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Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥

看板home-sale (房屋交易)作者 (MCGEE5487)時間3周前 (2025/07/09 11:14), 編輯推噓65(75推 10噓 460→)
留言545則, 50人參與, 3周前最新討論串18/22 (看更多)
※ 引述 《s8752134》 之銘言： : 我整合你前前後後設定的幾個條件： : : 1. 初始資金 200 萬 : : 2. 買房組買 1000 萬的房，貸款800 萬 30 萬，每年還款 37.9 萬，房價年成長 5% : : 3. 買大盤ETF 每年年報酬 10% 增長 : : 4. 房租初始第一年 25萬，每年租金成長 2% : : 5. 比較 30 年後兩者的報酬。 : 好了，這是針對買房(不論自住或投資皆可使用) vs 單純投大盤的比較： : a. 買房組 - 每五年增貸一次，把已繳的本金+房價漲幅貸出來投資你說的10% 大盤etf : 增貸利息 2.5% (你要抓3%也行，自己改，結果差異不大) : b. 你說的初始投入 200 萬，其餘每年 37.9萬 - 當年租金後全數投入大盤 etf。 : 得到的結果如下： (GPT 照我給的公式計算的，我沒複算) : : 更新數據 (上面的數據 GPT 未計算增貸還款金額) : : 來吧，你告訴我你的 b 要怎麼改，才能賺得比 a 的報酬多？ : 提醒你一下，你 b 的所有操作，在 a 第一次增貸後，全部都能跟你做一樣的事情喔！ : 期待你的分享。 OK先感謝你的驗證 至少證明在0槓的部分，ETF增值不輸房子 再來要回覆的就是槓桿部分 此篇我本身不討論槓桿是因為：「非專業投資人」完全不建議開槓去操作，有太多不確定性 如果真要討論槓桿，那也要是房子增貸投資對比股票質押，而不是0槓的ETF 再來你的餵給GPT的數據有問題，沒有算每月房貸的還款金額，且增貸的金額也會使你每月 還款金額增加 增貸是要還本金的，他會逐月扣掉你的利潤，質押可以不用還本金，所以資金利用率更高 我根據此數據跑一次GPT，條件一樣利率都用2.5%來比較，質押維持VOO最大回檔且不掃出場 的維持率 結果如下： https://i.imgur.com/xShj0Nr.png
https://i.imgur.com/TkSzfA4.jpeg
不過槓桿的比較參考意義不大，變數太多 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.173.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752030865.A.E25.html
推
07/09 11:15, 3周前 , 1F
卡！
07/09 11:15, 1F
推
07/09 11:16, 3周前 , 2F
現在外面財商好的財經專家 kol 都不推薦買房阿 買大盤
07/09 11:16, 2F
→
07/09 11:16, 3周前 , 3F
就是比買房賺的快很多
07/09 11:16, 3F
→
07/09 11:16, 3周前 , 4F
房子唯一的優點就是提供你情緒價值 而已 其他全部都輸
07/09 11:16, 4F
→
07/09 11:16, 3周前 , 5F
大盤 就算開五倍槓桿也是輸
07/09 11:16, 5F
→
07/09 11:18, 3周前 , 6F
房子年輕才能貸好貸滿
07/09 11:18, 6F
→
07/09 11:19, 3周前 , 7F
你0050不會因為年紀不給你買 、質押
07/09 11:19, 7F
推
07/09 11:19, 3周前 , 8F
是蜈蚣欸！
07/09 11:19, 8F
推
07/09 11:19, 3周前 , 9F
沒有維持率不會追繳這件事情沒法比，4月那一波融資
07/09 11:19, 9F
→
07/09 11:19, 3周前 , 10F
殺到現在都還沒回來吧…
07/09 11:19, 10F
→
07/09 11:19, 3周前 , 11F
第一間趁早買 買好增貸買股
07/09 11:19, 11F
推
07/09 11:19, 3周前 , 12F
老房子一樣可以貸八成好嗎？
07/09 11:19, 12F
→
07/09 11:20, 3周前 , 13F
地段好 老房八成很正常 上次賣30多年公寓 老師85成
07/09 11:20, 13F
→
07/09 11:20, 3周前 , 14F
不好意思我沒說清楚 我說人的年紀XD
07/09 11:20, 14F
推
07/09 11:21, 3周前 , 15F
85成是850%？
07/09 11:21, 15F
→
07/09 11:21, 3周前 , 16F
