Re: [閒聊] 淡海新建案開到破30

看板home-sale (房屋交易)作者時間1天前 (), 1天前編輯推噓12(12032)
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房屋總價、通勤距離、通勤方式、學區、住宅內容、銀行鑑價及貸款這六個會是決定淡海長期價格的關鍵。 北投、關渡、竹圍、紅樹林、淡海,是要購買這一大塊區域要比價的地方,最後的決定就是這五個區域的比價選擇。 房屋總價而言,撇除石牌特殊區域外,近北投捷運站區塊的新大樓一坪70萬,40坪扣除車位後是30坪,預計總價在2400萬,但室內可能只有21坪加一個車位;附近的公寓屋齡大約在40~50年間,30坪的總價約在1400萬左右,但是買完要花200萬整理,所以總價約1600萬左右,但室內大約29坪但無車位,可是你貸款還十年之後,60年的房子要考慮的是能不能轉手的問題。 所以對於一般購屋的人要抉擇的是,是要花1600萬買一個快50年要爬樓梯的公寓,還是要花2400萬買一個新大樓但室內小到不行的空間。 隨著年紀增長爬不上樓梯,很多人漸漸往竹圍跟紅樹林退,因為那邊價格比較合理。竹圍生活機能好,但腹地太小,其實沒什麼新大樓,所以多數想住大樓社區就會往紅樹林靠,所以紅樹林社區大樓漸漸的價格站上30~35萬,45坪的大樓,總價大概只有1350萬上下,所以不管交通、天氣等等大家說的這些,實際上就是很多北投士林大區塊爬不動公寓的人,又付不起動輒超超過2400萬大樓的人往紅樹林退,造成那邊價格慢慢站穩,尤其是第二代成家立業的,這個價格就是親民,更不用說靠近紅線捷運,到台北車站半小時,班次又多,再怎麼樣都比桃園機捷好,或是林口龜山完全只能依賴開車的族群好。 那天去繞北投一圈,現在不是剩下快五十年的公寓古蹟,就是一堆單坪超過70萬的新大樓都更,有多少人可以消化超過2400萬價格的大樓,那個區塊原本就屬於純住宅區,經濟實力不像台北市中心的階級,更沒有像竹科長久聚集的產業聚落可以負擔,所以慢慢的人定會往竹圍紅樹林退,現在那邊那麼高是期待北士科的未來買盤,就算沒有大樓成本就在那邊也不太可能再低於60萬出售。 所以未來等北投大樓蓋完,核心圈買北投,第一圈多數人已退到竹圍紅樹林,那時候淡海可能也站到一定價格,第二圈以外經濟實力的人才發現原來現在北投大樓已經2400萬,竹圍1600萬,紅樹林1400萬,淡海1000萬,再不買,時間一長台北市房價高到只被有錢的少數人掌握,能退出去外圍的第一圈也早被先去的掌握,經濟實力第二圈以外的只能越退越遠。 所以,摸摸自己的口袋,別人在批評天氣、交通、距離的時候,那是因為人家有錢可以選擇超過2000萬的房子,沒錢的那六項內容勢必要犧牲一些項目,否則大樓建築成本墊上去,價格有了僵固性,只能越退越遠。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.110.137 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659777257.A.1E9.html

08/06 17:19, 1天前 , 1F
不是吧,50年公寓有人買,你多放十年到了60年就轉
08/06 17:19, 1F

08/06 17:19, 1天前 , 2F
手性不好?你在
08/06 17:19, 2F

08/06 17:19, 1天前 , 3F
說什麼?公寓40年以上你覺得還會有差別嗎?
08/06 17:19, 3F
貸款的時候會有差,很多銀行上限是75年,當鑑價、貸款成數、年限有影響的時候,就會影響到買盤,例如你想賣1600萬,銀行鑑價1400萬,貸款75%,年限只能20年,光頭期款就變成400萬,1200萬貸款20年2%利率每月是6萬,如果有這樣的能力會買60年老公寓?你覺得這樣的貸款條件難道不會影響你的轉手嗎?

