PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！

看板home-sale (房屋交易)作者 (月光)時間3年前 (2023/03/08 17:52), 編輯推噓39(43推 4噓 205→)
留言252則, 30人參與, 3年前最新討論串7/10 (看更多)
作者舉的數子不太合理（租金2萬的房子市價大約1000萬），調整後重新設算如下： 假設小明跟小王都是一筆投入200萬後，每月支出3萬元的現金流，負擔30年 小明購買1000萬的房子（房市年化報酬3%） 頭期款200萬，貸款800萬，房貸利率2%，每月房貸支出約3萬，總共還30年 30年後該房子漲到2427萬，沒有房貸，小明的資產是2427萬元 小王投資VT（年化報酬7%） 第一筆投資金額200萬，30年間每個月投資1萬（每月能支出3萬扣除房租2萬） 30年後小王的VT漲到2750萬（第一筆200萬漲到1523萬，每月1萬定期定額增值到1227萬） 小王的資產是2750萬，不過之後每月還要負擔房租2萬 看起來似乎小王的資產淨值比小明高，不過這沒有考慮租金通膨 如果租金的年成長率1%，小王每月能定期定額的錢是3萬扣除房租的部分 30年後小王的VT漲到2480萬（第一筆200萬漲到1523萬，每月定期定額增值到957萬） 小王的資產是2480萬 如果租金的年成長率更高，例如2%，則第22年房租就會超過3萬 不但沒辦法定期定額投資，每月還要從儲蓄的金額補貼 小王累積的資產會更少 所以租金的年成長率，會影響到底該買房還是租房的決定 ※ 引述《sendoh07 (瑩一)》之銘言： : 連結：https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202302260010/ : 內文： : 最近身邊一個朋友買了房，他聽到我還是不買房，依然是到處租新房子住，納悶的問 : 我都不會擔心未來沒地方住嗎？ : 說實話我確實不擔心，因為台灣未來的空屋率一定高得驚人，除了市中心之外，郊區 : 隨便住應該不是問題，想找個窩並非難事。 : 我之所以這麼肯定，是因為早就看到了少子化趨勢，且台灣必然會跟上日本的後塵。 : 根據報導，日本政府數據顯示目前日本有 880萬棟空屋，空屋率高達 13.6%，部分區域已 : 經超過 20%，而野村的報告指出，日本人口每天減少約 1500人，按照這個人口下降速度，預計 2038年空屋數量將超 : 過 2200萬棟，空屋率會達到驚人的 30%以上，當房屋供給遠遠高於需求，房價下行壓力會變得更大。 : 相對的，台灣少子化和人口高齡化的趨勢愈發明顯，生育率已經是世界最低，未來人口高 : 齡化的發展就不難想像，人口愈來愈少搭配空屋率拼命攀升，幾乎是必然的結果。 : 因此，我很久之前就說過，未來最不值錢的就是房子，不要把錢押在上面。否則，當整個 : 經濟結構因少子化出現轉變，原本被你視成寶藏的房子，可能會漸漸變成最大的拖油瓶。 : 畢竟，一旦房市供給遠大於需求，房價頻頻下跌後，不但轉手難度更高，要把持續貶值的 : 房子抵押給銀行借貸也不容易。 : 屆時，你辛苦大半輩子買到的房子，畢生積蓄都丟進去的房子，除了有遮風蔽雨的功能之 : 外，沒有辦法給你生活上其他方面的支持，最終為了生活，還是得變成下流老人老年打工 : 。更不用說現代房屋結構頂多維持 50年~60年，年老還要住危樓，痛苦只會倍增。 : 所以說，我一直覺得華人有土斯有財的思想，到了現代已經變成一種詛咒。道理很簡單 : ，時代已經不一樣了，現在不是全球人口紅利飛速上升並推動房價的時期，未來推動房價的不是剛需，而是央行的印鈔機 : ，但在剛需減少的拉力下，印鈔機的推力也有限，所以房市的大多頭已經接近尾聲。 : 可惜的是許多人的思想沒有跟著時代改變，這種詛咒逼迫人們繼續追高買房，花三、四 : 十年讓自己坐牢，如果真的碰到房市多頭結束，那這三、四十年的犧牲就非常不值得。 : 這時，一定會有很多人反駁，不買房難到要拿去買股票嗎? : 是的，答案就是這麼簡單。 : 我奉勸大家不要把錢押在房子上，並非是要大家永遠租房，而是希望大家靜下來好好想想 : ，當房市無利可圖，資金會往哪個方向湧去顯而易見，不是實業就是股市，就算資金流入 : 實業，也等於間接進入股市，代表房市不再向上發展後，股市的長線大多頭也不會結束。 : 數據顯示，台灣房市平均年化報酬率約是 3%，0050的年化報酬則是約 9%，風險更低的 : VT年化報酬也有約 7%，且別忘了人口持續減少後，這種差距會被拉得更開。 : 這樣看可能還不夠直觀，那我們來講個簡單的情境： : 台灣房市年化報酬 3%，小明買 2000萬的房子，頭期款 200萬，算上 1.3%利率，房貸支 : 出約 6萬，總共還30年。 : 30年後該房子會漲到 4854萬，小明的總支出約 2400萬，代表小明的資產增值了 2454萬 : 元。 : 雖然聽起來不少，但在類似的條件下，小王投資年化報酬 7%的 VT，第一筆投資金額 200 : 萬，30年間每個月投資 3萬，還要付房租 2萬，在複利的影響下，30年後小王的資產將從 1280萬增殖到 5283萬，共增 : 殖 4003萬，即使扣掉房租支出 720萬，還是買房的約1.5倍。 : 更重要的是，別忘記數十年後少子化導致房市剛需下降，可能讓房市年化報酬減少，房市 : 與股市的年化報酬差距只會更大，只要年化報酬差距各拉大 1%就好，兩者資產增值就會 : 變成相差 4倍! : 最終一種是老時窮得只剩房，另一種是老時想換房就換房，哪個選擇更好，答案應該非 : 常明顯。 : 總之，我想告訴大家的是，思維要跟著時代改變，買房已經不該是人生的首要目標，AI蓬 : 勃發展的現代，人類的勞動生產率被大幅提高後，愈來愈多人在家工作也將成為趨勢， : 住在都市也非必要。 : 透過上述情境也能知道，面對一個未來必然走弱，和另一個必然持續走高的市場，選擇必 : 然走弱的市場，要付出的機會成本實在太大，甚至可能讓自己變成下流老人。 : 與其如此，還不如盡快改變思維，順應趨勢學習 AI和投資技能，才能讓自己邁向 Happy : ending。 : 最後，希望大家能記得，其實人生沒有甚麼早知如此何必當初，不管是哪種投資都不該衝 : 動行事，在錯誤的道路上付出努力，沒有人應該同情你。 : 作者簡介_狄驤 : 早年為媒體工作者，也是兩岸資深投資人。目前專職寫作，為財經職場暢銷書作家，及 : Pressplay專欄作家，立志把資本主義的祕密公諸於世，讓散戶大眾至少可以在這個「用錢 : 吃人」的殘酷叢林中安身立命。 : 心得： : 租屋股神開示，薪水買房不炒股會變下流老人，範例算的也煞有其事的，請問各路房版 : 高手怎看呢? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.233.95 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678269171.A.9B8.html
→
03/08 18:00, 3年前 , 1F
少子化租不出去 租金為零 房價腰斬再腰斬
03/08 18:00, 1F
→
03/08 18:00, 3年前 , 2F
竟然還想跟美股比報酬率... 哪裡來的膽子
03/08 18:00, 2F
推
03/08 18:02, 3年前 , 3F
平行時空，真實世界房價漲好高
03/08 18:02, 3F
推
03/08 18:05, 3年前 , 4F
美股又不是人人猜的到高低點
03/08 18:05, 4F
→
03/08 18:06, 3年前 , 5F
房子相對安全
03/08 18:06, 5F
推
03/08 18:06, 3年前 , 6F
美股跌30%，六都房地產沒跌還漲
03/08 18:06, 6F
推
03/08 18:08, 3年前 , 7F
就是死貓跳啊，20年後見真章
03/08 18:08, 7F
推
03/08 18:11, 3年前 , 8F
要是魯空這麼會投資還需要嫌房子貴嗎
03/08 18:11, 8F
→
03/08 18:13, 3年前 , 9F
他就定期定額不用猜高低點
03/08 18:13, 9F
→
03/08 18:14, 3年前 , 10F
另外VT是世界分散不是美股而已
03/08 18:14, 10F
推
03/08 18:14, 3年前 , 11F
如果比他們的兒子呢 孫子呢 笑死
03/08 18:14, 11F
推
03/08 18:14, 3年前 , 12F
萬一明天崩盤呢？蔥價呢？
03/08 18:14, 12F
推
03/08 18:15, 3年前 , 13F
房市年化報酬率3%，先打問號
03/08 18:15, 13F
→
03/08 18:15, 3年前 , 14F
還要看地段
03/08 18:15, 14F
→
03/08 18:16, 3年前 , 15F
買對一年噴30%
03/08 18:16, 15F
→
03/08 18:16, 3年前 , 16F
買錯比如買到淡水新莊2.0，30年0%
03/08 18:16, 16F
→
03/08 18:17, 3年前 , 17F
他應該想講的是VTI不是VT
03/08 18:17, 17F
推
03/08 18:17, 3年前 , 18F
年化報酬率3%你可能不了解台中、竹北，兩年漲多少%
03/08 18:17, 18F
推
03/08 18:17, 3年前 , 19F
你又不認識小王，你怎麼知道他就要繳租金？
03/08 18:17, 19F
→
03/08 18:17, 3年前 , 20F
買台灣房要比買SPY挑戰更大
03/08 18:17, 20F
→
03/08 18:18, 3年前 , 21F
少子化你確定你買的地區未來會一直成長???
