Re: [閒聊] 小心複製 1980年代，美股噴歪、房市噴爆

看板home-sale (房屋交易)作者s8752134 (Sea)時間1小時前 (2025/09/15 14:10)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《jinso7410 (Aso)》之銘言： : 現在情況很像：經濟還在往上走，M2 供給還在撐盤，但建商反而縮手，停止大量推案。 : 當需求還在，但供給被壓住，只要建商不亂供貨，這波成交量低點，就很可能是未來回頭 : 看最漂亮的買點。 : 換句話說，低量不是冷清，而是房市噴爆的暴風雨前寧靜。 : 總結: : 房市未來只要 : A.經濟沒疲軟 : B.建商不要瘋狂釋出供給供給縮是必然。為什麼建商不會有後續瘋狂的釋出供給？講一下建商推案的邏輯 - 投入資金的投報率與該筆投入所承擔的風險。這點其實跟投客買房很像，也跟每種投資工具都一樣，重點就是你的預期報酬和風險。我們投資客買房根據自己的需求，會對投入的資金設有預期報酬率。有經驗厲害的投客通常就是預期報酬抓的精準，報酬相較一般投資者也會較高。簡單的案例：你今天要投資客買一間 1000 萬的中古房，投資的手法又分為賺價差 or 收租，這裡以賺價差來分享。假設是在過去可以貸款 8 成的環境。他拿出來的自備款是 200 萬 + 買服 + 過戶相關費用，算一算大約 215-225 萬。我們就算 220 萬，這個是投資客一開始實際拿出來的成本。再來就是翻修費用 + 賣出前的房貸本金 + 利息。翻修費用算的是投入成本，要計入報酬的。房貸本息也是你投入的成本，也要計入報酬。一般有經驗的投客在翻新轉賣，買 --> 過戶 --> 裝潢 --> 賣 --> 過戶結案，抓一年持有成本，是一個合理的計算報酬的週期。通常這總價帶的裝修費用大約會在 50 - 100 萬這區間，看你預期後續的賣價要抓多少，這個又跟當時、該區的待售物件有關聯，這我們抓含稅價中間值 75 萬。一年的房貸本利是 36 萬，其中約一半是費用 18 萬。所以實際上這投客買這房付出去的成本加起來大約 330 萬。(裝修我們取中間值) 330 萬你預期一年的報酬率是多少你才願意幹？如果淨利抓 20%，你要淨賺 66 萬。這房子買了裝修後轉賣售價大約 1210 萬，你最終淨拿才會有 66 萬左右。 (取決這投客的各項成本包含買賣仲介費能壓多少) 而同樣的例子，如果你只能貸款 5 成，報酬剩下多少？大約剩下 6.5% 一樣都是買 1000 萬賣 1210萬，淨賺 66 萬喔，但你得拿出來的自有資金更多。辛苦搞一年，要承擔裝潢有問題的風險 / 判斷錯誤賣更久的風險，實際報酬剩 6.5%，你要嗎？當然不要啊！所以板上投客不就跑去買股票 / 債券...etc，然後視自己的金流狀況再槓幾層，報酬也輕鬆超過 6.5%。建商同樣的道理，你限制他土建融的成數少成那樣，最多最多只能 5 成，有一成還限制 10% 動工後才能撥，給你貸到滿至少也得掏一半自有資金出來。只是差別建商可以透過預售屋，由買方支付一些費用，等同可少拿一些自有資金，但現在市況那麼難賣，建商也會算啊，怎麼看投入成本換算的報酬就是不划算，他當然就不推案。難借錢 / 借貸成本高 / 房子現下又不好賣，既然政策不鼓勵蓋新房，他就做其他轉投資項目就好，至少也要等到政策明確鼓勵建商好借貸的時候，這些建商才會願意續推。至於等到哪時候？一切都是看政府對於房地產的長期政策到底是希望怎麼搞。你一邊說全台一堆老屋，很有地震風險急需改建，另一邊又擋建商蓋新房，不提供安全的新屋供給，這種就是毫無宏觀的治理角度，頭痛醫頭腳痛醫腳，而且這次明顯是還沒痛，央行就跳出來覺得以後可能會痛，先猛藥灌下去醫... 說真的拉，一年才 10 幾萬的新屋供給，對比老屋需要汰換的速度，根本遠遠不足。 10 幾萬供給就在那邊喊可能很痛，真的毫不貼近市場也狀況外的學者在制定我國的金融政策。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.199.15 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1757916625.A.F62.html