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Re: [閒聊] 營造成本上升為何房價不能跌？

看板home-sale (房屋交易)作者 (Go for the eye)時間3小時前 (2024/09/30 14:11), 2小時前編輯推噓17(17推 0噓 71→)
留言88則, 12人參與, 57分鐘前最新討論串3/3 (看更多)
→ AdamHsu : 是造價上漲還是地價上漲不影響房價？ 進一步解釋為什麼會出現這些土開分析上的反直覺邏輯 土開法原始的公式是： 房價 = (地價 + 造價) × (1 + 費用率 + 利潤率) 購地上會被簡約成這種概念： 地價 = 房價 - 造價 - 費用 - 利潤 土評下的最終結果則導成： 利潤 = 房價 - 地價 - 造價 - 費用 其實都是同一套公式左右移轉而已 但不同的角色定位有不同的目的，所以重心不同 原則上 預期房價 是由老闆定的 (利潤率也是) 土評人員可以先假設一個預期房價 老闆有要求時再從excel表格中改變房價參數 而土評人員的重點則在抓穩造價及費用率 怎麼樣抓預期？就是同業交流市調 所以老闆和土評人員作的市調是不一樣的 老闆市調：同業預期房價、同業預期利潤率 土評市調：同業預期造價、同業費用率、同業坪效 正因為原則上房價是老闆最終拍板決定 所以房價先當定值 於是簡易土開購地公式：地價=房價-造價時 造價的變動反應，是會從地價反映的 某種程度上，為什麼寶佳購地特別強？ 如果問得到同業，給的答案87%是： 「沒辦法寶佳很會壓造價。」 回到原問題，是造價上漲還是地價上漲不影響房價？ 理論上的答案是，都不影響 只有房價往上估時，才會把地價往上估 房價沒往上估時，地主要抬價就隨他去，不然哪有買不到地的問題？ 土地標售場合最經典的王道邏輯： 「哪有標不到土地，往上加100%、200%誰標不到？」 買不到土地只有一個可能：房價估不到 至於房價為什麼估不到？ 問老闆呀？問我幹嘛 公司是老闆開的，要不要冒這個風險是老闆負責的 但最終來講，即便蛋黃蛋白的土地都買不到 蛋殼和蛋毛區都有土地的 偏鄉很多土地，容積單價只有8~10萬上下的 造價單價抓12萬，加上費用利潤率 最終房價27~29.7萬上下，這就是偏鄉新房的地板售價 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.117.58.153 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727676665.A.EB2.html
→
09/30 14:15, 3小時前 , 1F
另外補充一點：品牌建商能賣比別人貴，那是它的品牌價值，
09/30 14:15, 1F
→
09/30 14:15, 3小時前 , 2F
沒有因為它能賣比別人貴所以它就應該購地比較貴，這樣亂拉
09/30 14:15, 2F
→
09/30 14:15, 3小時前 , 3F
購地價是在抹滅自己品牌價值，是錯誤的財務分析邏輯。
09/30 14:15, 3F
推
09/30 14:16, 3小時前 , 4F
年初做真偏鄉的甲建容積單價沒有8萬這麼高,可能一半都沒有
09/30 14:16, 4F
→
09/30 14:16, 3小時前 , 5F
造價抓12萬在雙北應該絕對不可能了,但是鄉下真的猛,很多都
09/30 14:16, 5F
→
09/30 14:17, 3小時前 , 6F
是不知道怎麼報出來的價格...12萬一坪還真的蓋得出來@@
09/30 14:17, 6F
→
09/30 14:18, 3小時前 , 7F
我本來想說10.5或11的，前年其實我看過某上市建商蓋大樓只
09/30 14:18, 7F
→
09/30 14:18, 3小時前 , 8F
有9萬的，但說出來又要被魯多質疑了
09/30 14:18, 8F
→
09/30 14:19, 3小時前 , 9F
