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Re: [閒聊] 債券配合房地產投資

看板home-sale (房屋交易)作者 (何時無事一身輕?)時間1周前 (2025/01/14 22:27), 1周前編輯推噓69(70推 1噓 273→)
留言344則, 27人參與, 1周前最新討論串4/5 (看更多)
※ 引述《mfcke (待退)》之銘言： : 最近很久沒認真文 因為搞這些東西實在很忙 : 回到家還要打字就顯得很懶 : 阿分享這個可能用文字好好說明一下比錄音好 : 一些FCF基本觀念我就不再說 : "用債券幫房地產掛上保險" 就這一段話 : 因為現在美債具有自償率 而且不會倒的特質 : 可以同時與不動產貸款年限進行對齊綁定 : 操作資產規模 大概是 300 1000 3000 三種級距 : 本來是要慢慢買 阿誤交損友 自己跟別人吵架 : 欸欸 我跟M 都有買到一億美債喔 : 我:????? : 首先 本篇不討論海外券商 以下都不考慮海外 問就是IB 其他都是垃圾 : 300以下 去買買20年國債ETF 券商質押6成 維持率我建議不要幹到滿 : 大概兩倍就好 丟500萬 買到1000萬這樣 : 我個人是在富邦 華南 券商沒差 盡量找利率低的 因為是做利差交易 : 300~1000 有些人會去弄VIP 但是意義不大我覺得 : 1000以下我建議好好去券商做 買國債ETF就好 : 因為你直債很多都是20萬美金起跳 那要買直債又要抵押 一次大額一點比較有意義 : 而且直債流動性差 dead money : 1000~3000可以買直債去鎖了 券商問題就是不能質押直債 但有些會跟自家銀行配合 : 但是目前越來越多銀行有在做了 有些需要弄個小法人 像是玉山 : 直債銀行端優點是 質押成數比較高 借錢利率也低 : 鎖個兩層 錢少於1000之後 再拿回券商去買 : 3000以上可以去辦私銀 利率更低 量大可以買更便宜 配合房地產近來投資更方便 : 我一樣建議 弄個兩層之後 : 要再押 可以去弄短債 甚至定存 降低風險 : 然後我知道大家現在最在意的點是匯率 : 這我不多討論 平常一直有分享了 : 日常本來就要隨手換 然後為何33一定是底部呢 : 不好說 對吧 : 有些細節我不想講太多 所以有點隱晦 自己有心就去想辦法 : 然後交友要謹慎 就這樣 因為太多關鍵字看不懂 所以上網學習研究了一下 做個筆記順便有些疑問請教各位大大 首先是我讀到的內容整理 1.直債：直接持有美債 2.etf: 券商買入美債之後統包成一個產品再讓我們台灣的人購買。 3.pb: 私人銀行，指的是銀行提供的一種特殊高資產理財服務，以國泰來說至少門檻是1 億元，並且具有豐富的投資知識經驗。 4.pi: 專業投資人：本人提供新臺幣三千萬元以上之財力證明、充足金金融商品交易經驗 與專業知識。 5.質押：用手上的股票跟證券商借錢，可以借六成，高級客戶甚至可以借七五成。 我閱讀文章之後的理解， 基本的公式就是，先買美債， 然後透過多次質押提高槓桿， 手上的美債就會達到原本的兩倍到4倍，美債的高配息原本是4.8趴， 經過槓桿就會提高到8到12趴。 大約分兩類： 初階投資人：財力1500以下 只能透過ETF購買美債，質押六成， 槓桿後變兩倍。 高階投資人：例如私人銀行專業投資人，可以跟銀行拿到比較高的利率跟成數。2.2%，七 五成。 經過4次槓桿會變成4倍本金。 例如ib大是成為國泰pb，買花旗美債再經由75成的槓桿擴充，得到12趴的投報率。 這幾天看了美債的情況， 最疑慮的是他的起伏很大， 目前的淨值已經是2020年的50% 1.關於投報率跟淨值： 如果是一般人，看起來是不能購買職債只能買ETF，就算是兩倍槓桿，扣除利息成本後， 大約是6趴？ 直債的好處是，不用擔心起伏， 因為20年後可以拿回票面淨值是嗎？ 但這又產生另一個問題： 假設開四倍槓桿跌50趴，等於本金已經跌消失了，那不就要拿出大量的抵押來提高維持率 ？ 要怎麼撐過這段時間呢？ 如果是買ETF的人，是否賺了利息但損失本金呢？ 2.一開始的用意是為了避險跟抵消房貸： 假設我買了1000的房子 200頭期800貸款，月付32000本利攤，年付38萬， 假設要用債券的槓桿配息來支付房貸，以8%計算， 必須投入475萬才能打平。 問題是如果我買完房子已經沒錢了， 要怎麼取得這475萬？ 假設用增貸取得475，那又多了本利攤16000，現金流依然為負值？ 另外一個是如果手上持有的是老房，或者增值緩慢的地區，要漲價到能增貸500，可能要1 0年，那這前十年還是無法運用這策略。 所以我看不太懂避險的原理是什麼？？？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.210.114 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1736864864.A.2F9.html ※ 編輯: rabinson (180.217.210.114 臺灣), 01/14/2025 22:32:51