少打小數點 抱歉 口頭說習慣
07/09 11:21, 16F
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07/09 11:22, 3周前 , 17F
40歲+要貸40年 要條件蠻好才行 但年輕的話不難
07/09 11:22, 17F
→
07/09 11:22, 3周前 , 18F
先說，Voo未來能10%我是持懷疑態度
07/09 11:22, 18F
→
07/09 11:23, 3周前 , 19F
要做這種假設那毫無疑問無腦多是吧
07/09 11:23, 19F
推
07/09 11:27, 3周前 , 20F
算這個幹嘛 所以你執行了幾年？ 目前執行成效如何？
07/09 11:27, 20F
→
07/09 11:27, 3周前 , 21F
Forward pe現在25左右，增長我不知道你要抓多少，財政赤
07/09 11:27, 21F
→
07/09 11:27, 3周前 , 22F
字的風險還沒考慮進去
07/09 11:27, 22F
→
07/09 11:29, 3周前 , 23F
不開理財型房貸一直維持槓桿，買房不會贏，這不是一堆
07/09 11:29, 23F
→
07/09 11:29, 3周前 , 24F
人早算過了
07/09 11:29, 24F
→
07/09 11:29, 3周前 , 25F
你的這些疑慮房子也都有，所以這是年化不是短期，拉
07/09 11:29, 25F
→
07/09 11:29, 3周前 , 26F
到30年期短期風險就只是震盪而已
07/09 11:29, 26F
→
07/09 11:29, 3周前 , 27F
voo會不會10%跟台灣房價會不會每年5%一樣問題
07/09 11:29, 27F
→
07/09 11:30, 3周前 , 28F
這幾個風險跟你在台灣買房有啥關係
07/09 11:30, 28F
→
07/09 11:31, 3周前 , 29F
我現在就是在跟你算合理增長+回報
07/09 11:31, 29F
→
07/09 11:34, 3周前 , 30F
這問題癥結點最後又要吵，你敢開股票質押嗎？開理財型
07/09 11:34, 30F
→
07/09 11:34, 3周前 , 31F
房貸比較可行blah blah，實務上普遍大家都是乖乖還房
07/09 11:34, 31F
→
07/09 11:34, 3周前 , 32F
貸
07/09 11:34, 32F
→
07/09 11:35, 3周前 , 33F
質押只是寫可以展延，沒有說一定會。哪天收傘一樣得還
07/09 11:35, 33F
→
07/09 11:37, 3周前 , 34F
VOO已經完全大幅分散風險了，房地產反而受區域發展
07/09 11:37, 34F
→
07/09 11:37, 3周前 , 35F
人口及利率風險，大盤指數不一樣，只要全球經濟上升
07/09 11:37, 35F
→
07/09 11:37, 3周前 , 36F
，大盤指數就會持續創高
07/09 11:37, 36F
→
07/09 11:37, 3周前 , 37F
真要討論槓桿, 房子增貸出來的錢買VOO也可以質押
07/09 11:37, 37F
→
07/09 11:37, 3周前 , 38F
反正大多數人兩個都不會玩質押或理財型房貸
07/09 11:37, 38F
→
07/09 11:38, 3周前 , 39F
啥，我講的風險是美國的財政赤字風險
07/09 11:38, 39F
還有 466 則推文
→
07/09 21:47, 3周前 , 506F
太誇張@@
07/09 21:47, 506F
推
07/09 21:49, 3周前 , 507F
租金漲幅...我有個房客，我兩年漲一次,從1.2變1.35變1.7
07/09 21:49, 507F
→
07/09 21:49, 3周前 , 508F
這樣平均一年漲6%？
07/09 21:49, 508F
→
07/09 21:50, 3周前 , 509F
新北的 我從2.3調到2.5，大概是年調4%
07/09 21:50, 509F
→
07/09 21:50, 3周前 , 510F
有可能，其實有一些地方真的漲租很快超過10%都有，
07/09 21:50, 510F
→
07/09 21:50, 3周前 , 511F
尤其這幾年
07/09 21:50, 511F
→
07/09 21:51, 3周前 , 512F
而且還有一點很重要你可能沒注意，出租的話是讓別人的
07/09 21:51, 512F
→
07/09 21:51, 3周前 , 513F
錢大量流進你口袋，買股的話只靠自己的錢增值，而且對大
07/09 21:51, 513F
→
07/09 21:51, 3周前 , 514F
局無能為力只能隨波逐流。
