Re: [閒聊] 房市冷的問題在哪

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1年前 (2023/03/21 11:31), 1年前編輯推噓147(1492190)
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這一波房市冷其實很簡單. 因為突然輿論和媒體都在說. "房價要跌了" 然後大多數人信以為真. 所以就進入大家縮手觀望狀況. 並且這個大多數人是無論投資還是自住.!!!! 當然輿論說要跌了,主要原因是跟美國狂升息有關. 尤其狂升息壓垮了股市(股市這種跌幅算很兇了,國安基金都進場了) 反而政府的打房政策是其次...打房政策對不安定籌碼的影響比較大. 而到去年年底,大概就是最危險的時候. 因為有很多人真的相信房價會跌. 不過你也看到這兩個月交易量開始回溫. 原因也很簡單. 因為美國升息已經進入了末梢. 然後.. 然後房價並沒有跌. 不買房子的不知道,已經買房子的也不知道. 急著要買房子的最清楚. 他一值在看屋,因為火燒屁股要買房子. 無論是因為要結婚被逼著買,或是工作的關係到新地點被逼著買,或是多生了小孩要換屋. 他有壓迫性,所以他會一直在市場看屋和訪價格. 而這些人通常是市場所謂的"真正的買家",也就是成交大多都是這種人寫出來的. 投資客一直都在市場的比率很低....投資客無法影響交易量的主要數據. 而這些"剛性"買家,從去年下半年開始一路看屋看到今年年初. 發現,靠邀股票跌到谷底,然後又反彈跳起來.都快要宣告進入牛勢復甦了. (或是其實已經算是牛勢..你自己看技術分析現在是牛勢還是雄勢? 你半年線年線月線都翻揚向上,只剩季線還差一點就翻揚起來,這是牛勢還是雄勢?) 房價都不跌. 那之後房價還會跌?? 因此他們會很緊張. 很害怕房價又會隨股票牛勢而上漲. 所以很多就忍不住跳出來買. 這也是這一兩個月交易量回溫上升的主因. 不過當然拉,還是有更多人還在觀望. 畢竟美國升息循環還沒結束. 所以交易量是"緩慢"復甦. 不過當然反過來講. 為啥不跌而沒有大漲呢? 因為,炒手在等時機. 你要知道,做生意,主動行的生意,你需要布局和造市. 市場炒手主要是建商. 對建商而言,要造市是需要成本的. 你要花錢. 買廣告,買新聞,買名嘴專家?,買周刊,甚至買政府官員發官方"房價大漲"新聞稿...XD (這年代,你看到的大多數東西,都是用錢堆出來的,目的就是要洗你的腦) 對炒手而言,他可不能每天都在造市,這要成本的.. 並且建商又不是只有一家,要造市還要大家有共識一起出錢出力. 你單靠一家要造市,除非他是在外圍造鎮,不然對市區來講太難了. 世界上沒有那麼龐大的建商財團可以靠自己就在一個都市造市. 所以他們需要等風向. 等到東風來了,借到力,才會狂砸資源. 而現在.....現在雖然看起來交易量要慢慢回溫,但是不足以讓他們搭順風車. 做生意的人永遠都會懂. 豬站在風口都會飛.... 所以大家都只想當一隻順風而飛的豬!!!! 所以到今天,建商都還在布局. 吃土地,減緩推案. 但是也有在做造市的先啟動做. 例如,既有的建案也是持續在微服拉價... (如果是一個維持2~3年以上冷盤的局面,例如2016,建商不會拉價...