Re: [新聞] 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量

看板home-sale (房屋交易)作者Capufish (專推正二)時間1小時前 (2026/01/16 10:11)推噓5(5推 0噓 0→)

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※ 引述《jl40 (jl)》之銘言： : 千萬豪宅竟是「磚頭」？有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量 : 連結：https://liff.line.me/1454987169-1WAXAP3K/v3/article/yzklvpz?utm_source=c : opyshare : 內文： : 擁有多間房產卻無法向銀行貸款，這樣的情況在退休族群中並不罕見。房產達人孔祥合分 : 享家中長輩的親身經歷，名下三間房產總市值約6000萬元，屋況良好且無任何房貸，卻因 : 缺乏穩定現金流，遭六至十家銀行全數拒絕貸款申請，凸顯出銀行授信審核中「現金流」 : 的關鍵地位。 : 孔祥合表示，當初家中長輩認為擁有多間無貸款房產，向銀行申貸應該輕而易舉，沒想到 : 所有銀行都以「只有房子但沒有現金流」為由拒絕核貸。他進一步解釋，銀行的考量是希 : 望借款人每月都能穩定還款，銀行要賺的是利息，而非取得房產，因此穩定現金流對銀行 : 而言才是最重要的評估標準。孔祥合說明銀行的評估邏輯，每1000萬元的房屋貸款，每月 : 本利攤還約需5萬元，但銀行不會讓借款人將全部收入用於還款，通常會以七折計算，意 : 即借款人每月至少需有7萬5000元的收入，扣除5萬元還款後，剩餘2萬5000元作為生活費 : ，這樣的財務狀況對銀行而言才算合理。 : 針對退休長者有房卻無法貸款的困境，不動產智庫執行長何世昌指出，若長者名下僅有不 : 動產資產，卻沒有足夠的每月現金收入，銀行依據授信原則評估還款能力有問題，自然無 : 法核貸。他建議可將房產贈與給有穩定工作的子女，由子女向銀行借款，再將資金用於支 : 應父母的生活開銷。 : 越來越多銀髮族將「以房養老」視為穩定退休金來源，根據金管會統計，截至2025年9月 : 底，以房養老核貸件數已突破1萬件，累積金額達582億元。透過將自有住宅抵押給銀行， : 由銀行每月固定撥付生活費，長者可取得長期可預期的現金流，改善「有房沒錢」的晚年 : 困境。 : 然而以房養老也有其限制，何世昌表示，以房養老最大的缺點是長輩實際可領回的金額， : 相較於房屋價值低很多，若長輩理財能力較強，不如先將房子賣掉，將資金用於固定理財 : 或日常花費會更為合適。房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為，以房養老方案讓擁有房 : 產的長者可透過與銀行的長期借貸，將資金轉換為生活日常開銷的現金流，等於是享受過 : 去的累積，讓晚年生活更有品質。 : 現金流才是所有資產的靈魂，房子會增值、股票會波動，但若沒有穩定收入，千萬豪宅在 : 銀行眼中也只是無法變現的磚頭。只要現金流規律、來源明確，即便薪水不算高，也較能 : 獲得銀行的信任。 : 心得： : 多數人買房後就被壓得喘不過氣了人生精華年代賺的都繳房貸了不可兼得時 : 窮得只剩下房較好？ : 還是現金流強強滾較好？退休之前，最好就先貸一筆大的信貸開 10 年，房貸重新轉貸到最高這樣才能把現金流稱到最寬理論上銀行不會知道你什麼時候要離職，但可能會考量年齡去縮減年期這點有待業內人士解答很多人以為現金流就是收入、股息、房租但其實借貸也是一種現金流公司經營上三種現金流：營業現金流、投資現金流、籌資現金流白話講營業＝收入投資＝股息、房租、資本利得籌資＝借貸很多人會忽略最後一項，也就是借錢拿來當現金流以這篇為例，應該在沒收入之前就把借貸現金流開到最大能借多少，就借多少因為你沒收入以後，要借就不容易了所以來多少，算多少把現金流加到最寬最廣，就不會有這篇的問題了再來，如果真的已經退休，銀行又以沒收入不能貸款為由除了版友提到的房租、股票存款認列還有另外一種方法就是讓子女去借這筆錢比方說，房子老爸的讓小孩去當貸款人借這筆錢的人是小孩，還這筆錢的人也是小孩老爸只是將房子抵押給銀行而已所以對銀行來講，沒有現金流的問題因為小孩本身有收入可以償還這點也不涉及贈與因為小孩是拿自己的錢去償還貸款這個可以直接突破 244 萬的限制比方說，你每年最高贈與 488 萬（夫妻兩人）但你直接讓小孩去轉貸 2000 萬房產淨值出來貸款他揹，貸款他還沒有涉及贈與但他可以直接拿到 2000 萬這也是一種讓自己跟小孩拓寬現金流的方式總之，不要把現金流限定在收入，這只會侷限財務思維現金流可以是任何帶來錢的東西即使是借錢，也是現金流 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.90.154 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1768529486.A.7F9.html