Re: [閒聊] 房市冷的問題在哪
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間2年前 (2023/03/21 11:31)推噓151(153推 2噓 190→)留言345則, 130人參與討論串2/2 (看更多)
這一波房市冷其實很簡單.
因為突然輿論和媒體都在說.
"房價要跌了"
然後大多數人信以為真.
所以就進入大家縮手觀望狀況.
並且這個大多數人是無論投資還是自住.!!!!
當然輿論說要跌了,主要原因是跟美國狂升息有關.
尤其狂升息壓垮了股市(股市這種跌幅算很兇了,國安基金都進場了)
反而政府的打房政策是其次...打房政策對不安定籌碼的影響比較大.
而到去年年底,大概就是最危險的時候.
因為有很多人真的相信房價會跌.
不過你也看到這兩個月交易量開始回溫.
原因也很簡單.
因為美國升息已經進入了末梢.
然後..
然後房價並沒有跌.
不買房子的不知道,已經買房子的也不知道.
急著要買房子的最清楚.
他一值在看屋,因為火燒屁股要買房子.
無論是因為要結婚被逼著買,或是工作的關係到新地點被逼著買,或是多生了小孩要換屋.
他有壓迫性,所以他會一直在市場看屋和訪價格.
而這些人通常是市場所謂的"真正的買家",也就是成交大多都是這種人寫出來的.
投資客一直都在市場的比率很低....投資客無法影響交易量的主要數據.
而這些"剛性"買家,從去年下半年開始一路看屋看到今年年初.
發現,靠邀股票跌到谷底,然後又反彈跳起來.都快要宣告進入牛勢復甦了.
(或是其實已經算是牛勢..你自己看技術分析現在是牛勢還是雄勢?
你半年線年線月線都翻揚向上,只剩季線還差一點就翻揚起來,這是牛勢還是雄勢?)
房價都不跌.
那之後房價還會跌??
因此他們會很緊張.
很害怕房價又會隨股票牛勢而上漲.
所以很多就忍不住跳出來買.
這也是這一兩個月交易量回溫上升的主因.
不過當然拉,還是有更多人還在觀望.
畢竟美國升息循環還沒結束.
所以交易量是"緩慢"復甦.
不過當然反過來講.
為啥不跌而沒有大漲呢?
因為,炒手在等時機.
你要知道,做生意,主動行的生意,你需要布局和造市.
市場炒手主要是建商.
對建商而言,要造市是需要成本的.
你要花錢.
買廣告,買新聞,買名嘴專家?,買周刊,甚至買政府官員發官方"房價大漲"新聞稿...XD
(這年代,你看到的大多數東西,都是用錢堆出來的,目的就是要洗你的腦)
對炒手而言,他可不能每天都在造市,這要成本的..
並且建商又不是只有一家,要造市還要大家有共識一起出錢出力.
你單靠一家要造市,除非他是在外圍造鎮,不然對市區來講太難了.
世界上沒有那麼龐大的建商財團可以靠自己就在一個都市造市.
所以他們需要等風向.
等到東風來了,借到力,才會狂砸資源.
而現在.....現在雖然看起來交易量要慢慢回溫,但是不足以讓他們搭順風車.
做生意的人永遠都會懂.
豬站在風口都會飛....
所以大家都只想當一隻順風而飛的豬!!!!
所以到今天,建商都還在布局.
吃土地,減緩推案.
但是也有在做造市的先啟動做.
例如,既有的建案也是持續在微服拉價...
(如果是一個維持2~3年以上冷盤的局面,例如2016,建商不會拉價...他會平盤拚完銷)
先微幅拉價,一方面是跟剛性買盤表示態度 => 房價不會跌.
另一方面,等到下一次東風到的時候.
例如本來賣40,等到東風來了,可能已經拉到44.
他就會從45開始起跳大炒....
中間這段時間,拉多少,都可以在下一次大漲的時候,直接踩著階梯向上跳.
你要知道這些價差入帳都是"純利"......
因此這種短暫性的冷盤,偷偷拉價,後面可以吃到的回收利益非常龐大.
你只是時期性很難賣,很難賣讓他更難賣一點又沒差.
很快東風就來了,之後連本帶利全部撈回來還多賺很多.
這是建商的算盤..
建商並沒有壓力每天每個月每一季都要賺多少錢...XD
他只要一個週期,例如3年5年這樣可以賺多少.
他的目光不是那麼狹小,整天都要賺錢,都要短線上有足夠的利潤..XD
眼光那麼狹小的早就都被市場淘汰了好嗎.
