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Re: [心得] 終於有了自己的小套房

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間10年前 (2014/02/07 14:43), 編輯推噓34(34推 0噓 61→)
留言95則, 24人參與, 最新討論串6/11 (看更多)
投資客分析筆記. ※ 引述《seremban (生活簡單就是幸福)》之銘言： : 在匯完第二筆款項 比較確定屋主不會悔賣後 : 我終於能安心來此和大家分享小小的喜悅...(其實是大大開心！！) : 我和男友都快30了 我們是平凡到不行的人(沒有什麼家庭勢力背景或薪高行業) : 兩人加起來才有年薪破百 每個月也都有孝親費等支出 但憑著自己的力量仍想成家 家庭新資年薪百萬族. : 從去年10月開始就一直在有捷運站的新北市看房子 目標4-500左右小套or一房一廳 一般自住戶的購買能力. 期許400~500,但其實可以上拉到600~700. 所以針對賣給百萬年薪族而良身打造的設計物件銷出價大約在這個範圍. : 板橋永和貴 三重中和亂 蘆洲新店遠 新莊五股太工業 高總價不要. 環境不好但便宜不要. 距離考量大約3~5公里. : 我們最後落腳有強大板南線支撐房價的土城 並篩掉頂埔工業區不看 自住戶很在乎環境評估. : 海山站附近也很貴 加上華固新綠洲去炒 附近已經偏高了(但確實還是會漲) 會漲就好,自住戶不在乎漲的%數. : 新綠洲據說成交到6x萬 但土城站附近公寓還可找到25-30萬 中古電梯30-35萬 : 以行情而言 我覺得買近捷運站的中古電梯就很不錯了！ 自住戶以新建案做價格評判基準. : 我覺得買房子可以多看 多看就更明確知道自己"不要什麼" 不干我的事...這是房仲要去煩惱的問題 > 銷售比開發成交的機率低很多. : 因為不可能買到一百分物件 那就至少不要買到不喜歡的 : 反正地點ok 沒意外的話都會增值 到時候可以再換:) 自住戶不在乎成漲%數. 但是還是要漲. 所以賣出物件最好還是有部分漲幅給接手的賺一點. : 設定好區域 我就很清楚知道自己 不要無尾巷、不要有宮廟、不要有特殊屋況 百萬年薪自住戶對嫌惡設施很在乎. : 近捷運(走路5-8分鐘)和生活機能好是最基本的 能有管理然後管理費便宜就太棒了 自住戶最重要的利多建設 => 捷運. : 看了3個多月後 終於在過年前讓我們買到了心目中理想的小屋！！！ : 我們看了兩次(晚上+白天) 採光ok 有陽台 有可以立即入住的屋況 還有24h管理 600~700萬的物件要搭配. 採光重要,要有陽台,大樓管理不能太差. : 7-11 全聯 麥當勞 屈臣氏 通通就在附近 走路到捷運站7分鐘(我們實際走兩次) 生活機能訴求排第二. 捷運接受度500~700公尺. : 除了廁所沒有對外窗&房子格局略呈長形外 實在沒什麼大缺點好挑剔~~ 某些格局可以接受度. : 我第一眼就喜歡了 : 看第二次開始想像以後住在裡面的情景 : 然後我就知道一定要買到！！！ : 由於沒透過仲介 : 雖然省了一筆仲介費 自住戶很在乎省仲介費. : 但自己跟屋主談價格真的好辛苦... : 我都在半夜思路比較清晰時打好長的line跟屋主溝通 : 如何讓屋主感受到我們很有誠意 但又願意不要太貴賣我們 真的有點難度 : 畢竟錢是最現實的東西 講得再多再誠懇也不比妳加個十萬二十萬來得打動人心 : 我上網查實價登錄 也自己做很多功課看附近行情 自住戶會看實價登錄. : 出了一個行情價 當然屋主都想賣比行情價高 所以一開始不接受 : 身為一個很想要買到的買方 不是此屋可有可無的投資客 所以我認命地加價了... 對自住戶可用時間換取金錢. : 一直到 加到實價登錄範圍裡的最高價 加上 仲介開始奪命連環call屋主 可叫合作仲介去假裝談判很頻繁的假像. : 屋主可能不勝其擾 最後跟我說一個仲介要拉她出去簽約的價格(有line證明仲介是真的) 假像要有證明依據,可用line做證物. : 我看再這樣下去真的會買不到 所以直接說 那我出到這價格妳的實拿 就賣我吧！ : 屋主覺得跟我比較有緣 所以 在她跟仲介見面談之前 我們簽約了 : 當然有人會說這是假的 老實說 我一點也不介意 買到房子比較重要 自住戶有非買不可的壓力. 所以條件以上的物件其實不用太擔心,時間問題而已. : 就算現在貴個幾萬塊 或十幾萬 又如何？我是要自己住的 不是要賺短財 利潤在這邊. : 住個三五年後怎麼賣都賺 而且重點是 我打從心底相信 屋主真的比較想賣我XD 所以..一定要留一些零頭給接手的人賺. 千萬不要漲到緊繃才賣,會很難賣. (自家經驗) : 「買就對了！」 