Re: [閒聊] 是不是要持有兩間以上才能談理財
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間9月前 (2024/01/19 23:14)推噓74(74推 0噓 72→)留言146則, 70人參與討論串5/10 (看更多)
理財是這樣.
你先認清你自己,才去思考你該怎樣理財.
你有一筆2000萬現金但是沒有工作.
和你年薪100萬但手上沒錢.
你的投資會一樣嗎??
你有現金沒現金流,你還要過生活.
所以你投資就需要產出現金流,然後善用高現金(或資產)的優勢去滾.
例如你美債買了有收益,再質押美債去轉投資,目前美債質押的利息比美債利息還低.
你是不是就同時開槓桿又創造出現金流?
而等到哪一天利率大跌的時候賣掉,就成了一個投資計劃,並且附帶槓桿,而且安全.
反過來你今天年薪百萬例如..中鋼師級工程師好了,工作超穩定.
那這時候你手上就沒啥錢.但是現金流超穩.
那你先信貸借一筆錢,然後去買房子青安開下去貸款八成槓桿五倍.
之後如果房價漲了,你就轉貸出來再買一間收租.
直到你的房貸還款壓力對於你的收入現金流開始有點壓力為止.
所以你先認清你自己的優勢和劣勢是甚麼.
才去計劃你的投資是甚麼.
至於你說滾錢快還是慢.
你高收入的就代表你收支比開槓桿的能力很強.
你年薪300萬,你如果房貸才借個1000萬就是有點太保守.
但是如果你反過來你年薪就60萬,但是現今有500萬.
但這樣你房貸借個1000萬買1500萬的東西,這樣你就太緊繃.
你還要過生活,你不要把自己當聖人無欲無求花費可以算到緊繃.
因為房貸這個槓桿很看重你的每個月還房貸的現金流能力.
因此高收入的再安全範圍內,努力貸款房貸是很適合的投資法.
但不適用你收入不穩定或是現金流已經很緊繃的狀況...你就不適合學她.
反過來你現金有500萬.
你可能買個房子用青安借個700萬40年.
其他的錢.
你all in美債正二,無腦躺在那邊等降息或是股票崩盤利率大跌出脫.
因為美債正二是極度安全的槓桿,
那自然這種規劃就會比你硬扛1000萬房貸舒服很多.
阿你問.
你就年薪40萬,又沒現錢怎麼辦?
喔...其實也是可以,信貸+房貸買個300萬的房子的拉.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14916106.html
頂著先住嚕,總比你租屋好.
啥?你瞧不起這個東西?
你要不要查一下這東西這10年翻了多少倍...哈哈.
你年薪40萬存錢速度跟得上他的翻滾速度嗎?
更不論他的出租投報率可是比你利息高很多.
而且,200萬房貸40年,你本利和才多少?6000塊耶靠.
你租個套房也要六千塊不是嗎?
所以你還是有辦法的.
至於你說你年薪才30??
靠邀我驚呆了.
正忠排骨不是徵人三萬八到四萬起?
你幹嘛不快點離職去做便當?
不過你有沒有發現.
你現金越少,反而越適合房貸.
反過來你錢太多,尤其錢多到比你現金流強大很多,房貸才會開始讓你感覺到無力.
這就是房貸的特質.
也是絕大多數人為啥買房子都很容易累積到資產的原因.
因為房貸就是很適合穩定收入然後現金不多的人的一種槓桿.
難不成你年薪40萬,存款5萬,跑去跟別人買正二說要賺贏房子?
你假咖麥耶.
至於最後,你說"快"
你所謂快的定義是甚麼?
相對你自己現在的財富翻滾的快
還是比絕對數字?
比絕對數字,有些富N代,他就家裡留給他幾個金店面.
每個月收租幾十萬甚至近百萬.一收幾十年永遠不變.
你說賺好快?
但問題是他金店面投報率才0.8%(以當下金店面的市價去算)
你說如果你有相對應的財富,你會去選擇買他那些金店面無腦收租嗎?
怎麼可能那麼爛的投報....不如無腦買0050無腦領股利....XD
阿你說會增值?....
你可能不知道這10年,店面增值爛到一個靠杯.
(陸客不來是店面的重傷....傷到現在還在傷
當然陸客時代,店面有一波爆發
恩..有沒有跟豪宅有87%像....不過當然店面沒豪宅那麼慘就是了...)
你買0050遠遠輾壓買金店面,無論股息還是股本增值...顆顆.
而反過來你比投報率.
你年薪40,信貸去把上面那間拚下來.
除了你光自己租金省掉的那一筆收益.
