Re: [新聞] 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量
看板home-sale (房屋交易)作者Capufish (專推正二)時間2月前 (2026/01/16 10:11)推噓158(161推 3噓 264→)留言428則, 102人參與討論串2/6 (看更多)
※ 引述《jl40 (jl)》之銘言：
: 千萬豪宅竟是「磚頭」？ 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量
: 連結：https://liff.line.me/1454987169-1WAXAP3K/v3/article/yzklvpz?utm_source=c
: opyshare
: 內文：
: 擁有多間房產卻無法向銀行貸款，這樣的情況在退休族群中並不罕見。房產達人孔祥合分
: 享家中長輩的親身經歷，名下三間房產總市值約6000萬元，屋況良好且無任何房貸，卻因
: 缺乏穩定現金流，遭六至十家銀行全數拒絕貸款申請，凸顯出銀行授信審核中「現金流」
: 的關鍵地位。
: 心得：
: 多數人買房後 就被壓得喘不過氣了 人生精華年代 賺的都繳房貸了 不可兼得時
: 窮得只剩下房較好？
: 還是現金流強強滾較好？
退休之前，最好就先貸一筆大的
信貸開 10 年，房貸重新轉貸到最高
這樣才能把現金流稱到最寬
理論上銀行不會知道你什麼時候要離職，但可能會考量年齡去縮減年期
這點有待業內人士解答
很多人以為現金流就是收入、股息、房租
但其實借貸也是一種現金流
公司經營上三種現金流：
營業現金流、投資現金流、籌資現金流
白話講
營業＝收入
投資＝股息、房租、資本利得
籌資＝借貸
很多人會忽略最後一項，也就是借錢拿來當現金流
以這篇為例，應該在沒收入之前就把借貸現金流開到最大
能借多少，就借多少
因為你沒收入以後，要借就不容易了
所以來多少，算多少
把現金流加到最寬最廣，就不會有這篇的問題了
再來，如果真的已經退休，銀行又以沒收入不能貸款為由
除了版友提到的房租、股票存款認列
還有另外一種方法
就是讓子女去借這筆錢
比方說，房子老爸的
讓小孩去當貸款人
借這筆錢的人是小孩，還這筆錢的人也是小孩
老爸只是將房子抵押給銀行而已
所以對銀行來講，沒有現金流的問題
因為小孩本身有收入可以償還
這點也不涉及贈與
因為小孩是拿自己的錢去償還貸款
這個可以直接突破 244 萬的限制
比方說，你每年最高贈與 488 萬（夫妻兩人）
但你直接讓小孩去轉貸 2000 萬房產淨值出來
貸款他揹，貸款他還
沒有涉及贈與
但他可以直接拿到 2000 萬
這也是一種讓自己跟小孩拓寬現金流的方式
總之，不要把現金流限定在收入，這只會侷限財務思維
現金流可以是任何帶來錢的東西
即使是借錢，也是現金流
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.90.154 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1768529486.A.7F9.html
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流入流出不重要，總資產增值比較重要
現金流可以是負的，但依然持續賺錢
舉例這篇來講，老人沒收入，去拿房貸轉貸出來
每個月現金流是負的
但還是可以拿貸款出來的錢去償還
所以不會有現金流斷裂的問題
再來，借出來的錢正常應該是拿去買股票（投資房現在不好賺）
錢放在股票，股票一樣可以拿去借錢（質押）
也就是說，你的現金流可以是負的（要償還房貸、信貸、質押利息等等）
但依然賺錢（房價長期上漲，股票長期上漲）
就是一種用時間（借款），換取空間（獲利）的方式
當你用借貸現金流來看，就能夠突破一定要「收入大於支出」這種想法了
對槓桿投資者而言，每個月現金流支出多少不重要
就算貸款大於收入也一樣，這沒什麼
總資產能不能持續增值才是重點
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你借出來的錢，一樣可以拿去償還
用時間換取空間
若真的不幸房價沒漲，股價沒漲，那就繼續凹
你損失的就是利息錢而已
但只要有一年報酬尻回來，你就立於不敗之地了
自己抓一下安全邊際就好
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每年贈與 488 萬，幫小孩買股票
之後應該就可以輕鬆認列老年的房地產了
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