大家洗腦的大成功. : 正確的物件出現在正確的時間 你剛好又喜歡又有能力 : 這四個字絕對是對的 我現在真的好慶幸那股衝動 買下去 : 雖然最後價格 是比實價登錄最高 還要再高一點點 但我覺得值得 : 房子一買 感覺就踏實了 因為總價是經過我和男友估算過的 : 所以頭期款出掉後 後面要負擔的貸款其實不會太大影響我們生活品質 百萬年薪家庭. 購買能力600萬物件. 假設100萬頭期款,則有500萬貸款. 所以自住戶接受貸款月負擔2萬5. 數據進資料庫. : 但也因為已經把預算拉到極大值 所以今年的結婚經費要刪掉好多品項 : 例如 我們到現在都不敢討論蜜月要去哪裡XD : 我覺得討論以後買要什麼家具擺在哪個位置 比較開心 真的好開心 百萬年薪家族可直接賣空屋. : Anyway 我覺得年輕人買房真的還是可以從小套買起 先求有再求好是真話 總價優先於房間數的考量. : 周遭環境好 交通方便管理佳 這間小套我們可以住到小孩出生一陣子再換屋都ok 換屋是另外一個客群. 以後再來記錄有小孩家庭的數據. : 只不過下個目標希望可以搬進台北市囉！！ 所以台北市有特殊支撐力. : 買了房子真的會很有踏實感 這份踏實感 讓我們在奮鬥事業時更專注盡心 : 雖然今年會有點辛苦 但相信會苦盡甘來 也祝各位靠自己力量的鄉民們 : 買到心目中理想的房子 成家立業 築夢踏實:) 簡單總結. 百萬年薪新婚夫妻. 購買力 > 總價600~700 月負擔承受度2~3萬,頭期款準備金大約100萬. 利多 > 捷運 生活機能 會漲 利空 > 距離遠 住宅環境感 仲介費 內心糾纏性 > 買就對了 時間 然後投資客計畫. 物件選擇 對百萬年薪族群,選擇價格600~700優先於房間數,並優先考量工作距離. 會偏好交通建設和商業區四周而非清幽環境. 會有換屋計畫,所以非長期(超過10年)設計. 格局接受度普普,非要國泰格局,只要不要太奇怪就好.(但會在乎陽台採光) 利潤 > 四周是否有新產業產生或工作機會產生.這是客戶群數量的依據. 捷運和生活機能完善前可先布局,利多出來後對自住戶有非買不可的吸引力. 是否有新建案拉價,是否旁邊有高成交實價登錄抬價(例如風景宅成交價格跳很大) 對百萬年薪家庭,家具裝潢必要性低(應該和有換屋計畫有關) 只要對方喜歡,時間拉久利潤可持續上升,並可和仲介串通. 良心話 : 不要被我們投資客賺黑心錢.要聽z球的話,不要買房就對了...!!! 靠妖,說好要低調.說好要開始發廢文的. and...沒經驗過房仲的投資客,最缺的一樣東西就是. 對自住戶的評估能力. 因為我想的可能和自住戶想的不一樣...XD so...我只好靠很多管道去收集自住戶的內心世界.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.172.101.5
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02/07 14:47, , 1F
其實這種案例滿特殊的.....預算有限又一 定要板南直通
02/07 14:47, 1F
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02/07 14:48, , 2F
最後犧牲掉最重要，最客觀的 坪數
02/07 14:48, 2F
我的分析主要在於. 1.他有幾年後換屋考量. 所以他在乎漲價,而不在乎長期持有的評估. 2.目前沒小孩,所以對空間需求性低(反正會換屋) 3.距離和交通對他影響評判比重很重. 所以對他而言,這間房子只是暫時. 反正只要這間會漲價. 先買下來讓資金不要被房價成漲給甩掉. 因此...這就是這種物件的價值,和他們可以賣出去的客戶群. (另一個方向筆記,有增值性套房,總價約600~700,可出售對象 +1百萬年薪家庭) ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 14:52)
推
02/07 14:53, , 3F
投資客針對自住客的剖析呵呵
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推
02/07 14:54, , 4F
買套房會特地注意陽台的人 預設他沒注意到坪數我想說不過去
02/07 14:54, 4F
不代表完全無視. 而是重要性...因為他還是有比照實價登錄和預售案的賣價. 但是這點他只怕買貴,但坪數對他的影響力不及其他點. ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 14:55)
推
02/07 14:55, , 5F
知己知彼 百戰百勝 雙方都一樣XDD 推啦
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02/07 14:55, , 6F
房子看不多的人才會整天坪數、坪數的挑剔
