Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
看板home-sale (房屋交易)作者pttgogocat (PTT研究員)時間3周前 (2024/10/28 16:26)推噓13(13推 0噓 30→)留言43則, 17人參與討論串8/9 (看更多)
來分享這個月的新消息，各位以為只有銀行會追嗎，還是擔心被撈出來銀行說違規，或是
借不到。
喔，還是以為全款買房就沒事了嗎？
最近我覺得收的緊就算了，之前銀行會比較關心細節，但現在連國稅局都回追找上門要查
核金流合理性要一條條說明攸～
https://i.imgur.com/mGQ1ny7.jpeg
我沒站任何立場啦，本人沒事，本來就是金流很乾淨的合法納稅人，也可能只是被抽查啦
！
總之只是提醒大家自己記得照顧好自己的合理性囉 XD
我也很好奇，大家怕銀行還是怕國稅局，銀行貸過以為合理性就沒事了嗎？
不，國稅局可能重新關心過一遍喔！我這個大概是不到一年已完成購買的案件。
※ 引述《waitrop (嘴砲無雙)》之銘言：
: 週末閒聊,
: 投資房隨時都可以買,
: 只要找到好的標的物當然能買,
: 沒有一定要什麼時間點的限制,
: 問題在於當政策越來越緊縮,
: 房價還一直居高不下,
: 能夠找到好的投資標的物就越來越難
: 對,
: 我在說廢話,
: 但是你要投資難道不需要做研究做功課嗎?
: 找到好標的物就是你要投資該做的功課,
: 如果投資房太難找, 風險太高,
: 那就去找其他的投資機會
: ※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: : 從這邊開場吧。 我同樣是就事論事，不是針對人，是討論內容。
: : 如果你看內容覺得我是在針對人，那一定是我的文筆用字不好讓你誤會。
: : 同時 Y大一直在善意提醒風險槓桿這塊，原則上是沒啥問題的，本來投資
: : 就要考量自身的能耐。 好了，以下正文開始：
: : 首先我想先表達一件事，我認為如果要討論一件事情，這件事情本身要夠明確
: : 不能太攏統，否則根本沒啥好討論的，我下面用一個例子來表示，希望看的人
: : 可以明白我想表達的。
: : 舉例： 我知道政府會持續緊縮房貸產政策，包含貸款方式 / 成數 / 利率，
: : 甚至是查核上都會比過往更為嚴格，這也是未來第 8 9 10 波管制的重點項目。
: : 所以提醒各位在操作上務必準備更多現金，避免被影響到。
: : 這是下一波的新規定，妳各位多注意啊！ 以前那些手法不適用！
: : 上面簡短講了個意思，除了紅字那行有誰反對？ 我相信正常人都不會反對。
: : 但是... 就是這個但是....
: : 所以你看完這個內容，我就問你：
: : 你知道下一階段實際影響的具體內容是啥了沒？ 如果你的答案是YES，
: : 那我請你回答下面的問題。
: : 成數降到哪？ 貸款方式具體變化是甚麼？ 不給信貸？ 現金買房不能掛四？
: : 利率調高到哪？ 查核變嚴是指跟過去比起來差在哪？
: 那麼我來分享我這幾年來跟銀行還有房仲交手的經驗,
: 雖然我這幾年沒有炒房,
: 我還是持續有在看房問房,
: 今年2024年八月時候我跟富國銀行問的結果,
: 其實貸款公式很簡單,
: 也沒有限制信貸不能買房這種事情,
: 就很簡單: 稅前(月薪 or 總收入)*0.4 > 每月應繳支出 (房貸+信貸+信用卡+....)
: 所以你有本事去借信貸來買房或是當頭期款 也沒關係,
: 你的信貸會增加每月應繳支出,
: 只要你能夠符合這公式, 一切好談
: 但是, 就是這個但是,
: 銀行加了一堆限制,
: 1. 薪資歷史必須超過兩年,
: 光是這點就把一堆人打趴了,
: 剛工作少於兩年, 包含剛換工作少於兩年的,
: 薪資收入都不能算入,
: 所以我老婆一直換工作的人,
: 她那部分的薪資收入就不能算
: 2. 炒股收入, 股利, 定存利息 不能算收入,
: 同第一點,
: 這些收入都不是固定收入, 不算數
: 3. 房租收入可算入,
: 但是一樣前提是必須提供連續兩年以上的收租證明,
: 包含租房合約與銀行每月固定存入房租的statement
: 算一算, 這個不行那個不行,
: 最後只能拿我的薪水+年終分紅來算收入,
: 我隨便舉個例子,
: 假設我稅前月薪兩萬美金,
: 我可以借到 20000*0.4 = 8000 月繳房貸,
: 大概是可以借到90-100萬美金 @ 7%-8%利息 + 1.25% 房屋稅
: 這還是最好的情況,
: 如果還要扣掉生活開銷與現在自住房的房貸部份,
: 能借到的錢 真的少到會哭出來,
: 這樣怎麼買房呀!!!
