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Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）

看板home-sale (房屋交易)作者 (怡瑩)時間20小時前 (2025/07/25 17:25), 編輯推噓77(86推 9噓 105→)
留言200則, 81人參與, 13分鐘前最新討論串12/12 (看更多)
寫這篇的N大怎麼都沒發文了，現在回頭看真的準，領跌真的都是中南部，其他地方本來 大賺變成小賠，好險那個時候很保守沒有多買，不然買了真的每天看新聞說哪裡跌，哪裡 跌，心情真的會很不好，聽說銀行今年的額度都沒有了，對保的案子都要等到明年才撥款 ，如果是去年高點買的真的很慘 不知道有誰是去年買很多房的？如果都沒鬆綁真的只能解約沒收嗎？真的都沒有其他的辦 法嗎？建商沒收之後會加價賣還是平盤賣呢？ ※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言： : 終於要來寫重點了 : 其實前面兩篇是楔子 : 也就是說跟Ceca一點關係都沒有 : 我描述的只是過去十年的現況 : 現況是什麼意思？ : 玫瑰是紅的 紫羅蘭是藍的 : 他就是一個當時現況，過去歷史 : 但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況 : 唏哩嘩啦放一堆屁 : 說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦 : 就代表他們在房版樹立很久的威信 : 一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒 : 也沒管你對或錯，先噴再說 : 其實要怎麼噴我沒意見 : 因為我也不是寫給那些人看的 : 那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意 : 最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房 : 再過陣子應該就有新聞可以看了 : 好，本文開始，先上圖 : https://imgur.com/fmbXuZU
: https://imgur.com/d0HAENq
: 這兩張圖是房地產稅賦修正的演變 : 增貸轉貸買房的先不說 : 早期沒有房地合一的時候房子多好賺 : 根本不是現在房板這些菜雞能想像 : 光是簽十張紅單 : 訂金的票期還沒兌現就換出去了 : 所得稅也沒啥人在報 : 不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼 : 有老前輩看得懂的就懂 : 跟現在再那邊東扣西扣比起來 : 以前才叫賺錢好嗎？菜比吧 : 舉個例子 : 淡水房子潛銷期600萬 : 訂金10%＝60萬買四間 : 簽約金240萬 : 正式開案的時候漲到650先賣一間 獲利50 : 快蓋好的時候750賣一間 獲利150 : 等成屋之後800賣一間 獲利200萬 : 200+150+50＝400 : 也就是說600萬的房子我實際成本是200 : 那誰說我只能買四間？ : 那誰說我只能買淡水？ : 當年新富都27x40=1080 : 自備10%買個10間也才1080萬 : 用上面的方式可以賺多少？ : 所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四 : 在做久一點的面前根本是笑話 : 誰在跟你那邊增貸轉貸 丟人現眼 : 也因為這樣不斷的棧棧嘎 : 中央終於開始動刀 : 奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜 : 所以到105年開始推房地合一 : 而到了房地合一1.0時 : 預售換約要併入年度所得 : 但因為沒有確實的申報查核 : 所以那時候大家也換得很開心 : 該報的要報一下，大家好來好去 : 真的放到成屋 : 第一年45% 第二年35% 第三年10% : 咦？第三年就變10% : 寬限期兩年就過關啦！ : 所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年 : 兩年後10%當做給政府的香油錢 : 大家賺來賺去還是賺得好不開心 : ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐 : 也就是房地合一2.0的出現 : 所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上 : 我跟好幾個地產資深前輩聊過 : 資深的程度就是可以把我整個人買起來 : 再賣掉，再買回來，再賣掉 : 再買回來的那種資深前輩 : 問他房地合一有沒有解？ : 有，唯一解就是單一自用六年後出售 : 好了，扯這麼久 : 我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了 : 先強調一點，他發了起千篇文我沒看過 : 不是文人相輕，而是他的文筆很口語化 : 口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁 : 但看他在房板被眾人擁簇 : 我前面也對他蠻尊重的 : 直到他開始屁什麼預售賺多少 : 重購退稅轉增貸賺多少 : 我才知道這傢伙沒戲唱了 : 好，下列才是重點 : 台灣房價會在這幾年急遽攀升 : 不外乎新冠疫情，中美貿易 : 貨運塞港，缺供缺料 : 2017~2018我們賣房子 : 還是沒像這幾年這麼好賣 : 尤其2019疫情很多人打退堂鼓 : 但也有很多少年房神這個時候進場 : 2019算是這十年最大漲幅的起漲點 : 2018江翠扣掉茂德案 : 江北好一點的建商均價50~55上下 : 2019我買51，誠如我所說當時疫情來 : 價格也沒有太大的上漲 : 但到了2020,2021全球劇變 : 台gg缺晶片，走到哪漲到哪 : 買房子變成顯學，房價一路飆升 : 但問題來了 : 新冠疫情導致缺工缺料 : 政府延後使照兩年 : 先不管這個法規現況如何 : 建商就是延遲交屋 : 也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋 : 有很多到現在都還沒蓋好 : 再加上2023年7月1日 : 實施預售屋禁止轉讓... : 這裡有一個業內的人才知道的事情 : 其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了 : 也就是2019 2020 2021 2022這四年 : 想跑的早就在2022年七月跑光了 : 2022買換約的 : 合約書也只有一次換約機會 : 也不能再換約了 : 到2023/7/1之後就是明定綁死不能換 : 也就是說，只有2023/7/1之前買 : 還沒有換約過的人可以換約 : https://imgur.com/scCEFfm
: 啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？ : 你就算只買一戶可以轉 : 你賣掉先扣仲介費3% : 再扣房地合一45%你賺多少？ : 2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45% : 就算扣除必要費用總仲介費的3%好了 : 你剩下多少？ : 請問2024年新案多少錢？ : 你跟得上嗎？ : 你賣掉舊的便宜的貌似有賺 : 結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？ : 所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間 : 都不要說你賺，因為別人漲更多 : 還要扣除你中間成本，你跟我說賺？ : 你他媽根本笑死人 : https://imgur.com/scCEFfm
: 一樣的圖來講第二個問題 : 2023/7/1預售屋禁轉 : 啊就禁轉了，你賺個屁？ : 2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40 : 你賣得掉嗎？ : 不要跟我講什麼簽私契那種笑話 : 你賣不掉就是賣不掉 : 所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋 : 都 沒 資 格 說 賺 錢 : https://imgur.com/iJnd0jx
: 前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722 : 看到收盤到一千多他說他賺爛了 : 賺爛了你也要賣得掉啊 : 好，預售講完講成屋重購退稅 : https://imgur.com/scCEFfm
: 不要老是講雙北，我自己也講膩了 : 講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸 : 當年買620好不開心，賺麻了賺麻了 : 2024最高點賣掉大賺460萬 : 未超過五年扣除35%獲利299萬 : 注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費 : 也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅 : 更不用講當年的裝潢費用 : 扣一扣大概剩下兩百出頭吧 : 請問這樣賣下來 : 如果你當年不是買個三間五間 : 你跟我說你賺爛了？ : 你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？ : 去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？ : 我都說現在投資客是愛國者 : 房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國 : https://imgur.com/qRPgHyP
: 但Ceca打腫臉充胖子 : 不想被課稅所以重購退稅 : 好，我就在舉個例子買同社區的大戶 : 剛好可以重購退稅 : 大間的1498萬，自備款剛好299 : ...... : ...... : ...... : 靠北勒，我他媽賺了460 : 扣了一堆成本可能不到四百 : 我他媽要再花299，還不含買房仲介費 : 還不含買房契稅，還不含裝潢費 : 才把前面扣掉的161補回來 : 620萬貸款八成=496本利22000 : 1498萬貸款八成1198本利52000 : 這樣一來一往叫賺嗎？ : https://imgur.com/cTFjrlz
