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Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由

看板home-sale (房屋交易)作者 (邪惡肥宅)時間5年前 (2020/10/15 15:33), 5年前編輯推噓96(97推 1噓 715→)
留言813則, 46人參與, 最新討論串5/11 (看更多)
公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比，一點關係都沒有 會對公設比有影響的只有基地條件 再來講一下公設怎麼來的 一個平面層設計了100坪的主建物(容積:法容+獎勵容積) 那我可以用免計容積多蓋的樓地板面積有 陽台+梯廳 15%(陽台設計5%的話，公設就是10%) 機電空間 15% 這樣最多是不是就25%公設了 但其實電梯做超過一支的時候就很容易會吃到容積了 一個分子分母的概念，設計的公設吃到容積時 公設比就會upup飆升，這邊當層就先抓到27%吧 再來還有屋凸，屋凸可以設計1/8建蔽面積*3 這就要看基地面積跟建蔽率了 這時公設比大概變成29%了 再來是地下室的水箱、變電箱、機電設備、車位、機車位都是免計容積 其中除了汽車停車位之外，全部都納入公設 大概就變成32-33%了 但免計容積的上限是這樣規範的 你也不一定要這樣蓋阿 因為雖然不用計容積，但是要花錢來蓋 所以潤泰那個案子就是把所有免計容積最精簡化 反正可以最低限度的使用就好 最窄的梯廳、通常會拿來做公設的屋突也少蓋一些 做小電梯、最極限的逃生梯 挖地下室也很貴，符合法定停車位就好 將將，這樣就是最低公設比的產品 反正是還給地主的不用擔心好不好賣 如果不是這種類型的案子 建設公司就是要買地來蓋房子賺錢的 雖然建設公司也不是不能這樣蓋 但總成本100塊他就是要拿到110塊的錢才甘願 原本照市場可接受的32-33%公設可以做100坪 那就是1坪1.1塊，變成20%的時候他就要1坪賣1.2塊 反正就是要收回110塊就對了 但這種綁手綁腳的產品在市場上可能無人聞問 所以最終他就是不會設計這樣的產品 如果真的很愛20%公設比的 真的可以考慮去買快30年的7F華廈 那公設比是真的包君滿意 電梯出來之後左右鄰居大門距離2公尺 正對著唯一一支的樓梯 1層兩戶雙拼，一個社區14戶 歡喜就好 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.89.194 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602747196.A.FE9.html
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10/15 15:37, 5年前 , 1F
推 數字分析
10/15 15:37, 1F
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10/15 15:42, 5年前 , 2F
正解, 在推文一直講不聽的麻煩來看一下
10/15 15:42, 2F
推
10/15 15:45, 5年前 , 3F
是啊 空間跟品質是花錢買的 幹嘛一直跳針
10/15 15:45, 3F
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10/15 15:46, 5年前 , 4F
這麼不想要公設比就買公寓啊 包君滿意 火災也沒地方逃
10/15 15:46, 4F
其實我後來再想想 公設比真的會影響房屋的總價 因為公設蓋少一點，營建費用確實有低一點 大概可以打個95折吧 但如果大家希望的是 相同的公設條件，公設不計價 那抱歉，房屋總價一毛都不會少
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10/15 15:47, 5年前 , 5F
各人自掃門前雪這種觀念慢慢要改 透天的遺毒
10/15 15:47, 5F
推
10/15 15:47, 5年前 , 6F
我有個問題 譬如四併雙梯的 每戶都100坪 這樣能超低公設嗎?
