PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [閒聊] 債券配合房地產投資

看板home-sale (房屋交易)作者 (….)時間1周前 (2025/01/15 10:52), 1周前編輯推噓95(98推 3噓 205→)
留言306則, 53人參與, 1周前最新討論串5/5 (看更多)
我是去年9月看了一貓大的文章才加入etf債蛙行列， 直接拿來當實例給各位看吧， 起始本金：房貸400萬/20年/1.89%/月還款2萬 後來加碼：信貸200萬/8年/2.6%/月還款2萬3 元大證金反覆質押6成4次，利率2.92-2.88% 最後總部位大概1400萬 實際持有 00687B(20年國債）：124張 00948B(公司債）：1030張 2月份預計債息收入：約59000 00687B：124*380/3（季配）=15700 00948B：1030*42=43260（1月有少配10元原因自己查） 結論： 以目前殖利率來看，其實每月現金流可以cover貸款月還款，另外海外債息有750萬的免稅 額度，所以債息收入小債蛙不會被課到稅；優點說完，直接說缺點，etf就是要承擔可能 的淨值下跌，下跌原因就不說了，所以我目前帳面也還是虧損，但這筆投資我是打算至少 放5年，若沒有特殊情況就不會出場，現在進場至少成本就把我壓在地上摩擦了（嗚嗚嗚 嗚 備註： 1.房貸利率是銀行員工的福利 2.元大證金利息是到期還款才收，所以真要算起來我每月的淨支出還要加上一筆2萬的質 押利息，但因為我有部分信貸，純房貸的話每月應該還是淨流入 3.沒用房貸加碼的原因是被金龍上課以後分行額度也很吃緊，所以就沒去煩分行同事了 https://i.imgur.com/w348O22.jpeg
https://i.imgur.com/wxsFbE7.jpeg
題外話，登入4000的帳號被盜了，這是新開的帳號 ====菜逼八帳號無法推文只好修文回覆==== 不知道會引起這麼熱烈的討論XDDD 就幾個點回覆就不回了，新帳號不能推文太麻煩，而且很多討論其實都不是房板的範圍 1.匯率問題，這也是美債最大的風險，但沒人能準確判斷未來走勢，有人說會回28也有人 說會一路到37，所以這我不做判斷，想想遇上了能不能扛住就好 2.直債vs債券etf，這隔壁板前陣子吵過了，我個人看法也同意兩者性質不同，要鎖利率 肯定要用直債，但是奈米戶在台灣買直債跟質押再購入的環境並不友善，加上5年後可能 要變現（也可能繼續放看到時周轉情況），所以我是選etf，不然其實我內心也是覺得這 操作應該搭配直債比較好 3.像隔壁板說的一樣，跟單風險自負，只是剛好有人討論到，我就分享自己的情況當作實 例，任何投資都有風險，買股我從來沒開過槓桿，為什麼買債我就開到底了？這風險有比 較小嗎？我倒是覺得也許是每個人對「不同」風險的理解、喜好、趨避的程度都不一樣， 有人敢融資買股，卻不敢買房，相反的有人滿手預售屋，卻只敢定期定額，所以再說一次 這只是當作實例給想玩這套的人參考，也請看看我們這些還套在裡面的人，再決定是不是 加入一起套XDDD ※ 引述《onekoni (一貓人我的超人)》之銘言： : 我幫我朋友做的投資方式類似，拋磚引玉一下。 : 1.增貸500萬，每個月付26000，20年。 : 2.買入00948B 500萬。 : 3.質押成兩倍槓桿，並買入10%00687B當保險，彌補經濟危機第一時間下跌的跌幅，讓 投 : 等債能等半年後的回彈行情。 : 4. : 共有 : 914張00948B : 34張00687B : 每月配息約有4.7萬元，配息繳增貸並且餘額嚴格回買00948B，直到平均殖利率低於5.5 % : ，才准許拿來用。按照聯準會降息規劃，3年後能多200張。配息約5.7萬。 : 5. : 若有降息QE救市導致漲30-50%則賣出債券。無則持有滿20年。 : 這樣做的好處是透過一個投資組合，讓房子自己還自己，20年後500萬入袋不說，大概 三 : 年後能多3萬元花。 : 若中間經濟危機猛降息還能提早獲利了結。 : 房子是很好的存錢筒，讓他自己動起來，等於多一個房客幫你錢滾錢。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.232.168 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1736909567.A.2B5.html
