Re: [情報] QE退場已回收

看板home-sale (房屋交易)作者fdsafdsa2 (嘴砲麥噹噹)時間13年前 (2013/06/22 02:26)推噓2(2推 0噓 3→)

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※ 引述《shhsu (shhsu)》之銘言： : 2002-2008年，是什麼原因房價漲呢？ : 2009-2013年，又是什麼原因讓房價續漲呢？ ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ http://ppt.cc/tTAS http://www.multpl.com/1-year-treasury-rate/ 美國一年 Treasury Rate 您的時間點有點落差看圖說故事的話你看貸款一直在增加 2007年到達高峰美國房產2006到頂往下房市崩造成金融危機股市崩盤利率在08年急速調降到<1% 資金行情造成股市09年開始變大漲但房產還在跌是要到2011年才落底歷史故事背景的話長話短說的話美國因為長年房市一直上漲所以便得說銀行貸款很容易甚至連債信評比不甚好的民眾都可隨便貸的到錢那些credit較低帶到的房貸稱為次級房貸 sub prime mortgage 信用差的甚至貸款利率可能還超過10% 而因為違約風險較高所以要繳交的房貸利率也很高一個人違約的風險較大但是一籃子要同時違約較不可能所以當時美國一些偉大的金融金構們將那些一籃子的房貸拿給信用評級機構如 S&P, Moody's阿等的打信用評等而依照信用好壞打評級給予不同的報酬率這樣的金融商品叫CDO 而當時很多鳥蛋也是打著AAA信評的而這些銀行們也很聰明也會為自己保保險像是保險不只保你的命在美國也可以保信用險例如說銀行明知你信用不好但是還是貸給你錢銀行去保保險如果你跑了保險公司會賠給銀行如果你沒跑銀行頂多只賠保費當時承擔這樣的保險公司如AIG等而這樣的一種信用保險在金融界裡叫CDS 如果加入兩房也湊一腳(房地美房利美) 銀行帶給你錢銀行將你的貸款一些部分賣給兩房兩房再將這些貸款賣給投銀或避險基金然後再重組包裝的金融商品稱作MBS 好將上面的東西全部重組再一起原始的源頭可能就是信用不好的債權人但是被金融機構重組包裝成CDO 然後賣給下一層金融機構又重組包裝再賣給下一層然後重複重複重複於是將幹感化發揮到極致一整串的人大家都賺得很爽當時因為景氣好房產每天漲又有CDS 看似天衣無縫的計畫但是當有一天房價開始下跌原始的那個次貸房奴跑掉時後面那一大串的金融機構和投資者就是全死了 (偉大的華鳥街還賣全世界您看我相信我們的理專當初在台灣推雷曼債的時候內容物絕對不會跟你們講那麼多 ) 於是就是崩崩爽保險AIG也是賠不完炸兩房炸至於 2011年後的房價上漲首先美國太大了不能說大範圍的狂漲要依照地區來討論才准像是城市裡爛區的房子就算到現在還是一文不值但是紐約中央公園旁的房子金爆也沒甚麼跌現在又創新高了 http://www.neighborhoodscout.com/ny/new-york/rates/ 有興趣的上網自己點進去看該地區的房價 : 這幾年是資金行情，對吧？ : 因為好賺，所以相繼買。 : 有現金拿現金，沒現金拼貸款，貸款不夠拿信貸來貼， : 反正穩賺不賠，膽向錢邊生，勇敢買下去。 : 那，如果不漲了呢？還買嗎？ : 看一下a大的投資成本分析，即便不跌，平盤，也是賠。 : 有多少資金動能可以讓房價續漲？ : 有人說：沒賣就沒問題，反正我是置產。 : 那麼，就跟都更一樣，抱一個未知的夢，不知道何時能回本， ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 台北的都更很難搞上次弄的哭哭啼啼的 : 也許十年、二十年，資金就套在那。 : 有閒錢，自然可以等，那用貸款買的人呢？ : 房市的餅愈做愈大。 : 以前，泰半認為買台北市會漲，台北市是唯一選擇。 : 慢慢的，新北市發展起來，讓人覺得是明日之星。 : 接者是，桃園、台中、台南、高雄，處處讓人有信心。 : 交通也愈來愈方便，不一定要窩在台北市。 : 今非昔比，這麼大的市場，要買多少才能影響行情？ : 是投資，就要賣，才能獲利了結。 : 問題是，你要賣給誰？ : 賣給投資客嗎？ : 還是自住客？ : 投資客會不會互相接手，我不知道。 : 但自住客，這幾年的優惠房貸，顯然消化了不少買方。 : 而且，低利的好處幾乎被房價吃掉了； : 主要負擔是房價本身。 : 當房價高到不能負荷，想買也買不起時，還會漲嗎？ : 何況還可能升息。 : 房價漲時，實價登錄是地板； : 房價漲不動時，實價登錄就是天花板。 : 不會漲，誰願意加價買？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.164.211.55