現在都是老狐狸,他的算盤都是一個區間裡面最大的獲利...
so...目前這種短暫性冷盤,減少推案,量縮,拉價.
對建商來講未來會有更大利益解!!!!
而東風基本上就美國降息.
美國狂升息把股價壓垮了,造成市場人心恐慌.
那反過來美國一但開始降息,股票...喔股票跑很快,應該已經衝到一個很囂張的數字.
而那時候建商就可以藉著股票大漲的東風來大吵特吵.
so...美國降息會是一個關鍵,投資基本上要在這個時間點之前一點進場會有最好效應.
至於你說如果美國都不降息.
喔,先不論這樣會不會除了倒銀行外還產生更多的災難事件.
如果今天市場就是這樣並沒有一個降息的大高潮.
那路線會走穩定回溫.
也就是建商只好繼續持續很小幅度的緩慢拉價.
但是因為剛需等不及太久,又看到市場就是不跌.
外加股市看起來也不會長期維持在低迷...很可能也是很緩慢的復甦.
(當然中間也可能還有上下震盪,但以巨觀來講應該還是會再向上復甦一點,
只要升息循環結束,不需要降息,股價都還會在高不少)
那建商這段時間向上拉價也不算是一個賭博性決策.
當然後面就會直接衝擊到中古屋和新案價差太大的問題.
建商會因為價差太大而難賣,因為被中古屋拉扯.
所以拉價可能會越拉越少....因為他必須等中古屋.不然他的銷售量會很悲哀.
而中古屋也會緩慢的開始補漲....
只是這樣這種局面就會拖很久...並且變化都很緩慢.
不像有東風的話.
建商會開始大幅造市,大幅拉價.
而中古屋會瘋狂的產生報復性補漲....
有機率產生一個大漲局面,中古屋漲得比新案拉價還兇悍的倒掛市場狀況.
(通常大漲局面都是新案拉價最快最兇....
當然新案拉得快不代表你買了轉賣可以賺那麼多.
你買了轉賣,尤其現在只能賣成屋...你賣的可是中古屋,是二手屋市場..
你不是建商,你永遠都不是賣新屋阿...請記得這一點!!!!)
阿你說,那中古屋怎樣看都是贏家??有那麼爽?
對阿...
價差那麼大,買低價那邊.
本來就是所有好事都是你的,所有帶賽都是貴的那一端的人要承擔.
這很簡單必賺穩賺發大財的基本概念.
還要懷疑喔.
難怪都我在賺錢你再套...XD
便宜就是無敵沒聽過???
第一天出社會??
--
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要小心.
因為下一次大漲.
第一個要反映的就是.
這段時間大通膨造成的效應.
建商目前利潤很低.
他們會在很短的時間內把利潤拉出來.
並且因為通膨造成的成本上漲.
所以建商瘋狂拉價,並無法產生"新的建商"來削價競爭市場.
建商最怕的東西是,另一個建商削價競爭.
而不是怕你們不買..XD
因為,真的會買的永遠都會買.
不買的講再多還不是租屋一輩子...
顆顆...
建商的敵人,永遠都是另一個建商.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:40:50
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新案會在區域做造市.
你可以搭到順風車.
注意的話就是,會不會中古屋價格特別高.
如果特別高,那區域造市效應等同沒了...
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最近幾年市場巨變.
目前公寓和大樓的價差比較混亂.
所以如果你單論公寓的話,你就去跟市區比,差在15%左右正常.
但如果論物件的話.
目前公寓會比中古大樓在被低估一些.
要更久以後盤整補漲才會收縮這一塊價差.
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建商這一次冷盤照樣拉價.
是有看到成效的.
大幅壓縮市場觀望期的時間.
交易量也提早開始復甦.
這年頭,建商越來越厲害了.
不像199x年的時候傻傻的.
更不像198x年的時候一堆大老粗白癡.
玩弄市場玩弄人心玩弄技巧的功力越來越高.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:54:13
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現在法拍量超級低.
就算哪一天噴兩倍都是低..XD
很多人會很愛拿法拍量的甚麼增加20%在那邊高潮.
沒注意到,法拍量的絕對數字太低.
所以就算是200%都是很低.
量都不足以壓到市場.
更不用說現在法拍價格實在很起笑...
法拍不用透過仲介+公開招標的關係.
(有一票人整天都有被害妄想症,仲介都是要坑他的錢...)
吸引大量的買盤去競價.
然後整天標出天價...
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※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:56:07
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可以住人不用太多錢.