他會平盤拚完銷) 先微幅拉價,一方面是跟剛性買盤表示態度 => 房價不會跌. 另一方面,等到下一次東風到的時候. 例如本來賣40,等到東風來了,可能已經拉到44. 他就會從45開始起跳大炒.... 中間這段時間,拉多少,都可以在下一次大漲的時候,直接踩著階梯向上跳. 你要知道這些價差入帳都是"純利"...... 因此這種短暫性的冷盤,偷偷拉價,後面可以吃到的回收利益非常龐大. 你只是時期性很難賣,很難賣讓他更難賣一點又沒差. 很快東風就來了,之後連本帶利全部撈回來還多賺很多. 這是建商的算盤.. 建商並沒有壓力每天每個月每一季都要賺多少錢...XD 他只要一個週期,例如3年5年這樣可以賺多少. 他的目光不是那麼狹小,整天都要賺錢,都要短線上有足夠的利潤..XD 眼光那麼狹小的早就都被市場淘汰了好嗎. 現在都是老狐狸,他的算盤都是一個區間裡面最大的獲利... so...目前這種短暫性冷盤,減少推案,量縮,拉價. 對建商來講未來會有更大利益解!!!! 而東風基本上就美國降息. 美國狂升息把股價壓垮了,造成市場人心恐慌. 那反過來美國一但開始降息,股票...喔股票跑很快,應該已經衝到一個很囂張的數字. 而那時候建商就可以藉著股票大漲的東風來大吵特吵. so...美國降息會是一個關鍵,投資基本上要在這個時間點之前一點進場會有最好效應. 至於你說如果美國都不降息. 喔,先不論這樣會不會除了倒銀行外還產生更多的災難事件. 如果今天市場就是這樣並沒有一個降息的大高潮. 那路線會走穩定回溫. 也就是建商只好繼續持續很小幅度的緩慢拉價. 但是因為剛需等不及太久,又看到市場就是不跌. 外加股市看起來也不會長期維持在低迷...很可能也是很緩慢的復甦. (當然中間也可能還有上下震盪,但以巨觀來講應該還是會再向上復甦一點, 只要升息循環結束,不需要降息,股價都還會在高不少) 那建商這段時間向上拉價也不算是一個賭博性決策. 當然後面就會直接衝擊到中古屋和新案價差太大的問題. 建商會因為價差太大而難賣,因為被中古屋拉扯. 所以拉價可能會越拉越少....因為他必須等中古屋.不然他的銷售量會很悲哀. 而中古屋也會緩慢的開始補漲.... 只是這樣這種局面就會拖很久...並且變化都很緩慢. 不像有東風的話. 建商會開始大幅造市,大幅拉價. 而中古屋會瘋狂的產生報復性補漲.... 有機率產生一個大漲局面,中古屋漲得比新案拉價還兇悍的倒掛市場狀況. (通常大漲局面都是新案拉價最快最兇.... 當然新案拉得快不代表你買了轉賣可以賺那麼多. 你買了轉賣,尤其現在只能賣成屋...你賣的可是中古屋,是二手屋市場.. 你不是建商,你永遠都不是賣新屋阿...請記得這一點!!!!) 阿你說,那中古屋怎樣看都是贏家??有那麼爽? 對阿... 價差那麼大,買低價那邊. 本來就是所有好事都是你的,所有帶賽都是貴的那一端的人要承擔. 這很簡單必賺穩賺發大財的基本概念. 還要懷疑喔. 難怪都我在賺錢你再套...XD 便宜就是無敵沒聽過??? 第一天出社會?? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.96.99 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679369476.A.8A6.html

