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Re: [請益] 央行總裁到底看到了什麼？那麼急？

看板home-sale (房屋交易)作者 (TNCwuu)時間3周前 (2024/08/22 14:06), 3周前編輯推噓78(78推 0噓 56→)
留言134則, 78人參與, 3周前最新討論串10/10 (看更多)
原文恕刪 眾版友大家好 小弟全糖市建設業開發部門啦 上次冒出水面是第一波打房風聲鶴唳的時候了 當然打房成效如果真的大有斬獲今天大家也不會在這邊恐慌了 題外話打房打了三五波，一下調稅一下降限土建融一下禁轉 結果財政部會一個新青安就把前府叨叨念念的打炒房按在水裡咕嚕咕嚕了 站在公司員工的角度，老實說我們是沒有立場對政策指指點點的 畢竟既得利益者出來宏聲會被討厭這件事，建設公司應該比誰都清楚 但畢竟不加上金融操作的建設業，其實說穿了就是加工，甚至可以說是傳產 剛好最近上一波跟上賣掉的房子還沒要交屋，下一波要推案的緩議 甚至手上的大筆土地已經順利簽約成交了(最近應該中小建商都是這樣吧?) 手上一些房價漲、營造漲價、跟銀行操作的實務經驗可以跟大家分享一下 以下文長慎入 首先在房價漲幅的部分 小弟所在經營地區為例，也不討論十幾二十年遠古時代的八九萬大樓價 現在曾經的窮鄉僻壤、假六都、沒捷運的低容積都市計畫區 現在新時代的買方住戶也都已經完全跟上集合式住宅的買盤了 從業這五年的漲幅大約是80-100%不等，特定區域確實有翻倍甚至更高 當然，這一切漲幅跟上述發展阻礙造成低基期的房價有關係 一份完整的開發案投報分析其實數學上跟售價還有營造成本的連動性最大 而低基期的售價會造成營造成本上升對自有資金報酬率有巨幅影響 因為營造成本這五年是從9萬/坪拉到14萬/坪(透天) 大樓更離譜...水電管線跟地下室開挖的成本漲幅影響更大 簡而言之的話一塊500坪基地蓋透天大約是25戶標準量體 一戶三套衛浴一套廚具、只需要基礎開挖、不需要奇怪的審查 但變成大樓的話量體大約是125戶上下的量體 5倍的戶型量體大約是3倍上下的水電成本增幅 我也不繞口令了，現在小建商發小包蓋大樓的營造成本就是快20萬/坪 而且建坪是建照樓地板面積下去核算，扣除免計容積的車位 實際售坪大約是建坪的八成(當然，車位另外有賣價錢，但這就是一切東偷西偷的來源) 20萬成本還沒算管銷哦，土地成本也還沒算進去 單純以常業加工就是抓兩成管銷兩成獲利 算進土地成本 房價33萬/坪以下的地下室大樓，在報酬率上都只能稱作是符合預期 何況地主看到房價漲，他土地也要漲阿，他是有錢不是笨欸 所以民生萬物都漲的現在要要求房價不漲真的是愛莫能助 2019股票大盤才一萬兩千點欸，比起來不也是80-100%嗎? 銀行政策這個就很有趣了 首先，我們也沒想過一直以來經理人開會拿出來警惕的72-2有一天會搬上檯面 72-2管制的是住宅建築及企業建築(我們叫天條)，建設業的土建融也包含在其中 分母是存款總餘額及金融債券發售額 實務上因為土建融數額都會比較高，其實撥貸本來就常常遇到一個狀況 銀行為了控制碰到天條警戒線的因素會被主管機關關切 會溝通建商撥貸時間，因為土建融或不動產相關的撥貸並不是每天都會發生 但存款水位及債券發售額正常狀況是會每天不都往上提高 只要稍微摸過邊邊，成數降下來就又有空間可以撥貸了 綜上，其實一直以來商業銀行在不動產這塊放款都是在水位線邊緣的 為什麼?因為土建融利率是3%起算，好賺又穩定阿 甚至現在為了好貸，又綁信託、又綁履約保證、又綁建融發票撥貸 要不是有天條，我看我們往來銀行恨不得把我們所有案子都吞下去做 那既然一直都在摸水位線的下緣，為甚麼這次會被拿出來作文章呢? 小弟個人判斷是寬限期的問題 新青安的五年寬限應該實務上大家是不會這麼狠，大部分都是寬三年吧? 