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02/07 14:56, , 7F
殊不知室內格局、隔間尺寸與陽台位置這些其實更實際接近使用
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推
02/07 14:56, , 8F
是是是，小套房比兩房三房更好用。
02/07 14:56, 8F
這就是大家的盲點. 套房也是有市場的. 但是傳統觀念是,套房買了穩套. 但在總價拉高到一個數字以後. 套房的市場一樣還是會出現. 只是怎樣的人會選擇套房,還有怎樣的套房可以賣掉. 會變成. 1.有換屋考量,並且區域性評估比較重的人會選擇. 2.要會漲. ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 14:58)
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02/07 14:57, , 9F
格局差的房子 你坪數再大也只是給你塞走道 氣派的長走道
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有陽台卻沒有工作價值 多送你一個也沒有意義
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嗯，講的好像坪數大的格局就不好。
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推
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同樣都是"近150坪" 頂高豪景、閱狷聲、松江一號院哪個使用效
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益好？ 這就是格局的差異
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我已經給你現推個案了 你這麼有本事應該可以評論吧
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你講的我不熟，我挑案子講的。
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還是我給的案子對你來說太難評斷了？
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推
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都廳院其實也是格局很差 我好幾個醫師同學看了都不尬意
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不是你不熟 我給你實際的房子你也不會看
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我覺得d大最近心情不太好
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枉費動不動就一兩百坪起跳XD
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那是傳統豪宅規格阿... 他(建案)才覺得其他豪宅都不專業. 但是... 1.時代變了. 2.會買這種東西的客戶群,大家都馬知道市政府將來要搬遷. (他們資訊管道覺對比我還更多高清楚更高明,甚至有一大堆內線資料) 所以都廳院很尷尬...就是這樣...XD 當然反過來講,市政府搬遷後,土地以高雄市政府的作風,大概又是蓋公園,裡面有湖. 所以其實也不算利空...只是有點賭. 當然嚴重問題就是... 大家不會思考市政府搬遷後土地會幹嘛. 大家只要想到市政府會搬遷,就買不下去了. ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 15:09)
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我猜你真的看過而非掃過的格局圖 大概不超過一張
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我不知道哪邊惹到你了。
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推
02/07 15:08, , 23F
講少子化就夠了，什麼格局重要嗎？
02/07 15:08, 23F
推
02/07 15:12, , 24F
自住的需求就是基本面 自住都不愛的格局 是要買來賣給誰?