03/21 11:37, 1年前 , 1F
大蓋4霉体祭者上網抄作業時看到窩的屁話 現實應該如房
03/21 11:37, 1F

03/21 11:37, 1年前 , 2F
板講的 還狠熱絡 看房下定早上排隊到晚上哈哈哈 平行世
03/21 11:37, 2F

03/21 11:37, 1年前 , 3F
界都4真的
03/21 11:37, 3F

03/21 11:38, 1年前 , 4F
台南XX公會跟史衛哥表示...
03/21 11:38, 4F

03/21 11:38, 1年前 , 5F
腳麻逃不掉的只要去另一個世界加價賣好了
03/21 11:38, 5F
要小心. 因為下一次大漲. 第一個要反映的就是. 這段時間大通膨造成的效應. 建商目前利潤很低. 他們會在很短的時間內把利潤拉出來. 並且因為通膨造成的成本上漲. 所以建商瘋狂拉價,並無法產生"新的建商"來削價競爭市場. 建商最怕的東西是,另一個建商削價競爭. 而不是怕你們不買..XD 因為,真的會買的永遠都會買. 不買的講再多還不是租屋一輩子... 顆顆... 建商的敵人,永遠都是另一個建商. ※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:40:50

03/21 11:39, 1年前 , 6F
有囉!!!!!
03/21 11:39, 6F

03/21 11:39, 1年前 , 7F
謝謝老師
03/21 11:39, 7F

03/21 11:40, 1年前 , 8F
如果想買的中古屋附近很多新建案 有什麼需要考量的嗎
03/21 11:40, 8F
新案會在區域做造市. 你可以搭到順風車. 注意的話就是,會不會中古屋價格特別高. 如果特別高,那區域造市效應等同沒了...

03/21 11:41, 1年前 , 9F
借問上一篇小港新案上30 中古大樓要上20的話 公寓大概會在哪
03/21 11:41, 9F
最近幾年市場巨變. 目前公寓和大樓的價差比較混亂. 所以如果你單論公寓的話,你就去跟市區比,差在15%左右正常. 但如果論物件的話. 目前公寓會比中古大樓在被低估一些. 要更久以後盤整補漲才會收縮這一塊價差.

03/21 11:42, 1年前 , 10F
我要東風!
03/21 11:42, 10F

03/21 11:44, 1年前 , 11F
現在市況有點撲朔迷離,價差沒特別明顯,像美術館周圍兩
03/21 11:44, 11F

03/21 11:44, 1年前 , 12F
圈的建案,大家價格都差不多,正負10%那種
03/21 11:44, 12F

03/21 11:46, 1年前 , 13F
中都也很神奇,原本大部分都12xx跟13xx,突然全部拉到16x
03/21 11:46, 13F

03/21 11:46, 1年前 , 14F
沒錯 房價其實還是穩穩向上 就是一些年輕魯空被帶風
03/21 11:46, 14F

03/21 11:46, 1年前 , 15F
向而已
03/21 11:46, 15F

03/21 11:46, 1年前 , 16F
x以上
03/21 11:46, 16F

03/21 11:46, 1年前 , 17F
成交價都在行情中,毫無恐慌亂殺的,自住這波不進場
03/21 11:46, 17F

03/21 11:46, 1年前 , 18F
股票大漲的時候說房價當然漲
03/21 11:46, 18F

03/21 11:47, 1年前 , 19F
股票從高點下來,大家都在觀望回血而已
03/21 11:47, 19F

03/21 11:47, 1年前 , 20F
真的會溫溫上去,等下一波繼續崩潰
03/21 11:47, 20F

03/21 11:47, 1年前 , 21F
高鐵也沒特別便宜,國道旁邊的也沒特別軟XD
03/21 11:47, 21F

03/21 11:47, 1年前 , 22F
等市場破前高,什麼戰爭結束就會再衝了
03/21 11:47, 22F

03/21 11:47, 1年前 , 23F
滿手現金想買的還是很多,發現下不去 就會消化掉了..
03/21 11:47, 23F

03/21 11:48, 1年前 , 24F
都是相對值啦,現在至少散戶股市比較難賺
03/21 11:48, 24F

03/21 11:48, 1年前 , 25F
然後看看六都,高雄機會還是不錯,等暖男在搞1-2年經濟
03/21 11:48, 25F

03/21 11:48, 1年前 , 26F
會更多空軍哭
03/21 11:48, 26F
建商這一次冷盤照樣拉價. 是有看到成效的. 大幅壓縮市場觀望期的時間. 交易量也提早開始復甦. 這年頭,建商越來越厲害了. 不像199x年的時候傻傻的. 更不像198x年的時候一堆大老粗白癡. 玩弄市場玩弄人心玩弄技巧的功力越來越高. ※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:54:13

