Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資已刪文

看板Foreign_Inv (海外投資)作者abasqoo (德莫尼克)時間2年前 (2022/04/04 18:24)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言： : 我先承認我在房板被嗆跑來搬救兵XD : 想問的問題是，以一個剛出社會的年輕人而言，本金約100-200萬，想要進行長期投資，? : 沒結婚還沒確定一輩子執業地點而言 : 身為柏格派跟綠角的忠實信徒XD，再加上life cycle investment的觀念 : 我目前配置是信貸200萬開槓桿後vwra bnd 還有一些零碎的因子投資，但都是指數化投? : 就對了 : 我也相信這是相對很接近效率前緣的配置 : 但房板很多資深厲害的前輩普遍認為，年輕人存到200萬就該當頭期買房（投資用，非自? : ），理由是能以極低 : 的利率開五倍槓桿。一講借貸買股票就被笑少年股神XD : 辯論一陣子之後，其實他們說的也不是完全沒道理。畢竟五倍槓桿利率又低，至少以後照 : 而言他們非常成功。 : 但我仍然認為，把五倍槓桿壓在一個國家一個縣市，一場選舉就會改變的標的，不如開 2? : 倍槓桿然後壓在全世界前5000大的公司+債券，是更適合年輕人的投資方式 : 各位覺得呢？這個問題的前提是，你要做投資滾動累積資產？還是買房換得換屋券的問題。投資與買房五倍槓桿兩個問題要類比的同時，是自己未來有沒有打算買房，如果有的話，這個比較才有意義。原因是，你一買房，其實你這部分資產就是卡死在那邊，直到你要換房或是移民、不得已要賣房應急等為止。不然第一間買房這件事，只是讓你取得換屋權而已，別把他用投資角度來思考，因為一般人都不會賣掉回到租房去。換屋權則是指，未來房價漲50%，因為你持有房子也會漲，所以你賣掉後不用太擔心換房頭期款的問題假設買1000萬的房，原本頭期200萬過10年後，房價漲了30%，（年通膨2%+年0.66%漲幅來算）房屋市值大約1300萬，你繳房貸這幾年加上原本頭期款，賣掉後大概可以拿730萬左右，如果你金流負擔的起的話，這讓你能換到3000-3650萬 (10年前2000-2430萬的房子） (未考量利率變動房貸約2.8萬變7.3-10.2萬）那你自己做投資200萬本金，開槓桿避免被MC, 長時間合理大概也是做10-25% 而不是什麼2倍。如果你最終需要買一間房，十年後比較的目標就是這頭期款的差距報酬需達365%，每年大概都13.8%左右。當然實際上會更低些。因為你會有較充裕的金流，持續性的投入到投資部位。 (假設報酬率都為正的情況下）回過頭來，如果你沒打算買房，那就沒事啦，因為你資產流動性很好，一直保持定期存續，房價漲跌跟你是沒關係的，你只需要考慮房租的負擔與漲幅而已。投資角度而言，一般都不會把錢丟在一個流動性較差 (變現3-8個月）的標的上。所以總結這個問題，我認為除了考慮投資與買房兩者長時間的報酬率比較外關鍵是在於你需不要一個換屋權而已。有需要，你就衡量你初始本金+定期投資以及適度槓桿後， 10年後IRR有沒有辦法超出房價漲幅假設（我設定年漲幅2.66%其實很低） Note: 如果你相信長期物價會膨脹，那房價長期而言也是會持續上漲。這跟什麼選舉的關係不大。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.9.60.47 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Foreign_Inv/M.1649067851.A.F76.html