10/15 15:47, 6F
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10/15 15:48, 5年前 , 7F
假設建蔽率也頂到上限了
10/15 15:48, 7F
可以喔，但公設降低了你還是要負擔那樣的地價 (別懷疑，建商最貴的成本是土地價值) 所以那些免計容積還不如用在陽台跟社區公設 那才會真正提高自己的居住品質
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10/15 15:48, 5年前 , 8F
透天除非是很大塊地 像農舍那種 不然氣派大樓好住多了
10/15 15:48, 8F
推
10/15 15:48, 5年前 , 9F
什麼都要CP值，就是一堆違建、頂加，品質就是要有些許留
10/15 15:48, 9F
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10/15 15:48, 5年前 , 10F
白
10/15 15:48, 10F
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10/15 15:49, 5年前 , 11F
建商都會搞到33%左右 買戶數200-300左右社區最漂亮
10/15 15:49, 11F
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10/15 15:49, 5年前 , 12F
沒做 cicatrix講到重點 要有空間才有品質
10/15 15:49, 12F
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10/15 15:49, 5年前 , 13F
不相信你自己裝潢家裡 把櫃子都訂好訂滿 會酥湖嗎？
10/15 15:49, 13F
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10/15 15:50, 5年前 , 14F
滿滿收納 滿滿壓迫
10/15 15:50, 14F
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10/15 15:50, 5年前 , 15F
各位不要搞錯了 蓋公設是很貴的 建商為了好賣房才搞
10/15 15:50, 15F
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10/15 15:51, 5年前 , 16F
大樓5年後 修繕管理費成本高
10/15 15:51, 16F
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10/15 15:51, 5年前 , 17F
氣派的公設是很花錢的 不然那些地方就是逃難空間而已
10/15 15:51, 17F
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10/15 15:51, 5年前 , 18F
其實只是雨遮不能寫權狀..分子變小。+3%。不過還是同一間
10/15 15:51, 18F
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10/15 15:51, 5年前 , 19F
房同一個總價
10/15 15:51, 19F
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10/15 15:51, 5年前 , 20F
轉個角度想 你小孩子需要家教 有公設去不好？
10/15 15:51, 20F
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10/15 15:52, 5年前 , 21F
雨天想要跑跑步有公設不好？
10/15 15:52, 21F
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10/15 15:52, 5年前 , 22F
大一點的社區想在家游泳不好？
10/15 15:52, 22F
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10/15 15:52, 5年前 , 23F
想要一個安靜的閱讀區有公設不好？
10/15 15:52, 23F
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10/15 15:52, 5年前 , 24F
朋友來家裡玩帶去公設唱歌不好？
10/15 15:52, 24F
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10/15 15:52, 5年前 , 25F
爸媽想打麻將有公設不好？
10/15 15:52, 25F
推
10/15 15:52, 5年前 , 26F
想要公設但不想多花錢 結案
10/15 15:52, 26F
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10/15 15:53, 5年前 , 27F
高級一點的羽球館籃球館撞球間公設不好？
10/15 15:53, 27F
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10/15 15:53, 5年前 , 28F
桃園高級一點的案子都有咖啡廳專人服務 屌打星巴克
10/15 15:53, 28F
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10/15 15:54, 5年前 , 29F
高級公設維護成本很高 住戶水準要夠才養得起啦
10/15 15:54, 29F
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10/15 15:54, 5年前 , 30F
價格只要星巴克一半不好？ 保險業務員來也不要把它帶回
10/15 15:54, 30F
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10/15 15:54, 5年前 , 31F
為什麼大部分民眾不喜歡公設 因為超過十年都是荒廢居多啦
10/15 15:54, 31F
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10/15 15:54, 5年前 , 32F
一個人一天至少八個小時在家裡 家裡弄得好一點不會吃虧
10/15 15:54, 32F
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10/15 15:55, 5年前 , 33F
公設難維護的根源是管理費很難調高 不調高就無解了
10/15 15:55, 33F
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10/15 15:55, 5年前 , 34F
管理得好不好是另一個故事了
10/15 15:55, 34F
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10/15 15:55, 5年前 , 35F
不能假設大樓的公設都會荒廢
10/15 15:55, 35F
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10/15 15:56, 5年前 , 36F
基本上近10年的大樓狀況都很好 超過20年那種就不一定
10/15 15:56, 36F
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10/15 15:56, 5年前 , 37F
20年前的大樓和現在大樓的公設有級別上的差距
10/15 15:56, 37F
還有 736 則推文
還有 1 段內文
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10/15 19:49, 5年前 , 774F
前面那個例子就知道了啊 你買雙子星其實比隔壁便宜20萬一
10/15 19:49, 774F
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10/15 19:49, 5年前 , 775F
坪
10/15 19:49, 775F
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10/15 19:49, 5年前 , 776F