: 跟十年前我們的操作模式比起來 : 根本瞎忙瞎bb一場 : 賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王 : 根本電視笑話冠軍 : 好，接下來是增貸轉貸 : 我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！ : 可以再增貸再買啊！ : 好啊，你再增多少？200?300? : 你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了 : 你再增200~300 : 你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按 : 增出來在去買房？ : 恭喜！恭喜！讚！ : 最近對保的朋友 : 應該會收到銀行跟國稅局的情書 : 我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋 : 你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的 : 轉到親友在洗回來？讚！ : 盡量洗！盡量轉！ : 等到國稅局那邊好好解釋！ : 這沒什麼好危言聳聽的！ : 要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！ : 就是要有這種不怕死的傻大戶 : 我們這種低調仔才不會出事 : https://imgur.com/scCEFfm
: 這張圖很好用所以繼續拉回來用 : 我前面講的長期持有 : 就是單一自用六年以上，400萬內免稅 : 聽那個電視笑話冠軍 : 在那邊進進出出轉來轉去 : 請問進國稅局 : 那個笑話冠軍會幫你諮商嗎 : 請問被銀行叫去解釋 : 那個笑話冠軍會幫你證明嗎？ : 圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了 : 單一自用400萬內免稅 : 100萬稅率10%=10萬 : 放六年大賺490萬 : 還不算其中出租的租金 : 轉貸出來去買00919 00878或是2330 : 搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了 : 講到後面，仔細看每個人的發言 : 有些有經驗的，一看就知道操作超過十年 : 超過十年的可能比較保守，中間賺比較少 : 但一定不會死 : 這兩三年進來的，如果相對保守 : 或是資金不夠只能穩健操作的 : 也一定不會死 : 講白的當初我講代銷就是個原罪 : 自古文人相輕 : 尤其少年房神每個都自信十足 : 業者？ : 業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的 : 不然就是什麼租屋仔 : 中古屋裝修仔，現金買房仔 : 老實說操作這種輿論... : 我還是想不出來對我有什麼影響 : 還有人說我是空軍...？ : A一下我ID好不好？ : 我是房板正多軍耶！ : 有需要就買，買買買 : 只要有能力就買 : 這些親衛隊要噴之前看一下好嗎 : 我尊重每個人的想法 : 但有些東西攤開來算一下 : 就知道 房板真的騙仙仔很多 : 我話說完，誰贊成誰反對 : 歡迎挑戰 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.79.226.253 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1753435519.A.230.html
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07/25 17:35, 20小時前 , 1F
跟股票其實意思都很類似 乖離率的概念
07/25 17:35, 1F
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07/25 17:35, 20小時前 , 2F
近幾年都是中南部 桃園新竹漲比較多 雙北精華區漲幅相對
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07/25 17:36, 20小時前 , 3F
少 他自然就沒什麼跌
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07/25 17:36, 20小時前 , 4F
以前全台灣是 只漲台北市
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推
07/25 17:36, 20小時前 , 5F
置板凳看戲。話說空空力挺的是個代銷仔也挺有趣的。
07/25 17:36, 5F
推
07/25 17:36, 20小時前 , 6F
N大被永久水桶的樣子
07/25 17:36, 6F
推
07/25 17:42, 20小時前 , 7F
早進水桶了
07/25 17:42, 7F
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07/25 17:44, 20小時前 , 8F
what’s your point?