台中靠逢甲商圈那個重劃區，某上市建商3年前的推案，回算造
09/30 14:19, 9F
→
09/30 14:19, 3小時前 , 10F
價9萬多，我納悶到處問怎麼回事
09/30 14:19, 10F
→
09/30 14:20, 3小時前 , 11F
應該5年前的案了
09/30 14:20, 11F
※ 編輯: dans (150.117.58.153 臺灣), 09/30/2024 14:26:42
推
09/30 14:28, 3小時前 , 12F
五年前跟現在應該差不只一倍了,骷髏大文章也一直在說造價
09/30 14:28, 12F
→
09/30 14:29, 3小時前 , 13F
上漲,現在報土地給建商蓋大樓造價都是抓22起,13樓以下才可
09/30 14:29, 13F
→
09/30 14:29, 3小時前 , 14F
能低於20萬,鄉下地方是因為都蓋透天矮華廈才有10出頭造價
09/30 14:29, 14F
→
09/30 14:30, 3小時前 , 15F
5年前坊間吹造價就吹破15了
09/30 14:30, 15F
→
09/30 14:30, 3小時前 , 16F
但是看到建商2024年開價24萬還有利潤確實還是感到神奇
09/30 14:30, 16F
→
09/30 14:31, 3小時前 , 17F
我家前年自己親戚建商給我們的評估造價是13萬,但那時候詢
09/30 14:31, 17F
→
09/30 14:32, 3小時前 , 18F
其他營造跟建商報價也都是15up,我還再三確認13萬一坪真的
09/30 14:32, 18F
→
09/30 14:32, 3小時前 , 19F
能蓋嗎? 是哪邊有省料還是全毛胚報價?
09/30 14:32, 19F
→
09/30 14:33, 3小時前 , 20F
不對,你用吹這個字也很奇怪,2019年如果蓋SRC肯定也是破15
09/30 14:33, 20F
→
09/30 14:34, 3小時前 , 21F
萬啊....還是你們蓋的比較矮?
09/30 14:34, 21F
https://tw.news.yahoo.com/%E5%9B%9E%E5%AE%B6%E8%B7%AF%E4%B8%8A-5%E6%97%AC%E5%A9% A6%E9%81%877%E5%85%AC%E5%B0%BA%E5%A4%A7%E8%9F%92%E8%9B%87-%E9%81%AD%E6%B4%BB%E6% B4%BB%E7%BA%8F%E6%AD%BB-085000864.html 今年1月的新聞 賴正鎰吐露，台灣的營建成本每坪從8.5萬元漲為15萬元、台北地區也從12.5萬元漲到25萬 元，是一倍以上的漲幅，「這是空前紀錄，從事40多年的房地產業，從來沒有發生過」。 只能說，造價這種事，坊間都在亂吹的 新聞上很多建商算的數字 有沒有灌水費用率也沒明說 房版的問題，就是盲目吹高 建商反正也樂著看買方自行追價。 印象富邦西華造價35萬 豪豬隱園號稱50萬 台北建商隨便吹個30萬造價 敢說我可不敢聽 ※ 編輯: dans (150.117.58.153 臺灣), 09/30/2024 14:39:19
推
09/30 14:52, 2小時前 , 22F
政府都用20萬一坪發包社宅了CC
09/30 14:52, 22F
→
09/30 14:54, 2小時前 , 23F
筆記，所以實際建造成本一坪只要12萬以下，
09/30 14:54, 23F
→
09/30 14:54, 2小時前 , 24F
建商要賺爛了，那些爛尾的建商肯定是詐騙！
09/30 14:54, 24F
推
09/30 15:01, 2小時前 , 25F
台北法規的關係本來就比新北再高,再來小基地的造價也比大
09/30 15:01, 25F
→
09/30 15:02, 2小時前 , 26F
基地高...所以說30萬我倒是沒有這麼訝異到覺得一定是假的.