(那間出租我給你抓特別保守8000塊就好,而他的全額貸款2%等同利息是5萬塊一年
也就是你光租金就可以省下4萬塊或是說視同你有4萬塊的收益)
然後平均一年再增值個3%...3%有沒有極度保守的估算阿,我可沒講7%....
那你算一下你的總收益是多少.
至於投報率嗎?
無論你收益是多少,你的本金是0...
所以投報率都是無限大....
那你說你有沒有賺得很快?
起家的時候通常都是賺錢最快的.
隨著你越來越有錢,賺錢速度就會越來越慢.
很多人都搞不清楚這個道理.
而且起家的時候,賺錢是最穩當的.
或是說你起家時,會有非常穩當又很快速可以累積財富的賺錢方式.
單純就是...你最後做了甚麼選擇.
阿...你選擇了僅有的5萬去all in飆股,然後又不會判斷飆股結果開融資被斷頭???
那.....
阿你就做了錯誤的選擇.
另一個整天喊她飆股賺多少的.
他有一億資產,然後飆股買了50萬,買了5支,其中一支飛天,他朝爽的.
那支飆股扣掉他另外四支被套和不太賺的,算起來還是大賺一筆.
阿....你認為你跟他一樣嗎?
你嘛看一下你的優勢是甚麼劣勢是甚麼.
而他的優勢是甚麼劣勢又是甚麼.
你怎麼會無腦複製別人,尤其複製財富跟你差太遠的人的操作辦法?
所以你永遠都要先認清自己.
然後才去思考怎樣的操作對你有最大的利益或是最大的優勢.
而不是去找比自己利害太多的人,然後複製他的辦法.
恩.....你就水裡的魚,你學老鷹從樹梢跳下來幹嘛?
當然啦,穩妥的投資是穩妥的投資.
我一般再講的都是很穩妥的投資,不敗玩法,風險低到直接忽略,賺錢就是穩賺.
但是速度大概就是那樣....無法"快速致富"
但是任何人只要有台幣,就可以參加投資賭博大賽..XD
你要再投資市場賭博....
那還真的你有五萬還是五億,都可以壓一樣的注,然後一樣被嘎到往生...
顆顆...
當然你也可能押對了.五萬翻成五百萬也說不定優.
你五萬翻成五百萬,五百萬再翻一次就五億.
五億再翻一次就五百億.
你就出人頭地拉!!!!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.98.61 (臺灣)
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買預售的原因都是那個.
因為你需要時間來換取金錢或是貸款的空間,你才買預售.
不然中古比較好.
另外現在高大比較肥..
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:23:27
另外炒房進階之後也有其他短中長期等等的操作.
但是有一些都需要經驗或是處理某些事情的能力.
起家的時候,除非你很有毅力決心+你有一點後盾.
不然起家就想搞得很複雜,那就會產生別種風險.
當然我知道有人一起家就很殺,然後還是給他站穩腳跟的就是了.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:25:40
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陸客帶動觀光店面以及各種夜市阿西門町阿鹽埕區阿等等的店面亂噴.
進而引起店面的一波熱潮.
但是後面消退後,店面就會進入低潮.
這種本質上重傷的低潮其實很容易讓市場"睡死"
這是一種市場現象.
最有名就是.
1990~1997年,全台灣不動產都在大噴發.
1997台海危機後開始進入冷盤,直到2000左右崩盤.
崩盤之後低迷到2003台北開始拉起.
但是你也看到,除了台北外,其他縣市全都睡死.
直到睡到2010年,其他縣市才有實質意義上的"大噴"
但實際上來講,2003年本質已經改變了,照理講其他縣市應該也有慢慢復甦的條件.
但問題..
市場是盲目並且情緒化的!!!
那時候大家都在講"中南部的房價不會漲拉".
我相信經歷過那段時間不動產界的人都很熟這句話.
大概有漲的就是特定地點,例如台中七期之類的.
而投資大多都是短期翻修,賺買低賣高+翻修擴大利潤.
因此目前店面也是處於這個睡死狀態.
至於哪天才會醒?
通常需要刺激.
2010會全台大漲的主要刺激有兩個.
1.QE.
2.針對性審慎措施(台北限制貸款)
所以資金就往外跑,以及各大炒手就到其他縣市開始大炒特炒.
當然我相信,如果沒有刺激,實際上時間久了還是會睡到自然醒.
只是這個久就不知道要多久...顆顆.
至於你說店面要醒的刺激是甚麼?
這...我就無法預測了.
只能走一步看一步嚕...