03/21 11:50, 1年前 , 27F
看法拍屋的數量最清楚,法拍屋沒大增 你跟我說下跌?
03/21 11:50, 27F

03/21 11:50, 1年前 , 28F
超級房仲說啦,6都很多跌到2021年的行情
03/21 11:50, 28F

03/21 11:50, 1年前 , 29F
請有買房需求的人 去找這些看空的名嘴摟
03/21 11:50, 29F
現在法拍量超級低. 就算哪一天噴兩倍都是低..XD 很多人會很愛拿法拍量的甚麼增加20%在那邊高潮. 沒注意到,法拍量的絕對數字太低. 所以就算是200%都是很低. 量都不足以壓到市場. 更不用說現在法拍價格實在很起笑... 法拍不用透過仲介+公開招標的關係. (有一票人整天都有被害妄想症,仲介都是要坑他的錢...) 吸引大量的買盤去競價. 然後整天標出天價...

03/21 11:53, 1年前 , 30F
03/21 11:53, 30F
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:56:07

03/21 11:56, 1年前 , 31F
想借這篇問一下,高雄的廢墟老公寓改成可以住人或租人
03/21 11:56, 31F

03/21 11:56, 1年前 , 32F
的程度,預算要抓多少
03/21 11:56, 32F
可以住人不用太多錢. 但是你要弄到自己想住. 那要看你想要的等級在哪裡? 弄到可以住,通常就是兩間廁所一個廚房. 其他都隨便弄弄,最多窗戶狀況太慘的就包框一下... 再搭配一個電線拉新和換配電盤. 這樣幾十萬就搞定....甚至摳門一點不用50...甚至不用40...XD 但你如果要弄到漂亮. 阿你所有門窗都是新立框,牆面都敲到見磚,地板也都敲掉從新鋪磁磚. 你搞這麼徹底,現在成本又上升,破百萬大概只是剛開始. 以上是弄成空屋的樣子,也就是建商賣你的那種空屋的樣子的花費.
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利差會衝擊的東西. 有一個指標可以看. 那叫做台幣相對美元匯率. 如果台幣繼續相對美元貶值,真的要奔35. 這樣央行必然升息. 但是目前...台幣穩在30.x 央行幹嘛要升息? 資金外逃出逃,影響最嚴重和直觀的會是台幣匯率. 另外,浮動的資金本來就跑來跑去,他只是來套利撈錢. 這種跑掉不太影響產業. so...之前台股大量外資跑掉,央行都老神在在. 阿這些投機資金又沒啥創造能力....愛跑就跑嚕. 只要匯率穩定就可以了. 所以不要把"資金外逃"看似好像超級大災難一樣. 台灣很有錢的,無論人民還是政府. 所以台灣在國際金融波動上抵抗能力超強,是超級強中的強. 這也是台灣很多東西都很平穩的基礎之一. 人家在巨浪波動,我們在小漣漪. 對比你看韓國就應該非常有感受....韓國很窮的,顆顆. ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 11:49:51

03/22 12:38, 1年前 , 307F
感謝Ceca大開示...
03/22 12:38, 307F

03/22 13:03, 1年前 , 308F
就簡短一句:利率影響房市即可。
03/22 13:03, 308F
你這樣會搞錯重點. 是美國升息拉垮全世界股市. 然後讓風向產出一種升息股市都垮了,房價也要垮的輿論. 之後美國升息升到要尾聲. 股市都谷底打底反彈看起來要重新啟動牛勢. 而房價都沒跌. 因此剛性買家開始轉換念頭認為不會跌了. 所以交易量開始慢慢回升. 如果你說利率會影響房市. 那請問怎樣會漲怎樣會跌? 這次為啥沒有跌? 太簡化一件事情. 反而會把問題的判斷搞得更混亂...XD ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 14:25:08

