Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！

看板home-sale (房屋交易)作者gerychen (邪惡肥宅)時間3年前 (2023/03/08 10:30)推噓0(1推 1噓 3→)

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: 台灣房市年化報酬 3%，小明買 2000萬的房子，頭期款 200萬，算上 1.3%利率，房貸支 : 出約 6萬，總共還30年。 : 30年後該房子會漲到 4854萬，小明的總支出約 2400萬，代表小明的資產增值了 2454 萬 : 元。這LAG太久了吧今年2月底的文章還在抓1.3% 借1800萬30年2%利率這樣是月繳約6.6萬，本息共繳2400萬還要付服務費有的沒的抓30萬加上自備款200萬還有每年抓個10萬的管理費維修費這樣等於總共付出約2930萬房價漲到4854萬，資產共增值1924萬 : 雖然聽起來不少，但在類似的條件下，小王投資年化報酬 7%的 VT，第一筆投資金額 2 00 : 萬，30年間每個月投資 3萬，還要付房租 2萬，在複利的影響下，30年後小王的資產將從 : 殖 4003萬，即使扣掉房租支出 720萬，還是買房的約1.5倍。 2000萬的房子再怎樣都可以租2%吧？用2萬去算才1.2%根本自欺欺人而2000萬的房子用2%去算月租約是3.3萬以對照組的房貸月繳金額6.6萬扣掉房租後剩餘的就可以去投資但是房租是也會隨著原本設定的年化報酬增加所以第1年3.3萬、第1年3.4萬......第24年6.6萬從第25年開始除了房租超過6.6萬外，還要倒貼總之，房租從第1年租到第30年，租金支出共1900萬而投資金額就是從第1年3.3萬/月開始遞減第25年後還要從原本股票配置裡面變現補貼房租這樣算下來總共投資約470萬 30年7%滾下去後變成約2600萬所以，以後照鏡數據回推的話房產年化3%，VT年化7%，房租預估2% 這模型算起來投資VT比買房子多賺約700萬但是因為這些在未來都是變數所以也要順便預估一下可能的狀況如果調整一下房地產年化報酬變成3.5% VT累積資產就會輸買房400萬房地產年化3.5%、房租報酬2.2% VT累積資產就會輸買房1000萬自己去excel算一下都知道一定會有人問房租會漲薪水也會漲，為什麼投資金額會因此減少？很簡單，因為到時候買房對照組也會去投資然後租房子還要多考量搬家之類的直接成本跟隱性成本這些也不可能現在就列進去總之我沒有想特別幫哪個方法說話只是在設定原始條件的時候不能為了想看到什麼結果就故意去調整某些數字這樣算出來的都只是在自爽而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.41.102 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678242622.A.68B.html