07/25 17:44, 8F
推
07/25 17:49, 20小時前 , 9F
ceca已死
07/25 17:49, 9F
推
07/25 17:50, 20小時前 , 10F
別忘記四月的教訓，現在賣房子會是永遠的痛
07/25 17:50, 10F
推
07/25 17:50, 20小時前 , 11F
版上吹還能買的都沒買啦，抓水鬼騙菜逼巴上車的，超陰險
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07/25 17:51, 20小時前 , 12F
上一波多頭當時的版友都還有自己進場，這波多頭的版友超孬
07/25 17:51, 12F
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07/25 17:51, 20小時前 , 13F
的，全靠騙
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07/25 17:52, 20小時前 , 14F
最好笑的是被抓交替的還幫水鬼讚聲
07/25 17:52, 14F
推
07/25 17:52, 20小時前 , 15F
吹多的大多自己有房拉 但槓精大多是沒房想上車
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07/25 17:53, 20小時前 , 16F
我還真沒看過一間房都沒還吹多的 也沒看過多房看空的
07/25 17:53, 16F
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07/25 17:53, 20小時前 , 17F
看起來又是一個從股板跑來的Nova粉XD
07/25 17:53, 17F
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07/25 17:54, 20小時前 , 18F
沒看過多房看空？你同溫層都沒房喔？
07/25 17:54, 18F
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07/25 17:55, 20小時前 , 19F
你也太可憐了吧？整天混房版，混不到個多房的朋友喔？
07/25 17:55, 19F
推
07/25 17:59, 20小時前 , 20F
菲大算是多房看空啊
07/25 17:59, 20F
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07/25 18:00, 20小時前 , 21F
不是沒人 是你選擇不想看罷了
07/25 18:00, 21F
推
07/25 18:02, 19小時前 , 22F
好懷念代銷王的ID
07/25 18:02, 22F
噓
07/25 18:03, 19小時前 , 23F
這版代銷王的粉絲其實還蠻多的
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07/25 18:03, 19小時前 , 24F
有啊 多房看空 顏博志
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推
07/25 18:03, 19小時前 , 25F
相信Nova要出大事的人還是租房子安心
07/25 18:03, 25F
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07/25 18:05, 19小時前 , 26F
代銷業最近應該不會太好，有點替代銷王擔心，房子租金能付
07/25 18:05, 26F
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07/25 18:05, 19小時前 , 27F
出來嗎？
07/25 18:05, 27F
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07/25 18:06, 19小時前 , 28F
他早就沒做代銷了啊
07/25 18:06, 28F
推
07/25 18:08, 19小時前 , 29F
ceca的文章真的沒辦法看到第二頁，頭會很痛
07/25 18:08, 29F
推
07/25 18:15, 19小時前 , 30F
Nova去年開始獲利了結不動產
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07/25 18:15, 19小時前 , 31F
目前還有一間新北一環
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07/25 18:16, 19小時前 , 32F
賺歪退休中
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07/25 18:17, 19小時前 , 33F
nova從頭到尾就是一間吧
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07/25 18:17, 19小時前 , 34F
目前剩一間等交屋
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07/25 18:19, 19小時前 , 35F
這間帳面損益破千 爽死
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07/25 18:19, 19小時前 , 36F
等交屋後增貸爽爽
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07/25 18:19, 19小時前 , 37F
好奇他明明有房，之前幹嘛一直假裝是租屋仔
07/25 18:19, 37F
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07/25 18:21, 19小時前 , 38F
為了討好租屋族群？
07/25 18:21, 38F
推
07/25 18:21, 19小時前 , 39F
仔細看一下他的文章，其實寫得很認真捏！可惜好像被水桶了
07/25 18:21, 39F
還有 121 則推文
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07/26 00:35, 13小時前 , 161F
但有些後天飛升者，講話客觀踏實。
07/26 00:35, 161F
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07/26 00:37, 13小時前 , 162F
雖不能億來億去，但倍增速度可能更猛。
07/26 00:37, 162F
推
07/26 01:36, 12小時前 , 163F
股版吹大跌都馬低點又反向做多了 永遠不會輸XD
07/26 01:36, 163F
推
07/26 01:37, 12小時前 , 164F
高雄台南那些垃圾鳥籠青鳥都不住
07/26 01:37, 164F
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07/26 01:37, 12小時前 , 165F
CECA四月關稅還說會台幣貶值 笑死人
07/26 01:37, 165F
推
07/26 01:57, 12小時前 , 166F
目前的房價 再扣掉政府要抽得稅..能夠漲到哪去….基本盤
07/26 01:57, 166F
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07/26 01:57, 12小時前 , 167F
就是租金…只有少數盤子會接….計算機打一下就知道了…
07/26 01:57, 167F
推
07/26 02:07, 11小時前 , 168F
北漂仔消費力還是很差 高雄跌了還是買不起
07/26 02:07, 168F
噓
07/26 04:33, 9小時前 , 169F
不知道你的房子跌多少??...我的是還在漲!