推
01/15 10:55, 1周前 , 1F
真的是勸債券投資人，要謹慎看到未來四年的美元貶值風險
01/15 10:55, 1F
→
01/15 10:55, 1周前 , 2F
不用多，台幣回到30就好，算一下看這樣獲利還有多少
01/15 10:55, 2F
→
01/15 10:56, 1周前 , 3F
我在12/13恐慌之下把00720B賣光了
01/15 10:56, 3F
推
01/15 10:58, 1周前 , 4F
持有240張大約十到十二個月 大概賺8X萬左右
01/15 10:58, 4F
→
01/15 10:59, 1周前 , 5F
沒有質押完全用現金玩
01/15 10:59, 5F
→
01/15 10:59, 1周前 , 6F
現在完全空手 不知道該不該再進場撿回來
01/15 10:59, 6F
推
01/15 11:02, 1周前 , 7F
如果要長投20年，那沒差，美元週期大概8-16年
01/15 11:02, 7F
→
01/15 11:02, 1周前 , 8F
如果是要三五年短投，最好是不要，賺利息賠本金
01/15 11:02, 8F
→
01/15 11:03, 1周前 , 9F
而且很大機率是債券價格賠，美金匯率也賠，DOUBLE KILL
01/15 11:03, 9F
推
01/15 11:04, 1周前 , 10F
美元要貶值建立在 1)美金資產的泡沫 資金外流
01/15 11:04, 10F
→
01/15 11:04, 1周前 , 11F
2)美國實體經濟成長開始緩慢 開始有衰退跡象
01/15 11:04, 11F
→
01/15 11:06, 1周前 , 12F
3)對前景預期堪憂後 回到新興國家或中國等其他經濟體
01/15 11:06, 12F
推
01/15 11:06, 1周前 , 13F
推這篇
01/15 11:06, 13F
→
01/15 11:06, 1周前 , 14F
以上聯準會會降息刺激市場，殖利率降 債券價格上升
01/15 11:06, 14F
推
01/15 11:09, 1周前 , 15F
要回到30是一個很強的推力，所以不是那麼容易
01/15 11:09, 15F
推
01/15 11:09, 1周前 , 16F
個人看法，這個月文章會寫詳細點，大致上是這樣
01/15 11:09, 16F
→
01/15 11:09, 1周前 , 17F
川普政見，要推出口，美元一定得貶，不然他自打臉
01/15 11:09, 17F
推
01/15 11:10, 1周前 , 18F
現在美元強導致各國央行不得不拋售美債穩匯也是殖利率上升
01/15 11:10, 18F
→
01/15 11:10, 1周前 , 19F
的主因之一
01/15 11:10, 19F
→
01/15 11:10, 1周前 , 20F
美債長短天期發行量不匹配，加上債務需求上升
01/15 11:10, 20F
→
01/15 11:10, 1周前 , 21F
要借錢，發行量就要大，發行量大，價格就貶
01/15 11:10, 21F
噓
01/15 11:10, 1周前 , 22F
不要聽他胡說就亂買
01/15 11:10, 22F
→
01/15 11:11, 1周前 , 23F
反正這兩年要買，與其買債，不如買黃金，實體黃金
01/15 11:11, 23F
→
01/15 11:12, 1周前 , 24F
你有心理準備 極限狀況被抬出場嗎
01/15 11:12, 24F
推
01/15 11:13, 1周前 , 25F
美國實體經濟成長緩慢這點我比較納悶，服務業PMI一直都在50