03/22 15:06, 1年前 , 309F
講到建商廣告最近真的讓我聽到有感的是南科相關 電台一直
03/22 15:06, 309F

03/22 15:06, 1年前 , 310F
廣播www
03/22 15:06, 310F

03/22 16:43, 1年前 , 311F
如果說美國這次升息造成銀行倒閉潮,只好降息應對,但通澎
03/22 16:43, 311F

03/22 16:44, 1年前 , 312F
壓不下來引發惡性通澎導致金融危機,這種才會讓台灣房市真
03/22 16:44, 312F

03/22 16:44, 1年前 , 313F
正的往下跌嗎?
03/22 16:44, 313F
通膨壓不下來. 房價就飛天了. 房價會反映通膨. 停滯性通膨或是輸入性通膨. 請問投資建議有哪幾樣? 其中一樣有沒有是不動產...XD 你營造成本大漲. 房價要怎麼跌? 台灣要崩潰. 產業崩潰阿. 大量失業+大量公司倒閉,引發租金崩潰(太多人租不起房子) 租金崩潰才有辦法讓不動產基本面下降到產生泡沫的壓力. 並且這個崩潰還要維持個兩三年. 不然時間太短又被拉起來,會"來不及跌" 而如果美國升息引發銀行倒閉又降息. 你想台幣會怎樣? 台幣會飛天. 台幣飛天我們央行要怎麼辦? 降息嚕....不然飛天我們出口產業競爭力會大幅下降. 這種情況會又會引發一波不動產超級大漲. so...要知道. 為啥各種無論災難阿還是好事阿. 不動產都會漲. 一方面是因為我們不動產價格被低估...所以很難跌,沒有泡沫的任何跡象. 另一方面. 金融世界中,最脆弱的東西. 叫做鈔票. 鈔票太脆弱了,好事他也貶值,壞事政府一拯救也是讓鈔票貶值來救. 而公司因為牽扯到她會滅亡,大盤可能還在那邊,但是公司會輪替,舊的死了新的活了. 所以你買股票,很容易吃到這種輪替...你買的股票死了,新興股票飛天了你又沒買. 但是不動產不吃這一套,無論你產業或是金融怎樣跑. 房子就是房子... 所以他跳出單一物件風險的狀態. 又占了貨幣動不動就貶值的便宜. 再加上目前台灣稅制和金融狀態來看不動產價格又被低估. 所以才產生這種,不動產怎樣都在漲,然後超級難跌的狀況.... 歷史也不段的在告訴各位這件事情 2000年最後一次崩盤後,台灣就很難再看到傳統意義上的崩盤.

03/22 20:37, 1年前 , 314F
C大,法拍是因為很多仲介騙代標所以才會有標高價的情
03/22 20:37, 314F

03/22 20:37, 1年前 , 315F
況。網路 路邊廣告超多騙民眾找他們代標收仲介費
03/22 20:37, 315F
法拍代標影響是一回事. 但是實際上還是. 太多自住戶自己把她搶高. 代標怎樣影響會有個限度. ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:06:14