02/07 15:12, 24F
其實不是格局問題... 如果都廳院蓋在愛河邊,或是港邊... 他應該一下子就賣光了..XD 他訴求的是高端客戶群. 高端客戶群有他們的評判. 而都廳院犯了一個嚴重的問題 => 市政府頒遷. 所以他這樣蓋會賣不掉... 反而如果他蓋輕豪宅,會因為生活環境的關係,變得好賣很多. so...這就是對購買者評判錯誤造成的狀況. and...像京城凱悅也賣得不好.... 可是同樣是景觀房,國硯就比京城凱悅好很多. (當然這和他是爛尾樓應該也有很大的關係) 京城凱悅除了他是爛尾樓外,他犯了一個問題在於,他前面有國賓飯店. 買這種物件和這種價位的人,不可能接受前面擋了別人. so...他也是典型對客戶群評估錯誤的建案. 一樣,他如果是蓋坪數小一點的輕豪宅,銷售狀況也會好很多. ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 15:15)
推
02/07 15:13, , 25F
推樓上T大 如果格局採光不喜歡 自住客真的連出價都懶
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管你坪數多大 用不到 不好用 就打槍了!!!
02/07 15:13, 26F
推
02/07 15:23, , 27F
沒錯 搞清楚真正的客人在哪 很重要
02/07 15:23, 27F
推
02/07 15:27, , 28F
請益 什麼是爛尾樓
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推
02/07 15:30, , 29F
蓋到一半建商倒了 建體曝錄好幾年 才有人接手
02/07 15:30, 29F
推
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沒蓋完而工地易手給新建商
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屋齡0年，但是結構可能已經好幾十年了
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推
02/07 15:32, , 32F
請問爛尾樓對於安全性等等的會有什麼很大的影響嗎？
02/07 15:32, 32F
推
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台南知名爛尾樓 成大城旁邊的桂花鄉！
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真是對桂花鄉嫌到脫褲....
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還有 23 則推文
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後面是資產法拍接手 會有多佛心? XD
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之前是真的便宜 大家都知道鄉城建設倒在那 老闆跑大陸
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但現在周邊外地客購屋 根本不知道 所以房價也飆囉
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怎麼會不知道。
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現在就看成大城怎麼影響周邊房價~套一句當初哥的
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當初連前面世紀之門銷售之差 改名凱悅芭里<字有點錯
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02/07 15:53, , 64F
最慘有到8萬/坪....成大城剛蓋開18萬/坪了
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因為可以到這價位 桂花的價格當然扶搖直上衝衝衝
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但我就是不想賣 就像長億城除了大橋一街面其他冷冷
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02/07 16:07, , 67F
不是只買地跟商辦嘛 幹麻管自住戶要的小坪數公寓
02/07 16:07, 67F
剛才打到一半去接電話. 商辦我不敢買..... (靠杯,我好煩惱舞蹈教室怎麼辦??..) 商辦特性,折舊高,持有成本高(管理費),淘汰性高. 所以商辦投資要考量租金收入...因為價值上商辦不一定是放越久越貴. 而特殊持久性強的商辦,他的管理費超高. so....和住宅甚至土地走向差很多. 亂買會被持有成本和折舊嘎到宇宙上面去. and...這篇只是數據之一. 不是代表全部百萬年薪家庭自住戶解析.XD 這邊要澄清一下... 這篇只代表,有這種購買型態的族群.並可以當作參考model"之一". 最後,講一下故事. 爛尾樓是中國用詞. 產生在2000年左右,朱鎔基的大規模金融改革. 那時候因為加強擔保,死了一大堆建商. 然後銀行回收一大堆蓋一半的樓,沒有人有能力接手. 然後鋼架就在那邊風水雨打(一般鋼架被包在水泥裡面,是一種保護) 後來中國房地產又興起,就有很多建商收來整成新屋賣. 像珠海最高樓就是這樣,去年看還在整,今年年底或明年應該就開始使用了. 聽說也是百貨商場... 爛尾樓缺點最嚴重的就是. 2000年的爛尾樓2014年還沒完工. 你的鋼架在沒水泥保戶下,被風吹雨打14年...腐朽度非常嚴重. 所以14年爛尾樓結構可能比14年中古屋還爛... (當然啦....賣外地人沒差,總有人搞不清楚狀況....XD) ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 16:20)
推
02/07 16:15, , 68F
你給靠媽地產大師掉一下書袋啦 幫他建立一下自信 行?