但是你要弄到自己想住.
那要看你想要的等級在哪裡?
弄到可以住,通常就是兩間廁所一個廚房.
其他都隨便弄弄,最多窗戶狀況太慘的就包框一下...
再搭配一個電線拉新和換配電盤.
這樣幾十萬就搞定....甚至摳門一點不用50...甚至不用40...XD
但你如果要弄到漂亮.
阿你所有門窗都是新立框,牆面都敲到見磚,地板也都敲掉從新鋪磁磚.
你搞這麼徹底,現在成本又上升,破百萬大概只是剛開始.
以上是弄成空屋的樣子,也就是建商賣你的那種空屋的樣子的花費.
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通膨壓不下來.
房價就飛天了.
房價會反映通膨.
停滯性通膨或是輸入性通膨.
請問投資建議有哪幾樣?
其中一樣有沒有是不動產...XD
你營造成本大漲.
房價要怎麼跌?
台灣要崩潰.
產業崩潰阿.
大量失業+大量公司倒閉,引發租金崩潰(太多人租不起房子)
租金崩潰才有辦法讓不動產基本面下降到產生泡沫的壓力.
並且這個崩潰還要維持個兩三年.
不然時間太短又被拉起來,會"來不及跌"
而如果美國升息引發銀行倒閉又降息.
你想台幣會怎樣?
台幣會飛天.
台幣飛天我們央行要怎麼辦?
降息嚕....不然飛天我們出口產業競爭力會大幅下降.
這種情況會又會引發一波不動產超級大漲.
so...要知道.
為啥各種無論災難阿還是好事阿.
不動產都會漲.
一方面是因為我們不動產價格被低估...所以很難跌,沒有泡沫的任何跡象.
另一方面.
金融世界中,最脆弱的東西.
叫做鈔票.
鈔票太脆弱了,好事他也貶值,壞事政府一拯救也是讓鈔票貶值來救.
而公司因為牽扯到她會滅亡,大盤可能還在那邊,但是公司會輪替,舊的死了新的活了.
所以你買股票,很容易吃到這種輪替...你買的股票死了,新興股票飛天了你又沒買.
但是不動產不吃這一套,無論你產業或是金融怎樣跑.
房子就是房子...
所以他跳出單一物件風險的狀態.
又占了貨幣動不動就貶值的便宜.
再加上目前台灣稅制和金融狀態來看不動產價格又被低估.
所以才產生這種,不動產怎樣都在漲,然後超級難跌的狀況....
歷史也不段的在告訴各位這件事情
2000年最後一次崩盤後,台灣就很難再看到傳統意義上的崩盤.
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法拍代標影響是一回事.
但是實際上還是.
太多自住戶自己把她搶高.
代標怎樣影響會有個限度.
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大建商只要控制她之前的案子交屋和款項入帳就可以了..XD
他又不是貿易公司還是製造業.
哪需要天天都有進出帳.
這是不動產,
不是零售業不是製造業不是OOXX...
不動產都久久一筆.
另外他沒交屋他也不可以入帳...
再者.
建商的帳最好"做"了...XD
營建股建議去多了解一下.
跟你想的差太多了.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:22:21
另外,很多時候,很多建商的股票.
很多時候..
交易量低到....
低到你自己去看一天幾張.
顆顆.....
維持股價?
他們又不是甚麼熱門股...
哪來的天天在炒股?
你知道之前有趣的是.
1xxx萬就可以把一隻營建股買到漲停嗎.
阿就沒量阿.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:24:23
你知道今天三發地產,交易量多少嗎?
23張股票.
謝謝合作!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:27:00
不要玩電子股科技股和權值股玩太多.
對其他類股有錯誤的認知..XD
你今天既然要講營建股.
拜託.
多研究一下營建股.
不要亂套用.
這樣會死...
營建股,你錢進去很容易被玩.
你錢進去了要拿出來也很困難.
你不覺得,大多股票老師很討厭玩營建股?
這東西很危險的.
但是你說這麼危險幹嘛有人要玩.
阿要嘛因為他配息阿.
要嘛因為它會漲阿...XD
之前遠雄配息那麼爽,他不動產資產又那麼多,甚至一度股東權益低於它的資產.
所以很多人持有遠雄也不想賣阿.
慢慢吃慢慢吃,然後屯著屯著,爽爽收當時7%的股利.
長期公司資產又抗通膨不向金融股很容易賺了股利賠了股本.
但是如果你今天主力要操作遠雄.
你會被趙家玩到你破產....XD....
營建股很危險的...
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:30:51
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