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Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥

看板home-sale (房屋交易)作者 (MCGEE5487)時間5小時前 (2025/07/09 11:14), 編輯推噓48(58推 10噓 349→)
留言417則, 43人參與, 32分鐘前最新討論串18/18 (看更多)
※ 引述 《s8752134》 之銘言： : 我整合你前前後後設定的幾個條件： : : 1. 初始資金 200 萬 : : 2. 買房組買 1000 萬的房，貸款800 萬 30 萬，每年還款 37.9 萬，房價年成長 5% : : 3. 買大盤ETF 每年年報酬 10% 增長 : : 4. 房租初始第一年 25萬，每年租金成長 2% : : 5. 比較 30 年後兩者的報酬。 : 好了，這是針對買房(不論自住或投資皆可使用) vs 單純投大盤的比較： : a. 買房組 - 每五年增貸一次，把已繳的本金+房價漲幅貸出來投資你說的10% 大盤etf : 增貸利息 2.5% (你要抓3%也行，自己改，結果差異不大) : b. 你說的初始投入 200 萬，其餘每年 37.9萬 - 當年租金後全數投入大盤 etf。 : 得到的結果如下： (GPT 照我給的公式計算的，我沒複算) : : 更新數據 (上面的數據 GPT 未計算增貸還款金額) : : 來吧，你告訴我你的 b 要怎麼改，才能賺得比 a 的報酬多？ : 提醒你一下，你 b 的所有操作，在 a 第一次增貸後，全部都能跟你做一樣的事情喔！ : 期待你的分享。 OK先感謝你的驗證 至少證明在0槓的部分，ETF增值不輸房子 再來要回覆的就是槓桿部分 此篇我本身不討論槓桿是因為：「非專業投資人」完全不建議開槓去操作，有太多不確定性 如果真要討論槓桿，那也要是房子增貸投資對比股票質押，而不是0槓的ETF 再來你的餵給GPT的數據有問題，沒有算每月房貸的還款金額，且增貸的金額也會使你每月 還款金額增加 增貸是要還本金的，他會逐月扣掉你的利潤，質押可以不用還本金，所以資金利用率更高 我根據此數據跑一次GPT，條件一樣利率都用2.5%來比較，質押維持VOO最大回檔且不掃出場 的維持率 結果如下： https://i.imgur.com/xShj0Nr.png
https://i.imgur.com/TkSzfA4.jpeg
不過槓桿的比較參考意義不大，變數太多 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.173.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752030865.A.E25.html
推
07/09 11:15, 5小時前 , 1F
卡！
07/09 11:15, 1F
推
07/09 11:16, 5小時前 , 2F
現在外面財商好的財經專家 kol 都不推薦買房阿 買大盤
07/09 11:16, 2F
→
07/09 11:16, 5小時前 , 3F
就是比買房賺的快很多
07/09 11:16, 3F
→
07/09 11:16, 5小時前 , 4F
房子唯一的優點就是提供你情緒價值 而已 其他全部都輸
07/09 11:16, 4F
→
07/09 11:16, 5小時前 , 5F
大盤 就算開五倍槓桿也是輸
07/09 11:16, 5F
→
07/09 11:18, 5小時前 , 6F
房子年輕才能貸好貸滿
07/09 11:18, 6F
→
07/09 11:19, 5小時前 , 7F
你0050不會因為年紀不給你買 、質押
07/09 11:19, 7F
推
07/09 11:19, 5小時前 , 8F
是蜈蚣欸！
07/09 11:19, 8F
推
07/09 11:19, 5小時前 , 9F
沒有維持率不會追繳這件事情沒法比，4月那一波融資
07/09 11:19, 9F
→
07/09 11:19, 5小時前 , 10F
殺到現在都還沒回來吧…
07/09 11:19, 10F
→
07/09 11:19, 5小時前 , 11F
第一間趁早買 買好增貸買股
07/09 11:19, 11F
推
07/09 11:19, 5小時前 , 12F
老房子一樣可以貸八成好嗎？
07/09 11:19, 12F
→
07/09 11:20, 5小時前 , 13F
地段好 老房八成很正常 上次賣30多年公寓 老師85成
07/09 11:20, 13F
→
07/09 11:20, 5小時前 , 14F
不好意思我沒說清楚 我說人的年紀XD
07/09 11:20, 14F
推
07/09 11:21, 5小時前 , 15F
85成是850%？
07/09 11:21, 15F
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07/09 11:21, 5小時前 , 16F
少打小數點 抱歉 口頭說習慣
07/09 11:21, 16F
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07/09 11:22, 5小時前 , 17F
40歲+要貸40年 要條件蠻好才行 但年輕的話不難
07/09 11:22, 17F
→
07/09 11:22, 5小時前 , 18F
先說，Voo未來能10%我是持懷疑態度
07/09 11:22, 18F
→
07/09 11:23, 5小時前 , 19F
要做這種假設那毫無疑問無腦多是吧
07/09 11:23, 19F
推
