Re: [閒聊] 債券配合房地產投資
※ 引述《mfcke (待退)》之銘言：
: "用債券幫房地產掛上保險" 就這一段話
: 因為現在美債具有自償率 而且不會倒的特質
之前就在看政府限縮貸款成數搞成這樣，應該會很多房產投資人跑來買債。
看來實際上真這樣做的也不少。
美國持續吸收世界各國資金中... lol
另外幫這篇補充一點東西。
資金小的真的不需要考慮買美債。
例如你是持有房子，拿這間房子去貸款出來買美債 or 美債etf，這行為除了
收債息創造現金流外，是能達到雙重避險的效果的。
雙重避險避甚麼？
1. 經濟衰退風險
2. 通膨風險
幾個原因：
1. 貸款出來的資金多半都是分 20 - 30 年償還。
2. 你持有負債(貸款)
3. 房子本身可創造現金流價值
先簡短的說一下在這貸款周期之下，基本上你不論是買直債 or 美債etf 都會
有其債券還本效果，etf 拉長週期怎麼做到還本效果的簡易說明，可以看這篇。
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1729518244.A.1E7.html
至於買直債 or etf 哪個好，沒有一定，單純只是看你這筆資金的彈性運用程度。
如果要 "無腦" 操作，直債是最無腦的。
你就貸款買直債，放著領息 + 收租金 + 繳貸款，
而買美債 etf 勢必更著重在發生重大經濟風險時，一鍵賣出可隨時轉換標的的目的。
而這行為就會需要去分析判斷 + 承擔後果。
但買直債，例如到期日還有 20 年，那你就是擺著而已。
當然直債也是能做到賣出 + 轉換標的，只是會需要久一點的時間，還有買賣較高的
交易摩擦成本。 所以沒有哪個好，純粹看需求。
至於為什麼說拿房子去貸款買美債有上述的雙重避險效果？
因為 "通常" 在高通膨環境下，會伴隨著高利率。
高通膨你可以解釋成物價上漲，也能說是貨幣貶值，總之就是買同一樣東西或服務，
但價格卻變貴了。
因此當你拿房子抵押去買債券時，若持續發生高通膨高利率的狀況，
那麼你會持續收到高息的債息 (例如現在20年美債殖利率約5%)，
如果你是要 "鎖定" 一定可以拿到 5% 的債息，那麼請選擇 "直債"
但未來如果殖利率再提高，也跟你無關，相反的如果未來殖利率下降，你仍保有 5%。
etf 則是會跟著當下的殖利率進行調節變動，若殖利率持續提高，你購買的美債etf
所拿到的債息也會提高；反之如果殖利率下降，拿到的債息也會變少。
而高通膨高息的狀況，除了可以領到比較高殖利率債息外，對於房子本身而言，
也會隨著高通膨而增值，所以在這個情況下，進行拿房子去貸款買美債，
隨著時間讓你可以
領債息 + 房屋增值 + 房租收入(如果有出租)
那如果反過來是經濟崩盤的狀況呢？
那則可能會有降息 + QE 的操作，此時購買的債券價格會提升，殖利率會下降。
同樣的如果你是買直債，你領到的債息不會變少，但買 etf 的領到的會逐漸下降。
而房產本身價格的波動敏感度就比股市更低，若經濟崩盤勢必股市會先被帶崩，
再來須要看影響的範圍狀況才能評估是否會影響到房價，但此時若要最保守的操作，
也可以將增貸結清，並看自己要如何運用美債賣出結清增貸後剩下賺來的錢。
但如果今天你沒有房子，也沒有持有股票，單純例如一筆本金300萬全部 allin 債券呢？
那當遇到高通膨高息環境時，你並沒有持有優良資產達到增值效果，也沒有股票部位去
獲取獲利，就會單純變成帳面債券價值虧損但可以持續領債息的狀況。
所以簡單的說，你要買債券的前提：
1. 高資產者進行股債配避險。
2. 拿房子貸款去買債券，進行雙重避險。
最後講一下這樣的操作，風險在哪裡。
1. 台美利差縮小，甚至誇張一點台灣利率反超美國。
這會嚴重增加你持有負債的償債能力，控制好自己的現金流，槓桿別開太大。
2. 高通膨且高息環境，自己的房子不漲，只有持平甚至還跌。
除非有根本性的區域性改變，否則當你選定好蛋黃區物件或是高發展性的區域時，
這個狀況拉長週期不太容易發生。 這也是呼應第一點，槓桿不要開太大。
要設想最差的狀況自己都還能挺過去，真的挺得過去後面有漲才是你的，
槓桿開太大中途被抬出去，後面漲跌都跟你無關了。
3. 美債違約 - 如果你認為會發生的話，可以開一篇文去慢慢分析討論。 XD
所以買債券套著配也舒服是要這樣買的！
不是上面那兩種操作就單單去買債券，我是不建議。
除非你年紀很大了！！！
以上
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.226.41 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1736862140.A.F2A.html
推
01/14 21:46,
1周前
, 1F
01/14 21:46, 1F
→