07/09 21:51, 514F
→
07/09 21:52, 3周前 , 515F
不過各有優缺點啦，愛你所擇就好，情人眼裡出西斯。
07/09 21:52, 515F
→
07/09 21:54, 3周前 , 516F
是啊，這就是房與股的優劣勢，房的那種安定感還是存
07/09 21:54, 516F
→
07/09 21:54, 3周前 , 517F
在，所以我從來沒批評買房是錯誤的投資
07/09 21:54, 517F
推
07/09 22:27, 3周前 , 518F
不只安定感而已啦，實質上的獲利也是很大的，對於笨蛋
07/09 22:27, 518F
→
07/09 22:27, 3周前 , 519F
來說，買房成功率比較大
07/09 22:27, 519F
→
07/09 22:49, 3周前 , 520F
確實笨蛋買房成功率比較大 如果知道自己笨 那沒問題
07/09 22:49, 520F
→
07/09 22:49, 3周前 , 521F
問題出在 不是知道自己笨去買 是覺得自己很聰明去買XD
07/09 22:49, 521F
→
07/09 22:49, 3周前 , 522F
實際上大家增貸出來也是"各顯神通"XD
07/09 22:49, 522F
推
07/09 22:58, 3周前 , 523F
對啊我人生已經走到承認自己是笨蛋的階段
07/09 22:58, 523F
推
07/09 23:06, 3周前 , 524F
對錯自由公平 樓主風度很好 反觀
07/09 23:06, 524F
→
07/09 23:11, 3周前 , 525F
怎麼會 覺得自己很聰明的 都很喜歡只選一個 真奇怪
07/09 23:11, 525F
→
07/09 23:12, 3周前 , 526F
這種的通常嘴巴講成股神 實際操作要嘛賠錢要嘛不怎樣
07/09 23:12, 526F
→
07/09 23:12, 3周前 , 527F
這種自以為聰明的 比笨蛋還不如 好慘 嗚嗚嗚
07/09 23:12, 527F
→
07/09 23:27, 3周前 , 528F
真的是奇葩邏輯，我要是能借十兆就算收益1%也屌打，哪
07/09 23:27, 528F
→
07/09 23:27, 3周前 , 529F
有什麼零槓時贏後面只是放大，你怎麽不乾脆說領薪水最
07/09 23:27, 529F
→
07/09 23:27, 3周前 , 530F
賺，零本金就有錢拿欸
07/09 23:27, 530F
推
07/09 23:33, 3周前 , 531F
笨蛋買房成功率大可能沒錯，把買房的都當笨蛋是另
07/09 23:33, 531F
→
07/09 23:33, 3周前 , 532F
一回事，嘻嘻
07/09 23:33, 532F
推
07/10 00:39, 3周前 , 533F
前面有人舉例房租找到很低的 那就是蹭傻子廉價出租 如果
07/10 00:39, 533F
→
07/10 00:39, 3周前 , 534F
有傻子讓你低價租那我覺得沒什麼問題 買股票就好了 像之
07/10 00:39, 534F
→
07/10 00:39, 3周前 , 535F
前也有人是住免費公司宿舍 那我覺得買股票也沒什麼不好
07/10 00:39, 535F
→
07/10 00:39, 3周前 , 536F
但這種就沒什麼好討論
07/10 00:39, 536F
→
07/10 00:41, 3周前 , 537F
一般人租房子 大多數依市場去租 在考慮風險下 一定是房
07/10 00:41, 537F
→
07/10 00:41, 3周前 , 538F
東要大於他成本 所以租金其實不便宜 那就把租的買下來會
07/10 00:41, 538F
→
07/10 00:41, 3周前 , 539F
比較合理
07/10 00:41, 539F
→
07/10 00:42, 3周前 , 540F
至於說要不要買第二間出租 就有傻子便宜賣房就吃下來 沒
07/10 00:42, 540F
→
07/10 00:42, 3周前 , 541F
有的話不買也沒關係 買股票沒什麼不好 但要知道定期定額
07/10 00:42, 541F
→
07/10 00:42, 3周前 , 542F
很難
07/10 00:42, 542F
→
07/10 00:43, 3周前 , 543F
再強調一次 定期定額難度大於買房辦房貸
07/10 00:43, 543F
推
07/10 01:09, 3周前 , 544F
杜拜買房重點是買到1600以上拿那個黃金簽證吧 租金那些都
07/10 01:09, 544F
→
07/10 01:09, 3周前 , 545F
是幌子
07/10 01:09, 545F
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