錯 你單價高 人家不買帳 你只能調低
10/15 19:49, 776F
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10/15 19:50, 5年前 , 777F
房子是買賣均衡問題
10/15 19:50, 777F
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10/15 19:50, 5年前 , 778F
潤泰雙子星在分母小的情況下 單價比周圍高20萬了
10/15 19:50, 778F
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10/15 19:51, 5年前 , 779F
他再拉高20%賣 單價就會變140萬 沒辦法說服人買
10/15 19:51, 779F
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10/15 19:51, 5年前 , 780F
買房子的人不會只看總價 大家還是會用單價去殺價的
10/15 19:51, 780F
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10/15 19:59, 5年前 , 781F
好 你說高20萬 35坪就多700萬 公設少10%是3.5坪
10/15 19:59, 781F
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10/15 19:59, 5年前 , 782F
3.5坪x100萬 =350萬 所以總價反而高了350萬
10/15 19:59, 782F
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10/15 19:59, 5年前 , 783F
這樣比較划算？
10/15 19:59, 783F
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10/15 20:00, 5年前 , 784F
都說了是總價的問題 我公設少 分母小 但單價高
10/15 20:00, 784F
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10/15 20:00, 5年前 , 785F
算起來建商有吃虧嗎？ 還附精美機械車位
10/15 20:00, 785F
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10/15 20:01, 5年前 , 786F
太棒了 土方也不用挖 台北軟砂土方還要想地方丟
10/15 20:01, 786F
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10/15 20:01, 5年前 , 787F
又不像桃園台中土方還能賣錢
10/15 20:01, 787F
推
10/15 20:01, 5年前 , 788F
這篇正解，看得到的一些優點都是要成本的
10/15 20:01, 788F
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10/15 20:01, 5年前 , 789F
機械車位蓋好蓋滿 少了10%公設 總價倒賺350萬
10/15 20:01, 789F
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10/15 20:02, 5年前 , 790F
還好是原住戶多 傻傻吞了
10/15 20:02, 790F
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10/15 20:03, 5年前 , 791F
猴子早上給3根晚上給4根香蕉 換成早上4根晚上3根而已
10/15 20:03, 791F
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10/15 20:04, 5年前 , 792F
總共就是7根香蕉 舉這個例子除非它的價格不要多20萬
10/15 20:04, 792F
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10/15 20:04, 5年前 , 793F
不然你就是分析心酸地而已 建商換個方式賺你錢而已
10/15 20:04, 793F
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10/15 20:04, 5年前 , 794F
現在台北到底是怎樣 4000萬房子都只能配機械車位喔
10/15 20:04, 794F
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10/15 20:05, 5年前 , 795F
你休旅車怎麼辦 七系列怎麼辦
10/15 20:05, 795F
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10/15 20:14, 5年前 , 796F
Legend63蓋的比較值賣的價格外觀就贏了
10/15 20:14, 796F
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10/15 20:16, 5年前 , 797F
台北4000萬配機械車位很常見啊 敦年建設的一大堆
10/15 20:16, 797F
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10/15 20:20, 5年前 , 798F
仁愛路旅行與閱讀 一億元也給你配機械車位呢
10/15 20:20, 798F
推
10/15 20:43, 5年前 , 799F
公寓公設少又好住，實坪計價
10/15 20:43, 799F
推
10/15 20:57, 5年前 , 800F
公寓啦 沒公設 只是要去租車位
10/15 20:57, 800F
推
10/15 20:59, 5年前 , 801F
台北就妥協吧 除非你錢很多
10/15 20:59, 801F
推
10/15 21:29, 5年前 , 802F
七系列上次沒辦法真的硬停外面的機械車位，尾巴真的塞滿
10/15 21:29, 802F
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10/15 21:29, 5年前 , 803F
滿剛剛好XD
10/15 21:29, 803F
推
10/15 21:38, 5年前 , 804F
喜歡就看總價
10/15 21:38, 804F
推
10/15 22:26, 5年前 , 805F
我卡一下
10/15 22:26, 805F
推
10/15 23:39, 5年前 , 806F
跟腦洞大開的吵做啥。。。
10/15 23:39, 806F
推
10/16 01:44, 5年前 , 807F
他會說你放屁
10/16 01:44, 807F
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10/16 01:45, 5年前 , 808F
然後別人都錯
10/16 01:45, 808F
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10/16 01:45, 5年前 , 809F
然後嘴半天 自己住透天
10/16 01:45, 809F
推
10/16 07:41, 5年前 , 810F
七系列是限重問題，外面停車場的管理員亂來
10/16 07:41, 810F
推
10/18 17:09, , 811F
有低公設可以買當然是買低公設比較好,便宜治百病
10/18 17:09, 811F
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10/18 17:09, , 812F
每月管理費繳五六千元,跟每個月繳一兩千,當然是選一兩千的
10/18 17:09, 812F
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10/18 17:10, , 813F
都買自己房子了還要像繳房租一樣每月繳六千想到就不爽XD
10/18 17:10, 813F
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