02/07 16:15, 68F
我一向都是自信心過盛. 對我好要打壓我..!! ※ 編輯: ceca 來自: 1.172.101.5 (02/07 16:24)
推
02/07 16:42, , 69F
不好意思舉手發問一下 講格局為什麼說都廳苑不好？ 都廳苑
02/07 16:42, 69F
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02/07 16:42, , 70F
大多是毛胚交屋 頂多只是管線的關係 廚房浴室等位置相對
02/07 16:42, 70F
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02/07 16:43, , 71F
固定 但要怎麼隔間 弄成幾房 完全是屋主自己可以決定
02/07 16:43, 71F
推
02/07 16:43, , 72F
大大你百萬年薪能買的物件總價會不會抓太低啊
02/07 16:43, 72F
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02/07 16:44, , 73F
還是說輕鬆還款的前提下可以這樣買
02/07 16:44, 73F
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02/07 16:58, , 74F
不要一直亂講啦!!!
02/07 16:58, 74F
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02/07 17:06, , 75F
家戶年薪百萬買6-700萬房差不多緊繃了啦..還要養小孩.養車
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02/07 17:07, , 76F
保險費..孝親費..家庭日用等等有的沒的..一個月能出3萬房
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02/07 17:08, , 77F
貸的話就快要活不下去啦..除非再提高所得水準..不然就這樣
02/07 17:08, 77F
推
02/07 17:10, , 78F
純推dans房子看多了就不會一直卡在坪數上
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02/07 17:12, , 79F
等等再回來推ceca...好久沒有這種文我都快quit房板了...
02/07 17:12, 79F
推
02/07 17:17, , 80F
口袋裡有個幾百萬自己賺來的現金的人 應該是不勞板友關心
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建立自信心這種入社會101的問題...
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02/07 17:42, , 82F
本版#1Iz7XWpa 剛好是有小孩(只是還在肚子裡的)
02/07 17:42, 82F
推
02/07 18:49, , 83F
都廳院的空間是七字型耶 餐廳因為管路問題位置也固定難改
02/07 18:49, 83F
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02/07 18:51, , 84F
另外他的前陽台太小啦不夠氣派 同樣150坪 天潤前陽台超大阿~
02/07 18:51, 84F
推
02/07 20:08, , 85F
ceca大大可不可以分析一下年入250w的家庭買房建議？
02/07 20:08, 85F
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02/07 20:21, , 86F
年入250W應該是投資建議 不是買房建議吧
02/07 20:21, 86F
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02/07 20:21, , 87F
年入250W 應該買一間1000W自住 一間1000W店面投資
02/07 20:21, 87F
推
02/07 20:36, , 88F
請問台北市明星學區設籍用的套房是否有一定的支撐？ 不求
02/07 20:36, 88F
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02/07 20:36, , 89F
脫手賺 但求持平回收 因為還要考慮到貸款成數不高，頭期
02/07 20:36, 89F
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02/07 20:36, , 90F
款不低壓縮接手人的意願與能力
02/07 20:36, 90F
推
02/08 00:20, , 91F
蜜蜂帶財耶，我家庭院的一側就讓人放蜂箱。
02/08 00:20, 91F
推
02/08 00:24, , 92F
有趣分析!!
02/08 00:24, 92F
推
02/08 10:30, , 93F
Ceca太犀利
02/08 10:30, 93F
推
02/10 21:09, , 94F
我比較好奇的是,原PO認為套房會漲可換房進北市
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02/10 21:10, , 95F
但是他的套房會漲，北市的兩房三房就不會漲嗎??
02/10 21:10, 95F
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