01/14 21:46,
1周前
, 2F
01/14 21:46, 2F
推
01/14 21:46,
1周前
, 3F
01/14 21:46, 3F
→
01/14 21:46,
1周前
, 4F
01/14 21:46, 4F
→
01/14 21:46,
1周前
, 5F
01/14 21:46, 5F
→
01/14 21:47,
1周前
, 6F
01/14 21:47, 6F
推
01/14 21:48,
1周前
, 7F
01/14 21:48, 7F
→
01/14 21:48,
1周前
, 8F
01/14 21:48, 8F
→
01/14 21:48,
1周前
, 9F
01/14 21:48, 9F
推
01/14 21:49,
1周前
, 10F
01/14 21:49, 10F
→
01/14 21:51,
1周前
, 11F
01/14 21:51, 11F
推
01/14 21:54,
1周前
, 12F
01/14 21:54, 12F
→
01/14 21:55,
1周前
, 13F
01/14 21:55, 13F
推
01/14 21:58,
1周前
, 14F
01/14 21:58, 14F
→
01/14 21:58,
1周前
, 15F
01/14 21:58, 15F
推
01/14 21:59,
1周前
, 16F
01/14 21:59, 16F
推
01/14 22:00,
1周前
, 17F
01/14 22:00, 17F
→
01/14 22:00,
1周前
, 18F
01/14 22:00, 18F
→
01/14 22:00,
1周前
, 19F
01/14 22:00, 19F
噓
01/14 22:00,
1周前
, 20F
01/14 22:00, 20F
→
01/14 22:02,
1周前
, 21F
01/14 22:02, 21F
→
01/14 22:02,
1周前
, 22F
01/14 22:02, 22F
推
01/14 22:03,
1周前
, 23F
01/14 22:03, 23F
→
01/14 22:04,
1周前
, 24F
01/14 22:04, 24F
→
01/14 22:04,
1周前
, 25F
01/14 22:04, 25F
→
01/14 22:04,
1周前
, 26F
01/14 22:04, 26F
推
01/14 22:07,
1周前
, 27F
01/14 22:07, 27F
推
01/14 22:11,
1周前
, 28F
01/14 22:11, 28F
→
01/14 22:11,
1周前
, 29F
01/14 22:11, 29F
推
01/14 22:13,
1周前
, 30F
01/14 22:13, 30F
→
01/14 22:13,
1周前
, 31F
01/14 22:13, 31F
→
01/14 22:14,
1周前
, 32F
01/14 22:14, 32F
→
01/14 22:14,
1周前
, 33F
01/14 22:14, 33F
推
01/14 22:18,
1周前
, 34F
01/14 22:18, 34F
推
01/14 22:19,
1周前
, 35F
01/14 22:19, 35F
→
01/14 22:19,
1周前
, 36F
01/14 22:19, 36F
推
01/14 22:27,
1周前
, 37F
01/14 22:27, 37F
推
01/14 22:55,
1周前
, 38F
01/14 22:55, 38F
推
01/14 22:59,
1周前
, 39F
01/14 22:59, 39F
→
01/14 22:59,
1周前
, 40F
01/14 22:59, 40F
→
01/14 22:59,
1周前
, 41F
01/14 22:59, 41F
→
01/14 22:59,
1周前
, 42F
01/14 22:59, 42F
推
01/14 22:59,
1周前
, 43F
01/14 22:59, 43F
→
01/14 23:00,
1周前
, 44F
01/14 23:00, 44F
→
01/14 23:00,
1周前
, 45F
01/14 23:00, 45F
推
01/14 23:00,
1周前
, 46F
01/14 23:00, 46F
→
01/14 23:01,
1周前
, 47F
01/14 23:01, 47F
→
01/14 23:01,
1周前
, 48F
01/14 23:01, 48F
→
01/14 23:02,
1周前
, 49F
01/14 23:02, 49F
推
01/14 23:03,
1周前
, 50F
01/14 23:03, 50F