01/15 11:13, 25F
→
01/15 11:13, 1周前 , 26F
以上，甚至預估到明年底都還在50以上
01/15 11:13, 26F
推
01/15 11:14, 1周前 , 27F
很多因素啦，最起碼五六個變因在影響
01/15 11:14, 27F
→
01/15 11:14, 1周前 , 28F
與其說風險是匯率，我倒覺得債券的風險是美國經濟不著陸
01/15 11:14, 28F
→
01/15 11:15, 1周前 , 29F
了解不夠全面的話，很容易會變成瞎子摸象
01/15 11:15, 29F
→
01/15 11:18, 1周前 , 30F
直債質押的風險是維持率跟匯率, ETF就複雜很多
01/15 11:18, 30F
推
01/15 11:18, 1周前 , 31F
大神這樣玩是他們有龐大資產跟強大本業收入的後盾可以
01/15 11:18, 31F
→
01/15 11:18, 1周前 , 32F
承受美元跟債券的資產下跌，所以無所謂的，但如果最壞
01/15 11:18, 32F
→
01/15 11:18, 1周前 , 33F
的美元損 債券價格損 爽損的情況，問問自己如果承受不
01/15 11:18, 33F
→
01/15 11:18, 1周前 , 34F
了就不能跟他們一樣這樣玩了，早晚被扛
01/15 11:18, 34F
推
01/15 11:18, 1周前 , 35F
應該有最後一次買的ETF沒有質押，維持率快到的時候補擔
01/15 11:18, 35F
→
01/15 11:18, 1周前 , 36F
保品，或是信貸和房貸下去降槓桿就過去了
01/15 11:18, 36F
推
01/15 11:19, 1周前 , 37F
同意，不過如果匯率貶值加上債券價格崩跌真的發生
01/15 11:19, 37F
→
01/15 11:19, 1周前 , 38F
ETF應該也是好不到哪裡去
01/15 11:19, 38F
→
01/15 11:19, 1周前 , 39F
債券ETF不是固定收益商品 他是利率商品 利率變動 債券收
01/15 11:19, 39F
還有 227 則推文
還有 1 段內文
推
01/15 16:15, 1周前 , 267F
「房產淨投入210萬，淨利389萬，報酬85.3%。」
01/15 16:15, 267F
→
01/15 16:15, 1周前 , 268F
結果居然還沒交屋…厲害了
01/15 16:15, 268F
推
01/15 16:16, 1周前 , 269F
關鍵就是IBIZA講的：債券ETF不是固定收益商品,是利率商品
01/15 16:16, 269F
→
01/15 16:16, 1周前 , 270F
買債券ETF的應該一大部分沒搞清楚這點
01/15 16:16, 270F
推
01/15 16:21, 1周前 , 271F
之前紅單轉約 不就都+500%起跳XD
01/15 16:21, 271F
→
01/15 16:21, 1周前 , 272F
淨資產六百多萬 預售未實現未扣房地合一佔接近400萬
01/15 16:21, 272F
推
01/15 16:24, 1周前 , 273F
這槓桿真的有點猛 扣掉卡在房子的錢淨資產差不多==0
01/15 16:24, 273F
噓
01/15 16:25, 1周前 , 274F
信貸拿去壓債etf就算了 用etf反覆質押 很有勇氣喔
01/15 16:25, 274F
→
01/15 16:25, 1周前 , 275F
這樣玩怎麼不去玩飆股更快
01/15 16:25, 275F
推
01/15 17:07, 1周前 , 276F
結果飆股還是回來問IB大lol
01/15 17:07, 276F
→
01/15 17:08, 1周前 , 277F
中概啦
01/15 17:08, 277F
→
01/15 17:08, 1周前 , 278F
話說兩房FNMA FMCC一月已經翻倍了...
