Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資已刪文

看板Foreign_Inv (海外投資)作者Capufish (Capufish)時間2年前 (2022/04/04 02:14)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言： : 我先承認我在房板被嗆跑來搬救兵XD : 想問的問題是，以一個剛出社會的年輕人而言，本金約100-200萬，想要進行長期投資，還 : 沒結婚還沒確定一輩子執業地點而言 : 身為柏格派跟綠角的忠實信徒XD，再加上life cycle investment的觀念 : 我目前配置是信貸200萬開槓桿後vwra bnd 還有一些零碎的因子投資，但都是指數化投資 : 就對了 : 我也相信這是相對很接近效率前緣的配置 : 但房板很多資深厲害的前輩普遍認為，年輕人存到200萬就該當頭期買房（投資用，非自住 : ），理由是能以極低 : 的利率開五倍槓桿。一講借貸買股票就被笑少年股神XD : 辯論一陣子之後，其實他們說的也不是完全沒道理。畢竟五倍槓桿利率又低，至少以後照鏡 : 而言他們非常成功。 : 但我仍然認為，把五倍槓桿壓在一個國家一個縣市，一場選舉就會改變的標的，不如開2到3 : 倍槓桿然後壓在全世界前5000大的公司+債券，是更適合年輕人的投資方式 : 各位覺得呢？你知道你為什麼會吵輸嗎？因為你沒設定好條件。房貸槓桿可以五倍，加上信貸還可以零成本，槓桿更大。這段你一直沒回覆，大概就是打到痛點。但實際上開槓桿最重要的是現金流，貸款信貸房貸沒問題，錢呢？以30歲，月收入五萬，每月剩餘三萬可投資。另有一百萬存款。以這種條件去比較，股票好還是房子好，這樣才有個基準。一、以房子為例，一百萬本金，買五百萬房，貸款四百萬 30年，利率1.5%，月繳13,805元房版說信貸還可以零成本，對啊，你再信貸加上去一百萬好了七年期，利率1.5%，月繳12,549 元這時本金變成兩百萬，可以買一千萬的房嗎？不可能嘛，因為這時房貸變成27,610 元再加上信貸，將近四萬的支出，錢哪裡來？現金流怎麼嘎？這就是你沒看出來的盲點。依照信貸＋房貸，能開到最大的槓桿就是信貸50萬，6,275 元房貸600萬（房子總價750萬），20,708 元每月兩萬七，大概就是現金流的極限了假設依照ceca的算法房租算3%，增值算5%，貸款-1.5% 3%+5%-1.5%=4.5% 4.5% ＊ 5 = 22% 假設是從七年前，2015年開始投資（2022剛好信貸還完）這時總報酬率應該是 100萬本金*(1+22%)^7=402萬二、股票，要談信貸同樣得看現金流月收入五萬，信貸最高也是一百一十萬每月 13,803 元剩下 1.6萬就當定期定額標的選擇三倍槓桿UPRO 從2015年開始，單筆投入一百萬，信貸一百一十萬每月定期定額1.6萬 2021年底總金額為：20,35萬我就不算其他利息要扣多少了買房了不起一千萬出頭，槓桿股票兩千萬輸贏很明顯了就算只買兩倍槓桿SSO，也有1393萬在討論股票跟房子時，一定要考慮到現金流不然你貸款要開幾倍槓桿都沒問題，槓桿越大的人越贏但前提是每個月貸款的現金流哪裡來？這篇應該就是你想表達的股票能贏房子的想法對了，另外你一直堅持房派的怎麼不全壓房答案很簡單，因為個人貸款到一定程度，銀行就不給貸了即使你現金流沒問題，還是拿不到貸款貸款變少，槓桿就變低，報酬率就變低勢必得找其他商品投資才行這點股票就很有優勢，不管你幾千萬還是幾億，槓桿開上去兩倍三倍都沒問題在討論選擇股票還是房子，先考慮還款的現金流啦不然隨便吹都幾十倍槓桿，你股票當然屌輸 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.72.103 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Foreign_Inv/M.1649009644.A.E6E.html