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01/14 22:34, 1周前 , 1F
這個是進階操作 會去討論這些的手上都不是只有一間房
01/14 22:34, 1F
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01/14 22:34, 1周前 , 2F
而是持有多間且手上至少隨時有一筆可以全款買房的現金
01/14 22:34, 2F
推
01/14 22:38, 1周前 , 3F
你買個一兩間就沒錢的話 其實不怎麼需要避險
01/14 22:38, 3F
推
01/14 22:41, 1周前 , 4F
475增貸 單就16000本利攤這件事 是正值。而且你是拿增貸
01/14 22:41, 4F
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01/14 22:41, 1周前 , 5F
的利息 就還了增貸的本+利。
01/14 22:41, 5F
推
01/14 22:43, 1周前 , 6F
直債你為啥會有漲跌賠錢的問題?
01/14 22:43, 6F
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01/14 22:43, 1周前 , 7F
而,另外那個是你已經all in..
01/14 22:43, 7F
推
01/14 22:43, 1周前 , 8F
金錢遊戲本來就不是窮人的附屬品
01/14 22:43, 8F
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01/14 22:43, 1周前 , 9F
你all in當然沒錢避險阿..XD
01/14 22:43, 9F
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01/14 22:44, 1周前 , 10F
你用200萬買1000萬的房子貸款800萬,手上一空怎麼避險?
01/14 22:44, 10F
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01/14 22:44, 1周前 , 11F
你是1000萬的現金買1000萬的房子,借錢出來避險.
01/14 22:44, 11F
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01/14 22:45, 1周前 , 12F
另外用債避險,直債,etf還是甚麼會有不一樣的屬性.
01/14 22:45, 12F
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01/14 22:45, 1周前 , 13F
因此在挑選的時候也會因應自己的需求而變化.
01/14 22:45, 13F
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01/14 22:45, 1周前 , 14F
例如你認為美國會降息,多快的問題而已.
01/14 22:45, 14F
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01/14 22:45, 1周前 , 15F
然後你覺得你的不動產很穩,單純就是可以嘎一些現金流.
01/14 22:45, 15F
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01/14 22:45, 1周前 , 16F
所以你選etf...等到降息結束本金還可以撈一筆.
01/14 22:45, 16F
推
01/14 22:46, 1周前 , 17F
他如果，有1000萬現金買房，就不會上來問了，行員直
01/14 22:46, 17F
對因為我的習慣如果我有一千萬 我會拆成五個2000000然後去買 5間500的 所以每次手上稍微有點錢就又轉成房子存貨了 很煩惱
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01/14 22:46, 1周前 , 18F
接手把手教學，各取所需
01/14 22:46, 18F
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01/14 22:46, 1周前 , 19F
以及如果你要20年持有,配息嘎利息所以無腦買直債.
01/14 22:46, 19F
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01/14 22:46, 1周前 , 20F
這就不同的操作法.