07/09 11:27, 5小時前 , 20F
算這個幹嘛 所以你執行了幾年？ 目前執行成效如何？
07/09 11:27, 20F
→
07/09 11:27, 5小時前 , 21F
Forward pe現在25左右，增長我不知道你要抓多少，財政赤
07/09 11:27, 21F
→
07/09 11:27, 5小時前 , 22F
字的風險還沒考慮進去
07/09 11:27, 22F
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07/09 11:29, 5小時前 , 23F
不開理財型房貸一直維持槓桿，買房不會贏，這不是一堆
07/09 11:29, 23F
→
07/09 11:29, 5小時前 , 24F
人早算過了
07/09 11:29, 24F
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07/09 11:29, 5小時前 , 25F
你的這些疑慮房子也都有，所以這是年化不是短期，拉
07/09 11:29, 25F
→
07/09 11:29, 5小時前 , 26F
到30年期短期風險就只是震盪而已
07/09 11:29, 26F
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07/09 11:29, 5小時前 , 27F
voo會不會10%跟台灣房價會不會每年5%一樣問題
07/09 11:29, 27F
→
07/09 11:30, 5小時前 , 28F
這幾個風險跟你在台灣買房有啥關係
07/09 11:30, 28F
→
07/09 11:31, 5小時前 , 29F
我現在就是在跟你算合理增長+回報
07/09 11:31, 29F
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07/09 11:34, 5小時前 , 30F
這問題癥結點最後又要吵，你敢開股票質押嗎？開理財型
07/09 11:34, 30F
→
07/09 11:34, 5小時前 , 31F
房貸比較可行blah blah，實務上普遍大家都是乖乖還房
07/09 11:34, 31F
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07/09 11:34, 5小時前 , 32F
貸
07/09 11:34, 32F
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07/09 11:35, 5小時前 , 33F
質押只是寫可以展延，沒有說一定會。哪天收傘一樣得還
07/09 11:35, 33F
→
07/09 11:37, 5小時前 , 34F
VOO已經完全大幅分散風險了，房地產反而受區域發展
07/09 11:37, 34F
→
07/09 11:37, 5小時前 , 35F
人口及利率風險，大盤指數不一樣，只要全球經濟上升
07/09 11:37, 35F
→
07/09 11:37, 5小時前 , 36F
，大盤指數就會持續創高
07/09 11:37, 36F
→
07/09 11:37, 5小時前 , 37F
真要討論槓桿, 房子增貸出來的錢買VOO也可以質押
07/09 11:37, 37F
→
07/09 11:37, 5小時前 , 38F
反正大多數人兩個都不會玩質押或理財型房貸
07/09 11:37, 38F
→
07/09 11:38, 5小時前 , 39F
啥，我講的風險是美國的財政赤字風險
07/09 11:38, 39F
還有 338 則推文
推
07/09 13:55, 3小時前 , 378F
不準體魄 不喝勇綠 只能拿+0匕首 給我去砍夏洛伯
07/09 13:55, 378F
→
07/09 13:56, 3小時前 , 379F
用第三隻腳我有信心打贏
07/09 13:56, 379F
推
07/09 13:59, 2小時前 , 380F
我們社區還真的有一個到處說我全現金買房 買的是三房
07/09 13:59, 380F
→
07/09 13:59, 2小時前 , 381F
只差沒有接社區廣播說 我遇到他也是說 哇好厲害 但他
07/09 13:59, 381F
→
07/09 13:59, 2小時前 , 382F
上次被另一個鄰居爆料 他現金繼承來的 真羨慕
07/09 13:59, 382F
→
07/09 13:59, 2小時前 , 383F
不開槓走路有風 考試都考幾霸昏
07/09 13:59, 383F
→
07/09 14:00, 2小時前 , 384F
所以你各位快點把錢還回去 不要讓銀行用水位在那邊哭
07/09 14:00, 384F
→
07/09 14:00, 2小時前 , 385F
爸
07/09 14:00, 385F
噓
07/09 14:02, 2小時前 , 386F
投資給你開槓桿你光一個波動就抬出去了。
07/09 14:02, 386F
→
07/09 14:05, 2小時前 , 387F
理財型不用還本啊
07/09 14:05, 387F
推
07/09 14:20, 2小時前 , 388F
股票質押風險比房屋增貸大多了 還可能斷頭
07/09 14:20, 388F
→
07/09 14:21, 2小時前 , 389F
這個討論點就完全錯誤
07/09 14:21, 389F
推
07/09 14:21, 2小時前 , 390F
謝謝這篇！又有機會可以學習理財了
07/09 14:21, 390F
推
07/09 14:22, 2小時前 , 391F
我們債蛙表示:......說好最低風險的投資呢?