09/30 15:02, 26F
→
09/30 15:03, 2小時前 , 27F
所以你認為現在的造價抓多少比較合理? 你前公司那邊還問的
09/30 15:03, 27F
→
09/30 15:04, 2小時前 , 28F
到資料嗎? 我這個月都還有在跟建商談,至少桃園新北20萬大
09/30 15:04, 28F
→
09/30 15:05, 2小時前 , 29F
家都覺得是差不多的數字...如果蓋好蓋久一點還會不太夠
09/30 15:05, 29F
→
09/30 15:06, 2小時前 , 30F
有扣費用和利潤嗎？
09/30 15:06, 30F
→
09/30 15:08, 2小時前 , 31F
沒有,我們討論都是這樣抓(地價*基本容積*1.6+造價20萬)*利
09/30 15:08, 31F
→
09/30 15:10, 2小時前 , 32F
潤....好像key錯,應該速算是 (地價/1.6/法容+造價)*1.3利
09/30 15:10, 32F
推
09/30 15:10, 2小時前 , 33F
專業推！
09/30 15:10, 33F
→
09/30 15:10, 2小時前 , 34F
然後這樣的單價跟附近預售屋的成交價做評估看土地有沒有入
09/30 15:10, 34F
→
09/30 15:10, 2小時前 , 35F
場價值
09/30 15:10, 35F
→
09/30 15:12, 2小時前 , 36F
建築費用和營造利潤都要剝離，才是真正的營造成本，坊間的
09/30 15:12, 36F
→
09/30 15:12, 2小時前 , 37F
造價為什麼會差那麼多，就是因為沒剝離乾淨，所以造價已經
09/30 15:12, 37F
→
09/30 15:12, 2小時前 , 38F
先加一次費用利潤了，最後又再乘一次費用利潤
09/30 15:12, 38F
→
09/30 15:13, 2小時前 , 39F
為什麼要剝離乾淨，因為牽涉到在專案計算上的資金投報率問
09/30 15:13, 39F
→
09/30 15:13, 2小時前 , 40F
題，利潤要挖乾淨才能準確算投報、決定怎麼開財務槓桿
09/30 15:13, 40F
→
09/30 15:14, 2小時前 , 41F
造價再抓上利潤的原因是建融利息也是成本,所以這樣抓安全
09/30 15:14, 41F
→
09/30 15:14, 2小時前 , 42F
一點...當然,都說是速算了...肯定沒有拉表出來精準沒錯
09/30 15:14, 42F
→
09/30 15:15, 2小時前 , 43F
因為我離開業界許久了，才想出來講一下，不然誰管坊間怎麼
09/30 15:15, 43F
→
09/30 15:15, 2小時前 , 44F
算，多乘十次費用利潤率我也奉陪
09/30 15:15, 44F
→
09/30 15:15, 2小時前 , 45F
土建融利息是費用，會在費用率統一計算，有原因的
09/30 15:15, 45F
→
09/30 15:16, 2小時前 , 46F
另外一個很反邏輯的，某種程度上營造成本會當費用列
09/30 15:16, 46F
推
09/30 15:16, 2小時前 , 47F
推，分享有料的
09/30 15:16, 47F
→
09/30 15:16, 2小時前 , 48F
只有土地(及土融利息)能列成本
09/30 15:16, 48F
推
09/30 15:17, 2小時前 , 49F
用加趴數的方式算，就是暴利了。
09/30 15:17, 49F
推
09/30 15:18, 2小時前 , 50F
推
09/30 15:18, 50F
推
09/30 15:20, 2小時前 , 51F
其實如果是當下買地當下推案抓三成利潤不會很暴利吧...這
09/30 15:20, 51F
推
09/30 15:20, 2小時前 , 52F
事實是很多建商暴利 成本偷灌水
09/30 15:20, 52F
→
09/30 15:20, 2小時前 , 53F
是三成是要四五年才賺回來的...真的暴利都是因為地買的早
09/30 15:20, 53F
→
09/30 15:21, 2小時前 , 54F
加上房價一直漲
09/30 15:21, 54F
→
09/30 15:22, 2小時前 , 55F
現買現推的利潤率抓22~25%，有些建商有本事壓造價，那要當
09/30 15:22, 55F
→
09/30 15:22, 2小時前 , 56F
成是他的本事，所以利潤率還是抓22~25%。至於囤地增益，那
09/30 15:22, 56F
→
09/30 15:22, 2小時前 , 57F
也是他的本事，所以財務計算上會另外開篇幅去算囤地增益。
09/30 15:22, 57F
→
09/30 15:23, 2小時前 , 58F
財務計算(尤其標售類)基本邏輯：憑自己本事獲得的，不能隨
09/30 15:23, 58F
→
