PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間5年前 (2020/10/14 20:57), 編輯推噓27(28推 1噓 104→)
留言133則, 14人參與, 5年前最新討論串4/11 (看更多)
※ 引述《Orilla ()》之銘言： : ※ 引述《suwy (Hank)》之銘言： : : 「本篇不談土地200坪以下的超小建案，只談一般建案」 : : 公設比高，是因為「有些車道灌進公設」，不要再誤會是什麼逃生梯、法規了，那是次要 : : 原因，也算是建商 : : 的話術， : : 舉例來說： : : A方案： : : 如果把100坪的停車場老老實實歸給10個車位(每個權狀10坪)，才賺2500萬(每個車位250 : : 萬)。 : : B方案： : : 如果把100坪的停車場，其中50坪歸給10個車位(每個權狀5坪)，另外50坪歸給公設，可賺 : : 7500萬(50坪x100萬+每個車位250萬)。 : 這的確是事實，可惜台灣的消費者已經被建商、媒體和政府洗腦成異常高公設比是常態 : 雖然相關法規趨嚴導致公設比變高，建商就趁勢卡油卡滿你消費者 : 誰叫消費者沒求知慾又容易被洗腦，被卡油了還幫建商說好棒棒 : 舉兩個例子 : 1. 兩個條件相同的案子，比如同一區域、相同基地大小、相同容積率、成本、產品等等 : A案，老實建商，大公沒灌車坪，公設比31%，一坪賣80萬可以達利潤目標 : B案，奸小建商，大公灌車坪，公設比33%，一坪只賣74萬還可超越A案建商利潤目標 : 消費者會怎麼選擇？ : 我想大部分會選B : 單價便宜、豐富的公設，公設比符合普世認知。A案單價貴，公設一定很鳥... : 殊不知兩邊的公設都一樣 : 這就是現實，消費者又不會仔細比較，連法規都不懂了，更別說會去看藍圖自己算面積 : 別小看這2%，基地面積1800坪以上，差1%可能就差到至少100坪以上 這不需要看藍圖 只要會小學的邏輯跟算數 用公設比推算價格就知道了 我實際碰過大概三位數的買方,其中學歷最弱的就是小學畢業的 連這種人都會按計算機 買個手機每個人都會上網貨比三家 買到子龍機還會被笑出任務 買個比手機貴百倍千倍的房子反而連計算機都不會按了 : 2. 銷售的時候 : 兩個建商都不會去提說公設有沒有含車坪，因為對消費者來說本來就不該含車坪 : 對於B案這種建商，我是不相信這類建商敢在賣的時候打保證說 : 我們的大小公絕對沒含車道和跟車位有關的面積，也不會寫在契約裡面 : 換個角度 : 最好他敢在賣的時候說，我們的公設很豐富喔，有含車道和跟車位有關的面積... : 因為消費者買之前很多是不知道建商可以這樣玩公設比 : 就算買了，很多人到死了也不知道建商會這樣卡油消費者 : 買後才知道，或者有些知道建商可以這樣玩的消費者 : 就鴕鳥認為，現在建商都這樣，很正常啦，不爽買不要買 : 這就是現實，消費者韭菜就是香 : 因為建商很清楚消費者就是一盤散沙，又知識不足，政府又不作為 : 建商和媒體已經很成功把消費者教育成被卡油是應該的 我覺得最重要的應該是詳實公布 就是在預售合約,合約,權狀,謄本詳實公告 車位,車道,機電室,蓄水池,管理室,健身房 etcetc 各占地若干 但是智障空空呢? 他們說要完全不公布,只公布專有面積 這叫"實坪制" 顆顆 這跟太監嫌性生活太累還像的XD : : 但採用B方案時，公設比會飆高，因此建商會控制在32~33%，這樣房子才好賣，又能獲取 : : 最大利益。 : 如果你有算過一些大面積建案的公設比，其實破30%很正常，但別忘了，大面積案子 : 公設比每多1%可能就多100多坪，這100多坪等於是平白無故多賺的 : 但有些建商就很不要臉，會灌超大，因為灌太多，反而容易被抓出來 : 不過呢？反正消費者數學又不好，他們只會付錢 大面積案子,投入的人力物力成本更高,利息更重 賺得更多有什麼問題嗎? : : 最後再重申，公設比高，是因為「有些車道灌進公設」，灌多灌少是建商調配公設比的手 : : 段。 : : 實務上，車道灌進公設也不算有錯，因為機車也要走，總不能完全不灌。 : ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ : 關於這點我很不認同，你可能沒看過有契約是這樣寫的，大致內容如下 : 為了維護整體社區安穩運作，地下室共有部分，如機電室、電表室、停車位等空間 : 整體社區所有權人，無論有無購買無獨立權狀法定停車位者，都可以使用地下室空間 : 不可加以限制 : 這部分是可以用契約或規章來規範地下室的使用 : 我想對於理性的消費者應該都能接受，這也合情合理 : 在買房的時候，就看看建商敢不敢在契約裡保證大小公不含停車位面積 科科 現在的問題是 你就是有用到地下室的車道走過去機電室電表室停車位 現行不動產的法律也訂的好好的用公用空間來規範這個問題 頂多就是規定要載明公設的細項就可以解決了 照你邏輯所有公寓大廈銷售時都要加上這一條分管契約 為甚麼要疊床架屋的多一個奇怪的分管契約來處理這個公設問題? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.222.35 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602680244.A.779.html
推
10/14 21:30, 5年前 , 1F
其實很簡單，因為幾個月前他沒買到所以，他就開始瞎
10/14 21:30, 1F
→
10/14 21:30, 5年前 , 2F
扯
10/14 21:30, 2F
推
10/14 21:30, 5年前 , 3F
我也一直很奇怪 老是有人有這種問題 數千萬花下去 總該花
10/14 21:30, 3F
→
10/14 21:31, 5年前 , 4F
點時間確認室內空間足夠使用吧
10/14 21:31, 4F
推
10/14 21:32, 5年前 , 5F
房版每個出來喊空的都是要買的
10/14 21:32, 5F
推
10/14 21:33, 5年前 , 6F
我不是 我喊空是要喊到多軍破產的
10/14 21:33, 6F
→
10/14 21:33, 5年前 , 7F
沒要買不會看房板，賣屋的基本上都直接591 和找仲介。
10/14 21:33, 7F
→
10/14 21:33, 5年前 , 8F
其他的就是和我一樣吃飽太閒
10/14 21:33, 8F
→
10/14 21:34, 5年前 , 9F
人性基本
10/14 21:34, 9F
→
10/14 21:48, 5年前 , 10F
虛坪制的問題從來不在會不會反推，而是虛坪能買錢，建商就
10/14 21:48, 10F
→
10/14 21:48, 5年前 , 11F
不會少蓋
10/14 21:48, 11F
→
10/14 21:49, 5年前 , 12F
虛坪能賣錢
10/14 21:49, 12F
→
10/14 21:50, 5年前 , 13F
一堆人拿法規說公設比不得不這麼高，看一下潤泰雙子星就知
10/14 21:50, 13F
→
10/14 21:50, 5年前 , 14F
道真偽
10/14 21:50, 14F
推
10/14 21:53, 5年前 , 15F
前陣子板上有一層一戶的 公設比很高 我就寧可多付錢住這種
10/14 21:53, 15F
→
10/14 21:53, 5年前 , 16F
所以虛坪是可以賣錢的 有人會買單
10/14 21:53, 16F
→
10/14 21:54, 5年前 , 17F
那是因為獎勵容積提100%以上好嘛...
10/14 21:54, 17F
→
10/14 21:56, 5年前 , 18F
而重建住戶維持原屋大小。廢話，公設比當然下降啊。
10/14 21:56, 18F
→
10/14 21:56, 5年前 , 19F
就算逃生梯增為兩個，公設比也才+5%左右。
10/14 21:56, 19F
→
10/14 21:57, 5年前 , 20F
容積提升100%以上... 相對5%公設比... 小case啦...