07/09 14:22, 391F
→
07/09 14:22, 2小時前 , 392F
話說台股兩萬四也套了一年了..XD...海外投資的全吃匯損.
07/09 14:22, 392F
→
07/09 14:34, 2小時前 , 393F
理財型房貸是你要還本金啊
07/09 14:34, 393F
推
07/09 14:44, 2小時前 , 394F
有個推文放一嘴P之後人又不見了
07/09 14:44, 394F
推
07/09 14:45, 2小時前 , 395F
股票質押買股票 和 房子增貸買股票 不是對等的風險
07/09 14:45, 395F
→
07/09 14:46, 2小時前 , 396F
抵押物的價格波動率差很多
07/09 14:46, 396F
→
07/09 14:47, 2小時前 , 397F
如果要風險公平比 你原VOO最多只能質押3成錢出來
07/09 14:47, 397F
→
07/09 14:47, 2小時前 , 398F
而不能用質押6成去算
07/09 14:47, 398F
推
07/09 16:00, 57分鐘前 , 399F
大盤如果表現很爛 代表經濟要衰退了啦
07/09 16:00, 399F
→
07/09 16:01, 56分鐘前 , 400F
台灣經濟爛掉還繼續炒房 也是蠻屌的
07/09 16:01, 400F
→
07/09 16:01, 56分鐘前 , 401F
玩股票的大不了改玩美股
07/09 16:01, 401F
→
07/09 16:01, 56分鐘前 , 402F
買房地產的能無痛切換到美國房地產嗎?
07/09 16:01, 402F
→
07/09 16:03, 54分鐘前 , 403F
買個reit怎麼不行，不動產投資平台現在也不少吧
07/09 16:03, 403F
→
07/09 16:04, 53分鐘前 , 404F
大盤炸股仔也一樣要賠，何來無痛
07/09 16:04, 404F
→
07/09 16:05, 52分鐘前 , 405F
經濟炸了還能炒房真的是想太多
07/09 16:05, 405F
→
07/09 16:16, 41分鐘前 , 406F
台灣的reits基本上一灘死水, 國外的reits 股利還要
07/09 16:16, 406F
→
07/09 16:17, 40分鐘前 , 407F
被扣稅QQ
07/09 16:17, 407F
→
07/09 16:20, 37分鐘前 , 408F
笑死，不然學那些網紅去泰國日本還是什麼杜拜的買
07/09 16:20, 408F
→
07/09 16:21, 36分鐘前 , 409F
開玩笑別當真
07/09 16:21, 409F
→
07/09 16:22, 35分鐘前 , 410F
以我身邊看到的情況，老美的不動產不太適合海外人投資
07/09 16:22, 410F
→
07/09 16:24, 33分鐘前 , 411F
老美有老美的炒房法.
07/09 16:24, 411F
→
07/09 16:24, 33分鐘前 , 412F
如果哪天我想不開去米國.
07/09 16:24, 412F
→
07/09 16:24, 33分鐘前 , 413F
基本上就是房屋獵人玩法阿.
07/09 16:24, 413F
→
07/09 16:24, 33分鐘前 , 414F
旅遊頻道的房屋獵人有沒有看..XD
07/09 16:24, 414F
→
07/09 16:24, 33分鐘前 , 415F
老美屯屋也可以...
07/09 16:24, 415F
→
07/09 16:25, 32分鐘前 , 416F
反正它有它的玩法,不是老美不能玩.
07/09 16:25, 416F
→
07/09 16:25, 32分鐘前 , 417F
但不可以無腦複製台灣的玩法過去,會被廈門打莉莉的撞飛.
07/09 16:25, 417F
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