03/08 18:18, 21F
推
03/08 18:18, 3年前 , 22F
年化報酬率本來就是看長期 新竹也不是每年這樣 你如
03/08 18:18, 22F
→
03/08 18:18, 3年前 , 23F
果從2013買到現在 投報率跟台積電應該差不多
03/08 18:18, 23F
→
03/08 18:18, 3年前 , 24F
現在的問題是 成熟的蛋白都被炒高了
03/08 18:18, 24F
→
03/08 18:18, 3年前 , 25F
要買對地方並不難
03/08 18:18, 25F
→
03/08 18:19, 3年前 , 26F
要追求2020-2023新竹的報酬率 你應該是要找下一個新
03/08 18:19, 26F
→
03/08 18:19, 3年前 , 27F
竹 而不是買現在的新竹
03/08 18:19, 27F
→
03/08 18:19, 3年前 , 28F
如果你覺得自己眼光獨到，那就去買房
03/08 18:19, 28F
→
03/08 18:19, 3年前 , 29F
如果你對自己選擇有疑慮不如買SPY
03/08 18:19, 29F
→
03/08 18:19, 3年前 , 30F
至少保底8%
03/08 18:19, 30F
→
03/08 18:20, 3年前 , 31F
不用新竹 a7這三年好的建案漲40%左右 你覺得未來三年
03/08 18:20, 31F
→
03/08 18:20, 3年前 , 32F
還會持續？房地產的十年通常都是衝兩年沉寂八年
03/08 18:20, 32F
→
03/08 18:21, 3年前 , 33F
我龜山老家 開車離a7十分鐘 三十年也才漲200% 年化報
03/08 18:21, 33F
→
03/08 18:21, 3年前 , 34F
酬率爛到笑 確定買房一定都比較好嗎 也是看地點吧
03/08 18:21, 34F
→
03/08 18:22, 3年前 , 35F
過去十年房市加上租金的資產年化報酬率應該不只3%
03/08 18:22, 35F
推
03/08 18:24, 3年前 , 36F
結論就是韭菜一堆，被收割，人家穩穩的一間房，韭
03/08 18:24, 36F
→
03/08 18:24, 3年前 , 37F
菜只能上網該該叫不公不義
03/08 18:24, 37F
推
03/08 18:26, 3年前 , 38F
2020買A7，買23離捷運站10分鐘，現在均價33~35，投
03/08 18:26, 38F
→
03/08 18:26, 3年前 , 39F
入20%資金，五倍槓桿，請問年化報酬多少
03/08 18:26, 39F
還有 173 則推文
→
03/08 19:27, 3年前 , 213F
要考慮折舊？
03/08 19:27, 213F
→
03/08 19:28, 3年前 , 214F
看到把 SPY 平均 8 % 說成保底 8 % 的人要別人理性導
03/08 19:28, 214F
→
03/08 19:28, 3年前 , 215F
論，笑到不行
03/08 19:28, 215F
→
03/08 19:28, 3年前 , 216F
房價就是通膨減去折舊的結果了
03/08 19:28, 216F
推
03/08 19:30, 3年前 , 217F
我不覺得ETF有啥不好 至於存30年？ 哈哈哈哈哈
03/08 19:30, 217F
→
03/08 19:30, 3年前 , 218F
台股散戶的尿性 跟我說EtF存30年XDDD
03/08 19:30, 218F
推
03/08 19:31, 3年前 , 219F
小孩學費都不只兩萬了 0..0
03/08 19:31, 219F
→
03/08 19:31, 3年前 , 220F
我都不知道在和人說啥 ccc
03/08 19:31, 220F
→
03/08 19:32, 3年前 , 221F
叫你們拿支存5年的個股 你們拿得出來嗎
03/08 19:32, 221F
→
03/08 19:36, 3年前 , 222F
03/08 19:36, 222F
推
03/08 19:36, 3年前 , 223F
真的快笑死 我印象0708就看IB大出沒股版 怎麼吹ETF
03/08 19:36, 223F
→
03/08 19:36, 3年前 , 224F
的不知道股版老前輩
03/08 19:36, 224F
→
03/08 19:36, 3年前 , 225F
我做期貨起來的 會不知道ETF好不好用 就跟你講房貸槓
03/08 19:36, 225F
→