10/14 21:57, 20F
推
10/14 22:11, 5年前 , 21F
想省公設 一定會對生活品質和賣相有影響 像是車道狹小
10/14 22:11, 21F
→
10/14 22:12, 5年前 , 22F
電梯等很久
10/14 22:12, 22F
推
10/14 22:23, 5年前 , 23F
潤泰還是賣掉，只是其他人當公設的他當店面
10/14 22:23, 23F
→
10/14 22:23, 5年前 , 24F
別人車位足夠他的不夠
10/14 22:23, 24F
→
10/14 22:23, 5年前 , 25F
別人戶間走道有點大，他窄小
10/14 22:23, 25F
→
10/14 22:24, 5年前 , 26F
10/14 22:24, 26F
→
10/14 22:24, 5年前 , 27F
10/14 22:24, 27F
→
10/14 22:25, 5年前 , 28F
然後那些泳池 健身房咖啡廳都沒有
10/14 22:25, 28F
→
10/14 22:25, 5年前 , 29F
笑死 容積獎勵是允建容量提高, 跟公設比低哪有甚麼關係
10/14 22:25, 29F
→
10/14 22:26, 5年前 , 30F
難道原本蓋10樓 現在蓋15樓, 雙逃生梯就做到10樓就好嗎?
10/14 22:26, 30F
→
10/14 22:26, 5年前 , 31F
還不是一樣每層都要佔面積
10/14 22:26, 31F
推
10/14 22:26, 5年前 , 32F
沒有的就不用付錢合理，但是單價提高了，行情價
10/14 22:26, 32F
→
10/14 22:27, 5年前 , 33F
說獎勵的是出來亂的吧
10/14 22:27, 33F
→
10/14 22:29, 5年前 , 34F
海砂屋獎勵也不是只有雙子星有, 沐山公設比還不是一樣34%
10/14 22:29, 34F
推
10/14 22:30, 5年前 , 35F
然後他單價比周圍新的貴
10/14 22:30, 35F
→
10/14 22:31, 5年前 , 36F
就花快4000萬買華廈 車位要去外面租，有車位的是機械
10/14 22:31, 36F
→
10/14 22:31, 5年前 , 37F
式
10/14 22:31, 37F
→
10/14 22:32, 5年前 , 38F
其中搞機械式車位，公設就一定少啦還不簡單
10/14 22:32, 38F
→
10/14 22:33, 5年前 , 39F
看看資料再講雙子星好嗎？之前有人一直提我就去翻，和
10/14 22:33, 39F
還有 54 則推文
→
10/15 03:33, 5年前 , 94F
如果樓梯和走道都融入雨遮公設光每個樓面就能少2成...
10/15 03:33, 94F
→
10/15 03:33, 5年前 , 95F
公設比就能壓到個位數...
10/15 03:33, 95F
推
10/15 08:20, 5年前 , 96F
容積獎勵在容積消化的完時，跟公設比並無關係
10/15 08:20, 96F
→
10/15 08:21, 5年前 , 97F
甚至如果容積消化不完也就不會請這麼高的獎勵值，很多
10/15 08:21, 97F
→
10/15 08:21, 5年前 , 98F
獎勵值是要付出相對應多成本的喔
10/15 08:21, 98F
→
10/15 08:22, 5年前 , 99F
所以幾乎可以推定容積與公設比毫無關係，只受基地條件影
10/15 08:22, 99F
→
10/15 08:22, 5年前 , 100F
響
10/15 08:22, 100F
推
10/15 09:19, 5年前 , 101F
其實潤泰雙子星這種蓋法沒啥不好 但是市場這樣蓋的人稀少
10/15 09:19, 101F
→
10/15 09:19, 5年前 , 102F
一定有原因的
10/15 09:19, 102F
推
10/15 09:26, 5年前 , 103F
我在內湖偶然看到有樓梯外掛在大樓外面的
10/15 09:26, 103F
推
10/15 09:28, 5年前 , 104F
很多消費者買單的不是低公設而是漂亮大廳啊
10/15 09:28, 104F
→
10/15 09:29, 5年前 , 105F
應該是十幾二十年前流行的就是簡單到不行的警衛室
10/15 09:29, 105F
→
10/15 09:30, 5年前 , 106F
客人等待時都是站著等沒坐位那種
10/15 09:30, 106F
→
10/15 09:30, 5年前 , 107F
我猜是高公設有又大又豪華大廳比較好賣
10/15 09:30, 107F
推