新青安是這樣，以總體34家銀行的角度來看 舉最近評估的開發案為例: 五億的土建融有十億的總銷，大約就是八億的房貸，再抓個10%不貸款戶 算下來從建案興建開始到完銷結案，不動產放款就膨脹44% 以前新青安很少人用的話，大部分房貸寬限頂多一年，就會開始還本降低貸款成數 現在狀況就是，這44%的膨脹率假設又有八成都寬限三年 大約就是35%的不動產放款三年內都不會降低，然後72-2的限縮是占存款的30% 回頭一算...你的存款+債券額的水位需要增加116%，才吃得下這35%的不動產放款增幅 時長大約是從建案土建融撥貸起算到交屋，需有116%的存款漲幅而且要再撐三年 試算一下在座房版先進4年存款能不能增加116%...舉個手我統計一下 實際嗎?我可不這麼覺得 現在可好囉，銀行不撥款完全沒問題，央行也只是警示性的告知因為還沒發生 去年一開案就辦貸款的青安到現在差不多一年，央行就已經開始感覺渾身不對勁了 所以我個人立場一直覺得新青安是政策買票...這是超簡單的數學問題啊... 以上，一點業內的實際經驗跟大家分享 也真的聽到很多客戶現在因為貸款焦頭爛額...希望大家都可以順利搞定 另外有個題外話想請教大家 我們興建一坪才14萬的透天...各位裝潢要裝到7-8萬/實坪...不覺得裝潢超貴的嗎? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.184.47 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1724306770.A.23E.html
推
08/22 14:08, 3周前 , 1F
你上陳老闆主要拼都更不就好了
08/22 14:08, 1F
→
08/22 14:09, 3周前 , 2F
建商們要齊心齊力都更先拼 這樣722就下滑了
08/22 14:09, 2F
→
08/22 14:09, 3周前 , 3F
我2022主要壓軟銀債券而已應該超過
08/22 14:09, 3F
→
08/22 14:10, 3周前 , 4F
不過要含過去XD
08/22 14:10, 4F
→
08/22 14:10, 3周前 , 5F
只說存款的話
08/22 14:10, 5F
推
08/22 14:11, 3周前 , 6F
所以只要財政部沒說出口新青安退場那大家就這樣耗著？
08/22 14:11, 6F
推
08/22 14:12, 3周前 , 7F
改寬一年就好了 寬五太誇張
08/22 14:12, 7F
推
08/22 14:12, 3周前 , 8F
你講的應該是可能現金流的比例吧
08/22 14:12, 8F
→
08/22 14:13, 3周前 , 9F
基本工資如果還一直這樣漲的話 越蓋越小還有空間
08/22 14:13, 9F
→
08/22 14:13, 3周前 , 10F
單價歸單價要分開看
08/22 14:13, 10F
→
08/22 14:14, 3周前 , 11F
主要是總價
08/22 14:14, 11F
→
08/22 14:14, 3周前 , 12F
對岸貝殼都裝潢大收益了，裝潢也企業化規模化可能比較
08/22 14:14, 12F
→
08/22 14:14, 3周前 , 13F
好
08/22 14:14, 13F
→
08/22 14:14, 3周前 , 14F
透天一坪14萬是購地加建築成本嗎？
08/22 14:14, 14F
純營建成本，土地不算在內
→
08/22 14:15, 3周前 , 15F
老屋更新也不在722
08/22 14:15, 15F
→
08/22 14:15, 3周前 , 16F
不要和央行對幹
08/22 14:15, 16F
k大,都更危老案老實說現在在市場可是鳳毛麟角 危老案不但不受土融5成的限額可以撥貸7成，更沒有18個月的開發限制 又借得多又可以拉長期程，還有數不完的稅金優惠跟更新宅題材 現在一出來危老案件通常都是被秒...開價比旁邊高兩三成都有 但危老的癥結是建物的合法性及佔地面積的問題，法規上限允建就是兩倍土地面積 大部分大的老建物要省稅都連稅單都沒有，遑論保存登記的門牌了 基本上做危老都更是市場共識，但標的真的又少又難尋阿...