03/08 19:36, 3年前 , 226F
桿真他媽無敵
03/08 19:36, 226F
→
03/08 19:37, 3年前 , 227F
至於怕選錯物件 你根本不在場子當然會怕選錯 這人設0
03/08 19:37, 227F
→
03/08 19:37, 3年前 , 228F
分 可撥
03/08 19:37, 228F
→
03/08 19:37, 3年前 , 229F
常常有人說SP500長期投報8%，卻很少有人知道，在各種投資組
03/08 19:37, 229F
→
03/08 19:38, 3年前 , 230F
合裡面，唯一打敗SP500的就是reits
03/08 19:38, 230F
→
03/08 19:39, 3年前 , 231F
股板我超過20年了，連選擇權版我都20年了
03/08 19:39, 231F
推
03/08 19:39, 3年前 , 232F
除非 拼QQQ 做對方向
03/08 19:39, 232F
推
03/08 19:40, 3年前 , 233F
你真的好佬 我有印象我在看各個版的時候你就已經是老人了
03/08 19:40, 233F
推
03/08 19:40, 3年前 , 234F
一堆菜比巴 那邊回測就在吹大盤ETF 笑屎
03/08 19:40, 234F
→
03/08 19:41, 3年前 , 235F
後來房版才看你說你超過40歲 不然我真的覺得像共用帳號
03/08 19:41, 235F
→
03/08 19:41, 3年前 , 236F
會去政黑板到處爆氣看起來反而比較有人味 笑死
03/08 19:41, 236F
推
03/08 19:45, 3年前 , 237F
房貸開好開滿，快點崩盤來殺我～等你喔
03/08 19:45, 237F
推
03/08 19:58, 3年前 , 238F
這次反彈賺大概12%，台積電繼續套，美股賺70%，真
03/08 19:58, 238F
→
03/08 19:58, 3年前 , 239F
的慘
03/08 19:58, 239F
→
03/08 19:58, 3年前 , 240F
台股12%，美股賺70%
03/08 19:58, 240F
→
03/08 19:59, 3年前 , 241F
比不上股版的眾多股神
03/08 19:59, 241F
推
03/08 20:26, 3年前 , 242F
對 我印象op版也看過XD 0708超愛看op版 結果我一路
03/08 20:26, 242F
→
03/08 20:26, 3年前 , 243F
賠一屁股 唉 可憐
03/08 20:26, 243F
推
03/08 20:28, 3年前 , 244F
ETF買ARKK 原油正二的表示 人還超多咧
03/08 20:28, 244F
推
03/08 20:34, 3年前 , 245F
股版在吹美金定存5%，租屋鎂神
03/08 20:34, 245F
→
03/08 20:38, 3年前 , 246F
是說我朋友貸款4500萬的房子只租了4萬
03/08 20:38, 246F
→
03/08 20:58, 3年前 , 247F
高價房子直接租租不高，不過4500萬租4萬也太慘
03/08 20:58, 247F
→
03/08 20:59, 3年前 , 248F
更正，高價住宅
03/08 20:59, 248F
推
03/08 21:57, 3年前 , 249F
認真問 租屋靈骨塔神又開始大量出沒 股市高點到了嗎？
03/08 21:57, 249F
→
03/08 23:10, 3年前 , 250F
我都簽約完領$了剛吃完飯還沒結束啊
03/08 23:10, 250F
推
03/09 00:28, 3年前 , 251F
記得ibiza有秀過80元的台積電？
03/09 00:28, 251F
→
03/09 00:28, 3年前 , 252F
存骨骨神都找不到和他一樣成本的
03/09 00:28, 252F
‣ 更多 NCD 的文章
文章代碼(AID): #1a25hpcu (home-sale)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
完整討論串 (本文為第 7 之 10 篇)：
排序： 最新先 | 最舊先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共10篇)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 NCD 的文章
文章代碼(AID): #1a25hpcu (home-sale)