10/15 09:58, 5年前 , 108F
以前甚至警衛室都是用鋁製警衛亭 XD
10/15 09:58, 108F
→
10/15 09:59, 5年前 , 109F
後來有一陣子台北市把私設警衛亭列為違建處理 XD
10/15 09:59, 109F
→
10/15 11:29, 5年前 , 110F
@aesdu 黑白共, 建築物的公設, 基本上大部分就是不計入樓
10/15 11:29, 110F
→
10/15 11:29, 5年前 , 111F
板面積的項目, 這些項目的上限值都是用總樓板面積的百分比
10/15 11:29, 111F
→
10/15 11:30, 5年前 , 112F
作為上限的, 容積獎勵增加, 這些面積都是照比例增加的
10/15 11:30, 112F
→
10/15 11:35, 5年前 , 113F
不管你蓋的是1000坪還是1500坪, 上限15%就是15%, 不會因為
10/15 11:35, 113F
→
10/15 11:35, 5年前 , 114F
你允建面積多, 不計入面積比例就變少
10/15 11:35, 114F
推
10/15 12:15, 5年前 , 115F
強項是平價又給你豪華大廳的發哥賣不賣 就像很多人
10/15 12:15, 115F
→
10/15 12:15, 5年前 , 116F
都強調不要投資客的物件 結果廢墟沒人買 漂亮房子馬
10/15 12:15, 116F
→
10/15 12:15, 5年前 , 117F
上掏錢 口嫌體正直 真相就是 給我豪華大廳 棒棒公設
10/15 12:15, 117F
→
10/15 12:15, 5年前 , 118F
然後 不準算錢
10/15 12:15, 118F
→
10/15 12:16, 5年前 , 119F
公設不算 總價不變 不行 你以前有公設有雨遮的單價要
10/15 12:16, 119F
→
10/15 12:16, 5年前 , 120F
乘上我主建物面積 陽台我考慮
10/15 12:16, 120F
→
10/15 12:16, 5年前 , 121F
只能說有夢最美
10/15 12:16, 121F
推
10/15 12:26, 5年前 , 122F
發哥建案一大堆都在鬧二工被檢舉 拆的拆 畫機車格的畫
10/15 12:26, 122F
→
10/15 12:27, 5年前 , 123F
一堆器材搬來搬去到處堆的 現在大基地違法公設要小心啊
10/15 12:27, 123F
推
10/15 12:48, 5年前 , 124F
我不喜歡發哥 但發哥真的很懂市場很會賣
10/15 12:48, 124F
推
10/15 12:50, 5年前 , 125F
網路大家都說不要高公設，但看到豪華大廳就投降，市場才是
10/15 12:50, 125F
→
10/15 12:50, 5年前 , 126F
永遠正確的一方
10/15 12:50, 126F
→
10/15 12:51, 5年前 , 127F
容積獎勵可以拿來蓋主建物肯定優先改成主建物 灌公設比
10/15 12:51, 127F
→
10/15 12:51, 5年前 , 128F
的梯廳 機電設備 屋突 都有不計容積的樓地板比例上限
10/15 12:51, 128F
→
10/15 12:51, 5年前 , 129F
我看過朋友的房子真的超級豪華大廳但三房小的跟倉庫一樣
10/15 12:51, 129F
→
10/15 12:51, 5年前 , 130F
客房可能放雙人床都太擠
10/15 12:51, 130F
推
10/15 12:53, 5年前 , 131F
這種ptt被嫌到翻的房子不但賣光還一直漲價
10/15 12:53, 131F
推
10/15 14:53, 5年前 , 132F
笑死 全世界就你臺灣這樣
10/15 14:53, 132F
推
10/15 15:35, 5年前 , 133F
ptt會叫你跳過寶咖咖跟發哥 但你看市場上誰賣的最好
10/15 15:35, 133F
‣ 更多 jamo 的文章
文章代碼(AID): #1VXlMqTv (home-sale)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
完整討論串 (本文為第 4 之 11 篇)：
排序： 最新先 | 最舊先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共11篇)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 jamo 的文章
文章代碼(AID): #1VXlMqTv (home-sale)