→
01/14 23:03,
1周前
, 51F
01/14 23:03, 51F
推
01/14 23:04,
1周前
, 52F
01/14 23:04, 52F
→
01/14 23:04,
1周前
, 53F
01/14 23:04, 53F
推
01/14 23:08,
1周前
, 54F
01/14 23:08, 54F
→
01/14 23:08,
1周前
, 55F
01/14 23:08, 55F
→
01/14 23:09,
1周前
, 56F
01/14 23:09, 56F
→
01/14 23:09,
1周前
, 57F
01/14 23:09, 57F
→
01/14 23:10,
1周前
, 58F
01/14 23:10, 58F
→
01/14 23:10,
1周前
, 59F
01/14 23:10, 59F
→
01/14 23:10,
1周前
, 60F
01/14 23:10, 60F
→
01/14 23:10,
1周前
, 61F
01/14 23:10, 61F
→
01/14 23:10,
1周前
, 62F
01/14 23:10, 62F
→
01/14 23:11,
1周前
, 63F
01/14 23:11, 63F
→
01/14 23:11,
1周前
, 64F
01/14 23:11, 64F
推
01/14 23:14,
1周前
, 65F
01/14 23:14, 65F
→
01/14 23:15,
1周前
, 66F
01/14 23:15, 66F
→
01/14 23:15,
1周前
, 67F
01/14 23:15, 67F
→
01/14 23:15,
1周前
, 68F
01/14 23:15, 68F
推
01/14 23:18,
1周前
, 69F
01/14 23:18, 69F
→
01/14 23:19,
1周前
, 70F
01/14 23:19, 70F
推
01/14 23:34,
1周前
, 71F
01/14 23:34, 71F
→
01/14 23:34,
1周前
, 72F
01/14 23:34, 72F
→
01/14 23:36,
1周前
, 73F
01/14 23:36, 73F
→
01/14 23:36,
1周前
, 74F
01/14 23:36, 74F
推
01/15 02:29,
1周前
, 75F
01/15 02:29, 75F
→
01/15 02:29,
1周前
, 76F
01/15 02:29, 76F
推
01/15 07:25,
1周前
, 77F
01/15 07:25, 77F
推
01/15 07:26,
1周前
, 78F
01/15 07:26, 78F
推
01/15 09:58,
1周前
, 79F
01/15 09:58, 79F
→
01/15 09:58,
1周前
, 80F
01/15 09:58, 80F
推
01/15 10:09,
1周前
, 81F
01/15 10:09, 81F
→
01/15 10:18,
1周前
, 82F
01/15 10:18, 82F
推
01/15 10:31,
1周前
, 83F
01/15 10:31, 83F
推
01/15 10:44,
1周前
, 84F
01/15 10:44, 84F
→
01/15 10:54,
1周前
, 85F
01/15 10:54, 85F
推
01/15 12:18,
1周前
, 86F
01/15 12:18, 86F
→
01/15 12:18,
1周前
, 87F
01/15 12:18, 87F
→
01/15 12:18,
1周前
, 88F
01/15 12:18, 88F
推
01/15 13:35,
1周前
, 89F
01/15 13:35, 89F
推
01/15 14:14,
1周前
, 90F
01/15 14:14, 90F
→
01/15 14:14,
1周前
, 91F
01/15 14:14, 91F
推
01/15 16:23,
1周前
, 92F
01/15 16:23, 92F
→
01/15 16:23,
1周前
, 93F
01/15 16:23, 93F
→
01/15 16:23,
1周前
, 94F
01/15 16:23, 94F
推
01/15 16:26,
1周前
, 95F
01/15 16:26, 95F
→
01/15 16:26,
1周前
, 96F
01/15 16:26, 96F
→
01/15 16:39,
1周前
, 97F
01/15 16:39, 97F
討論串 (同標題文章)
home-sale 近期熱門文章
PTT職涯區 即時熱門文章
53
152
11
22