01/14 22:46, 20F
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01/14 22:46, 1周前 , 21F
再加上,妳其他還有延伸的作用.
01/14 22:46, 21F
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01/14 22:46, 1周前 , 22F
例如做資產擔保,或是拿去洗購屋資金之類的.
01/14 22:46, 22F
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01/14 22:46, 1周前 , 23F
那就又有其他變化.
01/14 22:46, 23F
※ 編輯: rabinson (180.217.210.114 臺灣), 01/14/2025 22:48:08
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01/14 22:47, 1周前 , 24F
所以投資商品的選擇都很個人化的.
01/14 22:47, 24F
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01/14 22:47, 1周前 , 25F
你今天一個年薪1000萬的醫生,但你手上就只有400萬現金.
01/14 22:47, 25F
→
01/14 22:47, 1周前 , 26F
你買一間2000萬的房子自住.
01/14 22:47, 26F
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01/14 22:47, 1周前 , 27F
你覺得你需要避甚麼險..XD
01/14 22:47, 27F
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01/14 22:47, 1周前 , 28F
但你今天沒工作但是有兩億,你房貸借了不要多5000萬就好.
01/14 22:47, 28F
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01/14 22:48, 1周前 , 29F
你覺得現金流有點壓力,所以去買了兩三千萬的美債.
01/14 22:48, 29F
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01/14 22:48, 1周前 , 30F
來嘎現金流.
01/14 22:48, 30F
→
01/14 22:48, 1周前 , 31F
這樣就變得有意義.
01/14 22:48, 31F
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01/14 22:48, 1周前 , 32F
所以到頭來還是看你財務規劃和資金狀況決定買甚麼買多少.
01/14 22:48, 32F
推
01/14 22:55, 1周前 , 33F
475萬買美債，每季配息
01/14 22:55, 33F
→
01/14 22:55, 1周前 , 34F
質押利息是半年繳一次，不用還本金
01/14 22:55, 34F
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01/14 22:56, 1周前 , 35F
季配的美債息可以繳房貸16000，另外質押的錢不用還
01/14 22:56, 35F
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01/14 22:56, 1周前 , 36F
本且只要利息
01/14 22:56, 36F
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01/14 22:56, 1周前 , 37F
所以可以降現金流壓力
01/14 22:56, 37F
還有 269 則推文
還有 7 段內文
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01/15 00:28, 1周前 , 307F
塔綠班疫苗問題時刻 我近年一直異常的厭惡繳稅
01/15 00:28, 307F
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01/15 00:29, 1周前 , 308F
繳稅給人爽=.= 我少賺沒關係 我日子過好好的 就是不繳
01/15 00:29, 308F
推
01/15 00:33, 1周前 , 309F
前幾年我也有說啊 我看好高雄 但是我不爽高雄那種花錢
01/15 00:33, 309F
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01/15 00:33, 1周前 , 310F
方式 所以我 碰都不爽碰
01/15 00:33, 310F
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01/15 00:35, 1周前 , 311F
（事實上 我人懶的過去高雄看=..=）
01/15 00:35, 311F
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01/15 00:35, 1周前 , 312F
夠用就好
01/15 00:35, 312F
噓
01/15 00:38, 1周前 , 313F
資產太低，幹嘛避險？
01/15 00:38, 313F
推
01/15 01:07, 1周前 , 314F
你先估狗一下直債是什麼吧…
01/15 01:07, 314F
推
01/15 07:25, 1周前 , 315F
讚 你發現秘密了 就是沒必要買直債 花式弄死自己
01/15 07:25, 315F
→
01/15 08:54, 1周前 , 316F
為什麼質押6成，槓桿是兩倍？不是1.6倍嗎？
01/15 08:54, 316F
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01/15 08:56, 1周前 , 317F
是因為質押兩層？
01/15 08:56, 317F
推
01/15 08:58, 1周前 , 318F
看ceca大的推文才懂 板上醫師工程師也不太需要質押
01/15 08:58, 318F
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01/15 09:15, 1周前 , 319F
質押超爽蓋麻不用,醫師用的才兇~~~~~
01/15 09:15, 319F
→
01/15 09:44, 1周前 , 320F
第一層60% 第二層60%*60%=36%
01/15 09:44, 320F
推
01/15 09:51, 1周前 , 321F
你買老屋出租現金流一定cover的過 那一篇其實對你沒用
01/15 09:51, 321F
推
01/15 09:55, 1周前 , 322F
如果質押再買美債那直接買X2ETF就好 還免去補保證金風險
01/15 09:55, 322F
推
01/15 10:18, 1周前 , 323F
代表你不夠有錢不需要避險
01/15 10:18, 323F
推
01/15 10:42, 1周前 , 324F
X2 ETF沒有配息阿...