01/15 17:08, 278F
→
01/15 17:19, 1周前 , 279F
越來越誇張 2028年才交屋的預售屋 可以先用實登算獲利
01/15 17:19, 279F
→
01/15 17:19, 1周前 , 280F
389萬?
01/15 17:19, 280F
推
01/15 17:24, 1周前 , 281F
01/15 17:24, 281F
推
01/15 17:26, 1周前 , 282F
389質押的出來勉強給你過關
01/15 17:26, 282F
推
01/15 17:27, 1周前 , 283F
整年的獲利都變成頭期款工程款了 帳面未實現都在預售屋
01/15 17:27, 283F
推
01/15 17:28, 1周前 , 284F
講錯了，389銀行給增貸過關
01/15 17:28, 284F
推
01/15 17:29, 1周前 , 285F
我記得他收入四萬，那這389可能流動性不行XD
01/15 17:29, 285F
→
01/15 17:29, 1周前 , 286F
預售合約最好能貸款啦 他離交屋還很多年
01/15 17:29, 286F
→
01/15 17:30, 1周前 , 287F
真.紙上富貴
01/15 17:30, 287F
推
01/15 17:37, 1周前 , 288F
其實就是還在賭上一切拚爬階層的階段
01/15 17:37, 288F
→
01/15 17:39, 1周前 , 289F
你爬是一回事 寫一堆文章慫恿大家是另一回事
01/15 17:39, 289F
→
01/15 17:40, 1周前 , 290F
如果他是自己這樣幹 我才不會講話
01/15 17:40, 290F
推
01/15 18:52, 1周前 , 291F
難怪我講軟銀你都不噴我=..=
01/15 18:52, 291F
→
01/15 18:53, 1周前 , 292F
要算預售那個要另外列出來 未來可能 和投入成本
01/15 18:53, 292F
→
01/15 18:57, 1周前 , 293F
軟銀我沒跟上啊 我根本不知道XD
01/15 18:57, 293F
推
01/15 18:59, 1周前 , 294F
謝謝ib 要不然我真的懷疑我自己
01/15 18:59, 294F
推
01/15 19:06, 1周前 , 295F
如果買到蛋毛區 咕嚕咕嚕怎麼辦
01/15 19:06, 295F
→
01/15 19:07, 1周前 , 296F
標的社區不講的話 也講縣市區吧
01/15 19:07, 296F
→
01/15 19:08, 1周前 , 297F
我也來創7%債券教 既然要買債怎麼不直接選7%的
01/15 19:08, 297F
→
01/15 19:10, 1周前 , 298F
如果中性利率調高 投等債槓桿會不會出問題
01/15 19:10, 298F
推
01/15 19:13, 1周前 , 299F
不是賠錢 是說 如果比較買 現況6.8-7.5%的債實質獲利
01/15 19:13, 299F
→
01/15 19:13, 1周前 , 300F
稅後會 有差
01/15 19:13, 300F
→
01/15 19:14, 1周前 , 301F
開槓桿和不開對比 這個板上之前有人在玩金融債槓桿時
01/15 19:14, 301F
→
01/15 19:14, 1周前 , 302F
有問我，我有說這狀況和匯差
01/15 19:14, 302F
推
01/15 19:25, 1周前 , 303F
軟銀7%現在還有嗎？
01/15 19:25, 303F
推
01/15 21:40, 1周前 , 304F
是不是allin老黃 比較安全
01/15 21:40, 304F
推
01/15 21:52, 1周前 , 305F
軟銀7 8%時一堆新聞說債到期會還不出錢 最好敢買
01/15 21:52, 305F
→
01/16 12:22, 1周前 , 306F
東西你要抄底買特別便宜當然是需要與眾不同的眼光啊
01/16 12:22, 306F
‣ 更多 wingwolf36 的文章
文章代碼(AID): #1dXoB_Ar (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 wingwolf36 的文章
文章代碼(AID): #1dXoB_Ar (home-sale)