03/22 23:07, 1年前 , 316F
沒有壓力要賺多少錢的只有小建商,大型上市櫃建商
03/22 23:07, 316F

03/22 23:07, 1年前 , 317F
,都是有壓力的
03/22 23:07, 317F

03/22 23:07, 1年前 , 318F
,否則他無法維持運轉,你要維持跟銀行的關係,又
03/22 23:07, 318F

03/22 23:07, 1年前 , 319F
要養得起工程能
03/22 23:07, 319F

03/22 23:07, 1年前 , 320F
量,不可能你當烏龜3~5年,重出江湖就要大推案,
03/22 23:07, 320F

03/22 23:07, 1年前 , 321F
而且股價也會打
03/22 23:07, 321F

03/22 23:07, 1年前 , 322F
到地下室去,而且大建商的體量也不是小建商可以比
03/22 23:07, 322F

03/22 23:07, 1年前 , 323F
的,所以這些建
03/22 23:07, 323F

03/22 23:07, 1年前 , 324F
商一定會維持一定案量,資本額持續擴大,不可能當
03/22 23:07, 324F

03/22 23:07, 1年前 , 325F
烏龜躲起來不推
03/22 23:07, 325F

03/22 23:07, 1年前 , 326F
案。
03/22 23:07, 326F
大建商只要控制她之前的案子交屋和款項入帳就可以了..XD 他又不是貿易公司還是製造業. 哪需要天天都有進出帳. 這是不動產, 不是零售業不是製造業不是OOXX... 不動產都久久一筆. 另外他沒交屋他也不可以入帳... 再者. 建商的帳最好"做"了...XD 營建股建議去多了解一下. 跟你想的差太多了. ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:22:21 另外,很多時候,很多建商的股票. 很多時候.. 交易量低到.... 低到你自己去看一天幾張. 顆顆..... 維持股價? 他們又不是甚麼熱門股... 哪來的天天在炒股? 你知道之前有趣的是. 1xxx萬就可以把一隻營建股買到漲停嗎. 阿就沒量阿. ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:24:23 你知道今天三發地產,交易量多少嗎? 23張股票. 謝謝合作!!!! ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:27:00 不要玩電子股科技股和權值股玩太多. 對其他類股有錯誤的認知..XD 你今天既然要講營建股. 拜託. 多研究一下營建股. 不要亂套用. 這樣會死... 營建股,你錢進去很容易被玩. 你錢進去了要拿出來也很困難. 你不覺得,大多股票老師很討厭玩營建股? 這東西很危險的. 但是你說這麼危險幹嘛有人要玩. 阿要嘛因為他配息阿. 要嘛因為它會漲阿...XD 之前遠雄配息那麼爽,他不動產資產又那麼多,甚至一度股東權益低於它的資產. 所以很多人持有遠雄也不想賣阿. 慢慢吃慢慢吃,然後屯著屯著,爽爽收當時7%的股利. 長期公司資產又抗通膨不向金融股很容易賺了股利賠了股本. 但是如果你今天主力要操作遠雄. 你會被趙家玩到你破產....XD.... 營建股很危險的... ※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:30:51

03/23 18:53, 1年前 , 327F
大多老師討厭玩營建股?建議你去理解一下現在營建
03/23 18:53, 327F

03/23 18:53, 1年前 , 328F
股的財報跟過去
03/23 18:53, 328F

03/23 18:53, 1年前 , 329F
差別在哪,法規是有改過的,你說的那是什麼年代的
03/23 18:53, 329F

03/23 18:53, 1年前 , 330F
事情了啊?了解
03/23 18:53, 330F

03/23 18:53, 1年前 , 331F
一下最新的做法吧,現在所有的營建股都有人系統的
03/23 18:53, 331F

03/23 18:53, 1年前 , 332F
在監控,好賺到
03/23 18:53, 332F

03/23 18:53, 1年前 , 333F
不行,而且營建股跟其他產業不一樣,股本大小和籌
03/23 18:53, 333F

03/23 18:53, 1年前 , 334F
資的能力絕對有
03/23 18:53, 334F

03/23 18:53, 1年前 , 335F
差。建商不推案可以啊,但別人推案繼續擴大股本,
03/23 18:53, 335F

03/23 18:53, 1年前 , 336F
最後你搶得到地
03/23 18:53, 336F

03/23 18:53, 1年前 , 337F
嗎?銀行團會挺你嗎?建商就是在幫銀行打工的打工
03/23 18:53, 337F

03/23 18:53, 1年前 , 338F
仔,你要龜縮可
03/23 18:53, 338F

03/23 18:53, 1年前 , 339F
以啊,那你就繼續當小建商,我兩個阿姨在高雄就是
03/23 18:53, 339F

03/23 18:53, 1年前 , 340F
萬年小建商,常
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03/23 18:53, 1年前 , 341F
常在休息的XD
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