09/30 15:23, 2小時前 , 59F
便歸零
09/30 15:23, 59F
→
09/30 15:24, 2小時前 , 60F
可以最後結案時認列利潤增加，不能一開始就認利潤，這樣標
09/30 15:24, 60F
→
09/30 15:24, 2小時前 , 61F
售地會大失誤
09/30 15:24, 61F
推
09/30 15:28, 2小時前 , 62F
推「推文」
09/30 15:28, 62F
推
09/30 15:37, 1小時前 , 63F
這麼多國家房價已經崩給你看了
09/30 15:37, 63F
推
09/30 15:48, 1小時前 , 64F
感覺原始公式跟簡約後的購地概念 重點是不一樣的？
09/30 15:48, 64F
→
09/30 15:48, 1小時前 , 65F
原始公式造價是加號 購地概念變成減號
09/30 15:48, 65F
→
09/30 15:48, 1小時前 , 66F
假設遭遇極端狀況 造價短期暴漲 甚至超過暴漲前房價
09/30 15:48, 66F
→
09/30 15:48, 1小時前 , 67F
是否代表簡約算法不適用？
09/30 15:48, 67F
→
09/30 15:56, 1小時前 , 68F
等號左式才是重點，右式則是根據重要性逐次往右遞減
09/30 15:56, 68F
→
09/30 15:56, 1小時前 , 69F
要站在那個角色思考才能看懂
09/30 15:56, 69F
→
09/30 15:57, 1小時前 , 70F
你的提問，很明顯只有多空邏輯而已，這點不改永遠看不懂
09/30 15:57, 70F
→
09/30 15:59, 1小時前 , 71F
然後三個公式是同一個公式，只是左右項互換而已
09/30 15:59, 71F
推
09/30 16:10, 1小時前 , 72F
我家的三層樓辦公室是找認識的建設公司自建的，一坪17
09/30 16:10, 72F
→
09/30 16:10, 1小時前 , 73F
座標高雄，供參
09/30 16:10, 73F
推
09/30 16:13, 1小時前 , 74F
我沒在管多空 我只是好奇 如果實務上遇到短期造價暴漲的
09/30 16:13, 74F
→
09/30 16:13, 1小時前 , 75F
狀況 會怎麼處理而已
09/30 16:13, 75F
推
09/30 16:15, 1小時前 , 76F
我知道公式同源 但你又說等號左式才是重點 但左式不斷更
09/30 16:15, 76F
→
09/30 16:15, 1小時前 , 77F
換 是否代表重點在不同公式不一？
09/30 16:15, 77F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 78F
現實社會有很多「乍看之下反邏輯」的事，其實背後都是有理
09/30 16:30, 78F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 79F
由的，任何人身邊都會遇過。你的提問，意思是要我說服你為
09/30 16:30, 79F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 80F
什麼，是能解釋，只是沒意義，因為你的潛意識是不想相信的
09/30 16:30, 80F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 81F
，我全都說完篇幅很大，到時你也吸收不了，還是鑽研著其中
09/30 16:30, 81F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 82F
一個牛角尖糾結。有沒有放下立場，站在我們角度看很清楚。
09/30 16:30, 82F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 83F
哪一天你換做是解釋方的角色，你也會跟我做出同樣「不解釋
09/30 16:30, 83F
→
09/30 16:30, 1小時前 , 84F
」的決定。
09/30 16:30, 84F
推
09/30 16:39, 57分鐘前 , 85F
不是 我就想提問實務 你預設問方立場跟能力幹嘛？難道一
09/30 16:39, 85F
→
09/30 16:39, 57分鐘前 , 86F
百個人問你同一個問題 你要預設一百種立場跟能力？ 如果
09/30 16:39, 86F
→
09/30 16:39, 57分鐘前 , 87F
是我 都發文了 有人提出問題 我如果有餘力當然解釋 不解
09/30 16:39, 87F
→
09/30 16:39, 57分鐘前 , 88F
釋的話我發文幹嘛
09/30 16:39, 88F
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