市場有的時候都會有一些,你用數據理論邏輯無法解釋的個性..XD
這也是不動產困難的地方.
因為有些事情,你需要經驗才能"嗅得道味道"
(但她並不會完全複製歷史,只是他在變化的時候,你有經驗可以嗅得出他要改變了)
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:41:42
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這個問題其實已經有邊際效應了.
店面會有無論百貨或是網購無法取代的地方.
實際上你去看,商圈店面的租金也沒有下跌.
甚至還有因為通膨而有不少都上調.
那就代表,百貨對商圈的排擠效應其實已經發酵的差不多.
有更多百貨,侵蝕到某些商圈的店面,但也可能因此創造更多百貨旁邊其他店面效應.
(你看百貨公司旁邊的店面通常都會火起來)
因此店面會不會有問題.
你看著店面租金.
租金反映本質.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:47:00
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自住換屋都還ok.
投資的話,大坪數目前戰鬥力還是不及"同價位"的別墅.
不過說真的,4000萬以下的別墅住起來真的沒有大樓舒服...XD
除非你東西多到靠杯需要別墅的立體空間來塞.
但是目前市場,別墅的戰鬥力還是比大樓強.
目前還沒看到他們價格變化後達到終端現象.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:51:09
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這個真好看.
劇情時再搞得太複雜了.
阿去個柬埔寨西港,人生是會搞得這麼刺激喔....
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:52:12
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建議不要太慢.
你有盯物件應該知道.
你的選擇非常少.
這是最近美術館的一個很特殊的現象.
基本款80~100坪物件釋出量過低.
主要原因是因為換屋困難,所以屋主全都縮回去不賣.
因為建商推這種坪數的少,推出來又跳價太大.
更重要的是,跳上去全都破豪宅限制貸款.
所以例如你本來有一間100坪的在住,當年買2000萬,現在漲到3300萬.
你現在賣掉要換屋,無論你要換大還是換新.
你可能會直接跳到5000萬以上.
然後又被限制貸款,因此你要直接拿出2xxx萬的現金,還不包含你還要一筆錢裝潢.
外加你還要背負兩千多萬貸款.
因此你想,他當初是買總價2000萬的能力.
現在突然要他拿出2xxx萬現金+背2xxx萬貸款.
他做得到嗎?
所以他換屋困難無法換屋.
這個數字差異太大,不是99.9%的工作在短短這幾年內的成長性可以cover的.
而既然他們都換屋困難放棄換屋.
就變成市場物件極其缺乏.
而極其缺乏,但是有人60升級到80這種單純升級坪數但不沖屋齡的.
或是透天賣掉過來買大樓的.
或是其他原因來買的.
畢竟3xxx萬還是可以貸款八成.
而美術館是蛋黃區,巨觀之下,想要擠進來的人比跑出去的人多.
自然就變成搶物件現象.
因此你很可能會遇到缺貨問題.
就像我買了8x坪...幾乎是最後的選擇.
而你現在8x坪基本款,你一坪用30~33去算2500~3000萬.
請問你現在買的到嗎?
你應該只剩下國王傳奇1/2.但是國王傳奇的公設比特別高,因此等同別人7x坪的室內之外.
還毛胚...
而其他正常的物件,一坪30~33合理價,但是你會一間都沒得買.
更扯的是,連農16都沒得買...XD
因為....
因為後面有人美術館買不到怎麼辦,只好跑到隔壁買農16.
所以克里翁本來還有,但兩間被買走,另一個屋主起邱從兩千多萬掛到快3400萬..
(看屋的人太多)
阿你買得下去?
不過你還好你目前找的是3300.
應該還有一些選擇.
但...能買就快買.
(除非真的都不喜歡那也不要太免強.買這個價格千萬不要太委屈自己)
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 00:21:17
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沒法起邱.
會成為偉人,或是偉大的科學家.
因為...專注!!!
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 00:29:35
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這不就跟7~10月那斯達克下跌的狀況類似嗎?
除非美國還有本事繼續升息.
或是維持這個利率很久.
否則他遲早要降息.
他降息那你遲早都要賺錢.
你要思考的則是.
如果沒有金融災難,那美國降息的目標大概會在多少停滯.
在停滯之前會有很漂亮的賣出點.
當然如果你要抱到未來美國再次股災或是金融風暴而利率再度逼近於零也是可以.
但這個狀況是無法預測或是判斷的,只能抱著然後每天看戲,然後等到昏天暗地.
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岡山跟橋頭高大價差還有一定距離.
追高大就好.
中長期來講它們價差還會繼續收斂.
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