07/26 04:33, 169F
推
07/26 04:47, 9小時前 , 170F
推N大中肯
07/26 04:47, 170F
推
07/26 05:17, 8小時前 , 171F
Ceca說 台幣升值 房子要爆漲也，都壓身家高利貸了 什麼
07/26 05:17, 171F
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07/26 05:17, 8小時前 , 172F
時候才會漲。台股都噴上去了
07/26 05:17, 172F
推
07/26 06:45, 7小時前 , 173F
幸好我辦貸款，銀行鑑價越來越高
07/26 06:45, 173F
推
07/26 07:34, 6小時前 , 174F
Ceca的分析文我沒意見，但他文筆真的不行，像流水帳
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07/26 07:34, 6小時前 , 175F
一樣看了很躁
07/26 07:34, 175F
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07/26 07:40, 6小時前 , 176F
大跌2%?
07/26 07:40, 176F
推
07/26 08:44, 5小時前 , 177F
ceca說說房子還可以，談到總經和股票真的很好笑www
07/26 08:44, 177F
推
07/26 10:01, 3小時前 , 178F
太神啦！
07/26 10:01, 178F
推
07/26 10:02, 3小時前 , 179F
C真的講講房就好 其他思維跟韭菜沒兩樣XD
07/26 10:02, 179F
推
07/26 10:27, 3小時前 , 180F
大家不要這樣，ceca畢竟20幾年前只能考上蝦米科大,校
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07/26 10:27, 3小時前 , 181F
名我記不起來，他很努力了
07/26 10:27, 181F
推
07/26 10:27, 3小時前 , 182F
教主講房不也一樣可笑 XD
07/26 10:27, 182F
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07/26 10:28, 3小時前 , 183F
ceca大大就判斷能力不大行，蝦米美債避險，越避越險，
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07/26 10:28, 3小時前 , 184F
但還是挺熱心分享的
07/26 10:28, 184F
推
07/26 10:30, 3小時前 , 185F
我記得c大還說避險就像蹺蹺板，一邊下去另一邊才會翹
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07/26 10:30, 3小時前 , 186F
起了，啊現在是哪裡翹起來了?
07/26 10:30, 186F
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07/26 10:31, 3小時前 , 187F
有一句話說得好，好心做壞事
07/26 10:31, 187F
推
07/26 10:32, 3小時前 , 188F
避險翹起來 科科
07/26 10:32, 188F
推
07/26 10:59, 3小時前 , 189F
美債避險、越避越險。美債送分題、直接變成送命題
07/26 10:59, 189F
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07/26 11:12, 2小時前 , 190F
任何投資過熱都會有風險 只能說C卡經濟學0分
07/26 11:12, 190F
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07/26 11:13, 2小時前 , 191F
美債是可以投資 但不是叫你歐印 都說是避險了 當然是分
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07/26 11:13, 2小時前 , 192F
批慢慢避險 而不是增貸歐印避險....
07/26 11:13, 192F
噓
07/26 12:28, 1小時前 , 193F
整天在那邊吹 造神。你們是很缺信仰？
07/26 12:28, 193F
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07/26 12:52, 1小時前 , 194F
有人分享我是覺得都不錯，剩下本來就要自己判斷
07/26 12:52, 194F
推
07/26 13:14, 46分鐘前 , 195F
快升息吧 給垃圾房蟲致命一擊
07/26 13:14, 195F
噓
07/26 13:40, 20分鐘前 , 196F
nova蠻厲害的啊，在業界打滾就是比較專業，比不上班
07/26 13:40, 196F
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07/26 13:40, 20分鐘前 , 197F
的強多
07/26 13:40, 197F
推
07/26 13:46, 14分鐘前 , 198F
房地產未來兩三年已經確定完蛋了，所以未來兩三年內只會
07/26 13:46, 198F
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07/26 13:46, 14分鐘前 , 199F
降息不可能再升息了。
07/26 13:46, 199F
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07/26 13:47, 13分鐘前 , 200F
景氣因為關稅的關係，明年會開始衰退，所以更會加速降息
07/26 13:47, 200F
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