01/15 10:42, 324F
→
01/15 10:48, 1周前 , 325F
X2 etf是指正二嗎?這跟美債的性質完全不同吧，尤其現在
01/15 10:48, 325F
→
01/15 10:48, 1周前 , 326F
盤整耗損有夠大
01/15 10:48, 326F
→
01/15 11:03, 1周前 , 327F
再說一次 直債跟ETF的是不同性質的商品 不要再混為一談
01/15 11:03, 327F
→
01/15 11:06, 1周前 , 328F
直債是固定收益商品 債券ETF是利率商品
01/15 11:06, 328F
謝謝i大清楚明確的定義 所以直債是年領4.8配息 20年到期拿回本金， 不會有虧損本金的風險，但是也不能中途拿回 有點像是20年的單利儲蓄險？ ETF就是會市值上下擺蕩 所以殖利率不固定
推
01/15 11:11, 1周前 , 329F
公司債etf=利率期貨+sell cds
01/15 11:11, 329F
※ 編輯: rabinson (180.217.210.114 臺灣), 01/15/2025 11:20:20 ※ 編輯: rabinson (180.217.210.114 臺灣), 01/15/2025 11:21:48
推
01/15 11:26, 1周前 , 330F
直債可以拿回，也享有利率下降票面價值上升的好處，建
01/15 11:26, 330F
→
01/15 11:26, 1周前 , 331F
議PO要投入，可以先去股版關鍵字（美債），或估狗
01/15 11:26, 331F
→
01/15 11:27, 1周前 , 332F
原理很簡單，思路通了就通了，不需要用做論文的態度，理
01/15 11:27, 332F
→
01/15 11:27, 1周前 , 333F
解原理即可
01/15 11:27, 333F
推
01/15 11:31, 1周前 , 334F
沒開槓桿的情況下，先加入再理解也無所謂，有開槓桿，
01/15 11:31, 334F
→
01/15 11:31, 1周前 , 335F
建議通盤理解，再評估自身能力
01/15 11:31, 335F
推
01/15 11:51, 1周前 , 336F
直債可以買，小資現況別加槓碰美債etf。
01/15 11:51, 336F
推
01/15 12:12, 1周前 , 337F
有個之前喊公債債券ETF 的就傻蛋，我吐嘲裡面有垃圾
01/15 12:12, 337F
→
01/15 12:12, 1周前 , 338F
，降息是降10年以下為主 又不是超過10年 當下殖利率倒
01/15 12:12, 338F
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01/15 12:12, 1周前 , 339F
鉤 講20年公債好棒棒 腦子堪憂
01/15 12:12, 339F
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01/15 12:13, 1周前 , 340F
要買就買利率大的 不會倒的 債券的本質就這麼簡單
01/15 12:13, 340F
推
01/15 12:37, 1周前 , 341F
怎麼會不能中途拿回…賣掉就好了，你要不要先Googl
01/15 12:37, 341F
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01/15 12:37, 1周前 , 342F
e 看一下債券基本的配息跟交易模式
01/15 12:37, 342F
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01/15 12:38, 1周前 , 343F
以及殖利率怎麼計算跟波動
01/15 12:38, 343F
推
01/15 12:43, 1周前 , 344F
中途可以買賣 所以你買的時候根本就沒20年了
01/15 12:43, 344F
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