: 每次跟銀行談借錢,
: 就全身的無力感
: : 我認為如果你今天有任何管道得知所謂的新規定政策，要在討論群上分享並提醒
: : 眾人避免踩雷或誤觸或是討論後續因應做法，最好的方式就是講清楚具體內容，
: : 或是如果你認為你口條不好，你可以假設幾個貸款人情境，並明確告知這些貸款
: : 情境，哪些以前可以，哪些以前不行。
: : 這樣讓觀看的人才能清楚了解到底所謂的新限制在哪，也才能跟你討論那如何如何
: : 去做，是否就不影響。
: : 我在這篇文內文雖然沒問到具體新規定的限制內容，但我假設了三個方式，y大有回
應
: : 所以這篇就單純針對這三點來討論，如果後續有更多『具體』的限制或規定，那我
: : 也願意持續跟大家交流討論；反之若一樣是像我前面舉的例子打高空，不清不楚的
，
: : 反正結論只有要你降槓桿 or 增加更多現金來購買，那實在沒啥討論的意義，因為
: : 買房子降槓桿 or 用更多現金買，本來就是一件降低風險的操作，阿提醒大家政策
: : 緊縮環境，降低大家的買房風險，又怎麼會有錯呢？ 呵呵
: : 我剛剛詢問新規定的三個狀況：
: : 如你所說，信貸的錢本來就不可買房，這我在這篇文一開始我也有講，
: : 所以不會有啥新規定信貸不可買房，是本來就不行。
: : 如果你要提的是新規定是指 "審查會變嚴格"，那也可以明講，這樣我們就能來討論
。
: : 例如過去信貸的審查，通常是貸款後三個月到半年內會回查，同時不可在原有帳戶
: : 進行買房操作，真的要買房至少要把錢轉去其他帳戶 or 家人帳戶，再從家人帳戶
轉
: : 到你另一個戶頭，多半可以規避查核風險。
: : 我以此為例，假設你要講的是查核會更嚴，你可以具體的說往後會回查 1 or 2年，
: : 然後轉幾手都沒用，只要該筆信貸的錢借下來，帳戶無等值以上金錢，就將該筆錢
: : 轉N手，都會回追並認定此筆是信貸款(假設是這樣)，
: : 如果你這樣說，那我認為所謂新規定對於信貸回查這塊地執行內容就很具體，
: : 但可惜沒看到這樣的內容 (至少回我的內容都沒看到)。
: : 同時如果有上述內容，我照樣可以分享其他手法繞過這樣的查核， 這不就是
: : 你要的交流討論，對吧？
: : 以上還是要強調，信貸的錢不可進房地產是規定，我沒有鼓勵大家違法操作，
: : 只是要討論單純就要針對實務來講，不然一件本來就禁止的事情，查核變嚴格
: : 有啥好討論。
: : 所以你的意思是全現金買房還是可以掛四，只是在你申請掛四的時候會去回查
: : 你當初購屋的現金來源是否有其他掛四款(甚至租賃質押)。
: : 這點我必須要講的是，你現金買房申請掛四，銀行本來就會去追查原本購屋款是否
: : 有其他掛四款的來源，這點仍然跟以往一樣，不是新規定；你提到的租賃也會納入
: : 新申辦掛四的還款收支比試算中，質押到目前為止倒是不會有任何限制，這是現況
，
: : 所以你想表達的看起來仍是 "審查變嚴格" 這點(除非質押納入因為質押本來不影響
)
: : 那同樣的你也可以具體分享新規定中，對於原購屋款的追查認定，相較現在來說，
: : 增加了回查時間？ 還是只要有其他任一掛四款就不給新的掛四？還是你上面提到的
: : 新增質押也將其認定為不允許買房的資金來源？
: : 以上不管任一項，這樣才比較具體，若有提出，我們也可以討論這個項目有沒有其
他
: : 解法。
: : 這塊原本現有規定也有，當你身上揹信貸，去申請房貸，銀行本來就會審查你的
: : 收支比，高薪沒差是因為收支比審的過，現在也有審不過的要降成數 or 找保人
: : 的，所以單就你回復的內容，我看不出來所謂的新規定增加了甚麼。
: : 例如新規定規定未來有人揹信貸的前題下申請房貸收支比貸不下來，禁止
: : 找保人，那這就是新規定。 但你沒這麼說，所以這只能稱我腦補。
: : 這也是我說你講的內容根本太空泛，10個人解讀就會有不同版本。
: : 還是其實這點也是針對 "審查" 變嚴格？ 收支比認列更高？ or？
: : (你看，因為你沒具體說明，我還是只能在那邊瞎猜)
: : 所以回到我最上面留下前文的那段，當 m大分享信貸這個方式的時候，
: : 你回復信貸的手法全封了，那麼...... 到底封在哪呢？
: : 到底新規定具體的施行政策是什麼？
: : 或者講不清具體的新規定，至少可以舉例，例如：
: : A買房全現金買下來，資金來源皆無槓桿，資金來源來自薪資 / 股票 / 房租收入，
: : 在這情況之下A全現金買房，未來要辦掛四會有啥問題呢？
: : 同理，在上面條件不變的情況下，A身上 "額外" 多了信貸 500萬 & 質押
: : 1000 萬，這樣未來A全現金買房，未來要辦掛四會有啥問題呢？
: : B同樣想全現金買房，因缺200萬，爸爸轉200給他去全現金買房，
: : 未來掛四有啥問題呢？
: : 能舉的例子多不勝數，我就只舉兩個案例了。
: : 希望答案不是那種本來就知道的要注意收支比那種，除非你想表達新規定
: : 對於收支比的認列比現在和過往更嚴格，如果是，也希望講明新規定是多少。
: : 以上，整篇文的懶人包就是建議『要討論事情前，先把事情交代清楚』。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.102.146 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730103979.A.993.html
※ 編輯: pttgogocat (114.34.102.146 臺灣), 10/28/2024 16:30:42
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