推
08/22 14:18, 3周前 , 17F
裝潢真是賺的爽歪歪 所以換屋就不打算裝潢 修一些漏水之類的
08/22 14:18, 17F
→
08/22 14:18, 3周前 , 18F
基礎就好
08/22 14:18, 18F
推
08/22 14:18, 3周前 , 19F
基本上調整基本工資的話 水庫就自己長大了
08/22 14:18, 19F
→
08/22 14:19, 3周前 , 20F
我們政府很懂阿
08/22 14:19, 20F
推
08/22 14:19, 3周前 , 21F
推實際面
08/22 14:19, 21F
推
08/22 14:19, 3周前 , 22F
好的 基本工資4年調116%
08/22 14:19, 22F
→
08/22 14:19, 3周前 , 23F
不過央行應該很氣才對因為這個會關係到匯率防線調整
08/22 14:19, 23F
→
08/22 14:24, 3周前 , 24F
弱弱問：標準戶，一戶三套衛浴一套廚具。是為什麼？
08/22 14:24, 24F
推
08/22 14:25, 3周前 , 25F
講的超清楚 推一個
08/22 14:25, 25F
→
08/22 14:25, 3周前 , 26F
透天一戶3套衛浴很正常吧
08/22 14:25, 26F
推
08/22 14:29, 3周前 , 27F
裝潢真的很盤 但是現代人流行當盤子
08/22 14:29, 27F
→
08/22 14:29, 3周前 , 28F
眼殘沒看到透天... 感謝提醒
08/22 14:29, 28F
推
08/22 14:30, 3周前 , 29F
透天一坪14萬還都只是東南亞的磁磚國產二丁掛，要石材歐洲
08/22 14:30, 29F
推
08/22 14:31, 3周前 , 30F
貴啊但不裝潢怎麼炫耀給人看
08/22 14:31, 30F
→
08/22 14:31, 3周前 , 31F
精裝潢中看但不實用 時間久了問題一堆
08/22 14:31, 31F
→
08/22 14:31, 3周前 , 32F
歐洲進口瓷磚、全棟防水啥的等級拉上來大概也要20來萬
08/22 14:31, 32F
推
08/22 14:32, 3周前 , 33F
調基本工資 是能調多少
08/22 14:32, 33F
→
08/22 14:32, 3周前 , 34F
裝潢最好撈阿,反正你也看不出來品質
08/22 14:32, 34F
推
08/22 14:33, 3周前 , 35F
我可以跟Kusomanfcu對賭4年基本工資不會調116% 1M USD
08/22 14:33, 35F
其實調整基本薪資確實是會增加，而且存款增加幅度應該會比調漲薪資幅度大 但我這個計算也沒有算入四年內房價的漲幅...基本上調漲薪資治標不治本
推
08/22 14:33, 3周前 , 36F
推一個
08/22 14:33, 36F
還有 60 則推文
還有 9 段內文
推
08/22 16:27, 3周前 , 97F
我室內20坪新房裝全熱交換抓200
08/22 16:27, 97F
推
08/22 16:28, 3周前 , 98F
樓上的200有含家具電器嗎
08/22 16:28, 98F
※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 08/22/2024 16:40:12
推
08/22 16:37, 3周前 , 99F
裝潢真的靠北貴
08/22 16:37, 99F
推
08/22 16:40, 3周前 , 100F
專業雖然看不太懂給推
08/22 16:40, 100F
※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 08/22/2024 16:41:01
推
08/22 16:47, 3周前 , 101F
反過來說房價跌 地主就沒好價錢了
08/22 16:47, 101F
推
08/22 16:55, 3周前 , 102F
推
08/22 16:55, 102F
推
08/22 17:02, 3周前 , 103F
太神啦 Lon大
08/22 17:02, 103F
推
08/22 17:02, 3周前 , 104F
