別強，更強的
02/18 17:24, 104F
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02/18 17:24, 3年前 , 105F
都有
02/18 17:24, 105F
推
02/18 17:57, 3年前 , 106F
我是想說，現在要找本利和的物件都比較難一點，所以是想
02/18 17:57, 106F
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02/18 17:57, 3年前 , 107F
問說表上的假設租金怎麼會那麼高，是我對租金市場有什麼
02/18 17:57, 107F
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02/18 17:57, 3年前 , 108F
誤會嗎
02/18 17:57, 108F
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02/18 17:58, 3年前 , 109F
像在南高雄，6年左右的2房大樓租金大概15000-16000左右，
02/18 17:58, 109F
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02/18 17:58, 3年前 , 110F
總價則在700-800
02/18 17:58, 110F
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02/18 18:00, 3年前 , 111F
只cover成本我覺得是算比較容易的，得益於低利率，最多就
02/18 18:00, 111F
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02/18 18:00, 3年前 , 112F
是自己補一點錢而已，但這些都是本金
02/18 18:00, 112F
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02/18 18:34, 3年前 , 113F
那你為什麼要買6年的出租
02/18 18:34, 113F
推
02/18 18:44, 3年前 , 114F
我有看過2x年屋，投報更好，只是一千萬就能月租4萬真的太
02/18 18:44, 114F
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02/18 18:44, 3年前 , 115F
強了，想知道那是個舉例還是目前真的可行，老屋的話我只
02/18 18:44, 115F
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02/18 18:44, 3年前 , 116F
能找到本利和的...
02/18 18:44, 116F
推
02/18 19:02, 3年前 , 117F
出租的話新屋的加成太少 不如買老屋出租
02/18 19:02, 117F
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02/18 19:03, 3年前 , 118F
Cover本利合就很強了吧
02/18 19:03, 118F
推
02/18 19:16, 3年前 , 119F
IB大那個才叫強吧 跟鬼一樣
02/18 19:16, 119F
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02/18 19:19, 3年前 , 120F
最後一個嗎？雖然是舉例，但我的物件就這個收入
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02/18 19:19, 3年前 , 121F
我買三千多，租一年150
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02/18 19:25, 3年前 , 122F
我買+整修花不到3200
02/18 19:25, 122F
推
02/18 19:41, 3年前 , 123F
太鬼了...是說3200物件，手骨真的很粗
02/18 19:41, 123F
推
02/18 20:38, 3年前 , 124F
但是現在沒辦法一次買太多間了
02/18 20:38, 124F
→
02/18 21:01, 3年前 , 125F
北高雄二房大樓17000～18000 總價也約700~800相對南高
02/18 21:01, 125F
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02/18 21:01, 3年前 , 126F
報酬高一咪咪
02/18 21:01, 126F
推
02/18 21:07, 3年前 , 127F
Cover 本利和基本3.5%以上都行吧 30年 2成5的話
02/18 21:07, 127F
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02/18 21:07, 3年前 , 128F
你買套房比兩房投報更好 以租金來說
02/18 21:07, 128F
推
02/18 22:58, 3年前 , 129F
感謝s26大指點
02/18 22:58, 129F
推
02/18 23:12, 3年前 , 130F
其實每月還的本金沒有機會成本的問題，自住另當別論
02/18 23:12, 130F
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02/18 23:12, 3年前 , 131F
，真的很在意資金效率，可以用理財套出來。
02/18 23:12, 131F
推
02/18 23:37, 3年前 , 132F
指點說不上 其實取向不同 兩房車在交易時就比套房吃香
02/18 23:37, 132F
→
02/18 23:37, 3年前 , 133F
不同物件不同地點都有不同的強弱項
02/18 23:37, 133F
推
02/19 17:43, 3年前 , 134F
專業
02/19 17:43, 134F
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