Re: [請益]到底是讓買方加價還是讓賣方降價比較容易？

看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間9年前 (2015/08/03 07:00)推噓16(17推 1噓 39→)

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我的算法是這樣. 房租決定房價基本面. 利率決定資產價值. 也就是說,如果房租2%,房貸利率2%是處於平衡狀態. (這個房租2%是扣稅後淨所得) 那,1萬塊房租的房子,房價應該是500萬.. 你跟我說房子會折舊,我跟你說房租和建築成本和土地會抗通膨. 所以再房東可以拿房租抵房貸的前提下,他不會選擇賠錢賣. 要用前大不了就增貸出來就好,反正房租可以打平房貸,增貸出來花還是投資都行. 不需要賠錢賣房子. so...為啥最近全世界房價狂漲,也是因為大家的利率都下降,造成房價上升. 不是甚麼中國人到處炒房炒的全世界都狂噴,中國人沒那麼厲害...=.= 當然每個國家的稅金和利率也不同,所以房租房價比也會有所影響. 然後不用替甚麼白手起家買不買的起資產這種東西做計算. 老外不愛買房子,但總是有房子給他門租.. 這代表甚麼?? 這代表人民不買沒關係,會有像我們這種,財團,資產管理公司等等,買來租給大家. 而我們賺利差,去跟銀行貸款2%租你4%賺2%... 反正買空賣空,我躺著領2%..跟銀行或壽險再幹一樣的事情而以. 所以再投報率ok的前提下,不用去思考甚麼年輕人買不買的起房子這種事情. 房子是生錢工具,年輕人不重要,有人買就好了... 只要他生錢的效益夠,就會有人來買,不用擔心. 因此反過來講,你要屋主稱不住,你就是要出租投報率下降.. 而出租投報率下降,要麻你降租金... 過量的供給會造成降租金...還有經濟大恐慌一堆人被裁員也會降租金. 另外一種投報下降就是房價衝太快... 有時候炒作會是一頭熱,熱下去非理智可以控制,所以會造成房價衝過頭的問題. 而在租金投報跟不上房價時,就會開始產生壓力... 衝過頭如果壓力不大還可以停在那邊等通膨帶來的銷風. 但如果太過頭,那自然就會崩毀... 當然還有另外一種就是升息. 例如本來2% vs 2%平衡的很好,徒然你來個4%升息,那自然會全面大蕭條. 升息跟甚麼熱錢跑哪邊無關,是跟最現實的套利效應有關. 如果再台灣套利1%爽爽的,你其他國家升息,台灣依然套利1%... 那你很難造成甚麼多殺多之類的狀況... 理由他只要房貸出去投資就好,他幹嘛賠錢賣....左邊套利1%把錢丟到右邊再賺投資錢. 兩頭賺不是很好??...就像前幾年把台灣房子貸款2%去中國放款人民幣5~10%一樣. (前幾年很多地下放貸18%....都是賺暴利利差) 要賣房子一定是他不但沒辦法套利,還再虧損狀態才會考慮賣出. so...回到結論. 我炒房一定跟著租金走,囤房一定是找租金會上升的地區囤. 難租的地方我不會過去.... 租金投報率很好的地方對我而言代表這邊被低估,我就會跑來卡位. 租金是不動產的基本面...中長期置產的指標. so...我可以養空屋,但是我也會把空屋養再租金投報很好的地方..XD and...我相信一般歐美的不動產公司也是類似的思維方式再做投資. 包含甚麼川普李嘉誠台灣壽險還是OOXX... 因此... 在出租投報率高於房貸的前提下,永遠不要期待房價會崩盤. 你買不起??..那是你的問題,少數人一人十間二十間的買來租給你就好. 然後要用錢,增貸就好,根本不需要賣... 房子是銀行認可的銀票,那個變現超快的,根本沒人再煩惱甚麼變現問題. 打通電話一兩千萬就可以進我的戶頭...我幹嘛煩惱他好不好賣的問題阿?? 而你要房東逼急賣房子... 去找那些投報率低於房貸的地方,或是很難出租掉的地方等,比較有機會. 而甚麼蛋白蛋黃蛋紅OOXX理論都是屁...租不租的掉,租金怎樣才是真正的依據價值. 我就算是在蛋殼中的蛋殼. 但例如我再小琉球,例如一棟透天如果買600可以做民宿月收6萬... 你說我會崩盤嗎??...我幹嘛賣你599..我繼續爽爽收6萬租金就好.. 要用錢我去貸款400萬出來,2%房貸我只要負擔80萬平均一個月不到7000塊的利息. 我幹嘛賣掉...?? so...真正的問題還是發生再"租不掉"或是"租金太低"上面. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.188.185 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1438556401.A.AAC.html

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