推好文
08/22 17:02, 104F
推
08/22 17:07, 3周前 , 105F
太神啦
08/22 17:07, 105F
推
08/22 17:10, 3周前 , 106F
這篇推爆
08/22 17:10, 106F
推
08/22 17:12, 3周前 , 107F
推推~
08/22 17:12, 107F
→
08/22 17:20, 3周前 , 108F
壽險業就跟央行對著幹啊
08/22 17:20, 108F
推
08/22 17:23, 3周前 , 109F
推，補個參考圖表
08/22 17:23, 109F
推
08/22 17:24, 3周前 , 110F
優文～
08/22 17:24, 110F
推
08/22 17:43, 3周前 , 111F
推
08/22 17:43, 111F
推
08/22 17:50, 3周前 , 112F
推
08/22 17:50, 112F
→
08/22 18:08, 3周前 , 113F
推實務分享 重點就是寬限期讓膨脹的貸款收回很慢
08/22 18:08, 113F
→
08/22 18:08, 3周前 , 114F
所以銀行72-2的水位很難降低
08/22 18:08, 114F
→
08/22 18:09, 3周前 , 115F
立委也不敢隨便修72-2天條 只好央行幫民進黨政府擦屁股
08/22 18:09, 115F
推
08/22 19:12, 3周前 , 116F
優質好文，推推
08/22 19:12, 116F
推
08/22 20:24, 3周前 , 117F
好文推
08/22 20:24, 117F
推
08/22 20:33, 3周前 , 118F
推法官有請學校給說法@@？
08/22 20:33, 118F
→
08/22 20:33, 3周前 , 119F
....我只想打推QQ
08/22 20:33, 119F
推
08/22 21:31, 3周前 , 120F
08/22 21:31, 120F
→
08/22 21:45, 3周前 , 121F
推
08/22 21:45, 121F
推
08/23 02:33, 3周前 , 122F
內容很詳盡。但116%那個計算感覺有點亂算
08/23 02:33, 122F
→
08/23 02:35, 3周前 , 123F
你的基數有問題的吧
08/23 02:35, 123F
→
08/23 02:48, 3周前 , 124F
你是假設全部的放款都拿去新的土建融+新房貸。但是整體放款
08/23 02:48, 124F
→
08/23 02:48, 3周前 , 125F
應該是20~40年累積的房貸動態在變動的阿。怎麼土建融增量
08/23 02:48, 125F
→
08/23 02:49, 3周前 , 126F
的變化最後拿來去除存款上限的30%。這是總量耶。
08/23 02:49, 126F
→
08/23 02:55, 3周前 , 127F
光是近年土建融，和寬限期，就必須要超過1倍存款的增量才能
08/23 02:55, 127F
→
08/23 02:55, 3周前 , 128F
壓制突破水位，你都不覺得這結論有點太怪了嗎...
08/23 02:55, 128F
→
08/23 02:56, 3周前 , 129F
存款總額5 60兆，我要再翻幾十兆才能滿足寬限期和這幾年土
08/23 02:56, 129F
→
08/23 02:57, 3周前 , 130F
建融的部分，你都不覺得怪怪的嗎...
08/23 02:57, 130F
→
08/23 02:58, 3周前 , 131F
好歹也是存款常態增量的100%以上之類的。這幾年變動也不小
08/23 02:58, 131F
→
08/23 02:59, 3周前 , 132F
當然我認為寬限期是主要原因之一就是了。
08/23 02:59, 132F
推
08/23 09:56, 3周前 , 133F
推
08/23 09:56, 133F
推
08/23 23:08, 3周前 , 134F
推，感謝大家分享
08/23 23:08, 134F
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