08/06 17:19, 1天前 , 4F
你這樣太有建設性,空空可能不接受哦
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※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:25:31

08/06 17:20, 1天前 , 5F
桃園40年的公寓都能轉手了,你石牌公寓要煩惱什麼
08/06 17:20, 5F

08/06 17:20, 1天前 , 6F
08/06 17:20, 6F
石牌有學區特殊性,我講的是其餘公寓。另外重點是賣方的價格。 ※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:26:49

08/06 17:32, 1天前 , 7F
買老公寓的有時候是因為他的地點跟總價啊,你拿北
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08/06 17:32, 1天前 , 8F
市老公寓跟外圍
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08/06 17:32, 1天前 , 9F
的新大樓比,北市老公寓為什麼能成交,就是地點啊X
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08/06 17:32, 1天前 , 10F
D
08/06 17:32, 10F

08/06 17:34, 1天前 , 11F
這篇有道理,有的人就是無論如何不考慮公寓呀
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08/06 17:37, 1天前 , 12F
你想想,你從淡海通勤到台北,假設你要先騎車到淡
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08/06 17:37, 1天前 , 13F
水捷運站,跟石
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08/06 17:37, 1天前 , 14F
牌旁邊老公寓從捷運石牌站出發,通勤時間會差多久X
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08/06 17:37, 1天前 , 15F
D
08/06 17:37, 15F
我講的就是那六項的選擇跟犧牲,如果有錢買的起石牌老公寓的,根本不用擔心他,他也不可能往淡海退,我講的是沒錢的。

08/06 17:38, 1天前 , 16F
公寓超過40年 以上都差不多的
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08/06 17:38, 1天前 , 17F
完全是看維護
08/06 17:38, 17F
沒有裝潢全部打掉重弄真的都不行,很多鋼筋都外露了。

08/06 17:39, 1天前 , 18F
而且我是不知道還有沒有屋齡這個內規,但是借款人
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08/06 17:39, 1天前 , 19F
的內規已經放寬
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08/06 17:39, 1天前 , 20F
08/06 17:39, 20F

08/06 17:39, 1天前 , 21F
你去找銀行房貸專員問問不就知道了。 ※ 編輯: jasonmoon (101.12.100.14 臺灣), 08/06/2022 17:46:10

08/06 17:45, 1天前 , 22F
說實在,台北公寓現在40年,你淡海新成屋,過了30
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08/06 17:45, 1天前 , 23F
年,
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08/06 17:45, 1天前 , 24F
假設都維護很好,公寓變成70年,淡海大樓變成30年
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08/06 17:45, 1天前 , 25F
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08/06 17:45, 1天前 , 26F
你覺得哪個比較難轉手?絕對是淡海啊,當然我不是
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08/06 17:45, 1天前 , 27F
說淡海不好,我
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08/06 17:45, 1天前 , 28F
只是說外圍的新大樓一旦折舊,比精華區老公寓更難
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08/06 17:45, 1天前 , 29F
轉手
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08/06 17:51, 1天前 , 30F
你很多情況是送件才知道的啊,老公寓你拿大安信義
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08/06 17:51, 1天前 , 31F
的,借款人條件
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08/06 17:51, 1天前 , 32F
不同,情況也不一樣。
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08/06 17:51, 1天前 , 33F
要不然十年後,台北市一堆老公寓全部破50歲,到時
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08/06 17:51, 1天前 , 34F
候按你的不能超
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08/06 17:51, 1天前 , 35F
過75歲,那些老公寓難道就賣不掉?
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08/06 17:51, 1天前 , 36F
到時候銀行就會修改規定了,像十年前,20年貸款才
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08/06 17:51, 1天前 , 37F
是主流,現在30
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08/06 17:51, 1天前 , 38F
年才是大宗,陸續出現40年。
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08/06 17:51, 1天前 , 39F
甚至有人60歲借到30年的,不就有版友分享了
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08/06 18:09, 1天前 , 40F
這篇很精闢。
08/06 18:09, 40F

08/06 18:35, 1天前 , 41F
台北早有以房養老,老屋老人貸款一直都不是問題
08/06 18:35, 41F

08/06 19:47, 1天前 , 42F
台北會往北買的大概都是有地緣關係 士林北投人這樣
08/06 19:47, 42F

08/06 19:47, 1天前 , 43F
但最遠大概就是紅樹林 甚至不會到淡水更甭提淡海
08/06 19:47, 43F

08/07 01:41, 1天前 , 44F
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